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Andrés G. Blanco Vicente Fretes Cibils

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EDITORES

Andrés G. Blanco 

Vicente Fretes Cibils 

Andrés F. Muñoz

Busco casa  

en arriendo 

Promover el alquiler  

tiene sentido

Bus

co casa en arr

iendo


Regional Trade 10-20-09final.indd   158

10/20/09   2:42:48 PM


Busco casa en arriendo 

Promover el alquiler tiene sentido

Editores

Andrés G. Blanco

Vicente Fretes Cibils

Andrés F. Muñoz 

 

 

 

División de Gestión Fiscal y Municipal

Sector de Instituciones para el Desarrollo

Banco Interamericano de Desarrollo

2014 


Catalogación en la fuente proporcionada por la

Biblioteca Felipe Herrera del 

Banco Interamericano de Desarrollo

Busco casa en arriendo: promover el alquiler tiene sentido / Andrés G. Blanco, Vicente Fretes 

Cibils, Andrés F. Muñoz, editores

p. cm.

Incluye referencias bibliográficas.

978-1-59782-193-3 (Rústica)

978-1-59782-194-0 (PDF)

1. Rental housing—Latin America.  2. Rental housing— Caribbean Area.  3. Housing policy—

Latin America.  4. Housing policy—Caribbean Area.  I. Blanco Blanco, Andrés Guillermo.  

II. Fretes Cibils, Vicente.  III. Muñoz, Andrés F.  IV. Banco Interamericano de Desarrollo. División 

de Gestión Fiscal y Municipal.  V. Título.

HD7288.85.L29.B87

IDB-BK-132

Código de publicación: IDB-BK-132

Códigos JEL: R31

Palabras clave: vivienda en alquiler, vivienda en alquiler en América Latina y el Caribe, 

política de vivienda, política de vivienda en América Latina y el Caribe, desarrollo urbano, 

desarrollo urbano en América Latina y el Caribe.

Las opiniones expresadas en esta publicación son exclusivamente de los autores y no 

necesariamente reflejan el punto de vista del Banco Interamericano de Desarrollo, de su 

Directorio Ejecutivo ni de los  países que representa.

Se prohíbe el uso comercial no autorizado de los documentos del Banco, y tal podría 

castigarse de conformidad con las políticas del Banco y/o las legislaciones aplicables.

Copyright © 2014. Banco Interamericano de Desarrollo. Todos los derechos reservados; este 

documento puede reproducirse libremente para fines no comerciales.

Banco Interamericano de Desarrollo

1300 New York Avenue, N.W.

Washington, D.C. 20577

www.iadb.org

El Sector de Instituciones para el Desarrollo fue responsable de la producción de 

la publicación. 

Coordinación de la producción editorial: Sarah Schineller (A&S Information Specialists, LLC) 

Revisión editorial: Claudia M. Pasquetti y Clara Sarcone

Diagramación: The Word Express, Inc. 

Lectura de pruebas: Julia Gomila


Índice general

Reconocimientos .................................................................................................... ix

Acerca de los editores.......................................................................................... xiii

Prólogo .................................................................................................................... xv

Resumen ejecutivo ..............................................................................................xvii

Prefacio ................................................................................................................... xxi

1. 

El alquiler como oportunidad para mejorar las políticas  

de vivienda en América Latina y el Caribe

 

Andrés G. Blanco, Vicente Fretes Cibils y Andrés F. Muñoz ............................... 3

El problema de la vivienda en América Latina y el Caribe .......................................... 3

La vivienda en alquiler como alternativa ...............................................................................8

Referencias ..............................................................................................................................................17

2. 

La realidad del alquiler en América Latina y el Caribe

 

Andrés G. Blanco .............................................................................................. 21

América Latina y el Caribe: una región de propietarios ..............................................21

La propiedad no siempre fue la principal forma de tenencia  

en áreas urbanas .........................................................................................................................29

El alquiler de vivienda continúa siendo significativo para ciertos  

segmentos de la demanda ................................................................................................. 34

La probabilidad de alquilar no decrece con el ingreso de los hogares 

demandantes ................................................................................................................................39

La vivienda en alquiler no es de mala calidad ................................................................. 44

La vivienda en alquiler es más central, densa y accesible ......................................... 46


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

iv

La oferta es diversa, privada y de pequeña escala .........................................................49

El mercado formal se ve limitado por regulaciones, asimetrías  

de información y altos costos de transacción ..........................................................55

Conclusiones e implicaciones .....................................................................................................59

Referencias ..............................................................................................................................................61

3. 

La vivienda en alquiler: la experiencia más allá de América Latina

 

Vicente Fretes Cibils, Alan Gilbert, Steven Webb ............................................. 65

Los países más desarrollados económicamente .............................................................65

El Reino Unido ..................................................................................................................................... 66

El resto de Europa Occidental .....................................................................................................67

Estados Unidos y Canadá ............................................................................................................. 72

La antigua Unión Soviética y Europa del Este ...................................................................76

China ...........................................................................................................................................................78

África y el resto de Asia .................................................................................................................. 80

Conclusiones y lecciones para América Latina y el Caribe .......................................83

Referencias ............................................................................................................................................. 86

4. 

Políticas habitacionales y la regulación del alquiler en Argentina

 

Eduardo Reese, Florencia Almansi, Julieta del Valle y Andrés Juan ............... 93

Introducción ...........................................................................................................................................93

Estructura de la tenencia .............................................................................................................. 96

El mercado de alquiler ..................................................................................................................101

El alquiler informal: el caso del Área Metropolitana de Buenos Aires ...............117

Limitaciones que presenta el mercado de alquileres de vivienda ....................125

Conclusiones y recomendaciones  ....................................................................................... 127

Referencias ........................................................................................................................................... 131

5. 

El alquiler de vivienda en Brasil: limitaciones y perspectivas

 

Suzana Pasternak y Camila D’Ottaviano ..................................................... 133

Introducción  ...................................................................................................................................... 133

Vivienda en alquiler versus vivienda propia: tenencia y estructura de la 

propiedad en Brasil (São Paulo, Curitiba y Salvador) .........................................136

La política de vivienda en Brasil ..............................................................................................146

Una evaluación general de la situación actual: temas legales  

y financieros................................................................................................................................152

Conclusiones y recomendaciones  .......................................................................................160

Referencias ...........................................................................................................................................164


 

Índice general

v

6. 

El alquiler en una política habitacional dinámica en Chile

 

Francisco Sabatini, Isabel Brain, Antoine Casgrain, Pía Mora e  

Ignacia Polanco  .............................................................................................165

Introducción ........................................................................................................................................165

La estructura de la tenencia ......................................................................................................168

El mercado de alquiler ..................................................................................................................173

Limitaciones y oportunidades para el desarrollo de la vivienda en alquiler ....187

Conclusiones y recomendaciones ........................................................................................196

Referencias ...........................................................................................................................................204

7. 

Alquiler y desarrollo urbano en Colombia

 

Jorge Enrique Torres Ramírez ........................................................................209

Introducción ........................................................................................................................................209

Estructura de la tenencia ............................................................................................................ 210

El mercado de vivienda en alquiler: situación actual en las ciudades en 

estudio ........................................................................................................................................... 217

Restricciones al desarrollo del mercado de la vivienda en alquiler ..................226

Conclusiones y recomendaciones  .......................................................................................233

Referencias ...........................................................................................................................................237

8. 

El alquiler como respuesta a la dualidad del mercado habitacional  

en El Salvador

 

Irene Vance .....................................................................................................239

Introducción ........................................................................................................................................239

Desafíos del sector vivienda .....................................................................................................240

Estructura de la tenencia ............................................................................................................243

Evolución de la tenencia de la vivienda y los submercados urbanos  ............245

Inquilinos y propietarios-arrendadores ..............................................................................250

Mercado de vivienda en alquiler ...........................................................................................254

Legislación del alquiler de vivienda .....................................................................................255

Política de vivienda .........................................................................................................................258

Financiamiento hipotecario privado  ..................................................................................262

Conclusiones y recomendaciones ........................................................................................263

Referencias ...........................................................................................................................................268

9. 

Del viejo al nuevo alquiler en Jamaica

 

Pauline McHardy ............................................................................................271

Introducción ........................................................................................................................................271

Estructura de la tenencia ............................................................................................................273


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

vi

El mercado de alquiler de vivienda: la situación actual  ..........................................278

Una evaluación general de la situación actual: limitaciones para  

el desarrollo de la vivienda en alquiler .......................................................................284

Conclusiones y recomendaciones  .......................................................................................287

Referencias ...........................................................................................................................................290

10. 

Alquiler y mercado del suelo en México

 

Clara Salazar, Claudia Puebla, Gabriela Ponce y René Flores ......................291

Introducción ........................................................................................................................................291

Estructura de la tenencia ............................................................................................................296

El mercado de viviendas en alquiler:  

la situación actual en la Zona Metropolitana del Valle de México............ 316

Los obstáculos al desarrollo de la vivienda en alquiler.............................................325

Conclusiones y recomendaciones  .......................................................................................329

Referencias ...........................................................................................................................................332

11. 

El potencial del alquiler en la política de vivienda de Perú

 

Julio Calderón Cockburn ...............................................................................335

Introducción  ......................................................................................................................................335

Acceso a suelo y vivienda y estructura de la tenencia  ............................................337

El mercado de alquiler de vivienda  .....................................................................................341

Restricciones y limitaciones.......................................................................................................362

Conclusiones y recomendaciones  .......................................................................................368

Referencias ...........................................................................................................................................372

12. 

El alquiler como alternativa real en Uruguay

 

Irene Chiavone, Miguel Macellaro, Adriana Silvera .....................................375

Introducción ........................................................................................................................................375

Estructura de la tenencia ............................................................................................................378

El mercado de alquiler de vivienda: la situación actual  ..........................................385

Una evaluación general de la situación actual: limitaciones para  

el desarrollo de la vivienda en alquiler .......................................................................390

Conclusiones y recomendaciones  .......................................................................................396

Referencias ...........................................................................................................................................398

13. 

Conclusiones y recomendaciones

 

Andrés G. Blanco, Vicente Fretes Cibils, Andrés F. Muñoz ............................401

La oferta .................................................................................................................................................402

La demanda ........................................................................................................................................408




Reconocimientos

L

a dirección general de esta investigación estuvo a cargo de Andrés G. Blanco, 

Vicente Fretes Cibils y Andrés F. Muñoz como autores principales y coeditores, 

y de Alan Gilbert como asesor externo. Santiago Levy, Vicepresidente de Sec-

tores, y Ana María Rodríguez, Gerente del Departamento de Instituciones para el 

Desarrollo, brindaron orientación invaluable y estímulo a esta iniciativa.

Quisiéramos expresar nuestro agradecimiento a los autores de los estudios 

de país que han sido recogidos en este trabajo:

Argentina: Eduardo Reese, Florencia Almansi, Julieta del Valle y Andrés Juan

Brasil: Suzana Pasternak y Camila D’Ottaviano

Chile: Francisco Sabatini, Isabel Brain, Antoine Casgrain, Pía Mora e Ignacia Polanco

Colombia: Jorge Enrique Torres Ramírez

El Salvador: Irene Vance

Jamaica: Pauline McHardy

México: Clara Salazar, Claudia Puebla, Gabriela Ponce y René Flores

Perú: Julio Calderón Cockburn

Uruguay: Irene Chiavone, Miguel Macellaro y Adriana Silvera

También quisiéramos reconocer a los gerentes de países y los representantes 

del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) en la región, quienes facilitaron y 

brindaron su apoyo permanente mediante el diálogo que tuvo lugar en diversos 

foros de discusión de la temática. Los colegas de la División de Gestión Fiscal y 

Municipal, del Departamento de Investigación, y de otras oficinas y divisiones del 

BID avalaron la elaboración de este estudio con sus comentarios y sugerencias. 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

x

Nuestro agradecimiento a Javier León, José Brakarz, Gustavo García, Michael Do-

novan, Jesús Navarrete, Nora Libertun de Duren, Verónica Adler, Carolina Piedrafita, 

Beatriz López, Huascar Eguino, Gilberto Chona, Ophelie Chevalier, Axel Radics, José 

Larios, Juan Pablo Ortiz, Aderbal Curbelo, Jason Hobbs, Marcia Casseb, Alejandro 

López-Lamia, Mario Durán-Ortiz, Gabriel Nagy, Alejandro Rasteletti, Francisca Ro-

jas, Feliz Alderete, Francesco Lanzafame, Fernanda Magalhaes, Patricia Bakaj, Ana 

María Saiz, Luis Marcano, Marc Godbout, César Bouillon, Nadin Medellín, y Cynthia 

Boruchowicz.

Varias personas hicieron aportes valiosos durante el proceso de revisión téc-

nica de los contenidos o en diversos foros relacionados con la materia. Nuestro 

especial reconocimiento a Juan Pablo Bonilla, J.J. Ruiz, Ellis Juan, María Camila Uri-

be, Fernando Cuenin, Inder Ruprah, Beatriz Uribe, Carolina Barco, Jaime Bonet, Ro-

bert Buckley, Steve Pomeroy, Steven Webb, Ana Corbacho, Philip Keefer, Edward 

Glaeser, Marianne Fay, Martim Smolka, Clara Irazábal, Cynthia Goytia, Elkin Velás-

quez, María Mercedes Maldonado, Oscar Borrero, Gustavo Riofrío, David Vetter, Da-

vid Amborski, Pedro Abramo, Emilio Haddad, Samuel Jaramillo, Peter Ward, Claudio 

Acioly, Magnus Hammar, Eduardo Rojas, Bob Dubinsky, Larry Hannah, Barbara Mc-

Murray, Peter Kimm, Bill O’Dell, Anne Ray, Lauren Ross, Guillermo Rolando Vicente, 

Hugo Speranza, Ramón Ruiz, Eric Belsky, Ira Peppercorn, Alexander Von Hoffman, 

Deidre Lal Schmidt, y dos revisores anónimos.

Igualmente, agradecemos a los organizadores de diversos foros técnicos y 

académicos donde presentamos la evolución de este trabajo y recibimos valio-

sos comentarios. Nuestros reconocimientos a UN-Hábitat, la Organización para la 

Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), el Departamento de Vivienda y 

Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés), la Internatio-

nal Housing Coalition (IHC), la Unión Panamericana para la Vivienda (Uniapravi), 

Harvard University, University of Florida, China Center for Urban Development, 

University of Chicago, Associação Nacional de Pós-graduação e Pesquisa em Pla-

nejamento Urbano e Regional (ANPUR), BNDES Brasil, Instituto de Pesquisa e Pla-

nejamento Urbano de Curitiba (IPPUC), Universidad Torcuato di Tella, Universidad 

Católica de Chile, Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Lincoln Insti-

tute of Land Policy, Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelon-

jas), y los ministerios e institutos de vivienda de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, 

Costa Rica, Ecuador, El Salvador, Guatemala, México, Perú, República Dominicana 

y Uruguay.

Deseamos además agradecer muy especialmente a Jeongseob Kim, Jessi-

ca Mackey, María Celeste López, Octavio Pereira y Federica Volpe, por su apoyo 

experto durante el proceso de investigación, preparación y edición de este libro. 

La producción editorial de este volumen estuvo a cargo de Sarah Schineller. Rita 


 reconocimientos

xi

Funaro, Claudia M. Pasquetti, Pamela Albornoz, Clara Sarcone y Patricia Ardila con-

tribuyeron en el proceso editorial, y Julia Gomila realizó la lectura de pruebas. Asi-

mismo, reconocemos el invaluable aporte de varias personas que prestaron apoyo 

administrativo y logístico durante este proyecto, en particular a María del Carmen 

Stellita Perrier, Ida Fernández, Marina Massini, Francy Dianela Ávila, Susana Román 

y Sonia Rojas.

Finalmente, reconocemos el significativo respaldo recibido para la divulga-

ción de este trabajo por parte del BID, en particular mediante la Oficina de Rela-

ciones Externas, el Sector de Conocimiento y Aprendizaje, y la División de Gestión 

de Conocimiento. Nuestros agradecimientos especiales a Marcelo Cabrol, Paul 

Constance, Mildred Rivera, Federico Basanes, Karen Mokate, Andrés Cavelier, Lore-

na Rodríguez, Atsuko Horiguchi, Kyle Strand, José Yitani, Carlos Gerardo Molina y 

Pablo Andrés Espinoza.



Acerca de los editores

Andrés G. Blanco es Especialista Senior en Desarrollo Urbano y Vivienda y Coor-

dinador Sectorial de la Iniciativa de Ciudades Emergentes y Sostenibles del BID. Su 

trabajo se centra en los aspectos económicos de la planificación en áreas como 

vivienda y uso del suelo. Es Licenciado en Economía y obtuvo una Maestría en Pla-

nificación del Desarrollo Regional de la Universidad de los Andes de Bogotá. A su 

vez, posee un PhD en Planificación Urbana y Regional de Cornell University. Ha 

trabajado como investigador y consultor en diversos proyectos sobre planificación 

urbana, economía urbana y evaluación de políticas públicas para organizaciones 

tales como el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) y el Lin-

coln Institute of Land Policy, así como para Estados Unidos y diversos gobiernos 

de América Latina. Se desempeñó como profesor en el Departamento de Planifi-

cación Urbana y Regional de la Universidad de Florida. Actualmente trabaja en el 

diseño de políticas de planificación urbana y vivienda en varios países de América 

Latina y el Caribe, principalmente en temáticas relacionadas con desarrollo urbano, 

vivienda de alquiler y captura de plusvalías.

Vicente Fretes Cibils es Jefe de la División de Gestión Fiscal y Municipal en el 

Sector de Instituciones para el Desarrollo del BID. Inició su carrera como econo-

mista en 1987 en el Banco Mundial. Allí desempeñó diversos cargos, entre ellos 

Economista Jefe del Departamento de Operaciones para los Países Andinos, Eco-

nomista Principal para Venezuela, Colombia y México, y Economista Principal en el 

Sector de Gestión Económica y Reducción de la Pobreza del Departamento de Paí-

ses Andinos. En 2007 ingresó al BID. Ha sido profesor universitario en Argentina y 

Estados unidos, y sus trabajos publicados abordan temas de finanzas, econometría 


aplicada, finanzas públicas, economía internacional y desarrollo económico. Reci-

bió su grado de la Universidad Nacional del Nordeste de Argentina, y su posgrado 

en la Universidad de Pensilvania, con una Maestría en Administración de Empresas, 

y en la Universidad Estatal de Carolina del Norte, con un Doctorado en Economía.

Andrés F. Muñoz es Economista de la Universidad de los Andes y posee una 

Maestría y un Doctorado en Administración Pública de la New York University 

(NYU). Actualmente es Asociado Senior en la División de Gestión Fiscal y Municipal 

del BID, y en el pasado se desempeñó como investigador y asistente de docencia 

en finanzas públicas y gobernabilidad democrática en la NYU y como consultor 

del Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) y la Secretaría de 

Hacienda Distrital de Bogotá. Sus áreas de especialidad comprenden la descen-

tralización, las finanzas públicas locales y el financiamiento del desarrollo urbano. 

Tiene experiencia en el diseño y la ejecución de proyectos fiscales y de desarrollo 

urbano en algunos países de América Latina, y ha realizado investigaciones so-

bre la descentralización fiscal, la tributación local y el desarrollo de ciudades de la 

región.


Prólogo

Santiago Levy

E

n un ámbito de rápida urbanización global, América Latina y el Caribe es la 

región en desarrollo con el porcentaje de población urbana más alto. En ese 

contexto, uno de los principales desafíos que enfrenta la región es disminuir 

el déficit cuantitativo y cualitativo de los servicios de vivienda. Es por lo tanto rele-

vante explorar vías alternativas para enfrentar este desafío, y el libro Busco casa en 

arriendo ofrece propuestas para lograrlo. 

Este libro es un paso más allá de la monografía “Se busca vivienda en alquiler” 

presentada en el Séptimo Foro Mundial Urbano llevado a cabo en Medellín (abril 

de 2014), e incluye los resultados de un estudio completo sobre el mercado de vi-

vienda en alquiler en América Latina y el Caribe, que se complementa con estudios 

de casos de nueve países de la región. El estudio ha sido liderado por la División de 

Gestión Fiscal y Municipal del Banco Interamericano de Desarrollo, y ha contado 

con la participación de expertos nacionales e internacionales que trabajan para 

proponer soluciones a la urbanización con beneficios para todos los ciudadanos. 

El análisis de la realidad de la vivienda en América Latina y el Caribe que se presen-

ta destaca retos y posibilidades de intervención pública y privada en el mercado.

La tenencia de propiedad es muy alta en América Latina y el Caribe, y no sor-

prende que tanto en el pasado como en la actualidad las políticas de vivienda han 

priorizado y alentado la propiedad. No obstante, el mercado de alquiler mantiene 

su relevancia —1 de 5 hogares habita viviendas en arriendo— y esto es aún más 

importante para determinados segmentos de la población. Además, el análisis de 

los datos de las últimas dos décadas indica que la elección de alquilar presenta una 

tendencia creciente, especialmente en países como Argentina, Bolivia, Colombia, 

México y Perú. Esta evolución y las condiciones de rápida urbanización indican 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

xvi

que la vivienda en alquiler seguirá creciendo, por lo que se necesitan políticas de 

vivienda que incluyan la opción de arriendo.

Busco casa en arriendo propugna la necesidad de encontrar alternativas efica-

ces y duraderas que contribuyan a solucionar el déficit habitacional de la región, 

demostrando que el arriendo es una opción válida y viable para expandir el acceso 

a los servicios de vivienda para la creciente población urbana del continente. Por 

otra parte, el diseño de una política de vivienda sensata tiene que tomar en cuenta 

el impacto en otros ámbitos socioeconómicos. Al valorar las distintas opciones de 

tenencia, la política habitacional debe considerar el impacto que el mercado de la 

vivienda tiene sobre el mercado laboral, ya que un mercado de vivienda equilibra-

do en términos de las opciones de tenencia permite mayor movilidad de la mano 

de obra. Al tener menores costos y tiempos de transacción, el arriendo favorece 

una mayor flexibilidad para que los trabajadores se puedan moverse cuando pre-

senten otras oportunidades laborales.

Este libro contribuye a disipar algunos mitos sobre el arriendo y los tipos de 

tenencia en América Latina y el Caribe. Primero, no hay ninguna correlación entre 

nivel de desarrollo y estructura de tenencia, es decir que un país más desarrollado 

no necesariamente tiene niveles más altos de propiedad. Segundo, contrario a la 

percepción de que solo arriendan los pobres, el alquiler es transversal y se pre-

senta en todos los niveles de ingreso, particularmente en los sectores de ingreso 

medio. El alquiler también depende del ciclo de vida, ya que los grupos que más 

rentan son los jóvenes y los hogares unipersonales, lo cual indica que se trata de 

una opción preferencial para aquellos que quieren gozar de una mayor flexibili-

dad. Tercero, la calidad de la vivienda alquilada es superior a la de la vivienda propia 

sin título de propiedad y similar a la de la vivienda propia con título de propiedad, 

rebatiendo la idea de que la vivienda en alquiler es de mala calidad. En América 

Latina y el Caribe una parte considerable de la vivienda propia es de procedencia 

informal, y por eso no necesariamente es de buena calidad. De hecho, la vivienda 

en alquiler presenta mejores condiciones que la vivienda informal en términos de 

infraestructura, materiales y hacinamiento. 

La opción de vivienda en alquiler brinda la posibilidad de mejor localización. 

En las zonas centrales hay proporcionalmente más propiedades en arriendo que 

en la periferia. Por lo tanto, el alquiler ofrece la opción de localizarse en zonas de 

mayor densidad, mejor integración y cercanía a las actividades socioeconómicas. 

De esta manera, el arrendamiento puede aliviar los costos y tiempos de transporte 

de las personas, y disminuir el consumo de energía.

En síntesis, al presentar el arriendo como alternativa relevante en términos de 

servicios de vivienda, el libro posibilita una discusión más informada en materia de 

política pública de servicios de vivienda, y brinda opciones para el desarrollo del 

mercado de arrendamiento tanto para el sector público como para el sector privado. 


Resumen ejecutivo

Andrés G. Blanco, Vicente Fretes Cibils, Andrés F. Muñoz

L

a vivienda es un servicio, o más precisamente, una combinación de múltiples 

servicios para quienes han tomado en algún momento una decisión sobre 

dónde vivir. En la elección de una vivienda priman diversos aspectos: las ca-

racterísticas de tamaño y calidad de un bien inmueble, la localización específica 

dentro de la estructura urbana y los atributos particulares de accesibilidad; las ex-

ternalidades de vecindad y cercanía de un barrio; y quizá también la capitalización 

de una inversión financiera, en virtud de los otros factores señalados. Todo esto 

en función de las preferencias individuales y las posibles restricciones de recursos.

Por estas razones, la literatura especializada cataloga a la vivienda como “un 

haz de servicios”, y en las metodologías de análisis más utilizadas, como los mo-

delos hedónicos, se trata de descomponer la incidencia de cada factor sobre los 

precios o las preferencias (O’Sullivan, 2009; O’Flaherty, 2005; Mills y Hamilton, 1989). 

De hecho, esta conceptualización puede resumirse en una de las tres leyes de la 

vivienda de Turner: “lo importante acerca de la vivienda no es lo que es sino lo que 

hace en la vida de las personas” (Turner, 1976:5). 

Este concepto es muy relevante en términos de política pública porque da 

cuenta de que no existe una vivienda ideal “universal” y que sus potenciales vir-

tudes evolucionarán en la medida en que se produzcan cambios al interior de un 

hogar. Pese a lo antedicho, los gobiernos de América Latina y el Caribe, en general, 

han optado por privilegiar el concepto de vivienda como bien de capital sobre 

todos sus otros servicios, utilizando como única solución habitacional la vivienda 

nueva en propiedad. Este desplazamiento de la conceptualización de la vivienda 

desde la provisión de servicios hasta la promoción de un modo específico de te-

nencia puede disminuir la flexibilidad del mercado para atender a las demandas de 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

xviii

los hogares, afectar la movilidad de los trabajadores, aumentar el riesgo financiero 

debido a la concentración de activos, contribuir al desarrollo periférico de baja 

densidad, e impactar negativamente en las finanzas públicas, por ser una opción 

costosa y difícil de escalar masivamente para la vivienda social. 

La política de vivienda debe basarse en el concepto de servicio y no en una 

forma de tenencia. Una buena política debe propender al acceso dentro de un 

mercado que ofrezca variedad, calidad y oportunidad. En este sentido, el mercado 

de vivienda en alquiler puede ser un componente clave de un sistema de provi-

sión de servicios de vivienda efectivo, flexible e inclusivo.

El principal propósito de este libro es promover una discusión abierta acerca 

de cómo desarrollar y expandir este mercado, analizando su estado actual en Amé-

rica Latina y el Caribe, aprendiendo de la experiencia internacional y proponiendo 

orientaciones de política. Los argumentos aquí presentados se desprenden de un 

proyecto de investigación financiado por el Banco Interamericano de Desarrollo 

(BID), que consistió en un análisis basado en estudios de casos realizados en 19 

áreas metropolitanas de nueve países de la región.

Esta investigación demostró que el alquiler es un componente vital del sistema 

de vivienda en América Latina y el Caribe. Actualmente, no solo 1 de cada 5 hogares 

alquila su vivienda, sino que esta proporción ha venido aumentando en los últimos 

10 años en la mayoría de los países. Esta tendencia es mayor en áreas urbanas, don-

de llega a representar hasta más del 40% en ciudades como Bogotá, Cali o Santo 

Domingo. Esto es de especial importancia en una región cuya población urbanizada 

asciende al 82%, cifra que seguramente seguirá creciendo en los próximos años. 

La evidencia recolectada permitió concluir que, al contrario de lo que sucede 

en países más desarrollados, el alquiler no es una opción restringida a los más 

pobres. De hecho, en algunos países de la región el arrendamiento aumenta con 

el ingreso de los hogares y en otros está concentrado en los segmentos medios 

de la demanda. Este fenómeno se explica por las altas tasas de informalidad de la 

vivienda, que permiten a hogares de escasos ingresos acceder a la propiedad, aun 

cuando esta no tenga las mejores condiciones de calidad y ubicación. De hecho, la 

vivienda en alquiler presenta mejores condiciones de infraestructura y materiales 

de construcción que la vivienda en propiedad informal, y ostenta características 

similares a las de la vivienda en propiedad formal, incluso para los quintiles de 

ingresos más bajos. Esto significa que se trata de una alternativa eficiente y costo-

efectiva para resolver los problemas de déficit cuantitativo y cualitativo que actual-

mente afectan al 37% de los hogares de la región. 

Por otro lado, se pudo comprobar que la vivienda en alquiler prevalece en-

tre los grupos de población de mayor crecimiento, como los jóvenes, los hogares 

unipersonales y los divorciados. Esto demuestra que esta alternativa puede ayudar 


RESUMEN EJECUTIVO

xix

a satisfacer mejor las preferencias de la demanda y crear mayor movilidad residen-

cial. De igual manera, se evidenció que la vivienda en alquiler se concentra en las 

áreas más centrales, densas y consolidadas de las ciudades. Esto sugiere que una 

política en esta materia, unida a una mejor planificación y un mejor ordenamiento 

territorial, puede contribuir a mitigar el crecimiento periférico de baja densidad y 

la segregación que causa, y dar como resultado ciudades más densas, accesibles 

y compactas.

Asimismo, se observó que la oferta es diversa, privada y de pequeña escala, 

y que está representada mayoritariamente por propietarios individuales que com-

parten la misma extracción social que sus inquilinos. Por ello, un mayor dinamismo 

en el sector no solo aumentaría la oferta, sino que también ayudaría a los propie-

tarios-arrendadores a mejorar sus ingresos. Dado que el mercado está limitado por 

regulaciones, asimetrías de información y altos costos de transacción, la oferta efec-

tiva se podría expandir con cambios relativamente sencillos, como disminuir los 

tiempos de recuperación de la posesión o crear un sistema de garantías de alquiler. 

De esta manera, se incentivaría la entrada al mercado de una parte considerable del 

stock de vivienda vacía en la región —que en algunos casos llega al 20% del total—, 

mitigando la carencia de vivienda en alquiler de buena calidad y bien localizada.

El libro está dividido en tres partes. La primera contiene un análisis compara-

do, y está compuesta por tres capítulos. El primero de ellos describe los problemas 

de vivienda en la región en términos de las brechas cuantitativas y cualitativas, 

la dificultad en la asequibilidad y la segregación. Por otra parte, identifica los be-

neficios potenciales de la vivienda en alquiler como una alternativa de vivienda 

social con mayor sostenibilidad fiscal, una opción flexible que satisface mejor las 

preferencias de ciertos sectores de la demanda y una oportunidad para proveer 

mejores localizaciones y desincentivar el desarrollo periférico de baja densidad. 

El segundo capítulo describe el estado actual de la vivienda en alquiler en 

la región, concluyendo que aunque América Latina y el Caribe es una región de 

propietarios, la propiedad no siempre fue la principal forma de tenencia en áreas 

urbanas, y que alquilar continúa siendo significativo para ciertos segmentos de la 

demanda. Se constata que la probabilidad de arrendar no decrece con el ingreso 

de los hogares demandantes, que la vivienda en alquiler no es de mala calidad, 

sino más central, densa y accesible, y que la oferta es diversa, privada y de pequeña 

escala. No obstante, como ya se mencionó, el mercado formal está limitado por 

regulaciones, asimetrías de información y altos costos de transacción. 

El tercer capítulo revisa las características del mercado de alquiler en el mun-

do, señalando el papel que juega en los sistemas de vivienda de diferentes países 

y las lecciones que los gobiernos latinoamericanos podrían aprender a partir de 

esas experiencias. Con este fin se describen los marcos de política y los resultados 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

xx

de Europa Occidental y América del Norte, Europa Central y del Este, China, el sur 

de Asia y África, durante la segunda mitad del siglo XX. 

La segunda parte consta de nueve capítulos que corresponden a los estu-

dios de casos de Argentina (Buenos Aires y Rosario), Brasil (São Paulo, Curitiba y 

Salvador), Chile (Santiago, Valparaíso y Concepción), Colombia (Bogotá, Medellín 

y Barranquilla), El Salvador (San Salvador y Santa Tecla), Jamaica (Kingston), México 

(Ciudad de México y Guadalajara), Perú (Lima y Trujillo) y Uruguay (Montevideo). 

En cada uno de estos casos se describe la estructura de la tenencia, así como tam-

bién su evolución y factores explicativos, la incidencia de los déficits de vivienda, 

la situación actual del mercado de alquiler en términos de su oferta y demanda, 

las restricciones al desarrollo de este mercado y las recomendaciones de política. 

La tercera parte contiene una serie de recomendaciones de política para los 

gobiernos de la región, que se agrupan en las siguientes categorías: i) la oferta, 

donde se incluyen incentivos para aumentar la provisión de alquiler en pequeña 

escala y para crear una producción comercial de gran escala, ii) la demanda, en 

cuyo caso se describen incentivos como los subsidios directos, el arrendamiento 

con opción a compra, y otras alternativas que combinan alquiler y propiedad, y 

iii) el marco jurídico, a partir del cual se presentan sugerencias relacionadas con la 

fijación de la renta, el proceso de recuperación de la posesión, las asimetrías de in-

formación, los costos de transacción y la planificación urbana. Estas se diferencian 

según el nivel de ingreso de los hogares (altos, medios y bajos), debido a que se 

trata de mercados segmentados que responden a incentivos diferentes. 

Finalmente, el libro incluye un anexo informativo, donde se detallan las ba-

ses de datos y metodologías utilizadas en los análisis cuantitativos, así como sus 

resultados.


Prefacio

Alan Gilbert

N

ingún país del mundo está libre de problemas habitacionales. Si bien la 

situación se agrava en las naciones más pobres, en todas existen poblacio-

nes sin techo o en moradas inadecuadas, mientras que la mayoría lucha a 

diario por suplir sus gastos de vivienda. Ni el mercado ni el Estado han logrado re-

solver el problema de la vivienda. El mercado falla en dos frentes: por un lado, una 

gran parte de la demanda no tiene un ingreso suficiente para adquirir una vivienda 

en condiciones dignas; por otro lado, las dificultades y los costos del proceso pro-

ductivo, aunados a la especulación en el mercado de tierras, frenan la oferta de 

vivienda aun allí donde la demanda es boyante. 

Dado que el mercado ha mostrado sus limitaciones para crear un sistema de 

vivienda equilibrado y equitativo, el Estado se ha visto abocado a intervenir incluso 

en los regímenes capitalistas más liberales. Es así como los gobiernos han introdu-

cido una amplia variedad de políticas que operan en distintas direcciones: desde 

el control de alquileres, la construcción de vivienda pública y la expansión de los 

mercados hipotecarios, hasta la entrega de subsidios a los segmentos menos fa-

vorecidos de la demanda y la creación de incentivos fiscales para los segmentos 

medios y altos, pasando por la intervención en los mercados de tierras a través de 

normativas de planificación y la dotación de infraestructura para estimular formas 

particulares de producción de vivienda. 

Aunque hay consenso en que se requiere algún tipo de acción del Estado, a 

menudo esta ha sido ineficaz. Una de las razones es que, como sucede con cual-

quier tipo de política, en el sector de la vivienda estas intervenciones son en buena 

medida el resultado de sesgos ideológicos, compromisos políticos y/o la presión 

de ciertos grupos de interés. Además, una vez introducidas las políticas, por lo 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

xxii

general continúan vigentes durante años no obstante la evidencia sobre su limi-

tado desempeño, como es el caso de los controles del alquiler y los beneficios 

tributarios a los intereses hipotecarios. 

La inercia política, la reticencia a admitir errores y la presión continua de los be-

neficiarios de estas medidas son factores que pueden obstaculizar el cambio. Por 

eso, la política de vivienda suele verse distorsionada. Por una parte, es común que 

los gobiernos ofrezcan subsidios de vivienda o deducciones de intereses a grupos 

que no los necesitan. Por otra parte, rara vez se aplican impuestos justos al aumen-

to de la valorización de la tierra y la propiedad, con las consecuentes pérdidas de 

ingresos fiscales que podrían haberse destinado a la inversión en infraestructura 

y servicios. No faltan los casos —especialmente en los países desarrollados— en 

los cuales desde el gobierno se denuncian los altos costos como un impedimento 

para acceder a la vivienda, cuando al mismo tiempo se introducen políticas que 

promueven la especulación con los precios de la propiedad. Por último, son muy 

pocas las ocasiones en que se incluyen alicientes fiscales a la propiedad que incen-

tiven a las personas a reducir el tamaño de su espacio habitacional o a alquilar ese 

espacio libre, un esquema que ayudaría a reducir el déficit de vivienda. En suma, las 

políticas neutrales en materia de tenencia son escasas, por decir lo menos.

Durante años, en casi todo el mundo se ha fomentado la propiedad de la vi-

vienda. Y si bien existen buenas razones para que la gente desee ser propietaria, las 

medidas oficiales arriba descritas han contribuido a crear un patrón desequilibrado 

de tenencia que ha dado lugar a seis problemas principales: 

1.  La propiedad de la vivienda es una opción solo para quienes tienen los 

medios de acceder a ella. Esto deja por fuera a la mayor parte de la pobla-

ción en cualquier lugar del mundo. Además, la relación entre los precios de la 

vivienda y los ingresos parece estar aumentando constantemente y a veces 

de manera drástica, sobre todo en las grandes ciudades. Dado que la propie-

dad de la vivienda se ha promovido como una meta universal para todos, su 

alto costo relativo genera no solo un problema habitacional sino que tam-

bién constituye una posible fuente de angustia social: ¿por qué no puedo 

adquirir vivienda? El peligro de esta situación radica en que el acceso limitado 

a una vivienda propia dé lugar a un gran número de aspirantes a propieta-

rios descontentos, y a que se opte por alternativas de propiedad indeseables, 

como las formas de tenencia de baja categoría típicas de la informalidad.

2.  El valor de las casas tiende a incrementarse más rápido en las zonas más 

afluentes. Los precios de la vivienda dependen en muy buena medida de 

su ubicación, lo cual tiene serias consecuencias distributivas. Por ejemplo, en 

el Reino Unido la brecha de riqueza entre los propietarios de vivienda en las 


PREFACIO

xxiii

zonas más ricas y las zonas más pobres se está profundizando rápidamente. 

Peor aún es la situación de los inquilinos. Dado que la propiedad es el ele-

mento fundamental en el portafolio de inversiones de la mayoría de las fami-

lias, los que no son dueños pierden aún más. No es de asombrarse entonces 

que la propiedad de la vivienda sea uno de los ingredientes del agravamiento 

en la distribución de la riqueza que se ha manifestado en la mayoría de los 

países del mundo desde los años setenta.

3.  Solo algunas personas con determinados salarios pueden acceder a com-

prar un inmueble en las zonas de mayor valorización. Este fenómeno se 

acentúa en la medida en que los salarios divergen cada vez más entre ocupa-

ciones de alta y de baja calificación, y debido al hecho de que en muchos lu-

gares se han reducido los puestos de trabajo de ingresos medios. Es así como 

las personas de menores ingresos pueden adquirir viviendas únicamente en 

las zonas menos costosas, que por lo general carecen de fácil acceso y donde 

la calidad del hábitat es deficiente. La combinación de la profundización de la 

distribución del ingreso y las acentuadas diferencias de precios dentro de los 

mercados de la vivienda significa que la segregación urbana está destinada a 

empeorar. En algunas ciudades está ocurriendo un proceso de gentrificación 

(aburguesamiento), es decir: el desplazamiento gradual de familias de clase 

trabajadora de aquellas zonas bien ubicadas que antes ocupaban en favor de 

hogares privilegiados que se mudan a ciertas zonas que se están valorizando.

4.  El crecimiento de la propiedad de la vivienda ha generado una forma dife-

rente de urbanismo. Mientras que la mayoría de los inquilinos siempre ha vivi-

do en una especie de casa de vecindad o en edificios de gran altura, la mayoría 

de los propietarios habita en algún tipo de vivienda en los suburbios. A su vez, 

el crecimiento de estos últimos ha tendido a producir formas de expansión 

urbana ineficiente (por ejemplo, Atlanta o Houston) que dan lugar al aumento 

del consumo de combustible (trayectos de viaje más largos), al incremento del 

costo de la dotación de infraestructura, y a una serie de efectos negativos en 

los sistemas de transporte público. En ocasiones, como en el caso de Detroit, 

este fenómeno ha exacerbado el deterioro de la ciudad a tal punto que los 

ricos han emigrado masivamente hacia suburbios cuyas cargas tributarias son 

bajas, privando al centro de la ciudad de vida económica y fiscal.

5.  El marcado crecimiento de la tasa de propiedad de la vivienda puede con-

tribuir a generar crisis financieras y bancarias. La propiedad de la vivienda 

ha sido un ingrediente esencial tanto del crecimiento de las burbujas inmobi-

liarias como de las inevitables caídas posteriores. La crisis de las corporaciones 

de ahorro y crédito en Estados Unidos en 1998, así como la crisis hipotecaria 

y el desplome de Fannie Mae y Freddie Mac 10 años más tarde, al igual que 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

xxiv

las crisis bancarias en Irlanda y el Reino Unido, han estado relacionadas con 

un diseño defectuoso de los préstamos para la compra de vivienda y su in-

adecuada asignación.

6.  El culto a la propiedad de la vivienda ha desalentado, e incluso impedido, 

la formulación de políticas en el ámbito de la tenencia en alquiler. Es pa-

radójico que en un mundo donde cerca de 1.200 millones de personas viven 

en arriendo, sean pocos los gobiernos que hayan implementado políticas 

sensatas para ayudar a desarrollar y mejorar este enorme mercado. Si bien 

varios han intervenido —algunos por el lado de los propietarios, pero más 

por el lado de los inquilinos—, salvo en el caso de Europa Central, las políticas 

gubernamentales efectivas han sido escasas. No son muchos los esfuerzos 

gubernamentales por mejorar la relación entre los millones de inquilinos y los 

propietarios, o proporcionar medios eficaces para resolver las controversias 

que surgen entre ambos. Y menos aún los orientados a animar a inversionistas 

(grandes o pequeños) a invertir en vivienda de alquiler. Parecería obvio que 

en un mundo con un déficit significativo de vivienda adecuada se fomente 

la creación de nuevos espacios de alojamiento para inquilinos, así como la 

conversión de lotes vacíos en vivienda de alquiler. Pero hasta el momento 

esto solo ha ocurrido tímidamente. Lo que sí se evidencia, no obstante, es un 

vacío de políticas al respecto, especialmente en las naciones en desarrollo.

¿Cómo se ha llegado a esta situación? Una explicación es que los arrendado-

res y los inquilinos ya no son actores políticos relevantes. Al convertir a los inqui-

linos en propietarios, los gobiernos han reducido su número enormemente, de 

modo que ya no existe una presión significativa a favor de la vivienda de alquiler 

desde el lado de la demanda. Los arrendadores son también mucho menos in-

fluyentes ahora que en el pasado. Actualmente los inversionistas se inclinan más 

por poner su dinero en acciones, terrenos o propiedades comerciales. Así pues, 

la propiedad de la vivienda de alquiler ha quedado principalmente en manos de 

un gran número atomizado de pequeños arrendadores. Liberados de la presión 

política, muchos gobiernos tienden a hacer caso omiso de la vivienda para renta 

y se concentran en crear oportunidades para que los inquilinos se conviertan en 

dueños. El hecho es que se han comprometido ideológicamente a aumentar la 

propiedad de vivienda, convencidos como están de que esta forma de tenencia 

ayuda a crear una sociedad más estable. 

De allí el mito generalizado en todo el mundo de que la propiedad es una 

característica central de la cultura nacional. Es así como esta forma de tenencia se 

ha tornado en un elemento fundamental de la política pública, con la creencia de 

que ayuda a generar riqueza y contribuye a la expansión económica. Es cierto que 


PREFACIO

xxv

la industria de la construcción genera numerosos puestos de trabajo y produce 

grandes ganancias, especialmente para tres grupos: los urbanizadores, gracias a 

la construcción de nuevos barrios; los bancos, mediante el financiamiento de las 

transacciones; y las agencias inmobiliarias, que lucran a través de la intermediación. 

Por ejemplo, en el Reino Unido unas 560.000 personas trabajan en agencias de 

bienes raíces, que actualmente constituyen el sector de la fuerza laboral nacional 

de más rápido crecimiento. 

El problema es que al tratar de fomentar la propiedad, la mayoría de los go-

biernos ha dejado de lado —cuando no desacreditado— el alquiler. No es de 

extrañar entonces que diversas encuestas realizadas en varias partes del mundo 

indiquen que la mayoría de la gente declara querer ser propietaria de su vivienda, 

dado que esta no solo se valoriza sino que además confiere prestigio social y sirve 

como prenda de garantía para obtener crédito. En pocas palabras, la vivienda en 

propiedad produce bienestar económico y social. 

Sin embargo, si se tienen en cuenta los problemas que a veces genera la 

propiedad de la vivienda (necesidad de mantenimiento y reparaciones, pago de 

impuestos, compra de seguros, entre otros), ¿no ha llegado el momento de ree-

valuar nuestra obsesión por la propiedad y reconsiderar nuestra negligencia hacia 

la tenencia en alquiler? La creación de un sistema de vivienda eficaz y eficiente no 

solamente requiere ambas formas, sino también modalidades intermedias, como 

el arrendamiento con opción a compra. Esto por cuanto siempre existirán aquellos 

que no puedan, no quieran o no estén preparados para adquirir una casa. 

En varios momentos de mi vida he sido inquilino: cuando era estudiante, 

cuando trabajé en el extranjero y cuando tuve un empleo con un futuro incierto. 

Admito haber sido propietario de una casa durante años, elección de tenencia 

que me ha beneficiado enormemente. Incluso por encima del dolor de cabeza de 

tener que reparar mi casa y ser responsable del pago de los impuestos y seguros 

de la propiedad, mi riqueza ha aumentado considerablemente gracias a este tipo 

de tenencia. Los precios de la vivienda en el Reino Unido pueden haber aumenta-

do 50 veces desde 1970; eso significa que en mi calidad de dueño de casa desde 

1972 me he beneficiado de ese incremento, particularmente porque que vivo en 

Londres, uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos del mundo.

¿Qué he hecho para merecer la riqueza que la propiedad de vivienda me ha 

generado? La respuesta es simple: poco o nada. ¿Cuáles son las consecuencias 

sociales de la riqueza que he adquirido? Que muchos de quienes no pueden tener 

casa propia han quedado relegados a vivir en un sector de alquiler bastante mal 

regulado. Los pobres y los jóvenes (que no tienen padres ricos) son los que han 

perdido. Muchos de ellos nunca llegarán a ser propietarios, y la mayoría de los jó-

venes aspirantes habrán llegado a la mediana edad antes de lograr convertirse en 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

xxvi

propietarios. Por otro lado, los niveles inadecuados de impuestos a la propiedad 

significan que los fondos para financiar inversiones en servicios de infraestructura, 

transporte y sociales no han sido suficientes.

A la luz de lo anterior, el argumento que se desarrolla en esta publicación es 

que debemos prestar más atención a la vivienda de alquiler. No se trata de estar 

en contra de la propiedad de vivienda, sino más bien de propiciar un enfoque más 

equilibrado de tenencia que permita a más personas acceder a los beneficios de 

los servicios de vivienda.

El alquiler puede mejorar la movilidad residencial y el acceso al trabajo, ofre-

cer soluciones de vivienda para aquellos a quienes la propiedad no les resulte ade-

cuada (inmigrantes recientes y estudiantes, entre otros) y ofrecer un complemento 

de renta a quienes poseen una propiedad pero carecen de suficientes ingresos 

(por ejemplo, los adultos mayores).

Ciertamente, la vivienda de alquiler tampoco es una panacea. Después de 

todo, son millones los inquilinos en todo el mundo que a diario se quejan de sus 

arrendadores, mientras que la mayoría de quienes se dedican al negocio del alqui-

ler tienen historias tristes que contar acerca de inquilinos que no les han pagado el 

arriendo por meses o que han causado daños a su propiedad. En muchos países, 

el sector del alquiler está excesivamente regulado cuando no se encuentra com-

pletamente ignorado, dejando las relaciones entre propietarios e inquilinos en un 

limbo. Aunque la mayoría de los propietarios e inquilinos coexiste relativamente 

bien, son pocos los países que han logrado crear sistemas eficaces de arbitraje para 

resolver las disputas que surgen entre ambos. 

De modo que ha llegado la hora de repensar cómo funcionan los mercados 

de vivienda y lo que los gobiernos pueden y deben hacer para contribuir a mejorar 

la situación actual. Tener en cuenta la vivienda de alquiler, y el papel que debe des-

empeñar en el sistema general habitacional, es un elemento crítico de esa discu-

sión. Espero entonces que esta publicación sirva de estímulo al diálogo necesario 

sobre este importante tema entre los gobiernos de América Latina y el Caribe.


PARTE I 

El mercado de vivienda en 

alquiler y sus características



CAPÍTULO 1

El alquiler como oportunidad para 

mejorar las políticas de vivienda en 

América Latina y el Caribe

Andrés G. Blanco, Vicente Fretes Cibils y Andrés F. Muñoz

E

l objetivo de este capítulo es presentar los argumentos a favor de una política 

de vivienda de alquiler en América Latina y el Caribe, en relación con las tres 

dimensiones en las que se manifiesta su problemática en la región: el déficit, 

la asequibilidad y la segregación. 

EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN AMÉRICA LATINA Y 

EL CARIBE

Déficit 

El déficit de vivienda es aún un problema importante en América Latina y el Ca-

ribe. Aproximadamente el 37% de los hogares tenían algún tipo de carencia de 

vivienda en 2009, lo que equivale a casi 54 millones de familias (Bouillon, Medellín 

y Boruchowicz, 2012). La mayor parte de este déficit es cualitativo, por lo cual el 

21% corresponde a hogares con deficiencias en infraestructura, el 12% a viviendas 

con insuficiencias en materiales, el 11% presenta carencias en tenencia segura y el 

6% tiene problemas de hacinamiento. En cuanto al déficit cuantitativo, el 6% de las 

familias —casi 9 millones de hogares— no cuenta con una vivienda o habita en 

inmuebles inadecuados que no tienen posibilidad de reparación. La mayoría de 

estos porcentajes han venido disminuyendo desde 1995: el déficit cuantitativo ha 

bajado dos puntos porcentuales; el de materiales y hacinamiento, cuatro puntos; y 

el de infraestructura, siete puntos; mientras que el déficit de tenencia no ha variado. 

Sin embargo, en números absolutos el déficit ha aumentado en todos los rubros, 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

4

salvo en materiales y hacinamiento, donde se ha mantenido constante (Bouillon, 

Medellín y Boruchowicz, 2012; Rojas y Medellín, 2011).

Estos promedios esconden diferencias considerables entre países, entre 

áreas rurales y urbanas, y entre segmentos de ingreso. Por ejemplo, el déficit 

total oscila entre 18% en Costa Rica y 78% en Nicaragua. El déficit urbano es del 

32% y el rural del 60%. En términos de ingreso, el déficit total para la región en 

el quintil urbano más pobre es del 52% contra el 16% del quintil más rico. Aun-

que el problema de vivienda es más agudo en los segmentos de ingresos más 

bajos de la demanda, también existen carencias en los altos. En efecto, solo una 

cuarta parte del 32% de los hogares urbanos en déficit es calificada como pobre 

en base a la línea de pobreza (Bouillon, Medellín y Boruchowicz, 2012; Rojas y 

Medellín, 2011).

Aunque las cifras exactas pueden variar de acuerdo al concepto de déficit 

empleado y a la metodología utilizada, los problemas de acceso y las carencias 

habitacionales son innegables. Esta situación seguirá siendo un reto en el futuro, 

ya que —pese a la disminución de la tasa de crecimiento demográfico— habrá 

un alza de la demanda debido a la reducción del tamaño de los hogares, el au-

mento de la tasa de divorcio y separación, y el incremento de la esperanza de vida 

(Gilbert, 2012). Tal es así que se estima que, aun descontando el efecto del mayor 

crecimiento económico y las políticas de vivienda, el déficit será de 36% en 2015, 

con un aumento absoluto de 5 millones de hogares en relación con 2009 (Bouillon, 

Medellín y Boruchowicz, 2012; Ruprah, 2009). 

La tasa anual de producción de vivienda apenas alcanzará a cubrir una 

cuarta parte de la necesidad causada por el déficit acumulado y la formación 

de nuevos hogares (Ruprah, 2009). En estas condiciones, los asentamientos in-

formales probablemente seguirán creciendo. Definidos por una combinación 

de carencia de infraestructura, servicios sociales, títulos de propiedad y licencias 

de construcción, han sido la respuesta tradicional a los problemas de vivienda 

en la región.

Es habitual que muchas familias accedan a suelo de manera irregular, ya sea 

a través de “invasiones” o de adquisiciones de subdivisiones ilegales, a partir de las 

cuales comienzan un proceso de autoconstrucción progresiva de sus viviendas. 

Entre el 25% y el 60% de la población de las principales ciudades de la región resi-

de en vivienda de origen informal (Gilbert, 1998). Aunque muchos de estos asen-

tamientos son mejorados a través de programas de regularización, que incluyen 

la legalización, la titulación y la provisión de infraestructura y servicios a posteriori, 

a corto plazo esta dinámica incrementa el número de hogares en condiciones de 

déficit cualitativo y a largo plazo puede incentivar el desarrollo de nuevos asenta-

mientos informales (Abramo, 2003). 


 

el alquiler como oportunidad para mejorar las polÍticas de vivienda en américa latina y el caribe

5

Asequibilidad

La vivienda formal en América Latina y el Caribe es cara. Algunas fuentes sugieren 

que la relación entre el precio y el ingreso de los hogares puede ser hasta tres ve-

ces mayor que en Estados Unidos.

1

 Esto es aún más dramático si se considera que 

la tercera parte de los hogares son pobres y el 57% de los trabajadores urbanos 

son informales: 24%, independientes y 33%, asalariados (Ruprah, 2009; Perry et al., 

2007). La situación se ve agravada por la marcada inequidad urbana en la región, 

donde la mayoría de las ciudades tienen coeficientes de Gini por encima de 0,5, y 

por las elevadas tasas de interés para el crédito hipotecario. De hecho, estas pre-

sentan promedios anuales del 11,4% nominal y 8,1% real, mientras que en los paí-

ses de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) las 

tasas son del 4,3% y 3,2%, respectivamente (Rebucci et al., 2012; UN-Habitat, 2008).

Dado lo anterior, para acceder, por ejemplo, a una vivienda formal básica de 

40 metros cuadrados, con un precio de US$15.000, una cuota inicial del 10% y un 

crédito a 20 años con una tasa de interés del 6%, cerca del 20% de los hogares 

en los 18 países más representativos de la región tendría que dedicar más del 

30% de su ingreso. Si se consideran los hogares que podrían pagar, pero que al 

hacerlo quedarían por debajo de la línea de pobreza, el porcentaje de hogares 

en esta situación subiría al 22%. Dicho porcentaje llegaría al 24%, si en lugar del 

6% se utilizan las tasas de interés vigentes en cada país. Al emplear la afiliación 

a fondos de pensiones como criterio para calcular el acceso real al crédito hipo-

tecario, la brecha de accesibilidad es del 45%. Estos valores pueden aumentar 

aún más si se tiene en cuenta que el precio mínimo de la vivienda privada no 

subsidiada puede ser 60% más alto que el escenario base de estas estimaciones 

(Bouillon et al., 2012).

La mayoría de hogares en los segmentos de ingresos más bajos están exclui-

dos del mercado hipotecario. Por ejemplo, en El Salvador, el pago mensual por la 

vivienda privada más barata en el mercado representa el 73% del ingreso de una 

familia con tres salarios mínimos y el 55% en el caso de cuatro salarios mínimos. 

1  

Según Numbeo, una página web que reporta información de vivienda recolectada por 

voluntarios en distintos países, el coeficiente entre ingreso promedio y precio promedio 

para la región es de 7,25, mientras que para Estados Unidos es de 2,82 (Numbeo, 2013). 

Aunque estas cifras no son oficiales, son similares a las estimadas por otras fuentes, tales 

como la Housing Finance Information Network (Hofinet), una base de datos administrada 

por la Wharton School de la Universidad de Pennsylvania, la International Finance Corpo-

ration y el Entrepreneurial Development Bank, que calcula este valor en 13 para Brasil, 4,94 

para Colombia y 2,49 para Estados Unidos (Hofinet, 2013).


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

6

En estas condiciones solo el 20% de los hogares salvadoreños puede calificar para 

una hipoteca (Vance, 2012). En Uruguay, los deciles 1 y 2 están totalmente exclui-

dos de las hipotecas ofrecidas por la banca pública, mientras que los deciles 3 y 4 

tienen un acceso limitado (Moya, 2011). 

Los gobiernos de la región han tratado de solucionar las dificultades de ase-

quibilidad con políticas denominadas ABC (sigla de Ahorro, Bono y Crédito), desti-

nadas a aumentar la obtención de crédito y otorgar subsidios a la demanda para la 

adquisición de una vivienda en propiedad, generalmente nueva. En Chile y Méxi-

co, dos de los países que han ido más lejos en este propósito, el mercado de hipo-

tecas representa el 20% y el 10% del producto interno bruto (PIB), respectivamente, 

mientras que para el resto de la región alcanza al 5,5% del PIB (Rebucci et al., 2012). 

Sin embargo, en ambos países la asequibilidad continúa siendo un problema. Si 

bien en Chile se ha disminuido la proporción de hogares cuyo ingreso es menor 

al necesario para comprar la vivienda más barata, la cifra continuaba siendo del 

61% en 2003 (Ruprah y Marcano, 2007). Pese a ello, en los últimos años la política 

ha favorecido al quintil más bajo a través de subsidios que permiten acceder a la 

vivienda prácticamente sin costo (Sabatini, Brain y Mora, 2012). En México, pese a 

que se ha triplicado el número de hipotecas entre 2000 y 2009, el decil 1 no puede 

cubrir el pago mensual de un crédito para una solución privada estándar, y los 

deciles 2 y 3 tendrían que asignar el 80% y el 50% de sus ingresos para hacerlo 

(Salazar Cruz et al., 2012).

Segregación 

La alta inequidad socioeconómica en América Latina y el Caribe se refleja en la 

estructura de las ciudades. El patrón de distribución del espacio urbano en la re-

gión se caracteriza por la ubicación de las élites en una suerte de “cono de alta 

renta”, que comienza en el centro de la ciudad y se extiende hacia una dirección 

específica de la periferia (Sabatini, 2003). Esta área concentra la mayoría de los ser-

vicios modernos, la infraestructura y la vivienda formal. En el resto de la ciudad, 

los primeros anillos urbanos incluyen urbanizaciones formales de clase media y 

asentamientos de origen informal, que a través de programas de mejoramiento 

generalmente cuentan con infraestructura y servicios. Los anillos externos agru-

pan los nuevos desarrollos informales, donde se ubican las familias de más bajos 

recursos en condiciones de habitabilidad subestándar. 

Este patrón constituye una dinámica de macrosegregación, en la que los 

grupos sociales están separados en áreas específicas. Como consecuencia, atri-

butos como ingreso, pobreza, raza y nivel educativo, entre otros, tienden a apa-

recer concentrados en el espacio. Un estudio para seis ciudades de la región 


 

el alquiler como oportunidad para mejorar las polÍticas de vivienda en américa latina y el caribe

7

estimó que habría que desplazar entre el 15% y el 46% de la población para 

lograr una distribución espacial homogénea en el logro educativo (Roberts y 

Wilson, 2009). En Brasil, para alcanzar homogeneidad racial en las principales ciu-

dades habría que trasladar entre el 37% y el 48% de la población

2

 (Telles, 1992). 

Asimismo, en Curitiba existe una tendencia fuerte y estadísticamente significati-

va de aglomeración debida al ingreso, mientras que en Bogotá hay una marcada 

concentración espacial de los estratos socioeconómicos (Macedo, Blanco y Can-

non, de próxima publicación). 

Las causas de este fenómeno radican en el funcionamiento mismo del mer-

cado del suelo y en los efectos de regulaciones específicas. La concentración de 

externalidades positivas de vecindad, infraestructura y servicios en la ciudad for-

mal hace que los valores del suelo en estas áreas se disparen y actúen como una 

barrera al acceso de hogares de bajos recursos. Por otra parte, las regulaciones 

respecto del tamaño mínimo de los lotes y los requerimientos de infraestructura 

impedirían que los grupos de menor ingreso compitan por el espacio a través de 

la densificación (Smolka, 2003; Jaramillo, 1999). La posibilidad de invasión de tierras, 

la ubicación de proyectos públicos o los procesos de gentrificación causados por 

intervenciones de rehabilitación o mejora de transporte, pueden generar cierta 

heterogeneidad en los sectores de alta renta (Sabatini, 2003). Sin embargo, en es-

tos casos, la macrosegregación es usualmente reemplazada por un patrón micro 

de separación a través de “conjuntos cerrados”. Por otro lado, la creciente escasez 

de suelo hace que el acceso informal sea más común, a través de subdivisiones 

ilegales en las periferias de las áreas de baja renta. Esto hace que la prevalencia de 

vivienda subestándar en estas zonas sea mayor. 

Las intervenciones de política también han contribuido a la segregación es-

pacial, al crear incentivos a la construcción de vivienda social en las afueras de las 

ciudades. En Chile, el éxito de la política de subsidios se traduce en el hecho de 

que 8 de cada 10 viviendas han sido adquiridas con apoyo del sector público. Sin 

embargo, la carencia de mecanismos de regulación del mercado del suelo y de es-

tímulos a localizaciones más centrales ha potenciado la construcción de viviendas 

para grupos más vulnerables en las periferias, donde el suelo es más barato.

3

 Así 

entre 1994 y 2004, este tipo de vivienda aumentó su precio promedio en un 53%, 

mantuvo su tamaño e incrementó su distancia promedio al centro de Santiago de 

2  

Esto, no obstante, se compara positivamente con cifras del 69% al 87% en Estados Unidos 

(Telles, 1992).

3  

El precio del suelo en la Región Metropolitana de Santiago de Chile creció un 250% en 

términos reales, mientras que en los barrios más valorados hubo aumentos de hasta el 

1.000% (Sabatini, Brain y Mora, 2012).


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8

20,6 a 25,4 kilómetros. Apenas el 8% de las viviendas construidas entre 2006 y 2011 

para el quintil más pobre se ubicó dentro del Área Metropolitana de la capital

4

 

(Sabatini, Brain y Mora, 2012). 

En México, el ritmo de crecimiento de la vivienda ha sido mayor que el de la 

población gracias a los créditos de instituciones públicas. Por ejemplo, en 2009 se 

otorgaron un poco menos de 900.000 créditos, la mayoría destinados a la compra 

de vivienda nueva, mientras que se formaron alrededor de 600.000 nuevos hoga-

res. Sin embargo, estas viviendas se han localizado generalmente en las afueras de 

las ciudades y, en algunos casos, presentan problemas de calidad. Por esta razón, 

un cuarto de las viviendas adquiridas a través de entidades públicas está desocu-

pado (Salazar Cruz et al., 2012). 

Esta dinámica de periferización de los hogares de escasos recursos, a través 

de subdivisiones ilegales o vía informal y de subsidios a la vivienda de interés 

social o vía formal, tiene efectos perversos en el desarrollo humano. De hecho, 

se ha demostrado que concentrar la pobreza reduce la movilidad social y gene-

ra problemas de educación, seguridad y acceso a la información. Esto también 

afecta la forma urbana en las ciudades de la región. Aunque estas ciudades son 

relativamente densas de acuerdo a estándares internacionales, ya empiezan a 

mostrar características de crecimiento periférico de baja densidad de pobla-

ción, lo que puede acarrear problemas tales como aumentos del consumo de 

energía, incrementos en tiempos de desplazamiento y patrones ineficientes de 

uso del suelo. 

LA VIVIENDA EN ALQUILER COMO ALTERNATIVA

El alquiler es una importante alternativa de tenencia para hogares de escasos recur-

sos económicos a nivel mundial, especialmente en las economías más desarrolla-

das. Los inquilinos por necesidad son predominantemente personas con ingresos 

muy bajos, trabajadores informales o inmigrantes recientes, que no pueden de-

mostrar regularidad en su ingreso para acceder a hipotecas, y también deudores 

que no han podido repagar sus créditos, entre otros (Peppercorn y Taffin, 2013). En 

Estados Unidos, por ejemplo, el porcentaje de hogares pobres que arrienda (57,4%) 

es casi el doble del promedio del país (Downs, 2008). 

4  

El caso de Santiago de Chile tiene la particularidad de que el patrón de macrosegregación 

fue producto también de las políticas de erradicación forzada del gobierno militar en los 

años setenta.


 

el alquiler como oportunidad para mejorar las polÍticas de vivienda en américa latina y el caribe

9

La vía informal para acceder a la propiedad en América Latina y el Caribe

En América Latina muchas familias de escasos recursos han podido adquirir una 

vivienda en propiedad desde la informalidad. Se ha argumentado a este respecto 

que las soluciones habitacionales a través de asentamientos informales beneficia-

rían a los hogares de bajos ingresos. Esta opción les permitiría convertir trabajo en 

capital, a través de la autoconstrucción (Turner, 1976), expandir la vivienda a medi-

da que el hogar crece (Abramo, 2007), generar ingresos por alquiler

5

 o actividades 

comerciales (Gilbert, 1999) y facilitar el acceso a redes sociales y economías de 

reciprocidad (Friedman, 1992). 

Sin embargo, esta alternativa resulta ineficiente en términos de la calidad de 

la solución constructiva, el uso del suelo y el gasto público. En efecto, el acceso 

a suelo informal es costoso: un solo metro cuadrado puede valer la cuarta parte 

de un salario mínimo y puede ser entre tres y cuatro veces más caro que el suelo 

adyacente de uso rural (Smolka, 2002). Incluso en el caso del suelo adquirido a tra-

vés de invasiones, el proceso de autoconstrucción requiere capital inicial y fuerza 

de trabajo especializada en estas labores, atributos de los que no necesariamente 

disponen todas las familias (Miraftab, 1997). 

Asimismo, la informalidad conduce a la formación de barrios marginales por 

la carencia de infraestructura, el incumplimiento de normativas urbanísticas míni-

mas y las localizaciones en zonas de riesgo o no integradas a la ciudad (Smolka, 

2003). Y aun cuando estas condiciones se vean aliviadas por programas de regu-

larización, el estigma de la marginalidad puede permanecer (Ward, 2003). Estas 

iniciativas, además, involucrarían un mayor gasto fiscal, ya que invierten la secuen-

cia técnica del desarrollo urbano. En efecto, dependiendo de la complejidad de 

la intervención, la instalación de infraestructura a posteriori puede ser de tres a 

ocho veces más costosa que una urbanización planificada (Aristizábal y Ortiz, 2002; 

Abiko et al., 2007). 

Por estas razones, perpetuar el ciclo de informalidad-regularización no es una 

manera viable de resolver los problemas de déficit y accesibilidad en la región. La 

opción de la inversión pública, a través de las políticas actuales sesgadas hacia la 

propiedad, no parece tampoco factible ni deseable. El costo de resolver por esta 

vía el déficit actual en América Latina y el Caribe equivale a casi el 8% del PIB de la 

región. Solo la solución al déficit de los más pobres equivale al 1,4%. Ambas cifras 

son mayores al 1% del PIB que los gobiernos dedican en promedio al desarrollo 

5  

Como se discutirá en el siguiente capítulo, en los asentamientos informales existe un 

mercado dinámico de vivienda en alquiler.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

10

urbano y la vivienda (Bouillon, Medellín y Boruchowicz, 2012). Para solucionar el 

déficit acumulado y la demanda nueva de aquí a 2015, el gasto actual debería 

incrementarse 14 veces en promedio a través de programas de Ahorro, Bono y 

Crédito (ABC). Lo anterior no parece posible política o fiscalmente, en particular, en 

los países más pobres y con mayores déficits (Ruprah, 2009). 

Asimismo, la alternativa de inversión pública no solo debería fomentar la ge-

neración de suelo urbanizado bien localizado para evitar los problemas de segre-

gación descritos anteriormente, sino que tendría que prestar apoyo a los hogares 

de más bajos recursos para mantener la vivienda en condiciones adecuadas. De 

lo contrario, se corren dos riesgos. El primero es caer en un déficit por efecto del 

deterioro de la vivienda, tal como ha sucedido en Chile, donde el 12% de los ho-

gares que viven en condiciones inadecuadas había sido previamente beneficiario 

de programas de vivienda social (Ruprah y Marcano, 2007). El segundo es la venta 

de la vivienda, incluso a un valor menor que el del subsidio, ante la incapacidad de 

asumir los costos asociados a la propiedad (UN-Habitat, 2003).

Este último punto está relacionado con un potencial problema de la vivienda 

en propiedad: el riesgo financiero. Debido a su alto costo con relación al ingreso, la 

vivienda es generalmente el mayor activo de las familias, pero contrariamente a lo 

que se cree, el valor de la propiedad inmobiliaria es muy susceptible a las crisis eco-

nómicas (Blanco et al., 2012). Una buena lección en este sentido es el caso de Esta-

dos Unidos, donde la tasa de propiedad aumentó del 64% en 1990 al 69% en 2005, 

debido a la reducción de los requerimientos para acceder a crédito y la diversifica-

ción del riesgo de las entidades crediticias a través de la titularización de hipotecas 

(Downs, 2008). Sin embargo, después de la crisis iniciada en 2006, los precios de la 

propiedad residencial han caído más del 30%. En la práctica, aproximadamente 10 

millones de familias deben más por concepto de hipoteca que el valor actual de sus 

viviendas, cerca de 5 millones de hogares han perdido su residencia por reposesión 

y se han esfumado US$4 trillones en activos inmobiliarios (Landis y McClure, 2010). 

La vivienda en alquiler provee mayor flexibilidad a la demanda

La mayoría de las personas han sido o serán inquilinos en algún momento de sus 

vidas. No todos los inquilinos lo son por necesidad, algunos lo hacen por elección 

propia. Entre estos últimos destacan aquellas personas que no están preparadas 

para comprometerse con alternativas de largo plazo, como hogares jóvenes, es-

tudiantes y otros residentes temporales, individuos recientemente divorciados y 

parejas que quieren disminuir su gasto en vivienda después de que los hijos han 

dejado el hogar, entre otros (Peppercorn y Taffin, 2013). En Estados Unidos, donde 

aproximadamente un tercio de los hogares alquilaba su vivienda en 2005, cerca de 


 

el alquiler como oportunidad para mejorar las polÍticas de vivienda en américa latina y el caribe

11

la mitad de los solteros vivían en arriendo al igual que más del 60% de los hogares 

de menores de 35 años y el 70% de las personas recientemente relocalizadas por 

razones financieras o de empleo (Belsky y Drew, 2008). En el capítulo 2 se consta-

tará que la situación de América Latina y el Caribe es similar. 

Esta dinámica tiene una explicación financiera. La vivienda en alquiler —aun 

en mercados en los que el precio de la propiedad se está incrementando— puede 

ser una mejor alternativa cuando la tenencia va a ser de corto plazo, dado que las 

posibles ganancias de capital no compensan los costos de transacción asociados 

a la adquisición y venta de un inmueble (Belski y Drew, 2008). Estos gastos pueden 

ser sustanciales, incluso en economías desarrolladas, ya que en Estados Unidos, por 

ejemplo, representan hasta el 9% del valor de una vivienda, incluidos los costos de 

cerrar la hipoteca, los seguros y las comisiones a compañías inmobiliarias (O’Flaherty, 

2005). En América Latina, el porcentaje puede ser más alto. Se estima que los costos 

de transacción por comprar y vender una propiedad en 16 países de la región al-

canzarían en promedio el 11% de su valor, el cual varía desde un mínimo del 6% en 

Argentina hasta un máximo del 16% en Guatemala

6

 (Global Property Guide, 2013). 

Por otra parte, la propiedad requiere pagos relacionados con el mantenimien-

to y los impuestos. En Estados Unidos una vivienda puede depreciarse hasta un 

2,5% al año sin el adecuado mantenimiento (Rosenthal, 2008), mientras que los 

impuestos a la propiedad llegarían al 2% del valor real de la misma (Mills y Hamil-

ton, 1989). Aunque este último valor sea más bajo en América Latina y el Caribe, 

dada la desactualización de los catastros, las bajas tasas impositivas y la debilidad 

en la gestión de fiscalización, facturación y recaudación (Bonet, Muñoz y Pineda, 

de próxima publicación), lo cierto es que cuando la tenencia no es lo suficiente-

mente extendida en el tiempo, los costos de ser propietario pueden exceder los 

beneficios de capital. En este sentido, cuanto más transitoria sea la relocalización, 

mayores los costos de transacción y mantenimiento y menor el ritmo de aprecia-

ción en el mercado de vivienda, existirá un incentivo más fuerte para escoger el 

alquiler como tenencia. 

Los altos costos de transacción y mantenimiento hacen que la vivienda en 

propiedad represente una barrera a la movilidad residencial de las familias. Es 

cierto que al comprar una vivienda se adquiere un activo, pero también se está 

adquiriendo inmovilidad (Blanco et al., 2012). En Estados Unidos solo el 10% de 

los propietarios han cambiado de vivienda en el último año, comparado con el 

40% de los inquilinos que lo ha hecho (Downs, 2008). El caso de América Latina y 

6  

Estas cifras incluyen los costos legales y de registro, los impuestos y los pagos a interme-

diarios inmobiliarios.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

12

el Caribe es similar, dado que la elasticidad-precio de la demanda es menor para 

propietarios, estos tienen menos posibilidad de responder ante cambios de precio 

(Bouillon et al., 2012). En algunos casos, se ha visto que los propietarios dejan su 

vivienda para convertirse en inquilinos en otra localización. Por ejemplo, en Seúl 

más del 18% de los hogares propietarios viven en alquiler en otros distritos para 

acceder a mejores colegios o trabajos (Peppercorn y Taffin, 2013). 

La situación resulta más dramática para hogares de menores ingresos, dado 

que no consiguen pagar los costos de relocalización. En Chile, el tiempo medio 

de permanencia en una vivienda subsidiada es de 23 años. De hecho, pese a que 

el 42% de los propietarios desearía relocalizarse en una mejor vivienda o un me-

jor barrio, muchos han continuado en el mismo sitio en el que accedieron a la 

propiedad por primera vez (UN-Habitat, 2003). Por otra parte, en México algunas 

personas están abandonando las viviendas adquiridas con subsidio por problemas 

de calidad y accesibilidad, para relocalizarse en viviendas en alquiler, lo cual ha 

duplicado el número de viviendas embargadas en el último año (Eulich y Villagran, 

2013). La venta de una vivienda de origen informal puede ser aún más compleja 

debido a la dificultad de acceso al crédito de la demanda potencial (Gilbert, 1999) 

y, en algunos casos, al estigma asociado a los asentamientos informales (Smolka, 

2002). Por ejemplo, el 80% de las familias en ocho asentamientos de Bogotá y Ciu-

dad de México sigue viviendo en el mismo lote desde hace 30 años (Ward, 2011). 

Los beneficios de una mayor movilidad residencial permiten al mercado labo-

ral ajustarse más rápidamente ante cambios de la demanda. De hecho, existe evi-

dencia que sugiere que el desempleo creció en algunas economías desarrolladas 

entre 1960 y 1990 por el incremento en la tasa de propiedad de vivienda (Oswald, 

1996). Se estima que el efecto positivo del mercado de vivienda en alquiler en el 

empleo no solo es significativo sino más importante que otros factores como las 

tasas impositivas y las regulaciones laborales (The Economist, 2009). La necesidad de 

una mayor movilidad laboral es importante en América Latina y el Caribe, ya que los 

empleos para mano de obra no calificada son informales e inestables. En cambio, 

los segmentos más especializados experimentan mayor movilidad a medida que 

las economías de la región se insertan en las cadenas globales de producción. 

La vivienda en alquiler es más densa y más central 

La vivienda en alquiler tiene una localización más central que la vivienda en propie-

dad. En Estados Unidos, el 42% de los inquilinos reside en el sector central del área 

metropolitana, comparado con el 23% de los propietarios (Downs, 2008). En tanto, 

la proporción de quienes arriendan a 5 millas (8 kilómetros) del distrito central de 

negocios es el doble de quienes son propietarios. De hecho, la distancia media de 


 

el alquiler como oportunidad para mejorar las polÍticas de vivienda en américa latina y el caribe

13

la vivienda en alquiler al centro es un 32% menor en relación con la de la vivienda 

en propiedad (Belsky y Drew, 2008). Consecuentemente, la tenencia en propiedad 

es más común en áreas suburbanas. Por ejemplo en Nueva York, donde la tasa 

de propiedad es del 34%, la proporción varía del 25%, en un área central como 

Manhattan, al 69%, en un área más periférica como Staten Island. También en París, 

donde el promedio de dicha tasa es del 47%, la proporción varía desde el 33% en 

la ciudad hasta el 60% en el segundo anillo suburbano (Peppercorn y Taffin, 2013). 

Según la evidencia que se presentará en el capítulo 2, este fenómeno se repite en 

América Latina y el Caribe. 

Dado lo anterior, la vivienda en alquiler puede ser una mejor opción para los 

hogares de bajos recursos, especialmente en América Latina y el Caribe, donde 

los centros todavía contienen un porcentaje importante de empleos no califica-

dos.

7

 A ello se suman los beneficios de mayor accesibilidad a los servicios urba-

nos y al transporte público. Por ejemplo, en Ciudad de México, las madres jefas 

de familia que trabajan en el sector informal prefieren alquilar en una localización 

central a convertirse en propietarias en un asentamiento informal periférico, ya 

que ahorran en desplazamiento y maximizan el tiempo con los hijos (Miraftab, 

1997). En rigor, el 40% de las familias que arriendan en la capital mexicana ma-

nifiestan preferir esta opción a la propiedad periférica. Esto también es habitual 

en Chile, donde el 30% de los residentes en “conventillos” centrales expresan el 

mismo deseo (UN-Habitat, 2003). 

La localización más central de la vivienda en alquiler favorece a la ciudad en 

su totalidad, ya que los centros urbanos tienen una mayor densidad. Esto incentiva 

un menor uso del automóvil y una mayor utilización de medios alternativos de 

transporte, lo que a su vez disminuye el consumo de energía y los gases de efecto 

invernadero (Holtzclaw et al., 2002). Además, se potencian las mezclas de usos y 

clases sociales en el espacio, y así, por ejemplo, los barrios con mayor proporción 

de vivienda en alquiler son menos segregados y tienden a mantener esta caracte-

rística en el largo plazo (O’Flaherty, 2005).

Es cierto que con el crecimiento de las ciudades, la proporción de la vivienda 

en renta ubicada en el centro tradicional sobre el total de la vivienda en alquiler en 

la ciudad ha venido disminuyendo. Por ejemplo, del total de inquilinos que habitan 

en Ciudad de México, los que vivían en el centro disminuyeron del 27% en 1990 al 

20% en 2000 (UN-Habitat, 2003). Sin embargo, se trata de un fenómeno que afecta 

7  

Este escenario contrasta con el caso de Estados Unidos donde los empleos no calificados 

se están suburbanizando. Esta situación puede presentar un reto adicional por la falta de 

oportunidades laborales en el centro (Belsky y Drew, 2008).


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14

a todas las formas de tenencia debido a que la proporción de gente que reside en 

el centro se reduce porque las ciudades crecen hacia la periferia. No obstante, el 

porcentaje de vivienda en alquiler sobre el total sigue siendo mayor en el centro 

que en la periferia. En Ciudad de México, más del 60% de los inquilinos continúa 

ubicándose en el centro y el primer anillo urbano (UN-Habitat, 2003).

Las explicaciones para este fenómeno resultan diversas. Por el lado de la 

oferta, el mayor costo del suelo urbano por metro cuadrado dificulta el acceso 

a una vivienda en propiedad (Peppercorn y Taffin, 2013) e incentiva el ahorro en 

superficie, a través de la construcción de edificios multifamiliares, los cuales son 

tradicionalmente preferidos para alquiler (véase el capítulo 2). Como los costos de 

construcción en las áreas centrales son más elevados —a causa de la demolición 

de las estructuras previas, las dificultades para unificar la propiedad de lotes en 

proyectos de gran escala y la necesidad de actualizar la infraestructura—, los pro-

cesos de renovación del parque de vivienda son lentos (Balchin, David y Chen, 

2000). Esto genera que los dueños originales se relocalicen en una vivienda nueva 

o de mejor calidad en los suburbios y dejen su propiedad en manos de inquilinos, 

lo que permite que las unidades más centrales lleguen a segmentos más bajos de 

la demanda (Kim, Chung y Blanco, 2012). 

Por el lado de la demanda, debe considerarse que a medida que crece el in-

greso de los hogares, aumentan los requerimientos de espacio. En Estados Unidos, 

la elasticidad-ingreso de la demanda por vivienda es de 0,75, lo que significa que 

cuando el ingreso crece en 10%, el consumo de vivienda se incrementa en 7,5% 

(O’Sullivan, 2009). Este mayor consumo usualmente se dirige a zonas más alejadas 

del centro, dado que el suelo y los costos de urbanización son más baratos, lo 

que incentiva la producción de nueva vivienda unifamiliar en lotes más espaciosos 

(Balchin, David y Chen, 2000). Otro elemento a considerar es el ciclo de vida, pues 

jóvenes, estudiantes y parejas sin hijos suelen preferir áreas centrales para estar 

cerca de las comodidades propias de la vida urbana. 

Se han ofrecido cuatro explicaciones para la prevalencia de la tendencia de 

la vivienda en alquiler en grupos de ingresos bajos en países desarrollados (Ro-

senthal, 2008). La primera está relacionada con los modelos microeconómicos de 

localización urbana —propuestos por Alonso, Mills y Muth en los años sesenta—

según los cuales ante aumentos del ingreso, la demanda por espacio crece más 

rápido que los costos de desplazamiento, por lo cual las familias más pudientes 

prefieren consumir más área, aunque eso les signifique mayor distancia de sus lu-

gares de trabajo. La segunda es que las familias de escasos recursos no pueden ac-

ceder al transporte privado, por lo que deben habitar en lugares con mayor acceso 

al transporte público, que usualmente está más cerca del centro de la ciudad. La 

tercera es que la vivienda más barata generalmente es la más vieja, y comúnmente 


 

el alquiler como oportunidad para mejorar las polÍticas de vivienda en américa latina y el caribe

15

se localiza en áreas centrales, dado que el crecimiento de la ciudad se da desde 

adentro hacia afuera. La última es que la vivienda en alquiler asistida mediante 

subsidios públicos se localiza mayoritariamente en el centro. Rosenthal (2008) pro-

vee evidencia de que en Estados Unidos estos factores se presentan en forma 

conjunta y se retroalimentan. 

No obstante lo anterior, los antecedentes aún no son claros para establecer 

una causalidad directa entre vivienda en alquiler y centralidad-densidad. En este 

sentido, no se puede concluir que la vivienda en alquiler creará automáticamente 

ciudades más compactas o que tales ciudades potenciarán la vivienda en alquiler. 

La vivienda en alquiler no tiene por qué ser multifamiliar y central, ni la vivienda 

en propiedad ser unifamiliar y suburbana. Sin embargo, dentro del actual marco 

regulatorio y del mercado eso es justamente lo que está pasando. De hecho, se ha 

argumentado que en el caso de Estados Unidos la demanda por vivienda propia 

puede responder a una preferencia por vivienda unifamiliar y no estar vinculada 

con el tipo de tenencia (UN-Habitat, 2003). En este sentido, aprovechar la tendencia 

de la vivienda en alquiler a ubicarse en zonas más centrales y densas puede con-

tribuir a solucionar los problemas de segregación, abandono de áreas centrales y 

crecimiento periférico de baja densidad en la región. 

El papel del alquiler en la política de vivienda de América Latina y el Caribe

Todo lo anterior no significa que la vivienda en alquiler sea intrínsecamente su-

perior a la vivienda en propiedad. De hecho, cada uno de los citados beneficios 

puede verse como una limitación si se analiza desde la perspectiva de otros seg-

mentos de la demanda. Por ejemplo, la posibilidad de acumulación de riqueza ha 

sido hasta el momento altamente beneficiosa para la mayoría de los hogares, in-

cluso para los de bajos ingresos que optan por una vivienda en propiedad de tipo 

informal. Los propietarios también han generado arraigo, identidad y redes socia-

les por permanecer en la misma localización durante largos períodos de tiempo. 

Asimismo, otros han satisfecho mejor sus preferencias por mayor espacio libre y 

ubicaciones menos concurridas en las localizaciones periféricas de baja densidad, 

donde prevalece la vivienda en propiedad.

Es justamente esa diferencia en los beneficios de los distintos tipos de tenen-

cia y las preferencias de la demanda las que sugieren la necesidad de una política 

de vivienda que favorezca un balance entre la propiedad y el alquiler. Ninguna de 

estas opciones es buena o mala per se, sino que todo depende de las característi-

cas particulares del usuario del servicio de vivienda. El mercado debería ofrecer la 

posibilidad de escoger en forma balanceada entre tipos de tenencia y tipos de vi-

vienda, satisfaciendo los requerimientos de los consumidores de una manera más 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

16

eficiente. Un mercado de arrendamientos dinámico respondería las demandas cre-

cientes con cantidades, calidades y precios adecuados. 

La propuesta central de este libro es que la política de vivienda se vería am-

pliamente beneficiada si se complementara con acciones a favor del arrenda-

miento. Resolver los problemas de vivienda exclusivamente a través de políticas 

basadas en la propiedad no es ni factible ni deseable. Por más ventajas que tenga 

la propiedad privada,

8

 “en algún punto los beneficios marginales para la sociedad 

derivados de incrementar la propiedad pueden no compensar sus costos” (Landis 

y McClure, 2010:320). 

En estas condiciones, el alquiler es una solución por explorar, ya que en el caso 

de algunos hogares aumentaría el acceso a una vivienda de calidad con mejores 

condiciones de accesibilidad y menor riesgo financiero. De hecho, la evidencia em-

pírica recogida en este libro muestra que en América Latina y el Caribe la vivienda 

en alquiler tiene características similares a la propiedad formal y mejores condicio-

nes que la informal, especialmente para los segmentos más bajos de la demanda.

9

No se puede desconocer que implementar una política de arrendamiento en 

la región enfrenta grandes desafíos causados por el predominio de la propiedad 

en el discurso público y una marcada preferencia cultural por la “casa propia”.

10

 Sin 

embargo, siempre habrá necesidad de mantener un stock en alquiler, pues una 

cosa es el deseo de ser propietario y otra muy distinta la decisión de cuándo y 

cómo serlo (UN-Habitat, 2003). El sueño de tener propiedad no es relativo a “una 

vivienda cualquiera sino a un tipo particular de vivienda, por eso ser propietario 

es más una aspiración que solo será llevada a cabo cuando el hogar encuentre (y 

pueda adquirir) el tipo específico de propiedad que desea” (Gilbert, 2012:23). 

8  

Blanco et al. (2012) presentan un resumen de los beneficios atribuidos a la vivienda en 

propiedad, en términos de mayor satisfacción, mejor salud física, mayor compromiso co-

munitario y político, estabilidad de los barrios, acumulación de activos financieros y va-

lorización, y mejores niveles educativos. También entrega una valorización crítica de la 

evidencia empírica, al argumentar que en algunos casos no es claro si estos beneficios, 

especialmente los de tipo social, son intrínsecos a la propiedad como tal o a la permanencia 

de largo plazo en determinado lugar.

9  

Excepto en el caso de hacinamiento, donde el alquiler tiene mayores déficits que la vi-

vienda en propiedad formal, aunque menores que la informal.

10  

Las entrevistas realizadas como parte del levantamiento de información cualitativa en los 

estudios de caso que acompañan este volumen mostraron que la mayoría de los inquilinos 

desean ser propietarios. Muchos piensan que la incapacidad de capitalizar parte del pago 

de arriendo equivale a “regalar la plata”. En general, la evidencia en América Latina y el Cari-

be muestra que ser propietario se percibe como una opción que genera mayor satisfacción 

en la vida y más felicidad (Ruprah, 2009).


 

el alquiler como oportunidad para mejorar las polÍticas de vivienda en américa latina y el caribe

17

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La realidad del alquiler en América 

Latina y el Caribe

1

Andrés G. Blanco

AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE: UNA REGIÓN DE PROPIETARIOS

2

La tasa de propiedad de vivienda en América Latina y el Caribe es aproximada-

mente del 64%. Este porcentaje puede parecer elevado si se compara con otras 

regiones de más alto grado de desarrollo, como Europa, con el 71%, América del 

Norte (excluido México), con el 67%, y Oceanía, con el 63%. Sin embargo, esta si-

tuación no es excepcional. El mundo entero es de propietarios. En promedio, cerca 

de 7 de cada 10 hogares en 81 países de diferentes regiones son propietarios de 

su vivienda. Incluso, zonas de similar o menor nivel de desarrollo presentan tasas 

de propiedad aún más altas que América Latina y el Caribe: en África el porcentaje 

asciende al 65%, en Asia, al 73% y en Europa del Este, al 83% (gráfico 2.1).

A nivel mundial la tasa de propiedad presenta gran variabilidad, ya que pasa 

desde el 3% en Botsuana hasta el 96% en Rumania. Las diferencias también son 

considerables dentro de cada región. En África, del ya citado mínimo del 3% en 

1  

Los análisis cuantitativos que informan partes de este capítulo fueron realizados con el 

apoyo de Jeongseob Kim, quien prestó asistencia de investigación valiosa en la recolección 

de información y la formulación de los modelos econométricos.

2  

El capítulo anterior presentó los argumentos a favor de una política de vivienda en arren-

damiento en la región. El objetivo de este capítulo es describir el estado actual de la vivien-

da en renta a fin de proveer el contexto necesario para la formulación de dicha política. El 

análisis inicia con una descripción de la tenencia en propiedad por ser el modo predomi-

nante para ofrecer un contexto global de la vivienda en América Latina y el Caribe donde 

posteriormente se definirá el rol del alquiler.

CAPÍTULO 2


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

22

Botsuana se llega a un máximo del 87% en Mauricio. En Asia, el porcentaje varía 

desde el 55% en Corea del Sur hasta el 92% en Camboya. En Europa del Este, desde 

el 58% en Montenegro hasta el 96% en Rumania. En Europa, del 44% en Suiza al 

86% en Islandia. Y en América Latina y el Caribe, de un mínimo del 50% en Bolivia 

a un 86% en Venezuela. El gráfico 2.2 muestra la tasa de propiedad en países de 

América Latina y el Caribe y Europa. Cabe destacar que en ambas regiones hay 

países con tasas de propiedad bajas (Suiza, Bolivia, Colombia y Alemania) y altas 

(Venezuela, España, Noruega e Islandia).

La tenencia “otro tipo” incluye mayoritariamente hogares en vivienda no pro-

pia pero que no pagan renta. Este abarca principalmente el usufructo, es decir las 

viviendas por las que no se da un pago por el derecho al uso aunque pueden exis-

tir contraprestaciones como el pago parcial o total de servicios públicos o la cuota 

G

ráfico

 2.1  Tenencia de vivienda por región

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Oceanía

África

Otro tipo

Asia

Europa

del Este

Europa

América Latina

y el Caribe

Estados Unidos

y Canadá

18,12

18,11

8,26

3,30

0,00

15,36

0,20

Alquiler

19,08

16,99

19,00

13,77

29,25

20,91

33,26

Propiedad

62,80

64,90

72,74

82,93

70,75

63,73

66,55

Por

cen

taje

Fuente: Elaboración propia.

Nota: El gráfico recoge información sobre la tenencia en 81 países para el último año disponible entre 2000 y 

2011 de acuerdo a la fuente. Los datos sobre 11 países de África y 10 de Asia provienen de la División de Es-

tadísticas de las Naciones Unidas. Para Europa del Este la información corresponde a 14 países y proviene de 

Estadísticas sobre el Ingreso y las Condiciones de Vida de la Unión Europea (EU-SILC, por sus siglas en inglés) 

y Naciones Unidas. La fuente para los 21 países de Europa es EU-SILC. Para Estados Unidos, es American Com-

munity Survey (2006). Los datos sobre tres países de Oceanía y Canadá provienen de Naciones Unidas. En el 

caso de América Latina y el Caribe la fuente para 18 países es Mejoramiento de las Encuestas de Hogares y 

la Medición de las Condiciones de Vida (Mecovi) de 2006, una base armonizada de las encuestas de hogares 

de los países de la región que es mantenida por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), mientras que 

para otros dos países es Naciones Unidas.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

23

de administración. Incluye también formas alternativas como la vivienda pagada 

por el empleador, la vivienda en sucesión, y la propiedad comunal o colectiva, en-

tre otras. Este tipo de tenencia es relevante en América Latina y el Caribe no solo 

porque representa más del 15% de los hogares sino porque es una fuente primor-

dial de vivienda para los segmentos con menores ingresos de la región (véanse los 

capítulos 4 a 12 con los estudios de caso de los países).

G

ráfico

 2.2   Tasa de propiedad en América Latina y el Caribe, y en Europa 

(porcentaje)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

Islandia

Noruega

España

Malta

Venezuela

Irlanda

Grecia

Portugal

Paraguay

Luxemburgo

Chipre

Brasil

Bélgica

Finlandia

Italia

Costa Rica

Reino Unido

Suecia

México

Dinamarca

Chile

Guatemala

Argentina

Perú

Países Bajos

Uruguay

El Salvador

Antigua y Barbuda

Panamá

Francia

Turquía

Ecuador

Austria

Honduras

Jamaica

Nicaragua

R. Dominicana

Alemania

Colombia

Bolivia

Suiza

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La fuente para los 21 países de Europa es EU-SILC. Para América Latina y el Caribe se recolectaron datos 

de Mecovi (2006) para 18 países y de Naciones Unidas para otros dos.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

24

El nivel de tenencia en propiedad no parece crecer con el nivel de desarrollo 

de un país. Más aun, de existir una relación entre esas variables, esta parece ser 

negativa. A nivel mundial la correlación entre la tasa de propiedad y el producto 

interno bruto (PIB) per cápita

3

 es –0,2. Sin embargo, esta cifra estadísticamente no 

es significativa. Esto indica que la tenencia en propiedad disminuye débilmente 

a medida que el ingreso crece, pero que la varianza de esta tendencia es consi-

derable. Cuando se calcula la correlación entre la propiedad y el PIB per cápita a 

nivel de cada región, esta fluctúa desde valores negativos en Asia y Europa del 

Este hasta valores positivos en América Latina y el Caribe y África. Tampoco pa-

rece existir una relación positiva entre el tamaño de la población de un país y el 

grado de tenencia en propiedad, al ser esta correlación igual a 0,1 para el total de 

la muestra y variar de valores negativos en África y Europa a valores positivos en 

América del Norte y Oceanía.

Ninguna variable específica parece explicar las diferencias de tenencia entre 

países. Si bien como parte de esta investigación se formularon diversos modelos 

econométricos transversales

4

 para tratar de vincular la tasa de propiedad a varia-

bles macroeconómicas, sociales, del mercado de vivienda e institucionales, estos 

arrojaron resultados poco concluyentes, expresados en una alta sensibilidad del 

tamaño, signo y significancia estadística de sus coeficientes a diferentes especi-

ficaciones. Las únicas variables que parecen tener algún poder explicativo son el 

grado de urbanización y la tradición jurídica.

En cuanto al grado de urbanización, los resultados sugieren que a mayor tasa 

de población urbana en un país, menor es su tasa de propiedad. Esto se relaciona 

con una tendencia que se repite en todas las regiones: la tasa de propiedad rural 

es siempre mayor a la tasa de propiedad urbana. Para los 52 países donde existe 

información de tenencia desagregada, la tasa promedio de propiedad rural llega al 

79%, mientras que la urbana al 63%, lo que implica una diferencia de 16 puntos por-

centuales. El gráfico 2.3 muestra que esta brecha alcanza su máximo en África, con 

3  

Se tomaron los datos del PIB per cápita con la paridad del poder adquisitivo (PPA) del 

Fondo Monetario Internacional (FMI).

4  

Se utilizaron diferentes combinaciones de variables y tiempos, incluidos factores macro-

económicos (ingreso per cápita, empleo, penetración del mercado hipotecario, gasto del 

gobierno, tasa de interés, inflación, etc.); factores sociales (población por edades, esperanza 

de vida, migración y porcentaje de población urbana, entre otros); factores del mercado de 

vivienda (relación precio de vivienda e ingreso, relación precio a nivel de renta, inflación de 

vivienda, tasas de retorno para propietarios-arrendadores, etc.); y factores institucionales 

(tiempos y costos para obtener permisos de construcción o registrar una propiedad, índice 

de respeto a la propiedad privada, tradición legal, etc.). Véase el anexo metodológico para 

más información sobre los modelos y las fuentes de datos utilizadas.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

25

31 puntos porcentuales. A nivel de países, solo siete presentan tasas de propiedad 

urbanas más altas que las rurales y los cuatro casos en que la diferencia es mayor a 

10 puntos porcentuales se caracterizan por ser ciudades estado, como Hong Kong 

o Macao, o países pequeños con un alto grado de consolidación del proceso de 

urbanización, como Israel y Uruguay, donde la población urbana alcanza el 92%.

La relación negativa entre la tasa de propiedad y la tasa de urbanización 

puede explicarse por varios factores. Por un lado, la mayor escasez de suelo en 

las áreas urbanas incrementa el costo para acceder a una vivienda en propiedad 

(UN-Habitat, 2003). Por el otro, el crecimiento de las ciudades suele surgir de migra-

ciones masivas del campo a la ciudad y, al menos en sus primeras etapas, las pobla-

ciones migrantes son más móviles (véase el capítulo 1). Este argumento, aunque se 

vincula más con la velocidad de la urbanización que con su tasa misma, explicaría 

parcialmente por qué el diferencial entre las tasas de propiedad rural y urbana es 

más alto en África, donde el proceso de urbanización apenas comienza, que en 

América Latina, donde la tasa de crecimiento de la población urbana ha venido 

disminuyendo en las últimas décadas.

G

ráfico

 2.3   Comparación entre las tasas de propiedad urbanas y rurales

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

Oceanía

África

Propiedad urbana

Asia

Europa

del Este

Europa

América Latina

y el Caribe

Estados Unidos

y Canadá

59,61

67,44

50,86

81,78

67,02

82,00

69,85

84,08

61,88

78,37

63,64

69,94

61,56

83,78

Propiedad rural

Por

cen

taje

Fuente: Elaboración propia.

Nota: El gráfico recoge información de tenencia en 52 países para el último año disponible entre 2000 y 2011 

según la fuente. La información de África y Asia proviene de la División de Estadísticas de las Naciones Unidas. 

Para Europa del Este la información proviene de EU-SILC y Naciones Unidas. La fuente para los países de Eu-

ropa es EU-SILC. La información de Estados Unidos es del American Community Survey (2006), mientras que 

los datos de Oceanía y Canadá provienen de Naciones Unidas. En América Latina y el Caribe se recolectaron 

datos de Mecovi (2006) para 18 países y de Naciones Unidas para otros dos.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

26

En cuanto al marco jurídico, los modelos arrojan resultados consistentes y es-

tadísticamente significativos, mostrando que los países de tradición alemana tien-

den a tener una menor tasa de propiedad (52% en promedio) comparados con los 

países de tradición inglesa (65% en promedio), los que se toman como referencia. 

En cambio, los países del antiguo bloque comunista propenden a tener una tasa 

considerablemente mayor de propiedad (86% en promedio). Por su parte, los paí-

ses con tradición legal francesa, entre los que se encuentran todos los de América 

Latina, y aquellos con tradición escandinava presentan tasas mayores que los de 

tradición inglesa, con promedios del 69% y 71%, respectivamente, aunque este 

resultado no es estadísticamente significativo.

En el caso de la tradición alemana, la menor tasa de propiedad está asociada 

con un marco legal que brinda protección legal a los inquilinos, elimina las ventajas 

tributarias de ser propietario y provee incentivos a inversionistas institucionales 

para aumentar la tasa de retorno y controlar el riesgo. En el caso del antiguo blo-

que comunista, la mayor incidencia de la propiedad está asociada a la privatización 

de la vivienda pública en alquiler que dominaba la tenencia antes de la caída del 

muro de Berlín. Como ejemplo, solo en la década de 1990 la propiedad aumentó 

del 33% al 60% en la Federación Rusa (UN-Habitat, 2003), donde las municipalida-

des consideran al stock público de vivienda en alquiler como “stock que aún no se 

ha privatizado” (Peppercorn y Taffin, 2013).

Como se desprende de los ejemplos anteriores, la gran variabilidad de tasas de 

propiedad entre países estaría relacionada con factores políticos y culturales, que 

por su naturaleza son difíciles de cuantificar. Políticas públicas como los controles 

del valor de los alquileres y los incentivos a la expansión del crédito hipotecario han 

sido factores determinantes en la consolidación de las altas tasas de propiedad a 

nivel mundial, y su éxito particular en cada país es clave para entender las diferen-

cias entre tasas de tenencia. Factores culturales como la mayor tendencia de los 

jóvenes a permanecer con sus padres hasta el momento de casarse, como en Italia 

y España, explicarían la menor incidencia de viviendas en alquiler en relación con 

países como el Reino Unido y Estados Unidos, en donde usualmente los jóvenes 

abandonan sus hogares cuando se van a la universidad (UN-Habitat, 2003).

El contexto histórico particular y la forma como se desarrolló el proceso de 

urbanización también son factores determinantes para comprender las diferencias 

de tenencia a nivel internacional. Por ejemplo, en América Latina y el Caribe las 

altas tasas de propiedad están estrechamente ligadas a la dinámica de urbani-

zación informal. Si bien gran parte de quienes viven en este tipo de asentamien-

tos alquilan sus cuartos, la autoconstrucción de vivienda informal progresiva ha 

permitido que muchas familias no solo accedan a una vivienda propia sino que 

obtengan títulos de propiedad a través de los programas de regularización. Como 


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

27

se argumenta a lo largo de este libro, el hecho de que gran parte de la propiedad 

en la región se haya generado a través de este mecanismo de informalidad tiene 

especiales implicancias en términos de calidad y acceso.

Las diferencias entre países explican parcialmente los patrones de tenencia, 

ya que la variabilidad entre ciudades también es elevada. El gráfico 2.4 compara la 

G

ráfico

 2.4   Tasa de propiedad mínima, media y máxima en las principales 

ciudades de los países seleccionados (porcentaje)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

80

90

90

100

Qatar

R. Checa

Zimbabue

Francia

Filipinas

Japón

Nueva Zelanda

R. Dominicana

Burkina Faso

Latvia

Irlanda

Colombia

Marruecos

Reino Unido

Finlandia

Jamaica

Canadá

Portugal

Turquía

Grecia

Israel

Corea del Sur

Tonga

Bulgaria

Estonia

Eslovaquia

Australia

Puerto Rico

Bielorrusia

Chile

Noruega

Perú

Palestina

Eslovenia

Azerbaiyán

Mauricio

Camboya

Hungría

MÍN.

MÁX.

MEDIA

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La fuente de los datos es la oficina de estadística de las Naciones Unidas, la cual incluye de dos a cuatro 

ciudades en cada país y se basa principalmente en el último censo realizado entre 1998 y 2011, según el país.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

28

tasa de propiedad mínima, media y máxima en las ciudades más grandes en una 

selección de países y territorios. La variabilidad de la tenencia en propiedad es con-

siderable en toda la escala de países. En Qatar la media para las cuatro ciudades más 

importantes es del 18%, con un mínimo del 11% en Doha y un máximo del 23% en 

Al-Rayyan, mientras que en Camboya es del 84%, con un mínimo del 73% en Bat 

Dambang y un máximo del 93% en Phnom Penh. En América Latina y el Caribe des-

taca el caso de Colombia, donde la media para Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla 

es del 54%, variando desde el 46% en la primera ciudad hasta el 67% en la última.

Esta variabilidad puede estar vinculada al tamaño de la ciudad pues, en ge-

neral, la tasa de propiedad decrece con la población. El gráfico 2.5 muestra esta 

relación para 138 ciudades en 50 países. Si bien es cierto que la correlación no es 

muy fuerte y que existen algunos valores atípicos, esta tendencia se aprecia con 

más fuerza cuando se miran solo las ciudades de un mismo país, tal como lo de-

muestran los casos de estudio incluidos en este libro. Lo anterior puede ser expli-

cado por la escasez relativa de suelo en cada ciudad, ya que, una vez controlados 

otros factores, las poblaciones más altas generarán mayor competencia por este 

recurso. Esto también sugiere que las tasas de propiedad rural son más altas que 

las urbanas debido a la oferta de suelo (UN-Habitat, 2003).

G

ráfico

 2.5   Comparación entre las tasas de propiedad por ciudad y el 

tamaño de la población

Por

cen

taje

90

10

20

30

40

50

60

70

80

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

Población de la ciudad 

América Latina y el Caribe

y = –9E–09x + 0,5867

R² = 0,01209

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La fuente de los datos es la oficina de estadística de las Naciones Unidas, la cual incluye de dos a cuatro 

ciudades en cada país y se basa principalmente en el último censo realizado entre 1998 y 2011, según el país.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

29

En América Latina y el Caribe la oferta de suelo informal aparece como un 

factor fundamental para entender la diferencia entre ciudades. Los lugares donde 

el acceso a este recurso se da prioritariamente por invasiones tienden a tener ta-

sas de propiedad más altas que los lugares donde predominan las subdivisiones 

ilegales, dado que en el primer caso el costo de la propiedad informal es mucho 

menor (UN-Habitat, 2003; Gilbert y Ward, 1985). Como se verá en los estudios de 

caso, esto podría explicar por qué la propiedad es mucho más común en ciudades 

con mayor prevalencia de suelo público susceptible a invasiones —Barranquilla 

en Colombia y Piura en Perú— que en otras urbes en estos países —Bogotá y 

Cuzco,— donde el suelo es mayoritariamente privado y el acceso informal se en-

cuentra restringido a loteos ilegales. Una situación similar se da en Ecuador, donde 

una ciudad caracterizada por invasiones —Guayaquil— tiene mayores tasas de 

propiedad que Quito, donde predominan las subdivisiones ilegales (Gilbert, 2012). 

Otro factor que puede explicar la diferencia entre ciudades son las tendencias de-

mográficas pues, como se verá más adelante, el tipo de tenencia está asociado con 

variables como la edad y el estado civil y migratorio.

LA PROPIEDAD NO SIEMPRE FUE LA PRINCIPAL FORMA DE 

TENENCIA EN ÁREAS URBANAS

Las altas tasas de propiedad en las ciudades de América Latina y el Caribe son un 

fenómeno relativamente reciente. Aunque desde la colonia la propiedad ha sido la 

principal forma de tenencia en áreas rurales, esta era más bien rara y excepcional en 

las áreas urbanas hasta mediados del siglo XX (Gilbert, 2012). Lejos de cambiar con la 

acelerada urbanización que experimentó la región desde principios del siglo pasa-

do, este patrón pareció reforzarse con el crecimiento de las ciudades, especialmente 

en las grandes urbes del Cono Sur que recibieron un gran influjo de inmigrantes 

europeos que generalmente llegaban a residir en vivienda en alquiler, muchas veces 

en los edificios de cuartos de las áreas centrales. El cuadro 2.1 demuestra que la tasa 

de propiedad era baja y en muchos casos minoritaria en las principales ciudades de 

la región hacia la década de 1950, período en el cual la población urbana ya alcanza-

ba el 41% frente al 25% que representaba 25 años antes (Cerrutti y Bertoncello, 2003).

A partir de la década de 1950, la situación cambia radicalmente de manera tal 

que hacia la década de 1970 en la mayoría de las ciudades la tenencia en propie-

dad era prevalente, o se acercaba a serlo, y hacia 1990 representaba entre el 60% y 

el 70% de la tenencia de los hogares en las principales urbes de la región. En total, 

desde la década de 1950 hasta 1990 la tasa de propiedad había crecido más de 

27 puntos porcentuales en las ciudades seleccionadas, con casos como ciudades 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

30

México donde se expandió casi 50 puntos porcentuales. La magnitud del cambio 

es aún más significativa si se tiene en cuenta que durante esos años estas ciudades 

crecieron considerablemente a medida que se consolidaba el proceso de urbani-

zación (Cerrutti y Bertoncello, 2003).

5

El espectacular auge de la propiedad durante la segunda mitad del siglo XX 

está relacionado con tres factores: las políticas de vivienda, el crecimiento de la 

urbanización informal y el establecimiento de controles a los valores de alquiler 

(Gilbert, 2012). En cuanto al primero, se destaca el establecimiento de sistemas pú-

blicos de crédito hipotecario a partir de la crisis de 1929, como respuesta al retiro 

de capitales extranjeros en este sector. Al respecto, es interesante ver que Colom-

bia, uno de los primeros países en implementar con éxito esta política con la crea-

ción de la Caja de Crédito Agrario en 1931 y el Banco Central Hipotecario en 1932, 

es también uno de los lugares donde las tasas de propiedad empiezan a crecer 

más tempranamente, alcanzando valores de cerca de la mitad de la tenencia en las 

c

uadro

 2.1 

 Crecimiento de la tasa de propiedad en ciudades seleccionadas 

por década

Ciudad

Década

1950

1970

1990

2000

2010

Ciudad de México

25

43

70

74

70

Guadalajara

29

43

68

68

64

Bogotá

43

42

54

46

42

b

Medellín

51

57

65

54

48

b

Cali

53

58

68

51

40

b

Santiago

26

57

71

73

63

b

Rio de Janeiro

a

38

54

63

70

74

c

São Paulo

a

41

62

71

75

78

Buenos Aires

a

27

61

62

67

57

Kingston

44

45

46

Fuente: Gilbert (2012), compilada a partir de información en Gilbert (1998), Salazar Cruz (2012), McHardy 

(2012), Moya (2011), Torres (2012), Pasternak y D’Ottaviano (2012).

a

 Corresponde a la ciudad central y no al área metropolitana.

b

 Datos para 2010 provenientes de la base Integrated Public Use Microdata Series (IPUMS) (Minnesota Popu-

lation Center, 2013).

c

 Datos provenientes de Mecovi (2010) para Colombia y Mecovi (2011) para Chile. Este último valor incluye la 

ciudad de Santiago.

5  

En América Latina y el Caribe la población urbana alcanzaba ya el 61% del total hacia 1975 

y el 75% hacia finales de la década de 1990.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

31

principales ciudades hacia 1950 (cuadro 2.1). En otros países de la región, la apertu-

ra de entidades públicas de crédito hipotecario demoró un poco más, pero en la 

mayoría de los casos hacia los años setenta representaban una fuente importante 

de crédito blando que permitió a gran parte de la naciente clase media acceder a 

la vivienda propia. Por ejemplo, en Brasil, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) se 

fundó en 1964 y hacia principios de 1980 ya había financiado cerca del 70% de las 

nuevas viviendas construidas desde 1970 (Gilbert, 2012).

No obstante, estos sistemas únicamente alcanzaban a quienes tenían ingresos 

suficientes y regulares. Por ello, los gobiernos decidieron crear instituciones públicas 

para financiar y construir vivienda social a gran escala. En Colombia, el Instituto de 

Crédito Territorial creado en 1938 se convirtió en uno de los principales constructo-

res, al punto que desde su fundación hasta la década de 1990, cuando fue liquidado, 

produjo unas 120.000 viviendas tan solo en Bogotá. A su vez, la Caja de la Vivienda 

Popular, una entidad municipal, habría construido unas 30.000 unidades adicionales. 

La importancia de estas entidades se evidencia en que produjeron aproximadamen-

te el 13% del stock total de viviendas que había en la ciudad en 1993.

Contrariamente a lo sucedido en los países más desarrollados de occidente, la 

vivienda pública en América Latina y el Caribe no se construyó para ser alquilada 

sino para ser cedida en propiedad a familias seleccionadas. De hecho, en los pocos 

casos en los que se concibió para alquiler, como en Colombia, México y Venezuela, 

esta se privatizó a sus ocupantes hacia mediados de siglo. Los estudios de caso in-

cluidos en este libro proveen una descripción mucho más amplia de los sistemas de 

vivienda pública implementados en la región y de la manera en que estos incentiva-

ron el paso de una tenencia urbana basada en alquiler a una basada en propiedad.

La urbanización informal es otro factor clave en el incremento de la tasa de 

propiedad en la región. La autoconstrucción informal, que había sido poco rele-

vante hacia 1900, permitió a un porcentaje considerable de hogares acceder a una 

acomodación propia a partir de mediados del siglo XX, aunque sus características 

de calidad y localización no fueran las mejores. En Lima, por ejemplo, el porcentaje 

de población en asentamientos precarios pasó de menos del 8% en 1956 al 38% 

en 1989, en Ciudad de México, del 14% en 1952 al 60% en 1990, y en Caracas, del 

21% en 1961 al 42% en 1991 (Gilbert, 1998). Aunque las causas de este fenómeno 

radican principalmente en el incremento exponencial de la demanda por vivienda 

producido por las migraciones campo-ciudad y la incapacidad del sector formal 

de absorberlas, también es resultado de una actitud complaciente, o al menos 

neutral, de los gobiernos de la región. En efecto, después de un corto período 

inicial en el que la expansión de estos asentamientos fue vista como un “cáncer 

social”, políticos y burócratas empezaron a pensar en la vivienda informal como 

una válvula de escape a la presión social y una solución al problema habitacional 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

32

(Gilbert, 1998). En algunos casos, como en el gobierno militar de Manuel Odría en 

Perú de los años cincuenta, la ocupación de tierra pública fue incluso patrocinada 

para ganar ventajas políticas (Gilbert, 2012). La popularidad de las ideas de Turner 

(1976), según las cuales la urbanización informal era una “arquitectura que sirve”, y 

la implementación de programas de regularización probablemente hayan creado 

más incentivos para la consolidación de este tipo de acomodación, pese a episo-

dios esporádicos de represión en algunas ciudades de la región.

Las regulaciones respecto del alquiler establecidas con anterioridad a 1950 

también influyeron en el crecimiento de la tasa de propiedad debido a que crea-

ron un fuerte desincentivo a la producción y oferta de este tipo de vivienda, parti-

cularmente como actividad comercial de mediana y gran escala. Desde principios 

de siglo, cuando la vivienda en alquiler era prevalente en las ciudades de la región, 

los gobiernos empezaron a introducir regulaciones sobre calidad y hacinamiento. 

En la década de 1920, estas medidas se expandieron a los controles de precios en 

respuesta a las protestas sociales, como las de Argentina en 1921 y Chile en 1925. 

Estos controles se fortalecieron hacia la mitad del siglo como medida antiinflacio-

naria. De esta forma, entre 1942 y 1947, se introdujeron o revisaron las regulaciones 

en Argentina, Brasil, Colombia, México, Perú y Venezuela (Gilbert, 2012). Los estu-

dios de caso incluidos en este libro describen el efecto negativo de estos controles 

sobre la inversión privada, algo que también ha sido discutido en la literatura inter-

nacional (Blanco et al., 2012).

El crecimiento de la tasa de propiedad parece haber alcanzado su punto 

máximo en la década de 1990 y la primera del siglo XXI, con algunos indicios de un 

descenso posterior. Para las ciudades incluidas en el cuadro 2.1, la diferencia entre 

el punto máximo y el último valor reportado muestra que en promedio la tasa de 

propiedad ha decrecido 8,5 puntos porcentuales, con casos como los de Bogotá, 

Cali, Medellín y Buenos Aires, donde la caída ha sido de más de 10 puntos. En un 

nivel más general, de acuerdo a datos de la Comisión Económica para América 

Latina y el Caribe (CEPAL), la tasa de propiedad urbana, que había crecido de un 

promedio del 61% hacia 1990 al 68% en 2000, disminuyó al 66% hacia 2006 en los 

13 países de América Latina con datos disponibles. En el caso de Colombia y Repú-

blica Dominicana, la caída fue de alrededor de 10 puntos porcentuales (gráfico 2.6). 

En siete casos, el descenso en la tasa de propiedad urbana ha sido suficiente para 

hacer caer la tasa de propiedad total, dado que la mayoría de los hogares viven 

ahora en las ciudades.

Si bien parece prematuro concluir que el crecimiento de la tasa de propie-

dad entró en un período de retroceso, hay indicios para pensar que el lapso en 

que esta crecía exponencialmente puede haber llegado a su fin. Las actuales 

políticas de vivienda basadas en subsidios y regularización son insostenibles 


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

33

desde un punto de vista fiscal, insuficientes para atender a la demanda e inefi-

cientes en términos de los patrones de uso del suelo que crean. Por otra parte, 

con la expansión de las ciudades, el suelo urbanizado bien ubicado se va ha-

ciendo cada vez más escaso, lo que genera que la vivienda resulte aún menos 

accesible. Por otro lado, los cambios en las estructuras demográficas, como la 

disminución del tamaño promedio de los hogares, el aumento en las tasas de 

divorcio y el crecimiento de los hogares unipersonales —que representan ahora 

entre el 10% y el 20% del total en los países del Cono Sur—, así como la mayor 

movilidad laboral asociada a economías más flexibles y globalizadas, hace que 

muchos hogares no estén interesados en acceder a la vivienda propia (Gilbert, 

2012). Al respecto, es importante señalar que la desaceleración del crecimiento 

de la tasa de propiedad parece un fenómeno mundial (UN-Habitat, 2003) que 

se evidencia hasta en los países donde las políticas de promoción de la vivienda 

propia han sido más efectivas, tales como Singapur, donde el porcentaje de ho-

gares propietarios, que creció del 29% en 1970 al 92% en 2000, cayó al 87% en 

2010 (Peppercorn y Taffin, 2013).

G

ráfico

 2.6   Evolución de la tasa de propiedad urbana en países 

seleccionados

Ar

gen

tina

Bolivia

Pr

omedio

Br

asil

Chile

Colombia

Costa R

ica

El S

alv

ador

Hondur

as

xic

o

Nic

ar

agua

Par

agua

y

R. D

ominic

ana

Ur

ugua

y

Por

cen

taje

90

0

30

20

10

40

50

60

70

80

Circa1990

Circa 2000

Circa 2006

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La fuente de información es la División de Estadística y Proyecciones Económicas de la Comisión Econó-

mica para América Latina y el Caribe (CEPAL) y los datos se basan en tabulaciones especiales de las encuestas 

de hogares de cada país.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

34

El hecho de que las altísimas tasas de propiedad en la región sean un fenómeno 

relativamente reciente sugiere que el anhelo por la vivienda propia no está necesa-

riamente predeterminado culturalmente sino que hasta cierto punto ha sido creado 

por políticas públicas específicas. Si bien la consolidación de la propiedad como la 

principal forma de tenencia coincidió con el acelerado proceso de urbanización de la 

región, no parece adecuado suponer que exista una causalidad directa entre ambos 

fenómenos. Aunque las políticas para responder al crecimiento de la demanda por 

vivienda —como la introducción de hipotecas, el control de rentas, la tolerancia y 

posterior regularización de asentamientos informales y, más recientemente, la intro-

ducción de subsidios a la demanda— produjeron un aumento en la tasa de propie-

dad, esto respondió justamente a las políticas y no a la urbanización en sí.

6

 La actual 

coyuntura, en la cual muchos de los factores que hicieron funcional la expansión de 

la propiedad se están revirtiendo, parece ofrecer un momento adecuado para com-

plementar las opciones de política con otras alternativas como la vivienda en alquiler.

EL ALQUILER DE VIVIENDA CONTINÚA SIENDO SIGNIFICATIVO 

PARA CIERTOS SEGMENTOS DE LA DEMANDA

Si bien es cierto que América Latina y el Caribe es una región de propietarios, el 

alquiler continúa siendo significativo. El gráfico 2.1 mostraba que 1 de cada 5 hoga-

res alquila su vivienda. Más aún, en países como Bolivia, Ecuador y Honduras, este 

porcentaje se eleva hasta 1 de cada 4 hogares. Mientras que en Antigua y Barbuda, 

República Dominicana y Colombia la cifra se acerca a 1 de cada 3 (gráfico 2.7).

De igual manera, aunque la tasa de propiedad haya crecido aceleradamente 

durante la segunda mitad del siglo XX, en números absolutos los hogares inquili-

nos han aumentado en las últimas décadas en la mayoría de países de la región. 

En Argentina pasaron de 1 millón en 1980 a 1,8 millones en 2010; en Brasil, de 5,7 

millones en 1990 a 10,5 millones en 2010; en Chile, de 640.000 en 1982 a 917.000 en 

2002; en Colombia, de 1,2 millones en 1985 a 2,8 millones en 2005; en México, de 

2,5 millones en 1980 a 4 millones en 2010, y en Perú, de 481.000 en 1981 a 980.000 

en 2007. En el caso de Argentina y Colombia, esto representa incluso un aumento 

en la proporción de inquilinos en el período indicado, al pasar del 15% al 16% y del 

24% al 31%, respectivamente. De hecho, solo en Chile el porcentaje de tenencia en 

alquiler no ha aumentado en la última década (Gilbert, 2012).

6  

De hecho, como se demostró en la sección anterior, las áreas urbanas tienden a una ma-

yor tenencia en renta que las áreas rurales, y las ciudades más grandes tienden a tener más 

vivienda en alquiler que las ciudades más chicas.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

35

En las principales ciudades de la región la incidencia del arrendamiento es 

más alta. El gráfico 2.8 muestra que en una selección de 42 ciudades con una po-

blación mayor a 1 millón de habitantes, el promedio de hogares que viven en 

alquiler llega al 22%. Solo en Managua el porcentaje es más bajo que el 10%, mien-

tras que 22 ciudades están entre el 10% y el 20%, 14 entre el 20% y el 30%, cuatro 

entre el 30% y el 40% y dos presentan porcentajes mayores al 40%.

En concordancia con los antecedentes proporcionados en el capítulo 1, la 

vivienda en alquiler en América Latina y el Caribe es aún más relevante para ciertos 

grupos sociales como los jóvenes, los divorciados y los migrantes. Modelos esta-

dísticos

7

 para analizar las decisiones de tenencia en seis de los países más grandes 

G

ráfico

 2.7  Tasas de alquiler en países de América Latina y el Caribe

Por

cen

taje

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Nic

ar

agua

Pe

Vene

zuela

Par

agua

y

Ar

gen

tina

xic

o

Chile

El S

alv

ador

Br

asil

Panamá

Ur

ugua

y

Pr

omedio

Costa R

ica

Gua

temala

Jamaic

a

Bolivia

Ec

uador

Hondur

as

An

tigua y B

arbuda

R. D

ominic

ana

Colombia

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La fuente de información es Mecovi (2006), excepto para los casos de Jamaica y Antigua y Barbuda que 

proviene de las Naciones Unidas y corresponde a 2001.

7  

Los modelos corresponden a regresiones logísticas multinominales en los que se iden-

tifica la probabilidad de cada uno de los tres tipos de tenencia (propiedad, alquiler y otro 

tipo) en función de variables como el ingreso, el tipo y tamaño de hogar, la edad, el género, 

el nivel educativo, el estado civil y de empleo del jefe de hogar, el tipo de vivienda y, en 

algunos casos, su localización. La fuente de información es la base de datos de Mecovi para 

cada país en 2011, con la excepción de México, que corresponde a 2010, y de Argentina, 

que considera solo las áreas urbanas. Para más información, véase el anexo metodológico.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

36

de la región (Argentina, Brasil, Chile, Colombia, México y Perú) señalan que varia-

bles sociales, relacionadas con la edad, el tipo y tamaño de hogar, el estado civil y 

el estatus de empleo, tienen una incidencia significativa en la probabilidad de que 

un hogar elija la opción de alquilar frente a la de ser propietario.

8

Los resultados de estos modelos muestran que la edad, por ejemplo, dismi-

nuye significativamente la probabilidad de alquilar. La relación no es perfectamen-

te lineal sino que el ritmo de disminución de esta probabilidad se hace más lento 

a mayores edades e incluso se revierte hacia el final del ciclo de vida.

9

 El gráfico 

2.9 muestra la probabilidad de alquilar, basada en los coeficientes de la regresión, 

frente a la de ser propietario por rangos de edad del jefe de hogar. Dependiendo 

del país, el grupo de 15 a 24 años es de cinco a 14 veces más proclive a arrendar 

que el grupo de 65 o más; el de 25 a 34 años, de tres a ocho veces; el de 35 a 44, de 

dos a tres veces y el de 45 a 54, de una a dos veces. El grupo de 55 a 64 años, por 

G

ráfico

 2.8   Tasas de alquiler en las principales ciudades de América Latina 

y el Caribe

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Managua

Belém Lima Toluc

a

Por

to A

legr

e

Buenos A

ires

Mendo

za

Car

ac

as

Asunción

León Recif

e

Mon

terr

ey

Belo H

oriz

on

te

Salv

ador

Rosario Curitiba

Rio de Janeir

o

Quer

étar

o

For

tale

za

Mon

tevideo

Mar del Pla

ta

Panamá Mé

xic

o

San

tiago

San S

alv

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São P

aulo

San José

La P

az

Pr

omedio La Pla

ta

Gua

yaquil

Tuc

umán

Guadalajar

a

Tegucigalpa

Cór

doba

San

ta C

ruz

Br

asilia

Gua

temala Q

uit

o

Medellín

Cali

San

to D

omingo Bogotá

Fuente: Elaboración propia sobre la base de Mecovi (2006).

8  

El ingreso del jefe de hogar, el tipo de vivienda y su localización también resultaron signi-

ficativos como se discutirá más adelante en las secciones correspondientes.

9  

La no linealidad se confirma al incluir en las regresiones la edad y la edad elevada al cua-

drado al mismo tiempo. Para todos los casos las dos variables fueron significativas al 1%.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

37

su parte, es menos proclive a alquilar que el grupo de 65 o más. En conjunto, esto 

demuestra que el alquiler es más importante para los jóvenes.

10

En los seis países que figuran en el cuadro 2.2,

11

 el tamaño del hogar dismi-

nuye significativamente la probabilidad de alquilar, lo que refleja la preferencia de 

los hogares más grandes por la vivienda propia. El tipo de hogar

12

 también afecta 

significativamente la decisión de tenencia. En Argentina, Chile, Colombia y Perú las 

familias extendidas tienden a ser mucho menos proclives a alquilar que las familias 

nucleares. Esto no resulta sorprendente si se tiene en cuenta que en las familias 

G

ráfico

 2.9  Razón de probabilidad relativa de alquiler por rangos de edad

20

18

16

14

12

10

8

6

4

2

0

65 años o más

15–24 años

Colombia

25–34 años

35–44 años

45–54 años

55–64 años

México

Perú

Argentina

Brasil

Chile

Raz

ón de pr

obabilidad r

ela

tiv

a

12,118

7,248

3,222

1,582

0,903

1

4,803

2,905

1,659

1,097

0,853

1

17,655

7,597

2,889

1,609

0,968

1

10,948

7,298

3,062

1,574

0,994

1

14,158

5,609

2,153

1,274

0,763

1

13,439

6,451

2,916

1,386

0,995

1

Fuente: Elaboración propia.

10  

Las probabilidades para esta gráfica se construyen incluyendo en la regresión los grupos 

etarios como variables dummy. Dado que el análisis es sensible a la forma en como se defi-

nen las cohortes de edad, algunos coeficientes resultan no significativos.

11  

La información se basa en los coeficientes de regresión. Los casos no significativos al 1% 

están en itálica. El orden de la secuencia representa la comparación de las magnitudes de 

los coeficientes.

12  

El Mecovi incluye los siguientes tipos de hogares: nuclear (parejas y sus hijos y hogares 

monoparentales), extendido (un hogar nuclear con algún otro familiar), compuesto (un 

hogar nuclear y alguna otra persona sin parentesco), unipersonal y corresidencia (formado 

por dos o más personas sin relación de parentesco entre ellas).


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

38

extendidas varios miembros del grupo ampliado tienden a compartir la vivienda 

propia de alguno de ellos, por ejemplo los abuelos o los tíos. En todos los países, 

los hogares unipersonales son más proclives a alquilar que los nucleares, y los ho-

gares en corresidencia son los que tienen mayor probabilidad de arrendamiento 

respecto de todos los tipos, aunque este último resultado no fue significativo para 

Perú. Dado que se está controlando por ingreso, edad, tamaño de hogar y estado 

civil, estos resultados pueden indicar que los hogares unipersonales y en corresi-

dencia entienden su tenencia como algo temporal.

En la mayoría de los casos, el género no resultó ser un factor significativo en 

las decisiones de tenencia. Esto puede deberse a que el efecto del género en las 

decisiones de tenencia esté correlacionado con otros factores como el ingreso, el 

tipo de hogar y el estado civil. Además, este resultado puede ser diferente en el 

mercado formal y el informal. Otros estudios han encontrado que hogares enca-

bezados por hombres tienden a mayores tasas de propiedad informal que los en-

cabezados por mujeres (Bouillon et al., 2012; Miraftab, 1997). El estado civil resultó 

significativo en varios casos tal como se demuestra en el cuadro 2.3. En general, los 

viudos tienden a tener menos probabilidades de alquilar y los divorciados más. Las 

diferencias entre solteros y casados, al ser este último el caso de referencia, fueron 

mínimas y generalmente no significativas.

El nivel educativo no parece tener ningún efecto en las decisiones de tenen-

cia cuando se controla por otros factores, como lo han demostrado otros estudios 

(Bouillon et al., 2012). El cuadro 2.4 muestra que la incidencia del logro educativo varía 

significativamente entre los países, aunque no hay un patrón aparente ni relevancia 

c

uadro

 2.2 

Probabilidad de alquilar por tipo de hogar

País

Menor probabilidad 

←←←← Referencia →→→→ Mayor probabilidad

Argentina

Extendido

Nuclear

Compuesto Unipersonal 

Corresidencia

Brasil

Extendido

Nuclear

Unipersonal Compuesto 

Corresidencia

Chile

Extendido

Nuclear

Compuesto Unipersonal 

Corresidencia

Colombia

Extendido

Nuclear

Compuesto Unipersonal 

Corresidencia

México

Nuclear

Extendido Compuesto 

Unipersonal Corresidencia

Perú

Extendido

Nuclear

Compuesto Unipersonal 

Corresidencia

Fuente: Elaboración propia.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

39

estadística en la mayoría de ellos. En cuanto al tipo de empleo, los resultados son 

también variados pero coinciden en que los trabajadores asalariados tienen una 

mayor probabilidad de alquilar que cualquiera de los otros casos, debido a la posi-

bilidad de demostrar ingresos regulares (cuadro 2.5). Como se verá más adelante, se 

trata de uno de los requerimientos más comunes en el mercado de arrendamiento.

LA PROBABILIDAD DE ALQUILAR NO DECRECE CON EL INGRESO 

DE LOS HOGARES DEMANDANTES

En América Latina y el Caribe, la probabilidad de alquilar no decrece a medida que 

sube el ingreso. Esto se opone a la evidencia de países más desarrollados en los 

que, generalmente, los hogares de ingresos bajos tienden a alquilar mientras que 

c

uadro

 2.3 

Probabilidad de alquilar según el estado civil

País

Menor probabilidad

 ←←←←  Referencia

→→→→ Mayor probabilidad

Argentina

Viudo

Casado/unión

Soltero Divorciado

Brasil

Viudo Soltero

Casado/unión

Divorciado

Chile

Viudo

Casado/unión

Soltero Divorciado

Colombia

Viudo

Casado/unión

Soltero Divorciado

México

Viudo

Casado/unión

Soltero Divorciado

Perú

Viudo Soltero

Casado/unión

Divorciado

Fuente: Elaboración propia.

c

uadro

 2.4 

Probabilidad de alquilar según el nivel educativo

País

Menor probabilidad 

←←←←

Referencia

→→→→ Mayor probabilidad

Argentina

Primaria

Universidad Sin educación 

Secundaria

Brasil

Universidad Sin educación 

Secundaria

Primaria

Chile

Primaria

Universidad Sin educación 

Secundaria

Colombia

Universidad Secundaria Sin 

educación

Primaria

México

Primaria

Sin educación Secundaria 

Universidad

Perú

Sin educación

Primaria

Universidad Secundaria

Fuente: Elaboración propia.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

40

los de ingresos altos tienden a ser propietarios (Downs, 2008; UN-Habitat, 2003). 

En el caso de los seis países analizados, la tenencia de alquiler no sigue un patrón 

determinado. El gráfico 2.10 muestra la composición de la tenencia de vivienda 

(propiedad, alquiler y otro tipo)

13

 por decil de ingreso. En Chile y Perú el alquiler 

aparenta seguir un patrón opuesto al de los países desarrollados, ya que aumenta 

cuando crece el ingreso. En Brasil y Argentina no hay una relación clara entre estas 

dos variables, mientras que en Colombia y México parece existir una suerte de U 

invertida, donde el alquiler es más bajo en los deciles de menor ingreso, mayor en 

los medios y nuevamente más bajo en los deciles altos.

Tampoco hay una relación lineal entre el ingreso y la tasa de propiedad. En 

Argentina y Chile existiría una vinculación levemente positiva, aunque los ingresos 

medios tendrían menos tendencia a la propiedad que los bajos. En Colombia y Méxi-

co, y de alguna manera en Perú, la relación entre ingreso y propiedad tiene una forma 

de U donde las clases medias poseen menos hogares con esta forma de tenencia. En 

Brasil no se detecta un patrón definido. El tipo de tenencia “otro tipo” parece com-

portarse de una forma más lineal, ya que generalmente decrece a medida que au-

menta el ingreso, lo que indicaría que este tipo de tenencia es más importante para 

los sectores más pobres. Esto puede indicar que los arreglos de usufructo y libre de 

renta suelen ser más comunes en barrios informales donde las viviendas se amplían 

progresivamente a medida que se expanden las familias. Sin embargo, esto no es 

c

uadro

 2.5 

Probabilidad de alquilar según el estatus de empleo

País

Menor probabilidad 

←←←← Referencia →→→→ Mayor probabilidad

Argentina Jefe Cuenta propia Desempleado

Asalariado

Sin salario

Brasil

Sin salario Cuenta propia 

Desempleado Jefe

Asalariado

Chile

Sin salario Desempleado Cuenta 

propia

Asalariado

Jefe

Colombia

Desempleado Jefe Sin salario 

Cuenta propia

Asalariado

México

Desempleado Cuenta propia Jefe 

Sin salario

Asalariado

Perú

Cuenta propia Sin salario 

Desempleado Jefe

Asalariado

Fuente: Elaboración propia.

13  

Como se mencionó anteriormente, el tipo de tenencia “otros” abarca mayoritariamente 

hogares en usufructo y, en menor medida, formas como la vivienda pagada por el emplea-

dor y la vivienda en sucesión, entre otras.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

41

G

ráfico

 2.10  Tenencia por decil de ingreso (porcentaje)

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Propiedad

Otro tipo

Alquiler

Brasil

Argentina

0

100

0

100

Colombia

20

10

30

40

50

60

70

80

90

20

10

30

40

50

60

70

80

90

0

100

0

100

20

10

30

40

50

60

70

80

90

20

10

30

40

50

60

70

80

90

10

30

50

70

90

10

30

50

70

90

Chile

0

100

0

100

Perú

20

40

60

80

20

40

60

80

México

Fuente: Elaboración propia.

Nota: Los datos de Argentina corresponden solo a áreas urbanas.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

42

tan claro en Perú. Esta diversidad en la relación entre ingreso y tenencia se evidenció 

también en los otros casos de estudio de esta investigación, así como en otros aná-

lisis que utilizan una muestra mayor de países de la región (Rojas y Medellín, 2011).

Los modelos econométricos citados en la sección anterior permiten verificar 

la validez de este punto aun cuando se controla por otros factores, tales como las 

características del hogar y la vivienda. Los resultados revelan que en todos los países, 

con excepción de Perú, el ingreso afecta de una manera significativa la probabilidad 

de escoger el alquiler como tenencia frente a la opción de ser propietario cuando se 

controla por otras características, tales como la edad, el estado civil y la ocupación. 

Sin embargo, este efecto no es lineal y su patrón difiere en cada caso.

14

 El gráfico 2.11 

muestra la probabilidad de que un hogar escoja alquilar antes que ser propietario, de 

acuerdo con el decil de ingreso y estableciendo como caso de referencia el decil 5.

Contrariamente a lo que sucede en los países desarrollados, Argentina, Chile y 

Perú siguen un patrón donde la probabilidad de alquilar aumenta a medida que crece 

el ingreso. En Argentina y Chile, el efecto es más consistente y decae para los deciles 

más altos, ligeramente en el primer caso y más marcadamente en el segundo. En Perú 

la tendencia está sujeta a puntos de inflexión y aumenta para el último decil. En Co-

lombia y México se evidencia una U invertida, según la cual los hogares de clase media 

son más proclives a arrendar, mientras que en los extremos de la distribución de in-

greso la probabilidad de alquilar es menor. Brasil sigue la misma tendencia de U inver-

tida, pero las variaciones entre deciles no son tan marcadas como en los otros casos.

El hecho de que los hogares de ingresos más bajos tengan una menor proba-

bilidad de alquilar que los hogares medios o altos en todos los países está relacio-

nado con el efecto de los asentamientos informales en los segmentos más bajos 

de la demanda. Como se argumentó anteriormente, la vivienda autoconstruida de 

manera progresiva permite a muchos hogares de escasos ingresos acceder a la 

propiedad. En Chile, el país con la menor incidencia de asentamientos informales 

de la región, este patrón puede estar más relacionado con el éxito de la política de 

vivienda, al menos en lo que se refiere a alcanzar los dos quintiles más bajos de la 

demanda mediante subsidios (véase el capítulo 6).

La diferencia entre la vivienda propia que se está pagando y la vivienda propia 

totalmente pagada provee evidencia indirecta del papel protagónico de la infor-

malidad en la explicación de las altas tasas de tenencia en propiedad en los deciles 

de bajos ingresos. La probabilidad de tener la propiedad de una vivienda que se 

está pagando se incrementa con el aumento del ingreso, dado que esta suele 

14  

La no linealidad se confirma al incluir en las regresiones el ingreso y el ingreso elevado al 

cuadrado al mismo tiempo. Para todos los casos, las dos variables fueron significativas al 1%, 

con excepción de Perú y el ingreso elevado al cuadrado en el caso de Brasil.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

43

G

ráfico

 2.11   Razón de probabilidad relativa de vivir en alquiler por decil de 

ingreso

0

Brasil

1,6

0,4

0,2

0,6

1,0

0,8

1,4

1,2

0

1,6

0,4

0,2

0,6

1,0

0,8

1,4

1,2

0,4

0,2

0,6

1,0

0,8

1,4

1,2

0,4

0,2

0,6

1,0

0,8

1,4

1,2

Argentina

0

1,6

0,4

0,2

0,6

1,0

0,8

1,4

1,2

1,6

0

Colombia

Chile

0

0

1,6

0,4

0,2

0,6

1,0

0,8

1,4

1,2

1,6

Perú

México

Raz

ón de pr

obabilidad r

ela

tiv

a

Raz

ón de pr

obabilidad r

ela

tiv

a

Raz

ón de pr

obabilidad r

ela

tiv

a

Raz

ón de pr

obabilidad r

ela

tiv

a

Raz

ón de pr

obabilidad r

ela

tiv

a

Raz

ón de pr

obabilidad r

ela

tiv

a

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Fuente: Elaboración propia.

Nota: Las probabilidades para este gráfico se construyen incluyendo en la regresión los deciles de ingreso 

como variables dummy. Dado que el análisis es sensible a la forma como se definen las cohortes de las cate-

gorías, algunos coeficientes resultan no significativos.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

44

ser formal y adquirida mediante crédito hipotecario. Por el contrario, la vivienda 

totalmente pagada, categoría que incluye a la vivienda informal, tiende a decrecer 

a medida que aumenta el ingreso. Dado que la categoría de vivienda que se está 

pagando es minoritaria, el efecto en la tenencia por propiedad como un todo si-

gue el patrón de la vivienda pagada. Más aún, utilizando las viviendas sin título de 

propiedad como proxy de informalidad en Argentina, México y Perú, se evidencia 

que estas decrecen a medida que aumenta el ingreso en los tres países, y llegan 

a representar el 10% de la vivienda en propiedad en el quintil 1 en el primer país, 

cerca del 40% en el segundo y el 60% en el tercero.

LA VIVIENDA EN ALQUILER NO ES DE MALA CALIDAD

El hecho de que mucha de la vivienda en propiedad en América Latina y el Caribe 

sea de procedencia informal sugiere que no tendría mejor calidad que la vivien-

da en alquiler. De hecho, si se la compara con la vivienda sin título, la vivienda en 

arriendo ofrece mejores condiciones en términos de infraestructura, materiales y ha-

cinamiento. Más aún, si se compara con la vivienda con títulos, las condiciones del al-

quiler son mejores en infraestructura, similares en materiales y solo peores en el caso 

de hacinamiento. El gráfico 2.12 lo comprueba, al mostrar el déficit de infraestructura 

(carencia de conexión a agua potable, saneamiento y electricidad) de acuerdo con 

el tipo de tenencia para los seis países incluidos en los análisis cuantitativos descritos 

en este capítulo. Asimismo, el gráfico entrega la información del promedio, e incluye 

a otros 12 países: Bolivia, Costa Rica, Ecuador, El Salvador, Guatemala, Honduras, Nica-

ragua, Panamá, Paraguay, República Dominicana, Uruguay y Venezuela.

De esta manera, las viviendas en alquiler tienen mejores condiciones de infraes-

tructura que las viviendas con y sin título de propiedad. Esta dinámica resulta de la 

existencia de los asentamientos informales, que no solo explican por qué las vivien-

das sin título tienen las carencias más altas —por ser generalmente de urbanización 

informal reciente— sino también por qué las viviendas con título presentan peores 

déficits que las viviendas en alquiler, pues esta categoría incluye las viviendas de ori-

gen informal que ya han sido beneficiadas con programas de regularización. Dentro 

de los países de la muestra, la única excepción a este patrón es Chile, el país con las 

tasas de asentamientos informales más bajas, donde el porcentaje de hogares con 

déficit de infraestructura en viviendas de alquiler es igual al déficit de las viviendas 

propias con título (aunque sigue siendo mejor que en el caso de viviendas sin título).

Para el caso de viviendas con déficit de materiales de construcción —que 

considera techos y paredes de materiales no permanentes y pisos de tierra—, la 

vivienda en alquiler sigue presentando mejores condiciones que la vivienda en 


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

45

propiedad sin título. Asimismo, el alquiler presenta similares condiciones a la vivien-

da en propiedad con título (gráfico 2.13). Esto último puede estar relacionado con 

el mayor período de consolidación que tienen las viviendas de origen informal que 

cuentan con título y con la progresividad del proceso autoconstructivo. Con todo, 

en los casos de Argentina, Colombia y Chile, el porcentaje de hogares con déficit 

G

ráfico

 2.12  Déficit de infraestructura por tipo de tenencia

35

40

25

30

15

20

10

5

0

Promedio

América 

Latina y el

Caribe (18)

Promedio

muestra

Perú

Argentina

Propiedad con título

Brasil

Chile

Colombia

México

Propiedad sin título

Alquiler

Por

cen

taje

14,4

18,6

9,2

1,6

6,4

1,6

6,7

17,5

4,5

9,1

10,5

3,9

14,8

35,3

9,4

9,9

18,4

5,7

14,2

21,3

9,3

12,6

21,9

5,4

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La fuente corresponde a cálculos de Blanco et al. (2012) sobre información proveniente de Rojas y Me-

dellín (2011), que utilizan datos de las encuestas de hogares de cada país según Mecovi (2006).

G

ráfico

 2.13  Déficit de materiales por tipo de tenencia

35

25

30

15

20

10

5

0

Promedio

América 

Latina y el

Caribe (18)

Promedio

muestra

Perú

Argentina

Propiedad con título

Brasil

Chile

Colombia

México

Propiedad sin título

Alquiler

Por

cen

taje

1,1

2,6

0,6

0,9

2,6

1,5

4,8

11,8

5,2

7,2

13,2

10,0

11,7

33,3

18,0

5,6

13,7

7,2

10,2

17,3

11,4

7,9

18,6

7,9

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La fuente corresponde a cálculos de Blanco et al. (2012) sobre información proveniente de Rojas y Me-

dellín (2011), que utilizan datos de las encuestas de hogares de cada país según Mecovi (2006).


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

46

constructivo en viviendas de alquiler es similar al de viviendas propias con título, e 

incluso en el caso de Brasil es menor, lo que refleja una vez más que la tenencia en 

arriendo ofrece acceso a vivienda de mejor calidad que la propiedad informal y de 

similar calidad que la propiedad formal.

En términos de déficit de hacinamiento, calculado como el porcentaje de ho-

gares con más de tres personas por habitación, la vivienda en alquiler continúa 

presentando mejores condiciones que la vivienda de propiedad sin título, pero 

peores que la vivienda con título (gráfico 2.14). El alto porcentaje de hacinamiento 

de la vivienda en alquiler en relación con la vivienda titulada puede estar vinculado 

a la importancia del alquiler de habitaciones (véase la siguiente sección). Todo lo 

anterior demuestra que la calidad de la vivienda no está determinada por su tipo 

de tenencia sino por su grado de informalidad y su consolidación. De cualquier 

manera, tal y como lo han señalado otros autores, la idea generalizada de que el 

alquiler representa una calidad de vivienda subestándar no se aplica al caso de 

América Latina y el Caribe (UN-Habitat, 2003; Gilbert, 2012).

LA VIVIENDA EN ALQUILER ES MÁS CENTRAL, DENSA Y ACCESIBLE

Factores de oferta, como el mayor precio del suelo en áreas centrales, y factores 

de demanda, como la tendencia de los hogares a suburbanizarse cuando crece 

G

ráfico

 2.14  Déficit de hacinamiento por tipo de tenencia

20

16

18

12

14

8

10

2

4

6

0

Promedio

América 

Latina y el

Caribe (18)

Promedio

muestra

Perú

Argentina

Propiedad con título

Brasil

Chile

Colombia

México

Propiedad sin título

Alquiler

Por

cen

taje

4,8

0,4

0,6

2,9

3,8

4,7

2,9

7,2

14,5

1,0

1,6

5,9

8,8

18,5

8,4

13,5

6,2

0,3

1,0

4,3

8,1

13,8

5,6

9,7

Fuente: Elaboración propia.

Nota: La fuente corresponde a cálculos de Blanco et al. (2012) sobre información proveniente de Rojas y Me-

dellín (2011), que utilizan datos de las encuestas de hogares de cada país según Mecovi (2006).


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

47

el ingreso, hacen que la vivienda en alquiler sea más prevalente en estructuras 

multifamiliares localizadas cerca del centro de las ciudades.

15

 Los modelos eco-

nométricos indican que los apartamentos y las habitaciones tienen mayores pro-

babilidades de ser ocupados por inquilinos que las casas unifamiliares (gráfico 

2.15).

16

 En promedio, un apartamento tiene una probabilidad tres veces mayor de 

ser destinado al arriendo que una casa. Una habitación, por su parte, tiene una 

probabilidad de arriendo 11 veces mayor que una casa. En ambos casos, Argentina, 

Colombia y México alcanzan valores por encima de la media. Sin embargo, esto no 

significa que la mayoría de las unidades de alquiler sean cuartos o apartamentos. 

De hecho, en los seis países, los cuartos representan en promedio el 9% y los apar-

tamentos el 27% de la vivienda arrendada.

17

G

ráfico

 2.15   Probabilidad relativa de alquilar apartamentos o cuartos vs. casas

25

20

15

10

5

0

Perú

Argentina

Apartamentos

Brasil

Chile

Colombia

México

Habitaciones

Pr

obabilidad

3.209

2.03

2.075

3.568

3.342

2.848

19.426

6.36

2.844

14.457

15.556

5.546

Fuente: Elaboración propia.

15  

Esto no significa que no exista vivienda en alquiler de casas unifamiliares en la perife-

ria. Como se argumentará en la siguiente sección, el mercado de alquiler sigue la lógica 

espacial de mercado del suelo y por tanto es posible encontrar este tipo de tenencia en 

cualquier parte de la ciudad. Sin embargo, las viviendas en cuartos, los apartamentos y las 

localizaciones más centrales tienen una mayor probabilidad de ser ocupadas en alquiler.

16  

Basado en los resultados de los modelos econométricos (coeficientes significativos de la re-

gresión). Es importante añadir que la localización en un área urbana también fue significativa. 

En particular, una localización urbana hace que en Brasil el alquiler sea 6,54 veces más probable 

que la propiedad; en Chile, 3,60 veces; en Colombia, 3,87 veces; en México, 5,40 y en Perú, 6,25.

17  

Como se verá en los capítulos que incluyen casos de estudio, el alquiler toma muchas 

formas distintas en cuanto al parque inmobiliario. Aquí se ha organizado por casa (vivienda 

unifamiliar), apartamento (una unidad completa en un edificio) y habitaciones (también lla-

mados cuartos o piezas que son parte de una unidad mayor y comparten áreas comunes). 

En cada uno de estos casos el stock puede ser formal o informal. También pueden tener 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

48

Los modelos econométricos a escala de la ciudad confirman que las áreas cen-

trales presentan mayores probabilidades de albergar vivienda en alquiler que las 

áreas periféricas. En el caso de Santiago de Chile, por ejemplo, se le sumó una varia-

ble dummy de localización a un modelo similar a los descritos previamente para las 

32 comunas del Gran Santiago, definiendo como áreas centrales a las 16 comunas 

de la ciudad contenidas dentro del anillo vial Américo Vespucio.

18

 Los resultados de 

las variables relacionadas con la edad, el tipo de hogar, el estado civil y el empleo 

fueron consistentes con los resultados de los modelos para el nivel país descritos an-

teriormente. Por su parte, el resultado de la variable de centralidad fue significativo 

y mostró que la probabilidad de que un hogar localizado en las comunas centrales 

escoja alquilar es dos veces mayor que la de que escoja una vivienda en propiedad.

Un ejercicio semejante para las 16 delegaciones del Distrito Federal de Ciudad 

de México y sus 60 municipios conurbados —en el cual se definieron como área 

central las 11 delegaciones y los tres municipios que tenían población urbana en 

1950—

19

 arrojó resultados similares, con una probabilidad de alquiler 2,25 veces 

más alta que la de tenencia en propiedad en el centro de la ciudad. En este caso 

se controló por el ingreso de los hogares, lo cual indica que la mayor propensión 

de los hogares ubicados en el centro de la ciudad a vivir en alquiler es común para 

todos los grupos de ingreso. El gráfico 2.16 muestra que el porcentaje de hogares 

que alquilan sobre el total de hogares es mayor para todos los grupos de ingreso 

en el centro del Área Metropolitana de Ciudad de México que en la periferia. Esto 

sugiere que las familias que prefieren vivir en áreas centrales también prefieren 

vivir en alquiler sin importar su nivel de ingreso.

Las áreas centrales suelen ser más densas por cuanto el suelo es más costoso 

y los urbanizadores reemplazan este factor de producción con capital a través de 

la construcción vertical. Como se mencionó en el capítulo anterior, la literatura ha 

distintos grados de calidad. En algunos casos (véase el capítulo 11 sobre Perú), los cuartos 

se clasifican en vecindades o quintas, dependiendo de si tienen entradas independientes 

o no. Además, se identifica si se trata de una choza, cabaña, vivienda improvisada, local no 

destinado para habitación humana, etc.

18  

Estas comunas son: Cerrillos, Cerro Navia, Conchalí, Estación Central, Independencia, Lo Pra-

do, Macul, Ñuñoa, Pedro Aguirre Cerda, Providencia, Quinta Normal, Recoleta, Renca, San Mi-

guel, San Joaquín y Santiago. Agradecemos la sugerencia de este criterio a Pía Mora, coautora 

del estudio de caso de Chile. Los datos son para 2002 y provienen de la base IPUMS (Minneso-

ta Population Center, 2013), que los toma del Instituto Nacional de Estadística (INE) de Chile.

19  

Las delegaciones centrales son: Álvaro Obregón, Azcapotzalco, Benito Juárez, Coyoacán, 

Cuauhtémoc, Gustavo A. Madero, Iztacalco, Iztapalapa, La Magdalena Contreras, Miguel Hi-

dalgo y Venustiano Carranza. Los municipios centrales son: Ecatepec, Naucalpan de Juárez 

y Tlalnepantla de Baz.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

49

asociado mayores densidades con una mejor integración social, un menor uso del 

automóvil y un consumo de energía más eficiente. El gráfico 2.17 muestra la rela-

ción entre la densidad y la proporción de tenencia en alquiler para las delegaciones 

y municipios que forman el Área Metropolitana de Ciudad de México.

20

 La relación 

es positiva, lo que demuestra que a mayor densidad, mayor tenencia en alquiler. 

Asimismo, el gráfico muestra que las áreas más densas son también aquellas más 

cercanas al centro de la ciudad. En general, este tipo de relación entre densidad y 

mayor prevalencia de tenencia en arrendamiento también se presentó en las otras 

ciudades que forman parte de esta investigación, como se argumentará más ade-

lante en los estudios de caso. La información se puede apreciar también en el mapa 

2.1 que muestra la densidad y la tenencia en alquiler.

LA OFERTA ES DIVERSA, PRIVADA Y DE PEQUEÑA ESCALA

En concordancia con una demanda que no está limitada a ningún nivel de ingre-

so específico, la oferta de vivienda en alquiler es diversa y se presenta en todos los 

G

ráfico

 2.16   Porcentaje de hogares que alquilan en el Área Metropolitana de 

Ciudad de México según localización y decil de ingreso

45

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Área central

Resto de la ciudad

Decil 1

Decil 2

Decil 3

Decil 4

Decil 5

Decil 6

Decil 7

Decil 8

Decil 9

Decil 10

Fuente: Elaboración propia.

Nota: Los datos base son para 2010 y provienen de IPUMS (Minnesota Population Center, 2013), que los repro-

duce del Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática de México.

20  

También llamada Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM).


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

50

segmentos del mercado. En los estudios de caso se verificó que existe vivienda en 

alquiler de baja, media y alta categoría y que, si bien es cierto que las áreas centrales 

tienen una proporción mayor de vivienda en arriendo, es posible encontrar oferta en 

cualquier área de la ciudad. De hecho, el mercado de alquiler, como cualquier sub-

mercado inmobiliario, sigue la lógica espacial del mercado del suelo (Calderón, 2012).

Concomitantemente, los propietarios-arrendadores son igualmente diversos 

en términos de su situación socioeconómica, con una mínima presencia de gran-

des inversionistas comerciales, institucionales o públicos y una oferta atomizada en 

múltiples proveedores privados de pequeña escala. En Chile, por ejemplo, el 80% de 

los propietarios-arrendadores solo posee una propiedad y el 10% adicional posee 

dos. Solo 27 personas tenían más de 50 propiedades y en conjunto representaban 

aproximadamente 4.000 unidades, lo que equivaldría a menos del 0,4% de la oferta 

(Sabatini, Brain y Mora, 2012). Esta situación es representativa de otras ciudades y 

países de la región como São Paulo, donde el 82% de los propietarios-arrendadores 

solo tiene una propiedad (Pasternak y D’Ottaviano, 2012), Colombia, donde el 1% de 

la oferta es manejada por firmas especializadas (Torres, 2012), y El Salvador, donde 

solo el 3% posee cinco o más propiedades (Vance, 2012).

La información cualitativa proveniente de las entrevistas realizadas en los estu-

dios de caso sugiere que la lógica de operación de estos propietarios-arrendadores 

G

ráfico

 2.17   Relación entre la densidad y la tenencia en alquiler en las 

delegaciones y municipios del Área Metropolitana de Ciudad de 

México

Por

cen

taje de alquiler

40

0

5

10

15

20

25

30

35

0

50

100

150

200

250

Densidad (Hab/Ha)

y = 0,0007x + 0,0504

R² = 0,6253

Área central

Resto de la ciudad

Fuente: Elaboración propia sobre la base de los datos consignados por Salazar Cruz et al. (2012), quienes los 

toman del Censo Nacional de México de 2010.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

51

de pequeña escala parece estar más guiada por el deseo de suplementar sus in-

gresos o proveerse de una pensión, que por la búsqueda del mejor retorno de la 

inversión. De hecho, los casos de Argentina, Chile, Colombia y El Salvador mues-

tran que la edad promedio de los propietarios-arrendadores es relativamente más 

alta que la de la población en general y que muchos de ellos son parejas con hijos 

que dejaron el hogar, retirados y/o viudos que buscan complementar sus ingresos 

regulares.

21

 En Chile y Colombia, los ingresos provenientes del alquiler represen-

tan apenas entre un cuarto y un tercio de los ingresos totales de los propietarios-

arrendadores, lo que se eleva al 40% en São Paulo. En El Salvador, los ingresos por 

arriendo solo son la principal fuente de ingreso para menos de una cuarta parte de 

los propietarios-arrendadores (Reese et al., 2012; Sabatini, Brain y Mora, 2012; Torres, 

2012; Vance, 2012; Gilbert, 2012; Pasternak y D’Ottaviano, 2012).

Por esta razón, el objetivo inmediato de los propietarios-arrendadores pare-

ce ser la generación de un flujo de dinero en efectivo más que la maximización 

M

apa

 2.1   Relación entre densidad y tenencia en alquiler en las delegaciones 

y municipios del Área Metropolitana de Ciudad de México

Fuente: Elaboración propia sobre la base de los datos consignados por Salazar Cruz et al. (2012), quienes los 

toman del Censo Nacional de México de 2010.

21  

Esto también podría explicar, al menos en parte, por qué la vivienda en alquiler suele 

localizarse en áreas más consolidadas.

1,360 – 5,481

5,482 – 7,876

7,877 – 10,732

10,733 – 12,264

12,265 – 15,428

15,429 – 17,777

17,778 – 20,282

20,283 – 38,750

11,229 – 21,675

21,676 – 37,674

37,675 – 48,633

48,634 – 76,800

76,801 – 119,875

119,876 – 155,610

155,611 – 188,966

188,967 – 226,773

Área central

Área central


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

52

de la tasa de retorno, por lo que es improbable que la decisión de entrar en este 

mercado sea precedida de un cálculo financiero de inversión en sentido estricto. 

De hecho, en El Salvador, ninguno de los propietarios-arrendadores manifestó 

haber comprado o construido su propiedad con el propósito original de poner-

la en alquiler (Vance, 2012). De cualquier manera, los propietarios-arrendadores 

estiman que alquilar es un buen negocio, e incluso en Chile, México y Perú se 

calculan retornos de cerca del 10% anual en algunos segmentos, los cuales son 

mayores al rendimiento de un Certificado de Depósito a Término Fijo (Sabatini, 

Brain y Mora, 2012; Salazar Cruz et al., 2012; Calderón, 2012). Sin embargo, es 

probable que en esta estimación no se estén contabilizando los gastos de man-

tenimiento e impuestos de propiedad o los riesgos, como el incumplimiento de 

pago o la depreciación del activo.

Como lo han sugerido previamente otros estudios, la mayoría de los pro-

pietarios-arrendadores comparte la misma clase social de sus inquilinos (UN-

Habitat, 2003). Incluso en casos como el de Brasil, casi un cuarto vive en el mismo 

edificio que su inquilino y al menos el 50% en la misma comunidad (Pasternak y 

D’Ottaviano, 2012). En Jamaica, en tanto, casi la mitad de los propietarios-arren-

dadores vive en el mismo inmueble en el que tienen propiedades en alquiler 

(McHardy, 2012).

El nivel socioeconómico de los propietarios-arrendadores e inquilinos de-

termina en gran medida las relaciones entre ellos y su grado de formalidad. En 

general, se pueden identificar cuatro submercados de alquiler de acuerdo al nivel 

socioeconómico: el de ingreso alto, el de ingreso medio, y el de ingreso bajo en 

barrios informales o en inquilinatos en el centro de la ciudad. El cuadro 2.6 carac-

teriza a grandes rasgos el tipo de vivienda, las relaciones y el nivel de informalidad 

en cada uno de estos segmentos, de acuerdo a la información cualitativa de los 

casos de estudio de esta investigación, en particular los de Chile, México y Perú. 

Como en toda caracterización, existe un alto grado de generalización y las fron-

teras entre uno y otro segmento no son tan claras en la práctica. No obstante, el 

mensaje es que las particularidades de la vivienda en alquiler y las relaciones entre 

propietarios-arrendadores e inquilinos dependen en gran medida del segmento 

del mercado al cual se haga referencia.

Como se observa en el cuadro 2.6, la diversidad en el mercado de alqui-

ler se expresa en diferentes grados de formalidad e informalidad, según tres 

dimensiones: la procedencia del stock, la existencia de contratos y el pago de 

impuestos. En el primer caso, la informalidad se define cuando el alquiler toma 

lugar en una vivienda autoconstruida de origen informal. Una de las razones por 

la cual los asentamientos informales son considerados “arquitectura que sirve” 

es porque permiten la expansión de las comodidades para generar ingresos 


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

53

c

uadro

 2.6 

Caracterización general de los tipos de alquiler

Ingreso alto

Ingreso medio

Ingreso bajo

En barrios 

informales

En inquilinatos 

en el centro

Procedencia del 

stock

Vivienda usada o 

nueva construida 

formalmente 

para el segmento 

más alto de la 

demanda.

Vivienda 

estándar pública 

o privada y en 

asentamientos de 

origen informal 

totalmente 

consolidados y 

generalmente 

regularizados.

Nuevos 

asentamientos 

informales con 

cierto grado de 

consolidación.

Vivienda usada 

generalmente 

formal, 

filtrada desde 

segmentos 

más altos de 

la demanda y 

subdividida.

Localización

En cualquier 

ubicación dentro 

del “cono de alta 

renta”.

En los primeros 

anillos 

periurbanos.

En la periferia

En el centro

Tipo de vivienda Casas o 

apartamentos

Casas o 

apartamentos

Casas o cuartos

Cuartos

Relación entre 

propietario-

arrendador e 

inquilino

La relación 

es indirecta 

y mediada 

por firmas 

especializadas 

que se encargan 

del cobro y el 

mantenimiento.

La relación 

es directa. 

El inquilino 

generalmente es 

recomendado 

por conocidos.

La relación 

es directa y 

generalmente va 

más allá del alquiler 

mismo, pudiendo 

incluir otro tipo 

de reciprocidades 

como el cuidado 

de niños y 

mascotas, la 

vigilancia de los 

enseres etc.

La relación 

es indirecta y 

mediada por 

encargados que 

se ocupan de la 

administración 

general. El 

propietario está 

ausente.

Correspondencia 

de nivel socio-

económico entre 

propietario-

arrendador e 

inquilino

No 

necesariamente

Existencia de 

contratos

No 

necesariamente

No

No

Pago de 

impuestos

No

No

No

Solución de 

conflictos

Mediante el 

uso de seguros 

y garantías de 

alquiler.

El propietario-

arrendador 

prefiere un 

arreglo personal 

a un pleito legal.

Arreglo personal

Complicada, 

algunas veces se 

recurre a vías de 

hecho.

Fuente: Elaboración propia.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

54

adicionales por actividades como el alquiler de habitaciones, pisos y hasta de 

estructuras semiindependientes construidas en lotes periféricos con cierto gra-

do de consolidación.

La literatura sugiere que este mercado de alquiler en asentamientos infor-

males es dinámico y sustancial. En un estudio de Bogotá en los años setenta se 

encontró que un tercio de las familias en vivienda informal recibía ingresos por 

arriendo (Doebele, 1977), mientras que una investigación más reciente sugería una 

cifra cercana a los dos tercios (Gilbert, 1999). Por otra parte, existe un stock de al-

quiler proveniente de asentamientos de origen informal que han sido totalmente 

consolidados y, generalmente, regularizados. En la mayoría de los casos, este tipo 

de alquiler es para segmentos de más alto ingreso que el anterior, presenta loca-

lizaciones más centrales y puede tratarse de la casa completa o de habitaciones. 

Por ejemplo, en una muestra de barrios de origen informal construidos en los años 

setenta en Bogotá y Ciudad de México alrededor del 20% y el 7% del stock, respec-

tivamente, se usaba como vivienda en alquiler en 2007 (Ward, 2011).

El segundo tipo de informalidad se da por la ausencia de contratos. La inci-

dencia de esta informalidad es variada entre los países. En Uruguay, por ejemplo, 

cerca de la tercera parte de los alquileres se hacen sin contratos formales, mientras 

que en Chile el porcentaje llega al 40%, en Colombia a más de la mitad y en El 

Salvador al 76% (Moya, 2011; Sabatini, Brain y Mora, 2012; Torres, 2012; Vance, 2012). 

Dentro de un mismo país este nivel de informalidad también varía. En Chile, San-

tiago presenta una proporción de alquileres con contrato del 70%, mientras que 

en Coquimbo, una ciudad que tiene más áreas rurales, el porcentaje es menor al 

47% (Sabatini, Brain y Mora, 2012). Este tipo de informalidad no necesariamente 

está relacionado con la informalidad determinada por la procedencia del stock, ya 

que la ausencia de contratos de arrendamiento se puede presentar en cualquiera 

de los submercados descritos anteriormente. Sin embargo, su incidencia sí parece 

disminuir conforme aumenta el nivel de ingreso; así en Chile, por ejemplo, el por-

centaje de arrendamientos residenciales sin un contrato formal en el quintil más 

bajo se acerca al 60%, mientras que el más alto es menor al 20% (Sabatini, Brain y 

Mora, 2012).

El tercer tipo de informalidad consiste en la no declaración de los ingresos 

provenientes del alquiler para evitar pagar impuestos sobre los mismos. El estu-

dio de caso de México, por ejemplo, sugiere que más del 90% de los propietarios 

no pagan el impuesto debido ni entregan recibos de estos pagos a sus inquili-

nos. De hecho, se menciona el caso de un contador con 30 años de experiencia 

en temas de impuestos que declara nunca haber registrado a un cliente para el 

pago de este tributo por concepto de alquileres residenciales (Salazar Cruz et al., 

2012). Este tipo de informalidad tampoco corresponde de una manera exacta a la 


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

55

informalidad por procedencia del stock o por ausencia de contratos, pues puede 

presentarse en cualquier segmento de la demanda. Sin embargo, puede estar 

relacionada con el nivel de ingreso, dado que la mayoría de los casos en los que 

se cumplen las obligaciones se dan en alquileres intermediados por compañías 

inmobiliarias especializadas que suelen operar en los segmentos más altos del 

mercado (Reese et al., 2012).

EL MERCADO FORMAL SE VE LIMITADO POR REGULACIONES, 

ASIMETRÍAS DE INFORMACIÓN Y ALTOS COSTOS DE TRANSACCIÓN

En todos los casos de estudio la principal explicación para los distintos tipos de 

informalidad se centra en la crítica a un marco regulatorio pesado y complejo 

que desincentiva la inversión formal en la vivienda en alquiler. En particular, se 

argumenta que el control del valor de los alquileres y el largo y difícil proceso 

de reposesión disminuyen los ingresos e incrementan los costos de operación, 

lo que reduce el retorno de la inversión en un mercado que de por sí ya presen-

ta un riesgo alto (Gilbert, 2012; Jaramillo e Ibáñez, 2002). En efecto, además de 

los riesgos y costos propios que pueden afectar toda inversión en propiedad 

raíz —catástrofes naturales, cambios en las regulaciones de uso del suelo o tri-

butarias, ciclos macroeconómicos y depreciación física del inmueble— el mer-

cado de alquiler presenta otros riesgos y costos propios, como la probabilidad 

de vacancia, el deterioro por mal uso, la falta de pago por parte del inquilino y la 

incertidumbre por el proceso de reposesión (Peppercorn y Taffin, 2013).

Tanto el control de los alquileres como las dificultades del proceso de repose-

sión son un legado de los cambios regulatorios de mitad del siglo XX, que favorecie-

ron a los inquilinos frente a los propietarios-arrendadores como herramienta para 

evitar el descontento social. En su mayor parte, este marco regulatorio pro inquilino 

se ha mantenido, aunque en la mayoría de los países se han introducido reformas 

en la década de 1980 y comienzos de este siglo a fin de balancear mejor los intere-

ses de unos y otros. En general, las principales reglas que norman este mercado en 

la región son las mismas del código civil, aunque el aumento del alquiler continúa 

regulado. En Colombia, por ejemplo, donde una nueva ley de 2003 intentó crear las 

condiciones para un aumento de la oferta, el incremento del alquiler sigue estando 

limitado por el Índice de Precio al Consumidor, y también por la condición de que 

el canon del alquiler mensual resultante no exceda el 1% del valor de mercado de 

la propiedad. Por otra parte, el propietario-arrendador no puede solicitar depósitos 

de seguridad y solo puede terminar el contrato unilateralmente después de cuatro 

años, debiendo compensar al inquilino monetariamente o en meses de arriendo 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

56

en caso contrario

22

 (Torres, 2012). Terminar un contrato en El Salvador es aún más 

complicado pues los inquilinos pueden permanecer en la propiedad después de su 

expiración si no hay causal de terminación o si el propietario-arrendador no logra 

demostrar legalmente que necesita la vivienda para uso personal. En este caso, el 

contrato se renueva automáticamente al mismo canon (Vance, 2012).

El proceso de reposesión ante la falta de pago también ha mejorado pero 

continúa siendo largo, costoso y engorroso. En Colombia, por ejemplo, tras los 

cambios legales de 2003, el tiempo de reposesión ha bajado desde un máximo de 

cinco años a un máximo de un año, y si bien significa una mejoría, continúa siendo 

lento, ya que durante este lapso el propietario-arrendador no puede recolectar 

pagos (Torres, 2012). En Perú, el período es de seis meses pero puede aumentar 

hasta cuatro años, según la causal (Calderón, 2012). En Argentina, la reposesión 

puede durar de seis meses a un año, pero el proceso es incierto y costoso (Reese 

et al., 2012). En Chile, el fallo puede demorar hasta un año, pero como el desalojo 

necesita certificación y acompañamiento de la fuerza pública, la reposesión efec-

tiva puede tardar hasta dos años (Sabatini, Brain y Mora, 2012).

Todo lo anterior se ve agravado por la imposibilidad de verificar el historial 

de pago de los potenciales inquilinos, dado que en la mayoría de los casos los 

alquileres no forman parte de los datos de las centrales de información crediticia y 

financiera. Por estas razones, los propietarios-arrendadores en segmentos altos de 

la demanda optan por incrementar los requisitos de postulación y contratar firmas 

inmobiliarias especializadas, lo cual disminuye la demanda efectiva y aumenta el 

costo de operación. En México, por ejemplo, un inquilino que postula al mercado 

formal tiene que certificar un fiador con propiedad (en algunos casos en la misma 

ciudad donde quiere alquilar), presentar prueba de ingresos regulares y depósitos 

de seguridad equivalentes a dos meses de salario (Salazar Cruz et al., 2012). En seg-

mentos más bajos, los propietarios-arrendadores optan por acuerdos informales, 

dado que al tratar de mitigar el riesgo, limitan los potenciales inquilinos a personas 

conocidas o recomendadas.

El riesgo inherente al mercado, exacerbado por el marco regulatorio, la im-

posibilidad de resolver asimetrías de información y los altos costos de transacción 

resultantes, crea un desincentivo a la oferta potencial. Una muestra puede ser la 

alta incidencia de vivienda desocupada en la región. En efecto, el porcentaje de 

unidades vacías con respecto al total es del 18% en Argentina, El Salvador y Uruguay, 

22  

Sin embargo, Gilbert (2012) indica que el efecto de este tipo de controles es aún una pre-

gunta abierta debido a que el aumento real o el valor del canon resultante es algunas veces 

inferior al permitido. Esto sugeriría que, al menos en la actualidad, si hubiese limitaciones a 

las ganancias, serían más un efecto de la competencia que de la regulación.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

57

y del 20% en México. Parte de este stock está localizado en las áreas afectadas por la 

recesión económica y la violencia, o en muchos casos corresponde a viviendas de 

uso secundario o recreo. Sin embargo, el porcentaje parece alto si se compara con el 

caso de Estados Unidos, donde, según el censo de 2010, la vivienda vacante alcanzó 

el 11% en medio de una de las peores crisis del mercado inmobiliario de la historia. 

También se puede suponer que algunas de estas viviendas están ofrecidas y a la 

espera de un cliente en el mercado de alquiler o venta, como sucede en Argentina, 

donde cerca del 2,6% del stock está en esa condición. Sin embargo, aun descon-

tando estas viviendas, las que tienen usos secundarios y las que están vacías solo 

temporariamente, el número restante sobrepasa las 700.000 unidades y se acerca al 

6% del total en el caso de Argentina (Reese et al., 2012).

En el caso del Área Metropolitana de Ciudad de México, donde más del 16% 

del stock no está habitado, solo el 5% de las viviendas corresponde a uso temporal; 

por lo tanto, 632.000 viviendas o el 11% del total puede catalogarse como vacío (Sa-

lazar Cruz et al., 2012). En este último caso, muchas de las viviendas corresponden 

a vivienda social subsidiada en localizaciones no apropiadas, lo que limita su po-

tencial de mercado. De hecho, como muestra el gráfico 2.18, la relación entre den-

sidad y porcentaje de viviendas no habitadas en el Área Metropolitana de Ciudad 

de México es negativa, aunque cercana a cero, lo que indica que estas unidades 

se encuentran en áreas periféricas donde la demanda por alquiler puede ser baja.

G

ráfico

 2.18   Relación entre densidad y vivienda no habitada en las 

delegaciones y municipios del Área Metropolitana de Ciudad 

de México

Por

cen

taje de vivienda no habitada

60

0

10

20

30

40

50

0

50

100

150

200

250

Densidad (Hab/Ha)

Área central

Resto de la ciudad

y = –0,0003x + 0,1907

R2 = 0,04661

Fuente: Elaboración propia sobre la base de los datos consignados por Salazar Cruz et al. (2012), quienes los 

toman del Censo Nacional de México de 2010.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

58

Sin embargo, hay varias delegaciones y municipios que presentan una buena 

densidad y un porcentaje alto, como Tecámac, con una densidad de 184,9 habi-

tantes por hectárea y un porcentaje de vivienda no habitada del 12,01%; Cuautitlán 

con una densidad de 108,5 Hab./ha y un stock no habitado de 13,50%, y Chicoloa-

pán, donde estas variables registran 112,2 y 16,74%, respectivamente. Incluso para 

las 14 delegaciones y municipios que se definieron como centrales, el porcentaje 

total de viviendas no habitadas es del 11% y el de vacías cercano al 8%. Estas uni-

dades representan una oferta potencial y una oportunidad de desarrollo del mer-

cado de alquiler que podría concretarse si se ofrecieran los incentivos adecuados a 

los propietarios. El mapa 2.2 muestra la distribución espacial de la vivienda vacante 

en Ciudad de México.

Pese a los costos y riesgos en el mercado de alquiler, en la mayoría de los casos 

de estudio no se verifica un patrón de aumento de los alquileres en los últimos años 

(Gilbert, 2012). En Santiago, Concepción y Valparaíso, los gastos en vivienda de los 

inquilinos disminuyeron durante la década de 2000, salvo para los segmentos más 

altos de la demanda (Sabatini, Brain y Mora, 2012). En tanto, en Colombia, el valor 

de los alquileres decrecieron en términos reales; en El Salvador, se han mantenido; 

M

apa

 2.2   Relación entre densidad y vivienda vacante en las delegaciones y 

municipios del Área Metropolitana de Ciudad de México

Fuente: Elaboración propia sobre la base de los datos consignados por Salazar Cruz et al. (2012), quienes los 

toman del Censo Nacional de México de 2010.

4,626 – 6,533

6,534 – 7,468

7,469 – 8,025

8,026 – 8,967

8,968 – 9,519

9,520 – 12,439

12,440 – 17,295

17,296 – 48,385

11,229 – 21,675

21,676 – 37,674

37,675 – 48,633

48,634 – 76,800

76,801 – 119,875

119,876 – 155,610

155,611 – 188,966

188,967 – 226,773

Área central

Área central


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

59

y en Jamaica han disminuido (Torres, 2012; Vance, 2012; McHardy, 2012). De hecho, 

como sugieren los casos de estudio, la información disponible no parece indicar 

que exista un problema estructural y marcado de accesibilidad a la vivienda en al-

quiler. No obstante, las entrevistas a los propietarios-arrendadores, la información 

cualitativa y el alto número de viviendas vacantes en la región sugieren que la oferta 

de unidades en alquiler podría aumentar, lo que a su vez permitiría ofrecer precios 

más accesibles a la demanda y una tasa de retorno suficiente a la oferta, siempre y 

cuando se mejore el marco regulatorio que aumenta los costos de transacción y el 

riesgo de la operación.

CONCLUSIONES E IMPLICACIONES

Este capítulo demostró la importancia de la vivienda en alquiler en América Latina 

y el Caribe. Este tipo de tenencia actualmente acomoda a 1 de cada 5 hogares de 

la región, y es aún más prevalente en algunos de los grupos de población con ma-

yor crecimiento, tales como los jóvenes, los hogares unipersonales, los divorciados 

y los adultos mayores. Lo anterior sugiere que el apoyo a este tipo de tenencia 

puede ayudar a satisfacer las preferencias de la demanda de mejor manera y a 

crear mayor movilidad residencial y laboral.

Por otro lado, se constató que, contrariamente a lo que sucede en países más 

desarrollados, el alquiler en América Latina y el Caribe no es una opción restringida 

a los más pobres. De hecho, la vivienda en alquiler presenta mejor calidad que la 

vivienda en propiedad informal, y condiciones similares a las de la vivienda formal, 

incluso para los quintiles de ingreso más bajos. Estos datos confirman que el alqui-

ler puede ser una alternativa eficiente y costo-efectiva para resolver los problemas 

de déficit cuantitativo y cualitativo de la región.

Por otra parte, se observó que la vivienda en alquiler tiende a concentrarse en 

las áreas más centrales, densas y consolidadas de las ciudades, lo que sugiere que 

una política de alquiler articulada con herramientas adecuadas de planificación 

urbana puede contribuir a generar ciudades más densas, accesibles y compactas. 

Asimismo, este capítulo describió como la oferta de alquiler en la región es diversa, 

privada y de pequeña escala, lo que implica que un mayor dinamismo en el sector 

puede ayudar a los propietarios-arrendadores a mejorar sus ingresos, y a la vez 

mitigar la carencia de vivienda de buena calidad y bien localizada.

Finalmente, se argumentó que el mercado, sobre todo el formal, está limitado 

por regulaciones, asimetrías de información y altos costos de transacción. Lo an-

terior implica que cambios relativamente sencillos, tales como disminuir los tiem-

pos de reposesión o crear un sistema de garantías de alquiler, podrían expandir la 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

60

oferta efectiva al crear incentivos para que una parte del stock de vivienda vacía en 

la región —que en algunos casos llega al 20% del total— se incorpore al mercado,  

y una vez más mitigar la carencia de vivienda de buena calidad y bien localizada.

En conjunto, estos antecedentes demuestran la importancia del alquiler y su 

función en la posible solución de los principales problemas habitacionales de la re-

gión, tales como los déficits cuantitativos y cualitativos, la limitada accesibilidad y la 

segregación espacial. El capítulo 3 analiza estos puntos con mayor profundidad, ya 

que describe el papel del alquiler en los sistemas de vivienda a nivel internacional.


LA REALIDAD DEL ALQUILER EN AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

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CAPÍTULO 3

La vivienda en alquiler: 

la experiencia más allá 

de América Latina

Vicente Fretes Cibils, Alan Gilbert, Steven Webb

A

proximadamente 1.200 millones de personas en el mundo habitan en una 

vivienda alquilada.

1

 Este capítulo resume la forma en que se ha llegado a 

esta situación, el papel que juega el alquiler en los sistemas de viviendas 

de diferentes países y las lecciones que los gobiernos de América Latina podrían 

aprender de la experiencia. Como en el resto del libro, el objetivo es argumentar 

que la vivienda en alquiler es un ingrediente esencial de cualquier programa ha-

bitacional. Para eso, se considera la práctica reciente, sobre todo desde la segunda 

mitad del siglo XX, en cuatro grupos de países: los más desarrollados económica-

mente, la antigua Unión Soviética y Europa del Este, China, y África y el resto de Asia.

LOS PAÍSES MÁS DESARROLLADOS ECONÓMICAMENTE

Estos países, entre los que se cuentan los de Europa Occidental, América del Norte 

angloparlante, Australasia y algunos de Asia del Este como Japón, destacan del 

resto del mundo en varios aspectos que resultan relevantes para la evolución de 

sus mercados de vivienda. Como líderes en la industrialización, han tenido una 

gran proporción de su población viviendo en zonas urbanas por más de un siglo. 

1  

El cálculo incluye 54 países con datos sobre tenencia desde 1995. La proporción de hoga-

res que alquilan se multiplica por la población nacional, calculada a mediados de 2010 por 

el Population Reference Bureau. El porcentaje de inquilinos de esos países se utiliza para 

calcular el número de inquilinos de los países que no tienen estadísticas sobre tenencia y 

los dos subtotales se suman para proporcionar el número de inquilinos en todo el mundo.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

66

El capitalismo de mercado y la propiedad privada han enmarcado sus economías 

en tiempos modernos y sus mercados de crédito han sido profundos y capaces de 

financiar la construcción de vivienda, que ha sido atractiva gracias a la demanda 

del mercado y la regulación pública. Muy pocas viviendas se han ofrecido a través 

del sector informal, aunque la vivienda de propiedad formal es a veces arrendada 

sin toda la documentación legal. Los detalles de la evolución de los sistemas de 

vivienda varían de un país a otro como consecuencia de la dinámica demográfica 

y la política pública, y es posible encontrar diferentes participaciones del sector 

privado y social, así como del alquiler y la tenencia en propiedad. A continuación 

se describen las características principales del sector vivienda y la importancia del 

alquiler en algunos de los países más representativos de este grupo.

EL REINO UNIDO

Tras una revolución industrial temprana y una rápida urbanización, en el Reino Uni-

do la vivienda en alquiler dominó la tenencia durante mucho tiempo. En 1918 más 

de tres cuartas partes de la población alquilaba su vivienda, casi toda en el sector 

privado. En 1950 la vivienda en propiedad solo había aumentado al 30% de los ho-

gares, aunque la vivienda social se había extendido a cerca del 17%. El control de 

alquileres, una regulación que mantuvo el costo de alojamiento bajo, hizo más lenta 

la transición de la demanda hacia la ocupación en propiedad. Al mismo tiempo, la 

ampliación de la vivienda social por parte del gobierno desplazó al sector privado 

de la oferta de alquiler (Pattison, Diacon y Vine, 2010). Desde mediados de los años 

cincuenta hasta principios de los ochenta, el gobierno amplió la construcción de 

vivienda social, para albergar al 20% de los hogares, y la vivienda en propiedad se ex-

pandió aún más rápido, ya que la financiación por parte de sociedades hipotecarias 

(building societies) y otras fuentes se hizo más abundante. En su punto más bajo en la 

década de 1980, el alquiler del sector privado cobijaba menos del 15% de los hogares.

Con el gobierno de Margaret Thatcher, la política de vivienda en el Reino Unido 

se alejó de la vivienda social para alquiler y se volcó hacia el mercado privado. El 

gasto público en vivienda durante la década de 1980 se redujo en un 67% en térmi-

nos reales.

2

 A los inquilinos se les dio el “derecho a comprar” y les ofrecieron hasta el 

50% de descuento sobre el precio de su casa. Muchos, especialmente aquellos que 

habitaban viviendas de mejor calidad, aprovecharon la oferta. Entre 1980 y 2003, 2,2 

2  

Véase Lawson (1992). Presumiblemente esta disminución del gasto no considera el subsi-

dio fuera del presupuesto a las ventas de vivienda de interés social a los inquilinos.


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

67

millones de casas fueron vendidas por los municipios o asociaciones de vivienda, lo 

que representa alrededor del 13% de los hogares (Munro, 2007).

El gobierno de Thatcher y la Asociación de Agentes de Arrendamiento Residen-

cial aumentaron el atractivo para la inversión privada en alquiler a través de cierta 

desregulación de los alquileres y de los mecanismos de financiación para propieta-

rios-arrendadores potenciales (Pattison, Diacon y Vine, 2010; Leyshon y French, 2009). 

También se aceleraron los procedimientos judiciales para litigios de alquiler, al permi-

tir que los propietarios recuperaran la posesión del inmueble, por lo general sin una 

audiencia judicial, si el arrendatario no desalojaba la propiedad después de haber 

sido notificado adecuadamente (UK-DCLG, 2010). Como resultado de estos cambios, 

el número de hogares arrendatarios privados aumentó de 2,4 millones en 2001 a 

3,8 millones en 2009, mientras que el número de hogares propietarios se mantuvo 

prácticamente constante (Pattison, Diacon y Vine, 2010). El cambio hacia el alquiler 

también reflejó nuevas limitaciones en la propiedad de vivienda, causada por el au-

mento de los precios inmobiliarios y por la posterior crisis financiera.

Las fluctuaciones en el alquiler frente a la propiedad en el Reino Unido se 

deben en gran parte a los cambios en la política gubernamental en materia de 

vivienda social, a la disponibilidad de financiamiento para el sector privado y en 

menor medida a la política fiscal. Los propietarios privados que alquilan sus vi-

viendas deben pagar el impuesto sobre las ganancias de capital por la apreciación 

del valor de sus inmuebles, pero reciben una exención tributaria por los intereses 

hipotecarios pagados; por su parte, los propietarios que ocupan su vivienda no 

tienen ninguno de los dos (Pattison, Diacon y Vine, 2010).

Recientemente se ha notado que en el Reino Unido, al igual que en otros países 

de Europa y América del Norte, la vivienda en propiedad se está volviendo cada vez 

menos accesible para una gran proporción de la población y en particular para los 

jóvenes (UN-Habitat, 2011a). Muchos de ellos son desempleados y otros, incluso en 

hogares donde se devenga más de un salario, no pueden acumular suficiente dine-

ro para financiar la cuota inicial. Así, desde 1991 hasta 2010, las tasas de propiedad 

en el grupo de 25 a 34 años han caído del 67% al 47%, mientras que en el de 35 a 

44 años se han reducido del 78% al 67%. En contraste, las tasas de propiedad han 

aumentado para los grupos de mayor edad (King, 2011). De esta forma, la proporción 

de jóvenes que está alquilando o compartiendo vivienda es cada vez mayor.

EL RESTO DE EUROPA OCCIDENTAL

En el siglo XIX y principios del XX, la urbanización del resto de Europa Occidental 

aumentó el uso de la vivienda en alquiler privada, sobre todo para los trabajadores 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

68

industriales. Poco a poco, asociaciones y entidades no gubernamentales constru-

yeron viviendas sociales en algunos lugares. En los Países Bajos, la vivienda social 

en alquiler fue construida por asociaciones sin fines de lucro, ya sea en pequeños 

grupos de personas que compartían una necesidad común en esa localidad o por 

asociaciones filantrópicas. En Alemania, algunos industriales como Krupp edificaron 

pequeñas casas pareadas (townhouses) de alquiler para sus trabajadores en Essen y 

otras localidades.

La construcción de viviendas sociales o públicas se aceleró después de la 

Segunda Guerra Mundial en el Norte de Europa, ya que gran parte de su stock 

había sido destruido en la guerra, o se había deteriorado durante la depresión de 

entreguerras en una magnitud tal que los mecanismos del mercado privado no 

podían cubrir la necesidad. En Holanda, la Ley de Adjudicación de Viviendas de 

1947 estableció un sistema basado en necesidades para hacer frente a la escasez 

de vivienda. Este sistema se mantuvo hasta la década de 1990, cuando la ciudad 

de Delft introdujo un nuevo método de arrendamiento basado en la elección, el 

cual se convirtió en la norma en todo el país.

El sello distintivo del sector social de alquiler en los Países Bajos es, pre-

cisamente, que se le proporciona soluciones habitacionales a un grupo 

objetivo muy diferenciado, no solo a hogares con bajos ingresos, sino 

también a un amplio grupo intermedio (...). Fenómenos negativos como 

el estigma, la formación de ghettos y el aislamiento social casi no se pre-

sentan (Ouwehand y van Daalen, 2002:1).

Como resultado, la vivienda en alquiler social, y las asociaciones que la pro-

dujeron, representaron el 42% del stock en los Países Bajos en 1990 y todavía el 

36% en 2011. Tres cuartas partes de la vivienda en alquiler se encuentra en este 

sector social. En otras partes de Europa Occidental, la vivienda social es también 

importante, pues comprende el 19% del total de viviendas en Dinamarca, el 18% 

en Francia, el 9% en Irlanda y el 7% en Bélgica (UN-Habitat, 2011a).

Durante la década de 1960 y principios de 1970, la provisión de vivienda pú-

blica de gran escala llegó a su punto más alto en gran parte de Europa Occidental, 

usualmente en forma de viviendas de alquiler subvencionadas en edificaciones 

en altura (UN-Habitat, 2011a). En París, el programa grands ensembles (conjunto de 

viviendas) comenzó en 1953 y para principios de los años ochenta ya habían sido 

construidos alrededor de 400 conjuntos con más de 500 viviendas cada uno, ade-

más de algunos más pequeños (Noin y White, 1997).

La recesión mundial de la década de 1970 dio lugar a un aumento de la po-

breza y del desempleo en muchas ciudades europeas y las condiciones de vida en 


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

69

muchas de las viviendas de alquiler en altura comenzaron a deteriorarse. Con la 

llegada de un número creciente de inmigrantes a los grands ensembles, los hoga-

res más acomodados huyeron. Los conjuntos no solo ofrecían un ambiente poco 

atractivo para vivir, sino que también se estaban convirtiendo en centros de dis-

turbios, especialmente entre los jóvenes y los menos favorecidos. La imagen de 

vivienda pública francesa se empañó aún más con los disturbios en Lyon en 1981. 

En la mayoría de los países estos proyectos públicos de vivienda se habían conver-

tido en tugurios. Como consecuencia simbolizaron:

(…) las deficiencias y el fracaso de políticas públicas de vivienda de la 

posguerra. (...) Además de las fallas de construcción, fracasos y proble-

mas en reparaciones así como unidades vacantes, atrasos en el pago 

del alquiler, una alta tasa de rotación, suciedad, vandalismo, percep-

ción de inseguridad y una alta concentración de familias social y eco-

nómicamente débiles se asumen como características de la ocupación 

y las condiciones de vida en estos conjuntos (Van Kempen y Musterd, 

1991:83).

En los años setenta, se intensificó el debate sobre la forma más deseable de 

tenencia y, a partir de la década de 1980, los gobiernos de Francia, Irlanda y espe-

cialmente España, que disfrutaba de un auge económico en la era post-Franco y 

la integración a la Unión Europea, han fomentado la vivienda propia. Surgieron 

nuevos sistemas bancarios que les proporcionaron a las clases trabajadoras medias 

y altas los recursos para comprar sus casas propias. Muchos gobiernos facilitaron 

líneas de crédito subsidiado a los hogares más pobres. En España, la proporción de 

hogares propietarios de viviendas aumentó del 51% en 1960 al 91% en 2002 (Pareja 

Eastaway y San Martín Varo, 2002; RICS Economics, 2010).

El modelo convencional español de vivienda social se diferencia del resto 

de Europa, pues la tenencia es casi totalmente en propiedad. La vivienda en pro-

piedad subsidiada mantiene el estatus de vivienda social por un número deter-

minado de años, durante los que el inmueble no puede ser vendido a precios de 

mercado. Después de ese período, su estatus cambia y la vivienda se incorpora al 

mercado. Sin embargo, en algunas regiones de España, la vivienda en propiedad 

subvencionada se considera en la actualidad como una categoría de tenencia 

separada y permanente, y no como un esquema de subsidio temporal.

De todas las viviendas españolas, el 81% está ocupada por propietarios, 

el 11% pertenece al sector de arrendamiento y el 8% pertenece a la ca-

tegoría “otros” (por ejemplo, las viviendas que se ofrecen gratuitamente). 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

70

La mayoría de las viviendas de alquiler son de propiedad de propieta-

rios-arrendadores privados individuales. Después de 2000, el mercado 

inmobiliario español vivió un auge en la construcción de viviendas y ex-

perimentó sustanciales aumentos en los precios. Aunque esto benefició 

a los urbanizadores y a los hogares que ya tenían su vivienda, los com-

pradores por primera vez enfrentaron graves problemas de accesibilidad 

(Hoekstra, Heras Saizarbitoria y Etxezarreta Etxarri, 2009).

Desde la crisis financiera mundial de 2009 y la crisis del euro, los precios de 

la vivienda han caído un poco, pero la falta de financiamiento, la morosidad de 

las hipotecas y la caída de los ingresos han llevado a algunas familias a salir de la 

propiedad y han hecho aún más difícil para otros hogares el sueño de convertirse 

en propietarios.

En Italia, la tasa de propiedad de la vivienda es una de las más altas de Europa 

Occidental. El sector del arrendamiento representa aproximadamente el 20% de 

las viviendas residenciales y solo alrededor de una quinta parte es destinada a vi-

vienda social. La participación del sector del alquiler se ha reducido a la mitad des-

de la introducción en 1978 de una ley que regula el valor de los alquileres (D’Alessio 

y Gambacorta, 2007). Muchas familias tuvieron que convertirse en propietarios con 

el fin de obtener una vivienda segura y accesible. Debido a que el régimen de 

control de alquileres ha demostrado ser ineficaz en la protección de los inquilinos 

o en la generación de una rentabilidad razonable a los propietarios, fue desman-

telado progresivamente durante la década de 1990, después de que el mercado 

de alquiler había colapsado. Más tarde, el sector de alquiler privado se liberalizó 

gradualmente a través de un sistema de negociación de alquileres voluntario y 

con la supervivencia de algunas normas generales de protección de inquilinos que 

permiten considerar al régimen actual dentro de la amplia gama de sistemas de 

control de alquileres de “segunda generación” o “suave” (Arnott, 1998). Aquellos 

que pudieron comprar sus viviendas dieron el salto de inquilinos a propietarios 

antes de 2008, beneficiándose de un prolongado período de bajas tasas de interés, 

por lo que la condición de inquilino está ahora más estrechamente asociada a un 

bajo ingreso que hace 30 años. Además, desde 2008 los propietarios de viviendas 

se han beneficiado de una ley que exime a las residencias primarias del pago de 

impuestos a la propiedad.

En un intento por resolver los problemas de desigualdad vertical entre ricos 

y pobres y de desigualdad horizontal entre inquilinos y propietarios en los mis-

mos niveles de ingresos, recientemente los gobiernos italianos han utilizado tres 

tipos de políticas: la vivienda social, que garantiza niveles de alquiler más bajos 

que los del mercado privado; un crédito tributario para inquilinos en el marco del 


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

71

impuesto sobre la renta; y un subsidio habitacional destinado a reducir la carga del 

alquiler en el mercado privado para los hogares de bajos ingresos. Los gobiernos 

subnacionales son los principales proveedores de vivienda social y del subsidio 

de vivienda en alquiler, por lo que la implementación y el financiamiento de estas 

políticas dependen de las prioridades y posibilidades locales. Por ello, estas inter-

venciones tienen un efecto limitado sobre la protección social o el aumento de la 

participación del mercado de alquiler (Baldini y Poggio, 2010).

Alemania y Suiza no siguieron la tendencia de alejarse del arrendamiento. Los 

propietarios ocupantes representan tan solo el 34% de los hogares en Suiza y el 

42% en Alemania. En las ciudades más grandes, muy pocos alemanes o suizos son 

dueños de sus casas: el 11% en Berlín, el 16% en Ginebra y el 23% en Zurich. En 

ambos países, las políticas de tenencia neutrales han hecho que la mayoría siga 

alquilando, con condiciones de vivienda excelente para los estándares mundiales. 

Los gobiernos han continuado políticas que han reducido los incentivos para la 

propiedad de la vivienda.

En Suiza, la tenencia en propiedad también ha sido limitada porque la vivienda 

es cara y los prestamistas hipotecarios suizos requieren una cuota inicial de por lo 

menos el 20%, lo que sitúa la propiedad fuera del alcance de los hogares más po-

bres. Viviendas ocupadas en propiedad “son objeto de tributación a la transferencia, 

la propiedad, la riqueza, la renta imputada y a las ganancias de capital”

3

 (Werczber-

ger, 1997; Bourassa y Hoesli, 2009:2). Por lo tanto, para los suizos la posesión de la 

residencia no es tan rentable financieramente como en muchos otros países y, por 

consiguiente, los precios de la vivienda se han mantenido estables en comparación 

con las tendencias de la mayoría de los países desarrollados (The Economist, 2011).

Factores similares operan en Alemania, donde la vivienda es bastante costosa, 

sobre todo en las grandes ciudades. Además, los prestamistas hipotecarios son 

conservadores y como consecuencia los hogares con poco capital, ingresos irre-

gulares o que tuvieron dificultades en préstamos anteriores no pueden obtener 

créditos. A su vez, los propietarios de viviendas no se benefician del mismo nivel 

de subsidios que existe en países como España. Al igual que en Suiza, los precios 

de la vivienda en Alemania han subido mucho menos que en otros países y proba-

blemente hayan caído en los últimos años. Por lo tanto, los elementos especulati-

vos, que han sido tan importantes en la creación de demanda de vivienda en otros 

lugares, han estado ausentes (Voigtländer, 2009).

En estos países, la demanda por la propiedad de la vivienda se ha limitado, 

mientras que otros factores han fomentado la inversión en viviendas en alquiler.

3  

La renta imputada es el valor que el propietario ocupante recibiría si alquilara la vivienda.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

72

[En Suiza] más de la mitad de las viviendas en alquiler (57%) pertenece a 

particulares, por lo general empleados independientes. Otro 22% es de 

propiedad de empresas de bienes raíces, fondos de pensiones, compañías 

de seguros de vida y fondos de inversión inmobiliarios (...). También hay un 

14% adicional que entra en una categoría ampliamente asociada con el 

concepto de vivienda social (Ball, 2004:117).

En Alemania, la situación es un tanto diferente ya que hay un sector de vi-

vienda social mucho más grande y de alta calidad. Además, “el hecho de que los 

inversionistas privados se incluyeron en el esquema de subsidios desde el princi-

pio sentó las bases para un gran mercado privado de vivienda en alquiler” (Voigt-

länder, 2009:355).

La inversión en vivienda en alquiler se ha mantenido a pesar de los controles 

de precios que operan en ambos países. El control de alquileres en Suiza reduce 

los costos de vivienda a los inquilinos que la habitan desde hace mucho tiempo, 

a la vez que evita el desalojo arbitrario y la explotación de la escasez temporal. Sin 

embargo, en el último tiempo los controles suizos han sido lo suficientemente 

flexibles como para mantener la rentabilidad de la inversión privada en viviendas 

de alquiler (Werczberger, 1997). En Alemania, la regulación de alquileres es mode-

rada, pero la protección de la tenencia es más rígida. Por ejemplo, la protección 

contra la terminación del contrato hace que sea difícil para los propietarios poner 

fin al arrendamiento antes de tiempo, incluso si el inquilino ha dejado de pagar el 

alquiler (Voigtländer, 2009).

Ni en Alemania ni en Suiza existe discriminación social contra los inquilinos: 

“los hogares alemanes han tenido siempre una alternativa a la propiedad de vi-

vienda, y aparentemente están complacidos de hacer uso de ella” (Voigtländer, 

2009:362). Por su parte, Bourassa y Hoesli (2009:2) señalan que “un estudio rea-

lizado en Suiza en 1996 encontró que el 83% de los encuestados preferirían ser 

propietarios si no existieran restricciones financieras o de otro tipo”; sin embargo, 

el alquiler todavía parece relativamente atractivo para los inquilinos.

ESTADOS UNIDOS Y CANADÁ

En comparación con el Reino Unido y el resto de Europa Occidental, Estados 

Unidos ha puesto constantemente un mayor énfasis en el sector privado y, en el 

último tiempo, en la vivienda en propiedad. En las zonas urbanas y en los subur-

bios de las grandes ciudades, los mercados ofrecen una amplia oferta de vivienda 

en alquiler para grupos de ingresos medios y altos. No obstante, el alquiler no es 


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

73

preponderante debido a que las leyes tributarias han hecho más ventajosa la pro-

piedad para cualquier persona en condiciones económicas estables.

El concepto de vivienda social en Estados Unidos en general ha significado 

vivienda en alquiler provista o subsidiada públicamente para aquellos hogares que 

no pueden pagar un alquiler o comprar una vivienda en el mercado privado. Los 

primeros grandes proyectos de vivienda pública se construyeron durante la depre-

sión de la década de 1930, como parte del New Deal.

La idea original de la vivienda pública era que el gobierno iba a cons-

truir estos proyectos y que ellos serían posteriormente autosostenibles, 

usando los alquileres para el mantenimiento. Pero con el tiempo las polí-

ticas federales y locales exigieron cada vez menos contribuciones de los 

inquilinos de viviendas públicas, lo que afectó la sostenibilidad de estos 

proyectos. Muchos han caído en mal estado y el gasto en mantenimien-

to pendiente asciende a US$30.000 millones (Malanga, 2010).

Durante décadas, el acceso a la vivienda pública dependió de que se certi-

ficaran los ingresos de los inquilinos, de modo que las familias económicamente 

exitosas tenían que abandonar estos alojamientos. Sin embargo, para evitar estos 

incentivos socialmente contraproducentes, la vivienda pública actual a menudo 

permite a las familias con mayores ingresos permanecer en la unidad.

Dado que hay muy poco desarrollo informal, aquellos individuos que no al-

quilan o compran en el mercado privado, o que no acceden a la vivienda social pú-

blica, son personas sin hogar. Es decir, habitan en las calles o en edificios públicos 

durante el día y pasan las noches al aire libre o en refugios dirigidos por el gobierno 

u organizaciones no gubernamentales.

Las legislaciones locales y estaduales sobre los derechos de zonificación y de 

los inquilinos conducen a variaciones locales en Estados Unidos. Las leyes más co-

munes son las que limitan el hacinamiento (por ejemplo, establecen el área mínima 

por persona), lo que conlleva a una menor oferta de viviendas de bajos ingresos 

en el mercado privado formal, en comparación con la demanda. Los derechos de 

los inquilinos, incluida la resistencia al desalojo, también varían localmente. Sin em-

bargo, los propietarios que alquilan sus viviendas por lo general logran una ga-

nancia en este negocio, siempre y cuando la economía local esté en condiciones 

saludables. Algunos lugares, como Nueva York, tienen un control de alquileres que 

desalienta la inversión en nuevas unidades para alquiler y el mantenimiento de la 

vivienda en alquiler existente. Las prácticas informales (como pedir depósitos muy 

altos) a veces mitigan problemas de mantenimiento, pero generan grandes distor-

siones en el mercado. La ley del impuesto a la propiedad inmueble de California, 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

74

conocida como Proposición 13, limita severamente las revaluaciones tributarias de 

los actuales propietarios y, por lo tanto, desalienta la venta de la propiedad para así 

evitar la revaluación, lo que conduce a una menor rotación del stock. No obstante 

lo anterior, en Nueva York y Los Ángeles la mayoría de los hogares son de inquilinos.

En el siglo XIX la disponibilidad de tierras en la frontera hizo que vivir y traba-

jar en una granja propia fuera plausible para un amplio espectro de la población 

estadounidense. Esto contribuyó a que la propiedad de la vivienda en los contex-

tos urbanos y suburbanos centrales se constituyera en un eje central del sueño 

americano en el siglo XX. Las leyes de impuestos sobre la renta han favorecido la 

tenencia en propiedad a través del derecho de los individuos y hogares a deducir 

intereses hipotecarios y a aplazar o ser condonados del pago de los impuestos 

sobre las ganancias de capital. Desde mediados del siglo pasado, varios programas 

federales han otorgado garantías y estímulos a los prestamistas para ofrecer crédi-

tos hipotecarios a tasas accesibles. Inicialmente, estos incentivos fueron dirigidos a 

ex combatientes de la Segunda Guerra Mundial, pero con el tiempo las categorías 

de población elegibles se han ampliado. Originalmente, el objetivo era hacer que 

los trabajadores se convirtieran en propietarios bajo la idea de que así se podría 

frenar un potencial radicalismo político.

Sin embargo, la desgravación fiscal de los pagos hipotecarios acentúa la de-

sigualdad entre propietarios e inquilinos, y entre los propietarios ricos y pobres.

Estimaciones del gobierno federal para 2002 proyectan que el 59% de la 

deducción fiscal por intereses hipotecarios irá al 32,2% de los propieta-

rios de viviendas que tienen ingresos de más de US$100.000, mientras que 

aquellos con ingresos de US$50.000 a US$75.000, los cuales representan el 

25% de los propietarios, recibirán solo el 13,5% de los beneficios. Cuanto 

menor sea el ingreso, peor se torna la situación: los hogares con ingresos 

entre US$20.000 y US$30.000 constituyen el 3% de los que reclaman el be-

neficio, pero reciben solo el 0,5% de los beneficios (Krueckeberg, 2004:15).

4

La distribución regresiva del subsidio se contrapone con los argumentos 

que usualmente se usan para justificar el subsidio a la tenencia en propiedad por 

4  

La deducción de intereses hipotecarios también se aplica a los propietarios-arrendadores 

que además se benefician de la deducción de impuestos por depreciación. Una diferencia 

clave es que los propietarios que alquilan sus propiedades tienen que pagar impuestos 

sobre la renta recibida por el alquiler (por encima de los costos), mientras que, a diferencia 

de Suiza, en Estados Unidos los propietarios de viviendas no tienen que pagar impuestos 

de renta sobre el valor asociado al uso de la vivienda (renta imputada).


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

75

sobre la tenencia en alquiler, ya que los supuestos beneficios de la propiedad se 

aplicarían principalmente a los hogares de menores ingresos, pues estos viven en 

condiciones sociales más críticas. Los hogares ricos que más se favorecen de la 

subvención, por otro lado, probablemente no alquilarían o no se verían afectados 

en su condición social si lo hicieran.

En Estados Unidos, los propietarios se han convertido en un potente grupo 

de presión en la arena política, con fuertes demandas para continuar con el finan-

ciamiento de subsidios para la vivienda en propiedad por fuera del presupuesto. 

A fines de la década de 1990, una creciente proporción de los ahorros de las fa-

milias se destinó a la compra de vivienda, empujando los precios inmobiliarios al 

alza. El valor de los subsidios se capitalizó dentro del precio de los bienes raíces, 

por lo cual si los subsidios terminaran, los propietarios podrían enfrentar pérdidas 

de capital y tal vez de todo su patrimonio. En 2006, la burbuja inmobiliaria de la 

vivienda en propiedad estalló. En todo el país, se emitieron 17,7 millones de ejecu-

ciones hipotecarias entre 2006 y 2011, y se embargaron 6,45 millones de viviendas 

(Statistic Brain, 2012).

En resumen, las razones socioeconómicas para subvencionar la tenencia en 

propiedad en Estados Unidos, válidas quizás en las décadas de 1940 y 1950, parecen 

haberse agotado. El subsidio sigue por razones políticas y alimenta auges de vivien-

da insostenibles, con consecuencias socioeconómicas muchas veces adversas.

En Canadá, más del 90% de las nuevas viviendas se construye para la propie-

dad, aunque algunas unidades son alquiladas temporalmente por su dueño. Con 

pocas unidades nuevas añadidas al stock de alquiler, la vivienda accesible se ha 

vuelto escasa para los canadienses de bajos ingresos. Antes de 1970, los programas 

gubernamentales apoyaban a un tercio de todas las nuevas viviendas, pero menos 

del 5% de la producción fue dirigido a los hogares de menores ingresos.

De 1969 a 1974, el gobierno federal revisó sus programas de vivienda pública. 

A partir de eso, la vivienda pública existente continuaba proporcionando aloja-

miento a las familias de bajos ingresos. Se agregaron programas para áreas rurales 

y minorías indígenas, y la nueva vivienda social debía ser construida por los muni-

cipios, las organizaciones sin fines de lucro y las cooperativas. La legislación alentó 

a los consumidores a tener una mayor participación en el diseño y la gestión de 

viviendas, y promovió una mezcla de familias de ingresos modestos y bajos. El 

gobierno federal fue la principal fuente de financiación de la vivienda social, con 

alguna ayuda de las provincias y ciudades.

Durante la década de 1970, el gobierno federal siguió prestando asistencia 

al mercado de la vivienda privada, asegurando hipotecas y proveyendo prés-

tamos directos en las comunidades más pequeñas que no eran bien atendidas 

por los prestamistas privados. Además, se estimuló la propiedad de la vivienda 


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76

mediante exenciones de impuestos a planes de ahorro para ese fin, un programa 

de propiedad de vivienda asistida y la exclusión de las residencias principales de 

la tributación sobre las ganancias de capital. Asimismo, se apoyó la construcción 

de viviendas privadas en alquiler a través de una combinación de transferencias, 

préstamos preferenciales y concesiones fiscales. En total, los programas guberna-

mentales asistieron al 40% del total de las viviendas terminadas.

En la década de 1990, el gobierno federal fue descentralizando la responsa-

bilidad de los programas sociales. Se detuvo el financiamiento de viviendas so-

ciales nuevas y se anunció que las provincias se harían cargo de la gestión y los 

subsidios en curso de la vivienda social existente. Las contribuciones provinciales 

a la vivienda variaron en todo el país. Por lo general, la financiación era incierta 

y proporcionó un apoyo mínimo para aquellos que tenían menos recursos para 

acceder a una vivienda en un mercado con precios más altos. Solo la Columbia 

Británica y Quebec han financiado nuevas viviendas sociales. Debido a que los 

gobiernos locales enfrentan un gran desafío al atender a personas muy nece-

sitadas y con recursos limitados, proporcionan respaldo dirigido a viviendas de 

alquiler accesible a través de acciones tales como la imposición de límites a la con-

versión de unidades de alquiler hacia la propiedad, la rezonificación de nuevos 

sitios a usos residenciales, la promoción de segundas unidades de vivienda para 

hogares unifamiliares y el financiamiento de programas de asistencia al inquilino 

(McAfee, 2006).

LA ANTIGUA UNIÓN SOVIÉTICA Y EUROPA DEL ESTE

Tanto en la Unión Soviética como posteriormente en Europa del Este donde 

se impuso el comunismo a sociedades con grandes poblaciones rurales, el 

Estado generalmente prometió dar servicios de vivienda a la población y a 

menudo se eliminó la propiedad privada. En la Unión Soviética y Europa del 

Este, la vivienda pública en altura ofrecida en alquiler se convirtió en la forma 

típica de alojamiento urbano, de manera que llegó a dominar el parque ha-

bitacional en algunos países comunistas y a eliminar el alquiler privado. Sin 

embargo, la calidad de estos conjuntos fue limitada, ya que primó el uso de 

métodos y materiales de construcción baratos para aumentar el número de 

unidades (UN-Habitat, 2011a).

Con el regreso de las economías de mercado a la Europa comunista des-

pués de 1989, la naturaleza de la provisión de vivienda cambió radicalmente. “La 

creencia casi unánime en la propiedad de vivienda ha marginado a la vivienda en 

alquiler” (UN-Habitat, 2011a:8). Una gran parte de la vivienda pública se vendió: 


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

77

1,4 millones de unidades en Polonia, 410.000 en Letonia y 327.500 en República 

Eslovaca (UN-Habitat, 2011a). “Para 1996, el 41% de viviendas en Moscú había sido 

privatizada y el 59% en la Federación de Rusia en su conjunto” (Grover, Munro-Fau-

re y Soloviev, 2002:43). La tendencia general ha sido trasladar la tenencia hacia la 

vivienda propia: “Bulgaria, Estonia, Hungría, Kirguistán, Rumania y Eslovenia tienen 

ahora niveles de propiedad de vivienda superiores al 80%” (Grover, Munro-Faure y 

Soloviev, 2002:45).

Esta transformación ha tenido algunas complicaciones. La primera es que 

muchos de los nuevos propietarios heredaron una “vivienda de gran altura y du-

dosa calidad” (UN-Habitat, 2011a:11) y además posteriormente, la falta de “manteni-

miento y el aplazamiento de reparaciones de capital han agravado los problemas 

técnicos, con techos con goteras, instalaciones y ascensores obsoletos y un pobre 

aislamiento” (Tsenkova, 2011:9).

La segunda dificultad es que a pesar de los esfuerzos por alentar un mayor 

crecimiento de la vivienda en propiedad:

(…) la accesibilidad de la vivienda sigue siendo el problema de mayor 

crecimiento y más generalizado en la región. Los costos de vivienda 

han aumentado con importantes consecuencias para el acceso a una 

vivienda digna y accesible, especialmente para los grupos vulnerables. 

(...) La deuda hipotecaria también ha aumentado considerablemente en 

relación con los ingresos familiares, especialmente en los países excomu-

nistas (Tsenkova, 2011:84).

Actualmente existe el peligro de que una recesión económica aumente el 

número de personas que no pueden pagar la hipoteca o el alquiler, y en conse-

cuencia, el número de desalojos y reposesiones de inmuebles.

La tercera complicación es que los propietarios y la sociedad en general 

también se han enfrentado a la inestabilidad en los mercados inmobiliarios. En 

Eslovenia, por ejemplo, los precios promedio subieron el 14% entre 2004 y 2006, 

mientras que en 2007 en Polonia y Eslovaquia se incrementaron en casi el 20% y el 

24%, respectivamente. A mediados de 2009, sin embargo, los precios cayeron en la 

mayoría de estos países: en Lituania en un 20%, en Bulgaria en un 22%, en Estonia 

en un 31% y en Letonia en un asombroso 60% (Tsenkova, 2011).

La creencia casi unánime en la propiedad de la vivienda ha llevado a que 

la mayor parte de los subsidios se destinen a ayudar a que las familias obtengan 

vivienda propia, lo que ha restringido significativamente el financiamiento del go-

bierno para la vivienda pública en alquiler o la asistencia para hogares de bajos 

ingresos (UN-Habitat, 2011a; Tsenkova, 2011). Como resultado de lo anterior:


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

78

(…) la vivienda social residual, diezmada por la privatización masiva, no 

puede cobijar a las nuevas familias pobres formadas después de la priva-

tización, para no hablar de los jóvenes y los que cambian de ubicación 

(Dubel, Brzeski y Hamilton, 2006:iv).

No obstante, la población de la mayoría de estos países es relativamente esta-

ble o está en descenso, lo que significa que, en comparación con América Latina, 

hay menos presión para la expansión del parque total de viviendas. Sin embar-

go, en algunos lugares la eliminación del control de alquileres y la privatización 

de la vivienda pública han permitido que el alquiler privado aumente de manera 

significativa.

Su participación es especialmente significativa en Croacia y la Antigua 

República Yugoslava de Macedonia (cerca del 11% y el 9%, respecti-

vamente). La República Checa (7%) y Letonia (6%) han adquirido una 

participación notable debido a las políticas de restitución (UN-Habitat, 

2011a:34).

A pesar de esto, la tendencia dominante en los antiguos países comunistas 

de Europa es hacia un deterioro de la calidad del stock de viviendas. En el último 

tiempo, algunos países han experimentado una expansión de la vivienda informal 

y de baja calidad.

CHINA

En la República Popular de China, antes de la década de 1980 las empresas de 

propiedad estatal y los gobiernos locales proporcionaron alojamiento a sus traba-

jadores. En general, esto eliminó el alquiler privado, que fue declarado ilegal. Los 

alquileres se fijaban en niveles muy bajos. Incluso en 1991, antes de las reformas 

económicas, los alquileres representaban solo el 1% de los ingresos de un trabaja-

dor promedio (Zhang, 2000:195).

No solo la vivienda era barata sino que para los trabajadores del sector 

formal ofrecía una tenencia totalmente segura. El desalojo era casi impo-

sible de ejecutarse y los inquilinos a menudo podían traspasar la casa a 

sus hijos. Por lo tanto, para los que tenían un trabajo formal, la vivienda 

pública ofreció “derechos de tenencia de hierro”, que son casi tan fuertes 

como los derechos de propiedad (Zhang, 2000:197).


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

79

La vivienda era a menudo muy hacinada, y se produjo un descenso en el 

espacio habitable per cápita de 4,5 metros cuadrados en 1952 a menos de cuatro 

metros cuadrados en 1978 (Zhang, 2000:197).

En China, el sistema de vivienda se ha transformado en los últimos 30 años a 

medida que la economía transitaba de la planificación centralizada a un sistema 

de mercado (UN-Habitat, 2011b). “La reforma del sector se ha realizado por dos 

vías: la privatización de la vivienda pública y el desarrollo de un nuevo sector de la 

vivienda privada” (Logan et al., 2010). “Para 2002, el 80% de la vivienda pública se 

había vendido a sus ocupantes” (UN-Habitat, 2011b:8). A diferencia de la situación 

en Europa del Este, los chinos han invertido fuertemente en el aumento del stock 

de viviendas. Incluso en el marco de un continuo crecimiento de la población y 

una rápida urbanización, esto ha permitido mejorar sustancialmente las condicio-

nes habitacionales, por lo menos en la mayoría de las ciudades:

China ha aumentado su espacio de vivienda urbana por persona de 6,7 

metros cuadrados en 1990 a 9,3 metros cuadrados en 1998. Un estudio 

realizado en nueve ciudades de China muestra un logro aún más nota-

ble: casi se duplicó el espacio por cada miembro de la familia, pasando 

de ocho metros cuadrados en 1988 a 15,8 metros cuadrados en 1999 

(UN-Habitat, 2011b:19–20).

A partir de los años noventa, China ha realizado grandes esfuerzos para pro-

ducir viviendas a precios razonables. En 1995 se lanzó el Proyecto Vivienda Có-

moda para construir y vender viviendas a precio accesible a fin de beneficiar a los 

hogares de bajos ingresos, y en 2001 se creó el Fondo de Previsión de la Vivienda 

para ayudar a las familias a ahorrar para la compra de una vivienda. Con el fin de 

mantener los costos de la vivienda bajos, los gobiernos locales a menudo propor-

cionan tierra barata o gratuita a los desarrolladores. Además, regulan el precio de 

venta y fijan las utilidades en un 3% (UN-Habitat, 2011b). Las normas para man-

tener relativamente bajos los precios de alquiler han beneficiado a los hogares 

que siguen habitando en la vivienda pública residual (Logan et al., 2010). En 1999 

un programa de vivienda en alquiler para bajos ingresos comenzó a asistir a las 

familias urbanas altamente desproveídas, con un foco en personas con discapa-

cidad y bajos ingresos, grupos desfavorecidos y adultos mayores. Inicialmente fue 

concebido para apoyar la construcción de nuevas viviendas en alquiler y otorgar 

subsidios a las propiedades alquiladas existentes; no obstante, la construcción de 

nuevas unidades ha sido dominante. Con todo, a pesar de que muchas autorida-

des locales han sido reacias a financiar la vivienda en alquiler, esta ha proporciona-

do alojamiento para 550.000 hogares de bajos ingresos (UN-Habitat, 2011b).


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

80

A pesar de este progreso, un grupo urbano significativo ha sido ampliamen-

te omitido de la política de vivienda china: los casi 200 millones de personas 

que se han trasladado a las ciudades en los últimos 25 años, pero que continúan 

siendo ciudadanos oficiales de las provincias rurales. Estos migrantes son más 

pobres que los residentes urbanos oficiales y tienen menos derecho a los be-

neficios estatales disponibles que las personas con derechos hukou (Wu, 2010). 

La mayoría de los inmigrantes viven en habitaciones compartidas o pequeños 

apartamentos en las llamadas aldeas urbanas (Wang, Wang y Wu, 2010). Estas 

áreas suelen contener edificios altos desarrollados sin permiso de planificación. 

El alquiler privado de viviendas que proporciona este tipo de solución es barato 

debido a que mucha gente se hacina en el espacio disponible. Otro problema es 

que muchos gobiernos locales están urbanizando nuevamente las aldeas, por lo 

que desplazan a la población residente a lugares cada vez más periféricos (Wu, 

2004; Tomlinson, 2012). Entre 1995 y 2006, el número de aldeas urbanas en los 

suburbios de Shanghai cayó drásticamente de 2.138 a 1.261 (Xu et al., 2011).

La experiencia de China muestra que la provisión de viviendas a una po-

blación urbana creciente es difícil, incluso cuando el gobierno tiene una gran 

cantidad de recursos y existe estabilidad política. Si bien este país no tiene bue-

na gobernabilidad y derechos de propiedad según los estándares de los países 

más desarrollados, la combinación de políticas de gobierno y la construcción 

del sector privado ha resultado en avances en el suministro de viviendas en 

alquiler.

ÁFRICA Y EL RESTO DE ASIA

Los países de África y del resto de Asia son muy diversos. La mayoría de los países 

de estas regiones han tenido algún tipo de economía de mercado en las zonas 

urbanas, sobre todo en los mercados de tierra y vivienda, aunque ha habido inter-

venciones estatales frecuentes y permanecen vestigios del régimen tradicional de 

propiedad no comercial en las zonas rurales y periurbanas. Casi todos los países 

tienen grandes proporciones de población extremadamente pobre que se ganan 

la vida en sectores informales de la economía. A excepción de unos pocos países 

que cuentan con una gran riqueza petrolera, los ingresos per cápita son bajos y los 

gobiernos carecen de los recursos suficientes para invertir en viviendas sociales o 

públicas. Por lo general, el Banco Mundial y otros donantes internacionales finan-

cian una alta proporción de la inversión en infraestructura pública.

La urbanización en muchos países de África y Asia es muy diferente a la 

ocurrida en Europa Occidental en el siglo XIX, pero similar a la de América Latina 


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

81

en el siglo XX. En primer lugar, el ritmo de crecimiento urbano fue generalmente 

más rápido debido a que en forma gradual se identificaron y atendieron las prin-

cipales causas de las enfermedades contagiosas. En segundo lugar, los medios 

de transporte eran comúnmente mejores que en la fase inicial de urbanización 

de Europa, lo que significó que comparativamente el desarrollo suburbano era 

posible en etapas más tempranas del desarrollo económico. Así, las ciudades se 

extendieron gracias a que los autobuses y los trenes permitieron movilizarse a 

una mayor proporción de la población desde sus viviendas suburbanas a sus 

puestos de trabajo. Por último, los dos factores anteriores ofrecieron a la pobla-

ción urbana un método diferente de resolver sus necesidades de vivienda. Dada 

la incapacidad de la mayoría de los gobiernos para proveer servicios a la crecien-

te población urbana, generalmente toleraron la vivienda informal e incluso en 

muchos lugares la promovieron por razones electorales. 

Al igual que en el caso de América Latina y el Caribe descrito en los capítulos 

previos, en la segunda mitad del siglo XX la cooperación internacional comenzó 

a aceptar que la vivienda de autoconstrucción era capaz de proporcionar una vi-

vienda digna y, en consecuencia, en los años setenta el Banco Mundial promovió 

programas de mejoramiento de barrios y de lotes con servicios (Banco Mundial, 

1974 y 1980).

5

 El fenómeno de la autoconstrucción de viviendas significa que la 

propiedad de facto —sin títulos legales formales— se esparció de una manera 

muy diferente a lo ocurrido en la mayor parte de Europa en el siglo XIX. Soliman 

(2004) estima que el 62% de la población de El Cairo y el 72% de la de Alejandría 

viven en zonas que se desarrollaron de manera informal.

Después de la independencia de los países de estas regiones a partir de me-

diados del siglo XX, el ritmo de crecimiento urbano se aceleró y en consecuencia 

el tema de la vivienda cobró mayor importancia en la agenda política en el Medio 

Oriente y el Sudeste asiático, y más tarde en el subcontinente indio y en el sur de 

África Subsahariana. La construcción de vivienda pública a gran escala se produjo 

solo en un puñado de lugares: los países ricos en petróleo, por ejemplo Arabia Sau-

dita, Egipto durante la presidencia de Gamal Abdel Nasser, Sudáfrica durante el ré-

gimen del apartheid y algunas ciudades que enfrentaban masivas migraciones de 

refugiados, tales como Hong Kong y Singapur (Fong, 1990; Grimes, 1976; CNUAH, 

1989). Algunas de estas viviendas fueron bien diseñadas y construidas, aunque su 

calidad se deterioró con el paso de los años. La mayoría de la vivienda pública se 

destinó a los inquilinos pero, como en el caso de América Latina y el Caribe, pronto 

5  

En este capítulo, al igual que en el resto del libro, los términos “autoconstruido”,  “incre-

mental”,  “irregular” e “informal” son esencialmente sinónimos.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

82

se hizo evidente que pocos gobiernos eran propietarios-arrendadores efectivos 

(CNUAH, 1989; Gilbert y Varley, 1991), debido a que se establecieron precios de 

alquiler muy bajos y pocas agencias lograron cobrar el arriendo o desalojar a los 

inquilinos morosos. Como resultado, la mayoría de los organismos públicos de vi-

vienda sufrieron problemas financieros.

El paso hacia la construcción pública para la propiedad no pudo resolver la 

mayoría de los problemas. Dado que los programas de construcción de vivien-

da pública fueron ostensiblemente destinados a los pobres, los hogares fueron 

altamente subsidiados y los organismos gubernamentales continuaron sufriendo 

problemas financieros. Las políticas de contratación y construcción pública fueron 

a menudo mal gestionadas y, como resultado, muy poca vivienda se produjo de 

manera eficiente, en cantidades suficientes o en un nivel aceptable de calidad de 

construcción. Cuando los gobiernos trataron de reducir el costo de construcción, 

tanto para aumentar la oferta como para hacerla más accesible para los pobres, 

los estándares de calidad cayeron. Muchas agencias de vivienda pública fueron 

acusadas de construir tugurios oficiales. Sin embargo, debido al desequilibrio entre 

la demanda y la oferta de vivienda, se desarrollaron largas listas de espera y los 

sistemas oficiales de selección de beneficiarios fueron a menudo ignorados. En 

consecuencia, al igual que en América Latina y el Caribe, pocas personas realmen-

te pobres obtuvieron unidades subsidiadas (Klak, 1992; Laun, 1977; Mayo, 1999). En 

África Subsahariana, la mayoría de los organismos públicos se han convertido en 

organizaciones excesivamente cargadas de personal, que abastecen en gran parte 

a una clientela de clase media y que sobreviven financieramente debido a que han 

acumulado grandes reservas de tierra (Tipple y Mbathi, 2012).

En general, la política gubernamental no ha tenido efectos contundentes 

en la situación de vivienda de muchos países de Asia y África. La mayoría de las 

personas habitan en viviendas de mala calidad en el sector informal, sin títulos 

de propiedad del suelo. Con el aumento de la población, que en algunos casos 

alcanzó tasas superiores al 3% anual, el déficit habitacional se ha incrementado. 

Además, con la aceleración del crecimiento urbano, la mayoría de los migrantes se 

han acomodado en viviendas en alquiler.

La política oficial de vivienda en los países del sur de Asia y África ha tenido 

una aplicación limitada. Cuando los controles de alquileres se han mantenido en 

los códigos estatutarios a menudo se han aplicado únicamente en las zonas de 

viviendas formales. En la mayoría de los países, la vivienda pública ha llegado a 

muy pocas personas y a menudo ha sido reclamada por aquellos que habrían 

podido pagar un alquiler o comprar de manera privada (Tipple y Mbathi, 2012). En 

los últimos años, la política ha tenido como objetivo fomentar la vivienda en pro-

piedad. Muchos gobiernos han tratado de mejorar los sistemas hipotecarios para 


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

83

la clase media, construir carreteras e infraestructura para acomodar el crecimiento 

urbano de baja densidad, y favorecer políticas de desmarginalización de tugurios 

por encima del reasentamiento. Como resultado, la mayoría de estos países han 

experimentado un aumento importante en la tenencia en propiedad. En Sudáfrica, 

por ejemplo, el porcentaje de propietarios de viviendas se elevó del 66% al 77% 

entre 2004 y 2012 (SouthAfrica Info, 2012).

Mientras que la proporción de arrendatarios en la mayoría de las ciudades ha 

disminuido, el ritmo de crecimiento urbano ha llevado a un número creciente de 

personas a alquilar una vivienda, a menudo sin títulos formales o contratos. En la 

India, las familias de inquilinos en las zonas urbanas aumentaron de 15,3 millones 

en 2001 a 21,7 millones en 2011 según el Censo 2012. Debido a la magnitud de este 

incremento, menos arrendatarios pudieron encontrar alojamiento en las áreas tradi-

cionales cerca del distrito financiero y tuvieron que empezar a localizarse cada vez 

más lejos, principalmente en áreas de expansión y consolidación de asentamientos 

informales. El alquiler informal se ha desarrollado en una variedad de formas: cons-

trucciones adicionales en áreas libres de lotes informales (Sudáfrica), asentamien-

tos informales (Tanzania y Kenia) y parcelas alquiladas (India) (Bank, 2007; Morange, 

2006; Gilbert et al., 1993; Cadstedt, 2012; Crankshaw Gilbert y Morris, 2000; Precht, 

2005; Kumar, 2001; UN-Habitat, 2003; UN-Habitat, 2011c). Al igual que en América 

Latina y el Caribe, por lo general, el propietario de autoconstrucción ha operado 

en pequeña escala y, con la excepción de Nairobi y un puñado de otras ciudades, 

pocos propietarios poseen más de un par de propiedades (Amis, 1996; Huchzerme-

yer, 2007). Los propietarios-arrendadores también tienden a operar fuera del marco 

legal para el alquiler y pocos firman contratos o siguen las normas sobre el incre-

mento de alquileres o el desalojo de los inquilinos (UN-Habitat, 2003).

CONCLUSIONES Y LECCIONES PARA AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE

Los casos que se han revisado presentan lecciones importantes para América La-

tina y el Caribe. Obviamente, estas enseñanzas deben tener en cuenta las caracte-

rísticas particulares de la región. En primer lugar, en la mayor parte de las ciudades 

no hay una herencia de vivienda pública de la escala evidenciada en China o en 

el antiguo bloque soviético. En segundo lugar, la población urbana todavía está 

creciendo en forma similar a regiones como África y gran parte de Asia, lo que la 

diferencia de Europa y los países de la antigua Unión Soviética, donde la población 

total está a menudo estancada o cayendo. En tercer lugar, los derechos de propie-

dad son típicamente más débiles que en los países más desarrollados, aunque hay 

áreas de progreso.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

84

En general, las experiencias internacionales muestran que los resultados en 

términos de servicios habitacionales para los pobres y la clase media dependen 

de los efectos de las políticas de apoyo a la vivienda social y a los propietarios que 

alquilan sus unidades, y de los incentivos a la ocupación en propiedad, en términos 

de financiación y tributación (sobre intereses hipotecarios, ganancias de capital y 

renta imputada). En muchos casos, el cumplimiento de los derechos de propiedad 

y de contratos permite que el mercado se encargue de atender a los grupos de 

ingresos medios y altos. La provisión de vivienda para los pobres continúa siendo 

un problema que requiere algún tipo de subvención gubernamental. En la mayo-

ría de los casos, estos subsidios se otorgan a las viviendas sociales en alquiler. Los 

programas más exitosos en Alemania, Países Bajos y Suiza fusionan el apoyo para 

los pobres con la asistencia de algunos hogares de ingresos medios para generar 

mezclas de grupos sociales en el espacio.

En América Latina y el Caribe, así como en la mayoría de los países con eco-

nomías de mercado, gran parte de la población parece creer que ser propietario 

es mejor que ser inquilino. A menos que alguien tenga previsto permanecer en un 

lugar durante un corto período, las personas suelen preferir la propiedad. Aunque 

hay varios argumentos a favor de la propiedad que sostienen que esta genera un 

beneficio general para la sociedad y que justifican algún subsidio gubernamen-

tal, los críticos señalan que el fomento exclusivo a la propiedad de la vivienda es 

regresivo y da lugar a dinámicas de especulación inmobiliaria. En este sentido, la 

pregunta clave es cómo apoyar la propiedad sin alcanzar extremos en los cuales se 

promueva la desigualdad y los auges de precios insostenibles.

Algunos incentivos que favorecen la tenencia en propiedad parecen razona-

bles, por ejemplo, facilitar el financiamiento de la vivienda tiene sentido, con dos 

salvedades. En primer lugar, debe ser moderado, para evitar incentivos excesivos y 

la relajación de los requisitos para acceder a créditos. El caso de Estados Unidos es 

indicativo en este aspecto, pues demuestra que una política excesiva en términos 

de incentivos y laxa en requisitos puede conducir a la especulación y a la inversión 

en vivienda más allá de la capacidad de pago de las familias. En segundo lugar, es-

tos apoyos deben ser balanceados con subsidios similares para facilitar la inversión 

en viviendas en alquiler, como en Alemania y Países Bajos, de manera que se man-

tenga la neutralidad en la política de vivienda frente a las decisiones de tenencia.

La provisión de vivienda social, en alquiler o en propiedad, es problemática 

en casi todas partes. La regulación de normas mínimas (espacio por persona, etc.), 

el valor máximo permitido de alquiler (control de alquileres) y sobre todo demoras 

en el proceso de reposesión a menudo configuran un contexto donde sin sub-

vención pública los inversionistas privados no entrarán en el mercado de vivienda 

social. Encontrar la combinación adecuada de regulaciones y subsidios fiscalmente 


LA VIVIENDA EN ALQUILER: LA EXPERIENCIA MÁS ALLÁ DE AMÉRICA LATINA

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sostenibles —incluida la provisión pública directa— ha demostrado ser difícil es-

pecialmente si el objetivo es la construcción de vivienda densa y accesible.

Las políticas de vivienda social deben ampliarse para incluir otras alternativas 

y sobre todo deben revisarse en términos de su proceso de gestión financiera para 

que sean sostenibles. Asimismo, la aplicación adecuada de las regulaciones de uso 

de suelo y los contratos y derechos de propiedad son claves como demuestran 

los casos exitosos descritos en este capítulo. De esta manera, América Latina y 

el Caribe enfrenta el doble desafío de mejorar el marco jurídico que regula los 

bienes inmuebles urbanos y, al mismo tiempo, de crear oportunidades fiscalmen-

te responsables para que las familias menos favorecidas accedan a los servicios 

de vivienda. En este marco la vivienda en alquiler está llamada a ser una parte 

fundamental de un sistema de vivienda más equitativo, sostenible y flexible, que 

satisfaga de una mejor manera las necesidades de la región.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

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PARTE II

El alquiler en la región:  

de un mercado regulado a un 

crecimiento dinámico



CAPÍTULO 4

Políticas habitacionales y la 

regulación del alquiler en Argentina 

Eduardo Reese, Florencia Almansi, Julieta del Valle y Andrés Juan

INTRODUCCIÓN

Este capítulo presenta un análisis empírico de los aspectos relevantes relacionados 

con el funcionamiento del mercado de alquiler de vivienda urbana dirigido a sec-

tores de ingresos medios y bajos en Argentina. El estudio de caso pone énfasis en 

dos de los aglomerados urbanos más importantes del país: Buenos Aires y Rosario.

1

Las políticas públicas de vivienda han tenido una tradicional preferencia por 

la provisión de vivienda nueva y completa (“llave en mano”), a través de empresas 

constructoras, y en propiedad, frente a otras opciones tanto en lo que se refiere a 

diferentes tipos de soluciones habitacionales como de tenencia. Esta primacía de la 

edificación de nuevas unidades puede explicarse por la alta incidencia que tiene el 

sector de la construcción en la actividad económica y en el empleo, pero también por 

la acentuada cultura de la propiedad presente en la enorme mayoría de la población.

Asimismo, a partir de 2003 el mercado inmobiliario de Argentina mostró un 

importante dinamismo, pero al mismo tiempo empeoraron las posibilidades de 

acceso al suelo y a la vivienda de los sectores pobres. La modificación de las condi-

ciones macroeconómicas, junto a medidas complementarias de estímulo al mer-

cado interno, produjeron una importante reactivación económica y un paulatino 

1  

Los estudios de Buenos Aires se centraron en el análisis comparado de la Ciudad Autóno-

ma (CABA) y de los 24 municipios que forman el conurbano metropolitano o Gran Buenos 

Aires (24 municipios del GBA). Los análisis cuantitativos de Rosario abordaron aspectos par-

ciales debido a la falta de información desagregada que presenta hasta la fecha el procesa-

miento de los datos censales.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

94

resurgimiento de un amplio conjunto de sectores productivos. El alto ritmo de 

crecimiento impactó en casi la totalidad de los centros urbanos del país, con una 

fuerte demanda de nuevos espacios construidos (para todas las actividades y de 

todas las categorías) y consiguientemente de suelo urbanizado. Esto, a su vez, ex-

plica la fuerte expansión del sector de la construcción, que opera como un factor 

multiplicador del crecimiento económico,

2

 y el citado aumento de la demanda de 

suelo para nuevos usos y actividades.

Las transformaciones de este período también abarcaron el papel del Estado, 

que reasumió un rol activo en diversas políticas y, en particular, en la inversión en 

obras públicas. La inversión pública en infraestructura alcanzó un 3,3% del produc-

to interno bruto (PIB) en 2010 y los índices de actividad señalan que se multiplicó 

por 40 desde 2002. El conjunto de las obras realizadas por el sector público en los 

últimos nueve años tuvo un alto impacto en la estructura territorial de las ciudades 

(especialmente medianas y grandes) y, por consiguiente, en la dinámica construc-

tiva. En la práctica esto significó una fuerte valorización de los suelos urbanos y 

la transferencia de importantes rentas a los propietarios del suelo, lo que produjo 

además un crecimiento de las expectativas especulativas y un alza significativa de 

los precios.

Si bien la propiedad inmueble siempre tuvo en Argentina un rol muy impor-

tante como reserva de valor frente a las incertidumbres económicas, con posterio-

ridad a la crisis argentina de 2001–02, esta tendencia se generalizó, acentuándose 

durante la crisis financiera internacional de 2009. Los actores del sector inmobilia-

rio refuerzan de manera permanente los mensajes respecto de la característica de 

seguridad y fortaleza que tiene en el país la inversión en propiedad raíz.

3

 Como 

2  

La construcción aporta cerca de 15% del PIB y ha sido una de las principales variables 

impulsoras de la recuperación del empleo después de la crisis de 2001. Según los análisis 

de coyuntura trimestrales, proporcionados por el Instituto de Economía de la Universidad 

Argentina de la Empresa (UADE), en la primera mitad de 2006 el sector de la construcción 

había duplicado con un 21,2% el crecimiento de la economía en su conjunto frente al mis-

mo período de 2005 (véase www.uade.edu.ar).

3  

Como ejemplo puede citarse a la Corporación de Empresas Inmobiliarias de Rosario 

(CEIR): “Para el argentino tipo, el ladrillo es la mejor inversión en los momentos de crisis y 

de incertidumbre. Ello ha quedado bien en claro cuando a partir de 2002, el sector inmo-

biliario y de la construcción han sido los primeros en reactivarse, liderando la milagrosa 

recuperación de una economía en ruinas (…). En virtud de lo expuesto, es que a principios 

de 2009, la CEIR se inicia en la tarea de demostrar con información sólida y fehaciente que 

el comportamiento del mercado inmobiliario, ante situaciones de crisis financieras, sean 

estas externas o autogeneradas, es el más apto ámbito de inversión para salvaguardar y 

acrecentar bienes de capital” (Pozzo, 2010).


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

95

consecuencia, en los últimos 10 años la propiedad inmueble tuvo una marcada 

demanda, que incidió en el alza de los precios del mercado. 

En forma concurrente con los procesos mencionados, el ingreso medio fami-

liar mensual (medido en dólares) que releva la Encuesta Permanente de Hogares 

para los principales centros urbanos de Argentina, se incrementó fuertemente en el 

período 2001–12, alcanzando una tasa media del 18% anual. Medido a precios cons-

tantes, el crecimiento medio anual fue del 13%. En la Ciudad Autónoma de Buenos 

Aires (CABA) los aumentos fueron del 15% y del 10%, en el Gran Buenos Aires (GBA) 

del 19% y del 15%, en el Gran Rosario del 20% y del 16%, y en el Gran Córdoba del 

18% y del 13%, en todos estos casos medidos en dólares y a precios constantes, 

respectivamente.

4

 En este marco de renovada capacidad adquisitiva de los sectores 

de ingresos medios altos y altos, la inversión en propiedad raíz se constituyó en el 

mecanismo privilegiado de ahorro y preservación de valor. Esto explica la profundi-

zación de un proceso que se había iniciado en los años noventa: la fuerte concen-

tración en dichos sectores de la oferta de productos inmobiliarios de alto estándar.

Por último, la reducción del financiamiento hipotecario, que en los últimos 

10 años afectó especialmente a los sectores medios y medios bajos con alguna 

capacidad de ahorro, explica la concentración inmobiliaria en los sectores de ma-

yores ingresos. La evolución del crédito hipotecario con destino a la vivienda en 

Argentina registró un quiebre en 2002, a partir de la pesificación de los créditos 

originalmente pactados en dólares, y cayó de US$10.000 millones a US$2.000 mi-

llones. Si bien se encuentra lejos de alcanzar los valores de 2000, el stock de este 

tipo de crédito mostró un crecimiento anual promedio del 11,7% en el período 

2005–11, cifra cercana al 12,5% registrado en el período 1994–2000.

5

 

Todos estos factores y dinámicas han limitado el acceso de los sectores de 

menores ingresos —de manera legal y a través del mercado o de políticas pú-

blicas— a un espacio habitable digno en Argentina. En este contexto, una am-

pliación y el fortalecimiento del mercado de alquiler podrían constituir una vía 

importante para dar respuesta a una parte de la demanda de vivienda que recorre 

los diferentes sectores de la escala social argentina. De hecho, en la última década 

esta forma de tenencia ha experimentado una importante expansión. Si bien este 

crecimiento no ha respondido a una política expresa, sí permite constatar algunos 

elementos útiles para el futuro.

4  

Los incrementos señalados deben entenderse en un contexto de expansión productiva y 

del empleo que redujo la tasa de desocupación a un 7,8%, según la Encuesta Permanente 

de Hogares del último trimestre de 2011 (INDEC, 2011).

5  

Según datos del Banco Central, la participación de los créditos hipotecarios en la econo-

mía del país es inferior al 2% del producto interno bruto (PIB).


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

96

El robustecimiento de un mercado de alquileres, basado en un marco legal de 

regulación y en medidas de promoción pública, ampliaría las opciones de acceso 

a una vivienda digna para nuevas familias y para los pobres. Esto permitiría dismi-

nuir el déficit habitacional, en particular por hacinamiento familiar, y promover la 

utilización de inmuebles vacantes, ubicados especialmente en sectores urbanos 

equipados. El desarrollo del mercado de alquiler también contribuiría a una políti-

ca de construcción y moderada densificación interurbana, aprovechando ventajas 

de localización y disminuyendo, al mismo tiempo, la actividad especulativa de las 

inmobiliarias en la periferia de las ciudades. Asimismo, reduciría la demanda sobre 

el mercado informal y canalizaría con mayores niveles de seguridad la inversión del 

segmento, altamente atomizado, de pequeños y medianos ahorristas.

ESTRUCTURA DE LA TENENCIA

Según datos del último Censo Nacional de Población y Vivienda, en 2010 existían 

en la Argentina 12.171.675 de hogares, de los cuales 8.240.293 correspondían a pro-

pietarios y 1.960.676 a inquilinos. Estas cifras representan un nivel de tenencia en 

propiedad y en alquiler del 67,7% y del 16,1%, respectivamente (INDEC, 2010). 

El análisis del período intercensal 2001–10 permite identificar varias dinámicas 

relevantes en cuanto a la estructura y evolución de la tenencia (gráfico 4.1). En pri-

mer lugar, los hogares propietarios formales constituyen la categoría más numero-

sa en las jurisdicciones estudiadas; no obstante, entre censos, su participación en 

el total tuvo una leve reducción a nivel nacional y en los municipios bonaerenses, 

alcanzando una caída de 11 puntos porcentuales en la ciudad capital.

La categoría inquilinos prácticamente se duplicó en los municipios del GBA, 

con crecimientos algo menores en el país y en la capital. De tal manera, entre 2001 

y 2010 se incorporaron al mercado de alquiler cerca de 839.000 hogares a nivel país, 

de los cuales 116.000 pertenecían a la CABA y 196.000 a los municipios del GBA. 

Esto supone que el área metropolitana de Buenos Aires generó más del 37% de los 

nuevos hogares arrendatarios de la década. De manera similar, mientras que en 2001 

los inquilinos explicaban el 11,1% de las situaciones de tenencia en el total del país, 

en 2010 la tenencia en alquiler creció al 16,1%. El alquiler alcanzó también niveles del 

30% en la CABA, del 21,4% en Rosario, y del 13,5% en los municipios metropolitanos. 

El importante crecimiento de los hogares inquilinos en el último período inter-

censal revirtió el proceso histórico de evolución negativa que mostraban los datos 

desde la década de 1940 en un país “de propietarios” como la Argentina (gráfico 4.2).

El número de hogares con tenencia en propiedad informal presentó decreci-

mientos leves en el promedio del país y en los municipios del GBA. Por el contrario, 


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

97

G

ráfico

 4.1   Variación relativa de situaciones de tenencia, 2001–10 

(porcentaje)

70,6

2,5

11,1

15,7

67,6

2,5

22,2

7,7

75,2

0,6

8,4

15,7

67,7

2,0

16,1

14,2

56,4

2,1

29,9

11,6

71,5

0,5

13,5

14,5

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

Inquilino

Pr

opiedad  inf

ormal

Pr

opiedad  inf

ormal

Pr

opiedad  inf

ormal

Pr

opietario de la

vivienda y el t

err

eno

Oc

upan

te p/ r

elación

de dependencia

Pr

opietario de la

vivienda y el t

err

eno

Oc

upan

te p/ r

elación

de dependencia

Inquilino

Inquilino

Total país

CABA

24 municipios GBA

Pr

opietario de la

 vivienda y el t

err

eno

Oc

upan

te p/ r

elación

de dependencia

Censo 2001

Censo 2010

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (2001 y 2010).

G

ráfico

 4.2   Evolución de hogares inquilinos en Argentina y en la CABA 

según censos nacionales (porcentaje)

0,0

Total país

CABA

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1947

1960

1970

1980

1991

2001

2010

0,62

0,27

0,22

0,14

0,12

0,11

0,16

0,82

0,49

0,4

0,25

0,22

0,22

0,29

Fuente: Elaboración propia sobre la base de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (2010), Gazzoli 

(2006) e INDEC (2010).


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

98

la informalidad aumentó considerablemente en la CABA, pasando de un nivel del 

7,7% en 2001 al 11,6% en 2010.

El gráfico 4.3 muestra la incidencia del alquiler por provincia. Mientras que los 

distritos del sur, junto con Córdoba y la CABA, presentan los mayores porcentajes 

de tenencia en alquiler, las provincias del centro y del norte tienen los niveles más 

bajos. Esa situación de clara segmentación regional puede explicarse por la estruc-

tura socioeconómica de cada zona y su relación con los mercados de vivienda que 

se desarrollaron en cada caso. Las provincias del norte son las que presentan las 

economías más débiles y los niveles más altos de pobreza del país, mientras que 

las del sur, Córdoba y la CABA ostentan estructuras productivas más dinámicas y 

una mayor demanda de población flotante, que tiene menor propensión a cons-

tituirse en propietaria.

A su vez, en los últimos 10 años se ha producido una serie de cambios, 

tanto a nivel del país como de las ciudades estudiadas, que resultan relevantes 

para explicar el escenario actual. En primer lugar, los datos censales evidencian 

modificaciones en relación con la composición y el tamaño de los hogares, con 

una reducción del promedio de personas que los integran (cuadro 4.1). Como 

se puede observar en todas las jurisdicciones, el crecimiento de los hogares fue 

superior al de la población, principalmente en la CABA, donde el primero triplicó 

al segundo. 

G

ráfico

 4.3  La tenencia en alquiler por provincia (porcentaje)

0

5

10

4,2

7,8

8,2

8,4

8,6

10,6

10,8

10,8

11,5

11,8

12,4

13,5

13,8

15,4

16,0

16,1

16,1

16,8

17,6

18,1

19,5

19,5

21,4

25,3

26,8

29,9

15

20

25

30

35

San

tiago del Est

er

o

Chac

o

Ca

tamar

ca

Tuc

umán

Formosa

M

isiones

Jujuy

Corrien

tes

San J

uan

Salta

La R

ioja

24 municipios GBA

En

tre R

íos

San

ta F

e

San L

uis

Pr

omedio país

Buenos A

ires

La P

ampa

Mendo

za

Río N

egr

o

Chubut

Neuquén

Cór

doba

Tierr

a del F

uego

, A

ntár

tida 

e I

slas del A

tlán

tic

o S

ur

San

ta C

ruz

CABA

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (2010).


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

99

c

uadro

 4.1 

 Evolución reciente de población, hogares, vivienda, hogares en 

viviendas aptas y hogares con déficit de vivienda, 2001–10

Censo 2001 Censo 2010

Variación 

absoluta

Variación 

relativa

Crecimiento 

absoluto 

promedio 

por año

Total país

Población

36.260.130

40.117.096

3.856.966

10,6%

428.552

Hogares

10.073.625

12.171.675

2.098.050

20,8%

233.117

Viviendas totales

12.041.584

13.812.125

1.770.541

14,7%

196.727

Viviendas ocupadas

9.712.661

11.317.507

1.604.846

16,5%

178.316

Viviendas desocupadas

2.328.923

2.494.618

165.695

7,1%

18.411

Hogares en 

viviendas aptas y sin 

hacinamiento

6.619.949 

(65,7%)

7.875.280 

(64,7%)

1.255.331

19,0%

139.481

Hogares con déficit de 

vivienda

3.453.676 

(34,3%)

4.296.395 

(35,3%)

842.719

24,4%

93.635

Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA)

Población

2.776.138

2.890.151

114.013

4,1%

12.668

Hogares

1.024.231

1.150.134

125.903

12,3%

13.989

Viviendas totales

1.350.154

1.425.840

75.686

5,6%

8.410

Viviendas ocupadas

1.008.867

1.082.998

74.131

7,3%

8.237

Viviendas desocupadas

341.287

340.975

–312

–0,1%

–35

Hogares en 

viviendas aptas y sin 

hacinamiento

879.437 

(85,9%)

991.086 

(86,2%)

111.649

12,7%

12.405

Hogares con déficit de 

vivienda

144.794 

(14,1%)

227.676 

(19,8%)

82.882

57,2%

9.209

24 municipios del Gran Buenos Aires (GBA)

Población

8.684.437

9.916.715

1.232.278

14,2%

136.920

Hogares

2.384.682

2.934.373

549.691

23,1%

61.077

Viviendas totales

2.638.001

2.998.867

360.866

13,7%

40.096

Viviendas ocupadas

2.272.559

2.653.288

380.729

16,8%

42.303

Viviendas desocupadas

365.442

344.006

–21.436

–5,9%

–2.382

Hogares en 

viviendas aptas y sin 

hacinamiento

1.507.344 

(63,2%)

1.774.277 

(60,5%)

266.933

17,7%

29.659

Hogares con déficit de 

vivienda

877.338 

(36,8%)

1.160.096 

(39,5%)

282.758

32,2%

31.418

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (2001 y 2010).

Nota: El rubro “Hogares con déficit de vivienda” incluye hogares en viviendas no aptas pero recuperables, 

hogares en viviendas no aptas irrecuperables, hogares en viviendas aptas pero con hacinamiento por cuarto, 

y hogares en viviendas aptas sin hacinamiento por cuarto, pero con hacinamiento familiar.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

100

En segundo lugar, se aprecia que el crecimiento de los hogares fue mayor que 

el de las viviendas ocupadas, especialmente en la ciudad capital. En la práctica, a 

nivel nacional, cerca de 54.800 familias por año tuvieron como única opción com-

partir una vivienda con otra familia, lo que explica que el aumento de situaciones 

de convivencia familiar (allegamiento) haya sido uno de los principales problemas 

habitacionales de la última década. 

En tercer lugar, a pesar del incremento en el número de viviendas totales, la 

oferta de vivienda desocupada decreció en Buenos Aires y solo aumentó un 7,1% 

en el total del país. De cualquier forma, el porcentaje de viviendas deshabitadas 

sigue considerándose muy alto para los estándares de América Latina (18,1% en el 

país, 24% en la CABA y 11,5% en los municipios metropolitanos).

G

ráfico

 4.4   Comparación de hogares con y sin déficit en los censos de 2001 

y 2010 (porcentaje)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

100

90

Total país

CABA

24 municipios GBA

2001

2010

65,7

21,9

8,0

4,4

34,3

85,9

6,0

6,1

2,1

14,1

63,2

22,5

8,3

6,1

36,8

64,7

17,6

8,9

8,7

35,3

86,2

6,1

6,0

7,7

19,8

60,5

19,2

9,0

11,3

39,5

Hogar

es en viviendas aptas y 

sin hacinamien

to  

Hogar

es en viviendas

 no aptas

Hogar

es en viviendas aptas per

con hacinamien

to por c

uar

to

Hogar

es en viviendas aptas y sin hacinam.  por c

uar

to per

o c

on hacinam. familiar

Hogar

es c

on déficit

 de vivienda

Hogar

es en viviendas aptas y 

sin hacinamien

to

Hogar

es en viviendas

 no aptas

Hogar

es en viviendas aptas per

con hacinamien

to por c

uar

to

Hogar

es en viviendas aptas y sin hacinam.  por c

uar

to per

o c

on hacinam. familiar

Hogar

es c

on déficit

 de vivienda

Hogar

es en viviendas aptas y 

sin hacinamien

to

Hogar

es en viviendas

 no aptas

Hogar

es en viviendas aptas per

con hacinamien

to por c

uar

to

Hogar

es en viviendas aptas y sin hacinam.  por c

uar

to per

o c

on hacinam. familiar

Hogar

es c

on déficit

 de vivienda

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (2001 y 2010).


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

101

Por otra parte, según el gráfico 4.4, en el último período intercensal el por-

centaje de hogares con déficit habitacional aumentó muy levemente, salvo en 

la CABA, donde presentó un crecimiento de cinco puntos porcentuales, pero 

modificando de forma importante su composición interna. Así, se observa una 

reducción de la importancia de las dimensiones de calidad y estado construc-

tivo de las viviendas, y un incremento de los hogares en unidades aptas pero 

con hacinamiento, muy especialmente en aquellas en las que convivían más 

de una familia. Estos datos insinúan que si bien las características físicas del 

parque habitacional argentino mejoraron levemente, las condiciones de vida 

empeoraron.

EL MERCADO DE ALQUILER

El alquiler en las ciudades argentinas ha sido entendido como un submercado que 

podría denominarse de “menor jerarquía” y en cuyo caso la situación del inquilino 

se percibe principalmente como temporal y en tránsito hacia la casa propia. La 

propiedad de la vivienda ha sido tradicionalmente el modo ideal de tenencia, en 

particular para los sectores medios, que ven en ella un elemento constitutivo de 

su identidad de clase. Es decir que, más allá del sentido de seguridad o resguardo 

de capital, la vivienda propia tiene un valor simbólico cultural de consolidación de 

una posición social.

Las entrevistas realizadas para este estudio muestran que la mayoría de los 

inquilinos suelen percibir el alquiler como un momento ingrato y transitorio en su 

derrotero familiar,

6

 y que tiene como fin llegar, tarde o temprano, a la propiedad 

formal (o a la posesión informal) de un inmueble que les otorgue la seguridad de 

la tenencia y la futura capitalización de sus esfuerzos.

Tanto los representantes de la oferta como los de la demanda coinciden en 

que, frente a la tenencia segura o la propiedad, el alquiler representa una condición 

inestable y de debilidad, que se acrecienta cuanto menor es el ingreso de los hoga-

res y mayor la condición de precariedad laboral. Asimismo, las entrevistas mostraron 

que la tenencia de un inmueble otorga a la familia resguardo o amparo de mediano 

plazo frente a un posible futuro incierto. Esta percepción se ha consolidado en el 

imaginario social extendido de Argentina a través de un proceso histórico caracteri-

zado por fuertes cambios políticos y socioeconómicos, que han quedado grabados 

en la memoria colectiva. De tal manera, los distintos sectores sociales tienen una 

6  

Y en varios casos también se ha percibido como una forma de precariedad habitacional.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

102

marcada preferencia por la tenencia segura y/o la propiedad, aun cuando lograrlas 

suponga esfuerzos personales y familiares de enorme cuantía.

Por otra parte, las políticas públicas se fundaron tradicionalmente en un ima-

ginario de la propiedad como símbolo de virtud. La totalidad de las acciones y 

de los discursos gubernamentales en materia de urbanización y/o vivienda social 

estuvieron siempre regidos por un objetivo excluyente: convertir en propietarios a 

todos los beneficiarios de los planes y programas oficiales.

7

Según los diversos actores consultados,

8

 la gran mayoría de los arrendadores 

argentinos (sean propietarios formales o poseedores de inmuebles sin título per-

fecto) son pequeños y medianos rentistas sin estructura empresarial formal y que 

tienen en promedio de una hasta ocho propiedades. Para ellos, el alquiler es una 

forma de aumento y/o de complemento de sus ingresos, a través de un sistema 

que sirve al mismo tiempo como resguardo del valor de sus inversiones y como 

seguro patrimonial para sus descendientes.

9

Un grupo menor está constituido por familias que alquilan pequeños espa-

cios construidos en lugares libres de sus lotes de residencia, ubicados en barrios 

formales o informales, o directamente habitaciones en sus propias casas. La lógica 

es similar a la anterior, aunque en este caso el alquiler forma parte de una estrategia 

de supervivencia cotidiana, que tiene un peso importante en ingresos mensuales 

relativamente bajos. De tal forma, la participación de estos grupos en el mercado 

de alquiler no respondería únicamente a cálculos de rentabilidad económica sino 

a un conjunto de factores adicionales.

10

 

7  

El discurso oficial de la propiedad como herramienta para la construcción de una so-

ciedad basada en familias sanas ha sido recurrente en la historia argentina. Muy recien-

temente, durante la entrega de escrituras sociales en el Municipio de Almirante Brown, 

el Gobernador de la Provincia de Buenos Aires reafirmó como “prioridad de su gobierno 

consolidar y fortalecer la institución básica de la sociedad, que es la familia, a través del 

título de vivienda” (Secretaría de Comunicación Pública, 2012).

8  

La información cualitativa es el resultado de diversas reuniones de trabajo y entrevistas 

realizadas a los principales agentes con actuación e intereses en el mercado de arrenda-

mientos residenciales tanto en Buenos Aires como en Rosario.

9  

Tanto los representantes de la oferta como los de la demanda perciben el siguiente perfil 

de propietario-arrendador: “Es un mercado muy atomizado (...). Lo que prima es el propie-

tario que tiene una, dos propiedades, por ahorro propio o porque heredó algo o porque 

se asoció entre varios para comprar una propiedad” (entrevista a Corporación de Empresas 

Inmobiliarias de Rosario). “Hay de todo, como por ejemplo la persona que tuvo un comer-

cio, le fue bien, compró tres propiedades y con eso vive la madre o refuerza su jubilación” 

(entrevista a Unión de Inquilinos Argentinos).

10  

Una de las propietarias entrevistadas ponía en evidencia algunas características de esta 

forma de alquiler: “No firmamos contrato, nada. Por eso alquilo siempre a personas conoci-


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

103

Por último, se encuentra el grupo de arrendadores que concibe al alquiler 

como “profesión” y única forma de ingreso. La opinión mayoritaria de los consulta-

dos es que este grupo es altamente heterogéneo y en él se encuentran los propie-

tarios de edificios de inquilinato, los de los llamados hoteles o pensiones, y familias 

que son propietarias y administradoras de un gran número de inmuebles. Por 

otra parte, como problema social, el alquiler involucra fundamentalmente a dos 

grandes grupos de inquilinos. Primero, los sectores de clase media que habitan en 

apartamentos o casas de buena calidad, especialmente en las grandes ciudades, 

en cuyo caso predominan los hogares jóvenes con ingresos formales. Segundo, los 

hogares de menores ingresos —integrados por trabajadores informales o que per-

ciben un alto porcentaje de sus ingresos de manera informal y que no cuentan con 

garantías—, que alquilan piezas en hoteles, pensiones e inquilinatos en las áreas 

centrales de las ciudades, o cuartos en villas, asentamientos o barrios populares 

generalmente periféricos.

El submercado del alquiler formal en Argentina se rige por la Ley 23.091 de 

1984. A igual que la anterior norma del gobierno militar (Ley 21.342/76 de Norma-

lización de Locaciones Urbanas), la ley deja la fijación de los precios de transacción 

a merced del libre juego de la oferta y la demanda, pero introdujo medidas de 

resguardo para los arrendatarios y de fomento de la construcción de unidades 

para alquiler.

11

Los arriendos de vivienda presentan una serie de situaciones de alta variedad 

y complejidad, las cuales pueden clasificarse, en términos generales, de acuer-

do con las categorías que se presentan en el cuadro 4.2, en función del nivel de 

formalidad tanto del tipo de contratación de alquiler como de la tenencia del 

inmueble. 

Como se puede observar, el mercado informal y el de situaciones intermedias 

está mayoritariamente dirigido a familias de ingresos bajos y a inmigrantes, ya que 

ambos grupos se ven afectados por mayores niveles de inestabilidad laboral e 

ingresos bajos, la imposibilidad de contar con un recibo de sueldo que certifique 

el ingreso percibido, y la falta de garantías suficientes (Echevarría y Gunther, 2006; 

Vacatello, 2001). En tanto, el mercado formal concentra los hogares de ingresos 

altos y medios. En la subsección que sigue se exponen las características que de-

finen cada situación.

das o recomendadas y gracias a Dios, nunca, por el momento, tuve problemas. (…) Mi ma-

rido es albañil, yo trabajo por horas y no nos alcanza la plata para vivir; así que reformamos 

la parte de abajo de la casa (lo que antes era el comedor y garaje) y armamos los cuartos 

para alquilar” (entrevista a propietaria).

11  

En rigor, estas medidas de fomento no tuvieron efecto por diferentes razones.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

104

Mercado formal de alquiler

Alquiler de casas y apartamentos con contratos registrados

Se trata de aquellas contrataciones realizadas por propietarios formales que cum-

plen de manera cabal con lo estipulado en la Ley 23.091 y cuya documentación es 

registrada en la Autoridad Federal de Ingresos Públicos. A esta categoría acceden 

los hogares con capacidad para ofrecer garantías formales al contrato —general-

mente, la propiedad de un tercero, que opera como garante en el mismo centro 

urbano— y condiciones socioeconómicas suficientes para enfrentar las exigencias 

de entrada al inmueble, que por lo general equivalen al pago adelantado de cua-

tro meses de alquiler. En estos casos, la casi totalidad de las operaciones de alquiler 

se realizan a través de empresas inmobiliarias.

c

uadro

 4.2 

 Nivel de formalidad en la tenencia de un inmueble y en la 

contratación de alquiler

Nivel de formalidad 

en la contratación 

de alquiler

Nivel de formalidad en la tenencia del inmueble

Tipo de operaciones de alquiler en la ciudad 

formal

Tipo de operaciones 

de alquiler en la 

ciudad informal

Hogares de ingresos 

altos y medios

Hogares de ingresos 

bajos

Hogares de ingresos 

bajos

Mercado formal de 

alquileres

Alquiler de casas y 

apartamentos con 

contratos registrados

Mercado de 

situaciones 

intermedias

Alquiler de casas y 

apartamentos con 

contratos sin registrar

Alquiler de piezas en 

hoteles, pensiones e 

inquilinatos

Alquiler de casas y 

apartamentos con 

contratos sin registrar

Mercado informal 

de alquileres

Alquiler de casas y 

apartamentos sin 

contratos escritos

Alquiler de piezas, 

casas y apartamentos 

sin contratos escritos 

en barrios populares

Alquiler de casas 

y apartamentos 

en villas y 

asentamientos

Alquiler de piezas en 

hoteles, pensiones 

e inquilinatos y en 

inmuebles varios 

(no construidos para 

habitación)

Alquiler de piezas en 

villas, asentamientos 

y casas tomadas

Fuente: Elaboración propia.


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

105

Mercado de situaciones intermedias

Alquiler de casas y apartamentos con contratos sin registrar para sectores de 

ingresos altos y medios

Se refiere a las contrataciones de propietarios formales que, cumpliendo con lo 

reglado en la Ley 23.091, no suelen registrar su documentación en la autoridad 

impositiva a fin de evadir las cargas fiscales. La información recibida de parte de 

los actores permite suponer que la tasa de evasión de impuestos en el mercado 

de alquiler es muy alta. A esta categoría acceden los hogares en condiciones igua-

les a la anterior, y en un muy alto porcentaje las operaciones son mediadas por 

inmobiliarias. 

Alquiler de casas y apartamentos con contratos sin registrar para sectores de 

ingresos bajos

Se encuadran en esta categoría las contrataciones de propietarios formales que 

establecen contratos firmados, aunque sin registrar, con inquilinos de menores 

ingresos que en general no pueden cumplir con las exigencias contractuales (en 

cuanto al precio, las garantías y otras condiciones) del caso anterior. Esta modali-

dad constituye la condición de alquiler más numerosa en los barrios intermedios y 

periféricos de los grandes centros urbanos. La operación se realiza, generalmente, 

por trato directo entre propietario e inquilino, y las condiciones de los inmuebles 

son a veces precarias. 

Alquiler de piezas en hoteles, pensiones e inquilinatos

Los hoteles, pensiones e inquilinatos son edificios construidos o adaptados para 

la función de arrendamiento de cuartos con servicios comunes para hogares de 

ingresos bajos, y se localizan en áreas centrales y pericentrales de los grandes cen-

tros urbanos. En la gran mayoría de los casos presentan un alto nivel de precarie-

dad constructiva y de informalidad en las contrataciones, aunque son reconocidos 

formalmente por los gobiernos locales como categoría de alojamiento.

Mercado informal de alquiler

Alquiler de casas y apartamentos sin contratos escritos 

Esta categoría engloba aquellos casos en los cuales la relación contractual no está 

documentada por escrito y abarca un amplio espectro de situaciones, que van 

desde el alquiler de casas y apartamentos hasta el de habitaciones en viviendas. 

Según los consultados, esta modalidad se establece entre personas que tienen 

cierto nivel de confianza mutua o por recomendación de conocidos, tanto en 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

106

sectores de bajos ingresos (alquiler a parientes, amigos o conocidos) como en sec-

tores medios (alquiler a estudiantes, empleados de empresas o familias extranjeras 

que tienen, en numerosos casos, un carácter temporario).

Alquiler de piezas en hoteles, pensiones e inquilinatos y en inmuebles varios  

(no construidos para habitación)

Para este rubro también es válida la descripción anterior, aplicable a hoteles, pen-

siones e inquilinatos en los que no se cumple ninguna condición de ajuste a las 

normas edilicias ni de alquiler establecidas. Además, se asimilan a este tipo de al-

quiler aquellos casos en los que un propietario legal de una edificación no cons-

truida originalmente para residencia —en general depósitos o locales comerciales 

amplios— subdivide, fuera de las normas y de manera precaria, el espacio cubierto 

en habitaciones para alojamiento de trabajadores inmigrantes, sean estos argenti-

nos o extranjeros, estos últimos casi siempre indocumentados. 

Alquiler de casas, apartamentos y piezas en villas, asentamientos y casas 

tomadas

Esta última tipología abarca todos los casos de relaciones contractuales informales 

de inmuebles en situación de tenencia irregular. 

La oferta

Desde el sector de la oferta, las organizaciones empresariales y de propietarios se 

encuentran mucho más estructuradas que las que protegen los derechos de los 

inquilinos. En algunos casos cuentan con representaciones en varias ciudades del 

interior del país, trabajan en red (como la Cámara Inmobiliaria Argentina) y tienen 

una fuerte incidencia en círculos del Poder Ejecutivo y la Legislatura.

En la medida en que la mayor parte del mercado formal de alquiler está 

compuesta por unidades que pertenecen a pequeños propietarios, estos se cons-

tituyen en actores fuertemente defensores de los derechos de propiedad y de 

alquiler, ya que cualquier conflicto con los arrendatarios (como moras en los pa-

gos) afecta directamente sus ingresos mensuales. Paradójicamente, los grandes 

arrendadores, en función de su mayor capacidad financiera, suelen tener en su 

relación comercial más flexibilidad en cuanto a los precios y las exigencias im-

puestas a los inquilinos. 

Asimismo, según la información recolectada, las tres cuartas partes de las 

operaciones de alquiler del mercado formal argentino se realizan mediante la in-

termediación de empresas inmobiliarias. De esta manera, el propietario entrega en 

consignación el inmueble, a través de la suscripción de un contrato de exclusividad 


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

107

con la empresa. Allí, se estipulan las condiciones y el lapso de tiempo del acuerdo, 

el rango de precio de alquiler y los honorarios correspondientes a las tareas reali-

zadas por la inmobiliaria. 

Como resultado de tal contrato, la inmobiliaria es la responsable de la publici-

dad del alquiler del inmueble, la exhibición del mismo a los potenciales inquilinos, el 

estudio de los antecedentes y garantías, y la selección del inquilino. Por estas tareas, 

las inmobiliarias cobran al inquilino, por lo general, un monto igual a uno y hasta dos 

meses de alquiler en concepto de comisión (lo cual implica entre el 5% y el 7% del 

total del contrato). Por su parte, el propietario se encuentra exento de pago por este 

concepto. Una vez seleccionado el inquilino, se suscribe el contrato y en simultáneo 

se abona el depósito de un mes por año de contrato y un mes adelantado de alqui-

ler. El depósito es la garantía que resguarda al propietario hasta el final del contrato, 

para cubrir la entrega del inmueble en perfectas condiciones y sin deudas. 

Las garantías constituyen un requisito exigido por los propietarios como re-

aseguro frente al incumplimiento de pago. En general se solicita otra propiedad 

ejecutable, preferentemente localizada en la misma ciudad donde se alquila y en 

algunos casos un doble aval. Este es uno de los obstáculos más importantes para 

un gran número de hogares y ha dado origen a un mercado de compraventa 

de “garantías inmobiliarias”. Los consultados para este estudio estimaron que 1 de 

cada 10 garantías presentadas en las inmobiliarias es comprada.

A fin de solucionar este importante impedimento para la concreción del al-

quiler, algunas entidades financieras han implementado seguros de garantía que 

presentan variadas modalidades. Sin embargo, debido a su costo, los seguros se 

han concentrado en el segmento compuesto por sectores medios y estudiantes 

universitarios de grandes aglomerados que no cuentan con garantías propietarias 

en la ciudad donde desean alquilar. 

Es importante señalar que, en la mayoría de los casos, las inmobiliarias llevan 

adelante la administración del alquiler de la propiedad, por el que cobran un ca-

non mensual que alcanza entre un 5% y un 10% del costo del alquiler por el mismo 

período. Las inmobiliarias de tamaño medio en la CABA administran en promedio 

400 alquileres mensuales y varias se han convertido recientemente en pequeñas 

y medianas empresas (PyME) constructoras de pequeños y medianos edificios de 

vivienda colectiva. 

Localización espacial y calidad

Con respecto a la localización espacial (mapa 4.1), en los sectores urbanos de la 

CABA se aprecia un claro patrón de distribución de los hogares inquilinos, los que 

se encuentran en mayor proporción en las comunas del área central de la ciudad 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

108

y en las adyacentes. Por el contrario, el mapa 4.2 muestra que la tenencia en pro-

piedad es más periférica.

A su vez, en el gráfico 4.5 se presenta la información relativa a la distribución 

de las distintas formas de tenencia de los hogares según la calidad de la vivienda. 

Como se observa, en un proceso de importante crecimiento del mercado de al-

quiler, entre 2001 y 2010 se mantuvo muy alta la participación de los hogares que 

arriendan viviendas aptas (en el total del país y en la CABA aumentaron casi tres 

puntos porcentuales respecto de 2001), frente a los que alquilan unidades de bajo 

nivel constructivo. Esto mostraría que el mercado de alquiler ofrece mayoritaria-

mente unidades de buena calidad y que se concentra en sectores de ingresos 

medios y altos. 

En coincidencia con lo anterior, los hogares inquilinos de viviendas no aptas 

crecieron en porcentajes sensiblemente inferiores a los anteriores (salvo el caso de 

hogares que alquilan en viviendas no aptas pero recuperables en los municipios 

metropolitanos, donde se verifica un alza del 123,1%) y, por lo tanto, redujeron su 

M

apa

 4.1  Hogares inquilinos por comuna en la CABA, 2011 (porcentaje)

Fuente: DGEyC-GCBA (2011).

ddddddddddddd

Porcentaje de hogares inquilinos por 

Comuna - 2011

20 a 24,9%

25 a 29,9%

30 a 35%

Más del 35%

Comuna 

1

Comuna 

2

Comuna 

3

Comuna 

4

Comuna 

5

Comuna 

6

Comuna 

7

Comuna 

8

Comuna 

9

Comuna 

10

Comuna 

11

Comuna 

12

Comuna 

13

Comuna 

14

Comuna 

15


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

109

participación total en el mercado de alquiler durante la última década. En forma 

particular se verifica una reducción de los hogares inquilinos de viviendas irrecu-

perables y de la tenencia en propiedad informal en esa categoría. Esto se explica 

por la importante mejora de la calidad del parque habitacional, que se produjo 

como consecuencia del aumento de los ingresos de sectores populares y la ex-

pansión de los programas públicos habitacionales.

A fin de que se pueda observar con mayor detalle la composición del sub-

mercado de alquiler de los hogares de menores recursos, que en un porcentaje 

importante se encuentra asociado a la informalidad, el cuadro 4.3 muestra la evo-

lución entre censos de los hogares inquilinos según los distintos tipos de viviendas 

no aptas.

En el marco de la reducción de hogares inquilinos en viviendas de baja cali-

dad, se verifica un importante crecimiento en el área metropolitana de los hogares 

M

apa

 4.2   Relación entre hogares en piezas de inquilinatos, hoteles y 

pensiones y hogares totales por comuna, 2010

ddddddddddddd

Entre 0,5 y 1,4%

Entre 1,5 y 4,0%

Entre 4,1 y 8,0%

Más de 8,0%

Comuna 

1

2

Comuna 

3

Comuna 

4

Comuna 

5

Comuna 

6

Comuna 

7

Comuna 

8

Comuna 

9

Comuna 

10

Comuna 

11

Comuna 

12

Comuna 

13

Comuna 

14

Comuna 

15

Comuna 

Relación e/ hogares en piezas de 

inquilinatos, hoteles y pensiones y 

hogares totales por Comuna - 2010

Fuente: Elaboración propia sobre la base de INDEC (2010).


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

110

arrendatarios de Casas B

12

 (en la CABA aumentó un 193% y en los municipios un 

127%). Esto evidencia el alto dinamismo que tuvo el mercado informal de alquiler 

en los barrios populares durante la década. Al mismo tiempo, los hogares que 

arrendaban otros tipos de vivienda precaria exhibieron moderados incrementos 

si se les compara con los anteriores y con los hogares inquilinos totales, salvo en 

el caso de las piezas en inquilinatos ubicados en los municipios bonaerenses, que 

12  

Casa B es la que presenta al menos una de las siguientes condiciones: tiene piso de tierra 

o ladrillo suelto u otro material (no tiene piso de cerámica, baldosa, mosaico, mármol, ma-

dera, alfombra, cemento o ladrillo fijo); o no tiene provisión de agua por cañería dentro de 

la vivienda, o no dispone de inodoro con descarga de agua. El resto de las casas son aptas 

y consideradas tipo A.

G

ráfico

 4.5   Hogares inquilinos según la calidad de la vivienda, 2001 y 2010 

(porcentaje)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

100

90

Total país

CABA

24 municipios GBA

2001

2010

Hogar

es inquilinos en  viviendas aptas

Hogar

es inquilinos en viviendas 

no aptas r

ec

uper

ables

Hogar

es inquilinos en viviendas no 

aptas irr

ec

uper

ables

Hogar

es inquilinos en  viviendas aptas

Hogar

es inquilinos en viviendas 

no aptas r

ec

uper

ables

Hogar

es inquilinos en viviendas no 

aptas irr

ec

uper

ables

Hogar

es inquilinos en  viviendas aptas

Hogar

es inquilinos en viviendas 

no aptas r

ec

uper

ables

Hogar

es inquilinos en viviendas no 

aptas irr

ec

uper

ables

85,1

11,1

3,8

83,2

8,6

8,2

86,1

10,2

3,7

88,2

9,1

2,7

86,3

7,7

5,9

85,8

11,5

2,7

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (2001 y 2010).


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

111

c

uadro

 4.3 

 Variación de los hogares inquilinos en viviendas aptas y en los 

diferentes tipos de vivienda no apta

Censo 

2001

Censo 

2010

Variación 

absoluta 

2001–10

Variación 

relativa 

2001–10

Total país

Hogares inquilinos

1.122.208

1.960.676

838.468

74,7%

Hogares inquilinos en viviendas aptas

954.487 

(85,1%)

1.729.357 

(88,2%)

774.870

81,2%

Hogares 

inquilinos 

en viviendas 

no aptas

Casas B

67.735 

(6,0%)

104.364 

(5,3%)

36.629

54,1%

Ranchos y casillas

15.359 

(1,4%)

19.774  

(1,0%)

4.415

28,7%

Piezas en inquilinato

57.115 

(5,1%)

74.665  

(3,8%)

17.550

30,7%

Piezas en hotel o 

pensión

21.540 

(1,9%)

25.637  

(1,3%)

4.097

19,0%

Local no construido 

para habitación y 

vivienda móvil

5.972  

(0,5%)

6.909  

(0,4%)

937

15,7%

CABA

Hogares inquilinos

227.545

34.443

115.898

50,9%

Hogares inquilinos en viviendas aptas

189.282 

(83,2%)

296.536 

(86,3%)

107.254

56,7%

Hogares 

inquilinos 

en viviendas 

no aptas

Casas B

1.653  

(0,7%)

4.843  

(1,4%)

3.190

193,0%

Ranchos y casillas

864  

(0,4%)

541 

(0,2%)

–323

–37,4%

Piezas en inquilinato

17.947 

(7,9%)

21.699  

(6,3%)

3.752

20,9%

Piezas en hotel o 

pensión

16.718 

(7,3%)

18.783  

(5,5%)

2.065

12,4%

Local no construido 

para habitación y 

vivienda móvil

1.111  

(0,5%)

1.041  

(0,3%)

–70

–6,3%

24 Municipios GBA

Hogares inquilinos

201.186

397.254

196.068

97,5%

Hogares inquilinos en viviendas aptas

173.259 

(86,1%)

340.943 

(85,8%)

167.684

96,8%

(continúa en la página siguiente)


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

112

c

uadro

 4.3 

 Variación de los hogares inquilinos en viviendas aptas y en los 

diferentes tipos de vivienda no apta

Censo 

2001

Censo 

2010

Variación 

absoluta 

2001–10

Variación 

relativa 

2001–10

Hogares 

inquilinos 

en viviendas 

no aptas

Casas B

13.892 

(6,9%)

31.614  

(8,0%)

17.722

127,6%

Ranchos y casillas

4.922  

(2,4%)

7.027  

(1,8%)

2.105

42,8%

Piezas en inquilinato

6.569  

(3,3%)

14.040  

(3,5%)

7.471

113,7%

Piezas en hotel o 

pensión

1.076  

(0,5%)

1.473  

(0,4%)

397

36,9%

Local no construido 

para habitación y 

vivienda móvil

1.468  

(0,7%)

2.157  

(0,5%)

689

46,9%

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (2001 y 2010).

(continuación)

c

uadro

 4.4 

 Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valor del 

alquiler de apartamentos de dos y tres ambientes según deciles, 

CABA (en pesos locales)

Decil de 

ingresos

Ingreso 

familiar 

mensual 

Gasto 

mensual 

destinado 

a vivienda 

(30% del 

ingreso 

familiar)

Alquiler de vivienda de 

dos ambientes

Alquiler de vivienda de tres 

ambientes

Pr

ec

io

 

nim

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

m

áxi

mo

 

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

pr

om

ed

io

Pr

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io

 

nim

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tr

ado

Pr

ec

io

 

m

áxi

mo

 

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

pr

om

ed

io

1

1.286

386

1.325

2.100

1.670

1.685

3.000

2.190

2

2.494

748

3

3.298

989

4

4.289

1.287

5

5.215

1.564

6

6.388

1.916

7

7.903

2.371

8

9.738

2.922

9

12.259

3.678

10

20.817

6.245

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (cuarto trimestre de 2011) y reporte inmobiliario.


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

113

experimentaron un incremento del alquiler de casi un 114%, aunque con un redu-

cido volumen. 

En relación con los niveles de accesibilidad social que presenta el mercado de 

alquiler en las ciudades estudiadas, el análisis de los cuadros que figuran a conti-

nuación revela que a fines de 2011 en la CABA y en Rosario los hogares ubicados 

recién a partir del decil cinco contaban con los ingresos suficientes para arrendar 

de manera formal una unidad pequeña de dos ambientes en el barrio más barato, 

mientras que para poder aspirar a un apartamento de tres ambientes en idéntica 

localización debían estar incluidos en el decil seis. En los municipios metropolita-

nos, la situación es más compleja, ya que los ingresos son menores a los de la CABA 

y los precios de alquiler disminuyen en menor proporción. Como consecuencia, 

recién a partir de los deciles seis y siete los hogares podían arrendar un aparta-

mento de dos y tres ambientes en los municipios con precios más bajos, respec-

tivamente. Los cuadros 4.4, 4.5 y 4.6 comparan los ingresos familiares mensuales 

por decil de ingreso con el precio mínimo, máximo y promedio de las viviendas 

en alquiler de dos y tres ambientes para la CABA, el Gran Buenos Aires y la ciudad 

de Rosario.

c

uadro

 4.5 

 Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valor del 

alquiler de apartamentos de dos y tres ambientes según deciles, 

24 municipios del GBA (en pesos locales)

Decil de 

ingresos

Ingreso 

familiar 

mensual 

Gasto 

mensual 

destinado 

a vivienda 

(30% del 

ingreso 

familiar)

Alquiler de vivienda de dos 

ambientes

Alquiler de vivienda de tres 

ambientes

Pr

ec

io

 

nim

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

m

áxi

mo

 

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

pr

om

ed

io

Pr

ec

io

 

nim

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

m

áxi

mo

 

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

pr

om

ed

io

1

1.113

334

1.375

2.025

1.617

1.735

2.545

2.143

2

1.875

562

3

2.597

779

4

3.240

972

5

3.938

1.181

6

4.737

1.421

7

5.733

1.720

8

6.907

2.072

9

8.735

2.620

10

14.677

4.403

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (cuarto trimestre de 2011) y reporte inmobiliario.


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

114

La demanda

Con respecto a la demanda, se analizaron la composición y las características de 

los hogares que conforman el submercado del alquiler en las cuatro jurisdicciones, 

a partir de la información más reciente de la Encuesta Permanente de Hogares 

(EPH), correspondiente al cuarto trimestre de 2011 (INDEC, 2011).

13

 Entre los princi-

pales hallazgos, se observa que aproximadamente la mitad de los jefes de hogar 

inquilinos son jóvenes de entre 17 y 36 años, y que su participación se reduce a 

medida que aumenta la edad (gráfico 4.6). 

En el promedio del país y en la CABA, el tamaño de los hogares inquilinos es 

reducido, con porcentajes que rondan entre el 58% y el 63% de participación para 

aquellos compuestos por una y dos personas. En los municipios del conurbano 

metropolitano el peso específico mayor es el de los hogares que tienen de dos 

a cuatro integrantes (lo cual coincide con el mayor tamaño promedio que mues-

tran los hogares en esos distritos), y en Rosario casi el 81% está ocupado por una 

13  

En la medida en que la EPH se realiza en 31 grandes centros urbanos del país, sus resul-

tados pueden asimilarse a los de la población urbana nacional.

c

uadro

 4.6 

 Ingreso mensual, afectación del ingreso a vivienda y valor del 

alquiler de apartamentos de dos y tres ambientes según deciles, 

Rosario (en pesos locales)

Decil de 

ingresos

Ingreso 

familiar 

mensual 

Gasto 

mensual 

destinado a 

vivienda (30% 

del ingreso 

familiar)

Alquiler de vivienda de dos 

ambientes

Alquiler de vivienda de 

tres ambientes

Pr

ec

io

 

nim

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

m

áxi

mo

 

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

pr

om

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io

Pr

ec

io

 

nim

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

m

áxi

mo

 

enc

on

tr

ado

Pr

ec

io

 

pr

om

ed

io

1

1.101

330

1.154

1.658

1.406

1.428

2.029

1.704

2

1.895

568

3

2.616

785

4

3.129

939

5

3.881

1.164

6

4.797

1.439

7

5.816

1.745

8

7.058

2.117

9

9.175

2.753

10

15.148

4.544

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (cuarto trimestre de 2011) y reporte inmobiliario.


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

115

a tres personas (gráfico 4.7). Más allá de estas diferencias se verifica que la mayor 

demanda de alquiler se concentra en las unidades de vivienda de menor tamaño, 

especialmente los apartamentos de uno, dos y tres ambientes.

14

Otra característica de los inquilinos es que los jefes de hogar ostentan un nivel 

de educación relativamente alto, ya que la gran mayoría cuenta con instrucción 

secundaria completa y universitaria completa e incompleta. Además, en todos los 

distritos los jefes de hogar inquilinos son mayoritariamente ocupados. Solo en-

tre el 10% y 20% son inactivos, y gran parte de estos corresponden a jubilados y 

pensionados, aunque también hay un alto porcentaje de estudiantes. Por la com-

posición familiar más tradicional, en los municipios metropolitanos se verifica un 

importante número de amas de casa como jefas de hogar.

Como se anticipó, el mercado de alquiler en la Argentina se encuentra desregu-

lado y supeditado al juego de la oferta y la demanda. De tal manera, no existe ningún 

G

ráfico

 4.6    Cantidad de hogares inquilinos según la edad del jefe de hogar 

por distrito (porcentaje)

17 a 36 años

37 a 56 años

Más de 56 años

0

10

20

30

40

50

60

70

80

100

90

Total país

CABA

24 Municipios GBA

50,7

46,2

44,0

52,6

35,4

36,7

43,5

30,2

13,9

17,1

12,5

17,2

Rosario

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (2011).

14  

En Argentina, un apartamento de un ambiente se compone de un único local de aproxi-

madamente 30 a 36 metros cuadrados con baño; un apartamento de dos ambientes tiene 

como comodidades un comedor/sala de estar, un dormitorio y un baño (con una superficie 

total cercana a los 45/50 metros cuadrados); y un apartamento de tres ambientes cuenta 

con dos dormitorios además del espacio de estar, comedor y baño (con una superficie total 

que puede variar entre 55 y 75 metros cuadrados).


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

116

organismo oficial que registre las unidades habitacionales ofrecidas o bajo contrato 

de alquiler. Tampoco se controlan ni inspeccionan las condiciones habitacionales de 

las viviendas que se ofrecen, ni se fija el precio o se categorizan los valores de alquiler. 

El alquiler es considerado como una relación comercial entre agentes privados 

y no como una modalidad para alcanzar el derecho, constitucionalmente consagra-

do, a una vivienda digna. Los análisis realizados muestran que se trata de un sector 

altamente atomizado, con relaciones y soluciones de tipo individual que depen-

den del nivel social al cual pertenezcan los actores. En consecuencia, los inquilinos 

cuentan con escasos espacios de articulación y organización y, por lo tanto, tienen 

una muy baja representatividad. Los relevamientos mostraron que sus demandas 

son canalizadas principalmente a través de las oficinas de defensa del consumidor 

de las jurisdicciones locales, ya que las organizaciones sociales que atienden la pro-

blemática suelen ser débiles para instalarla en la agenda pública.

15

15  

Una de las organizaciones consultadas señalaba esta debilidad: “Están las asociaciones 

como la Asociación Platense de Inquilinos (API) en la ciudad de La Plata, con tres años de an-

tigüedad; la Unión de Inquilinos de Tierra del Fuego, y la UAI, que son la únicas tres con per-

sonería jurídica. Después también hay blogs y otras páginas en Internet más dispersas, que 

no tienen representatividad para apoyar acciones o proyectos colectivos” (entrevista a UAI).

G

ráfico

 4.7   Cantidad de hogares inquilinos según tamaño del hogar por 

distrito (porcentaje)

1

2

4

5

3

Más de 5

34,3

37,4

10,6

24,6

23,7

25,9

19,9

30,0

15,5

15,8

25,2

26,1

18,0

13,8

21,5

11,6

4,8

6,0

12,2

4,5

3,7

1,2

10,7

3,2

0

10

20

30

40

50

60

70

80

100

90

Total país

CABA

24 Municipios GBA

Rosario

Fuente: Elaboración propia sobre la base del INDEC (2011).


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

117

Asimismo, la Coordinadora de Inquilinos de Buenos Aires trabaja a favor de la 

protección de los inquilinos de pensiones, hoteles, inquilinatos y casas tomadas. En 

la última década, en una línea de trabajo centrada en la defensa judicial de casos 

específicos y en la producción de informes, algunas de las organizaciones de de-

rechos humanos —como el Centro de Estudios Legales y Sociales o la Asociación 

Civil por la Igualdad y la Justicia— han enfocado su preocupación en cuestiones 

de hábitat y particularmente en situaciones de desalojo. 

En el caso de la CABA, la Defensoría del Pueblo cuenta con una defensoría 

adjunta encargada de las temáticas de ambiente y desarrollo sostenible, espacio 

público y servicios, control comunal y vivienda, y desarrollo urbano. En los últimos 

años, la defensoría ha cumplido un rol activo en el campo del hábitat social de 

la ciudad capital, a través de acciones judiciales, informes públicos y denuncias 

en materia de desalojo y de condiciones de vida en villas, inquilinatos, hoteles y 

pensiones.

En Rosario, la situación presenta algunas diferencias, ya que existe una activa 

Oficina Municipal de Defensa del Consumidor y una entidad no gubernamental, 

denominada Centro de Estudios Metropolitanos Concejalía Popular, que logra 

unificar reclamos, elaborar informes anuales y dar mayor visibilidad pública a la 

problemática del sector.

16

EL ALQUILER INFORMAL: EL CASO DEL ÁREA METROPOLITANA 

DE BUENOS AIRES

A los efectos de analizar en profundidad las características del mercado informal 

de alquiler que afecta a los sectores más pobres, se estudió el caso del Área Metro-

politana (CABA y 24 municipios del conurbano), en la medida en que es el ámbito 

donde el fenómeno se expresa con mayor amplitud. El alquiler informal de vivien-

das abarca tanto las villas y asentamientos informales como los barrios del tejido 

formal, y se dirige fundamentalmente a la demanda de hogares de trabajadores 

formales e informales de ingresos medios y bajos que no cuentan con las garan-

tías exigidas en el mercado de alquiler regular.

17

 Los mecanismos que explican su 

16  

Uno de los funcionarios de la Concejalía Popular señalaba: “No hay en Rosario organiza-

ciones de la sociedad civil que atiendan el tema de alquileres ni de acceso a la vivienda. La 

Concejalía tiene reconocimiento y vienen inquilinos bajo contrato o, cuando finalizan los 

contratos, a asesorarse o a efectuar reclamos” (entrevista a Concejalía Popular).

17  

Se encuentran comprendidos en este campo el alquiler de piezas en hoteles, pensiones, 

inquilinatos, casas tomadas, inmuebles varios (no construidos para habitación), así como 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

118

funcionamiento tienen fuertes interrelaciones tanto con la escala y las modalida-

des que asume la informalidad en el ámbito metropolitano de Buenos Aires, como 

con las características y precios del mercado formal de alquiler y de compraventa.

18

Según la Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad 

de Buenos Aires (2011), la población residente en villas y asentamientos registrada 

en el Censo 2010 era de 163.587 habitantes, lo que implica un crecimiento del 52% 

respecto de 2001.

19

 Cerca del 80% se localizaba en los barrios del área sur, como 

Villa Lugano, Villa Riachuelo, Villa Soldati, Flores Sur, Parque Patricios, Barracas y La 

Boca (Comunas 4, 7, 8 y 9). 

Con datos todavía menos precisos, la información censal y la proporcionada 

por otras fuentes se pudo estimar que en los municipios del conurbano se empla-

zaban 510.000 familias en algo más de 860 villas y asentamientos, lo cual significa-

ría un incremento de cerca del 55% respecto de 2001. En el GBA, la ubicación de 

villas y asentamientos sigue un patrón de clara segregación socio-espacial en las 

cercanías de los cauces de los ríos y arroyos de la región.

En el contexto de este importante crecimiento poblacional, las investigacio-

nes consultadas señalan que el alquiler de cuartos en las villas se ha incrementado 

notablemente en los últimos años. Su alta rentabilidad, especialmente en la CABA, 

ha promovido incluso la construcción de edificios específicos destinados al alqui-

ler de habitaciones

20

 (Cravino, 2006; Kismer, 2009). A su vez, ha sido el motor prin-

cipal de la fuerte densificación edilicia y de las transformaciones físico-espaciales 

ocurridas en la última década en las villas capitalinas.

Los estudios sobre el funcionamiento del mercado de alquiler en las villas 

de la CABA evidencian que el arriendo de cuartos ha desplazado a la recepción 

en villas y asentamientos, y el alquiler de pequeños apartamentos en estos últimos. Ade-

más, el GBA (a diferencia de la CABA) se caracteriza por contar con un mercado de cuartos 

y pequeños apartamentos de alquiler construidos en el mismo lote del propietario de la 

vivienda y en barrios de tejido formal.

18  

Las interrelaciones que existen entre la escala de los mercados metropolitano y de la 

ciudad y los precios de los mercados formales e informales no pueden ser explicadas en 

este trabajo debido a ciertas limitaciones, pero se analizan conceptualmente en diversos 

textos de la bibliografía utilizada.

19  

La variación absoluta de la población total de la CABA fue de 114.000 habitantes entre 

2001 y 2010, mientras que en las villas y asentamientos fue de aproximadamente 56.000 ha-

bitantes. Esto supone que la mitad del crecimiento poblacional se debió a población pobre 

que tuvo como único refugio posible un mercado inmobiliario informal de alto dinamismo.

20  

El estudio de Kismer señala que para una construcción llevada adelante de manera in-

formal con el trabajo del grupo familiar la tasa de rentabilidad del alquiler sobre la inversión 

realizada es del 30,1% al 43,4% anual (Kismer, 2009:25).


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

119

de parientes recién llegados por parte de familiares, lo que constituye el pri-

mer acceso de los migrantes a las villas y con ello a la ciudad. Sin embargo, la 

mercantilización del acceso a la vivienda en estos sectores no ha modificado el 

modo por el cual se llega, lo que por regla general es a través de conocidos, del 

contacto “cara a cara” o de las relaciones barriales. Según Cravino (2006), en la 

medida en que en las villas de la CABA residen altos porcentajes de inmigrantes, 

los arrendadores y arrendatarios son generalmente de la misma nacionalidad y 

además el primero vive en el mismo edificio en el que alquila. 

Para la misma autora, el alquiler en las villas abarca aproximadamente el 

25% de los hogares residentes —dependiendo de su ubicación en la ciudad— y 

suele tratarse de una habitación con baño compartido y, en algunos casos, esa 

característica también se extiende a la cocina o el lavadero. Una particularidad 

importante de este modelo de arriendo es que la rotación es mucho más alta 

que en el modelo formal y muchas veces no supera el año de duración. Lo an-

terior está ligado a la propia situación de precariedad en la que se encuentran 

tanto los arrendadores como los arrendatarios, y el temor de los primeros a que, 

con el paso del tiempo, el inquilino se —sienta propietario— o reclame dere-

chos sobre la vivienda. 

El estudio de Kismer (2009) sobre alquiler informal en las Villas 31 y 31 bis

21

 

(imagen 4.1) señala que de una muestra de 133 inquilinos, 71,4% eran extranjeros 

(fundamentalmente de países limítrofes) y 28,6% argentinos. Los cuartos en alqui-

ler tenían un promedio de 20,3 metros cuadrados y la mitad de los encuestados 

vivía en 16 metros cuadrados o menos; la construcción era precaria y sin acabados 

o terminaciones; el promedio de personas por cuarto era de 2,5 y el costo pro-

medio, en ese momento, era de $317.18, con una alta homogeneidad de precios 

encontrados en los relevamientos. Al momento del estudio, el ingreso promedio 

de las familias de las Villas 31 y 31 bis era de aproximadamente $480, es decir, el 

alquiler significaba casi dos tercios del ingreso.

22

La información recolectada de diversos estudios previos y las consultas reali-

zadas para este trabajo muestran con claridad que los sectores más pobres se ven 

21  

Las Villas 31 y 31 bis son adyacentes al puerto de Buenos Aires y al área central y las de 

mayor crecimiento y densificación de los últimos años en la CABA.

22  

Distintos habitantes de villas y asentamientos consultados para este estudio precisaron 

que en la actualidad se alquilan cuartos de doce metros cuadrados con baño compartido, cu-

yos precios varían de acuerdo con la localización del barrio y las comodidades y el tamaño del 

cuarto. Asimismo, todos fueron enfáticos en señalar las condiciones precarias en las que se 

encuentran los cuartos y la asimetría en la relación propietario–inquilino: “…son piezas muy 

pequeñas, en muy mal estado y les meten una cocina adentro, por eso hay tantos incendios 

(…) No se puede alquilar con chicos, (…) no se pude entrar a la pieza más de las once horas 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

120

obligados a pagar un costo muy alto por un alquiler de muy baja calidad, pero en 

zonas con servicios de centralidad que les permiten tener un fácil acceso a los bene-

ficios de la localización. Diversos testimonios de vecinos de la Villa 31 permiten dar 

cuenta de ello.

23

 

En cuanto a los inquilinatos, conventillos y hoteles o pensiones de la ciudad 

capital, según el Censo 2010 (INDEC, 2010), 103.963 personas (45.906 hogares) 

arrendaban este tipo de vivienda, lo que representa un aumento del 11,3% res-

pecto del Censo 2001. Esto significa que en la CABA residía casi un 40% de los 

hogares del país que alquilaban piezas de baja calidad en esos establecimientos. 

de la noche, en algunos casos comparten dos o tres familias y si se realiza un censo no tienen 

derecho a ser censados, tienen restringidas las visitas” (entrevista a vecina de Villa Soldati).

23  

“…No tengo pensado irme (…) pero si nos vamos, yo no me voy a ir a un lugar lejos (…) 

que está a kilómetros de acá y que vamos a tardar como tres o cuatro horas para ir a traba-

jar” (entrevista a vecino de la Villa 31, en Maldonado y Motta [2008]). “Mucha gente prefiere 

vivir en la ciudad. Por la educación, el estudio, la universidad, los hospitales. Cuando yo vivía 

en la provincia, venía a atenderme al hospital de la ciudad, al Piñero, porque allá no tenían 

nada (...) Ni las fuentes de trabajo, ni salud: en provincia no hay ayuda. La ciudad es mucho 

más accesible” (entrevista a vecina de Villa Soldati).

i

MaGen

 4.1  Vista de la densificación inmobiliaria en la Villa 31, 2010

Fuente: COHRE (véase el sitio web http://www.cohre.org/regions/argentina).


 

polÍticas habitacionales y la regulación del alquiler en argentina 

121

Como se muestra en el mapa 4.2, los hogares se concentran en las comunas 1, 3 

y 4, que corresponden al área central y el pericentro sur antiguo de la ciudad (ba-

rrios de Monserrat, Constitución, San Telmo, La Boca, Barracas y Parque Patricios). 

El porcentaje de hogares que alquilaban informalmente en inquilinatos, hoteles y 

pensiones de las comunas 1, 3 y 4 era del 12,5%, 10,1% y 8,2%, respectivamente, 

cifras que superan holgadamente el promedio del 4% de la ciudad. De esta forma, 

se concentraban allí más del 54% del total de hogares que residían en inquilinatos, 

hoteles y pensiones de la ciudad.

De acuerdo con los estudios consultados (Echevarría y Gunther, 2006; Pastra-

na et al., 1995; Vacatello, 2001), hay algunas diferencias entre el inquilinato, y el hotel 

o la pensión, si bien en ambos casos el requisito de ingreso se reduce al pago dia-

rio o mensual del cuarto de alquiler. El sector cuenta con muy escasas regulaciones 

específicas y fundamentalmente aloja a una parte de los hogares de trabajadores 

informales y no calificados de la ciudad.

El inquilinato es menos visible —no tiene cartel, es decir, no se anuncia a la 

calle—, no tiene obligación de registrarse, y suele accederse a él por trato per-

sonal entre conocidos y/o personas que ya se albergan y ofician de nexo con 

el dueño del cuarto. En algunos casos, se llega a firmar un contrato de alquiler 

similar al de los inmuebles formales, y el inquilino queda supeditado a la misma 

normativa con el pago de un alquiler mensual. Sin embargo, los estudios indican 

que el alquiler es mayoritariamente informal y los inquilinos quedan expuestos a 

continuos incrementos de precios. 

En el caso de los hoteles, el pago es diario (puede arreglarse en forma sema-

nal y hasta mensual) y no existe ninguna regulación para el aumento discrecional 

de la tarifa, el derecho de admisión ni el desalojo inmediato, aunque tienen la 

obligación de registrar a los inquilinos y contar con una cartelera de exposición 

clara en la vía pública. En la CABA los hoteles-pensiones suelen ser el primer lugar 

de entrada de hogares provenientes de otras ciudades o de aquellos que se ven 

imposibilitados de poder cubrir el alquiler en otro tipo de inmueble. 

En forma contemporánea a las ocupaciones de terrenos en las periferias del 

Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en la década de 1980 comenzó en 

la ciudad la ocupación de casas deshabitadas como una nueva estrategia de ac-

ceso a la vivienda para aquellos hogares pobres o empobrecidos por las políticas 

de la última dictadura militar (Cuenya, 1988; Oszlak, 1991). En la actualidad existe 

un menor número de edificios tomados, debido a las reformas jurídicas de me-

diados de los años noventa que permitieron un rápido trámite de desalojo. No 

obstante, en varios de ellos se alquilan habitaciones y, en general, los inquilinos 

cuentan con escasa información sobre el estatus legal del inmueble (Echevarría 

y Gunther, 2006). 


BUSCO CASA EN ARRIENDO: PROMOVER EL ALQUILER TIENE SENTIDO

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Así como en el caso de las villas, los inquilinos informales que viven en el tejido 

formal ponen en valor los beneficios de la vida en la ciudad, entre los que mencionan 

el acceso a una mejor educación, salud, oferta de trabajo y red de transporte.

24

 De 

acuerdo con Mazzeo et al. (2008), el perfil de los residentes en inquilinatos, hoteles-

pensiones y casas tomadas de la CABA presenta una mayor proporción de inmigran-

tes del resto del país, de los países limítrofes y de Perú (59,6%), en relación con la 

proporción que tiene la ciudad (37,8%). En general, este perfil corresponde a una po-

blación más joven (la edad promedio es 28,5 años versus 38,7 años en la ciudad), con 

un mayor nivel de fecundidad (3,1 personas por hogar versus 2,1 en la ciudad) y un 

ingreso promedio familiar que es un 50% inferior al promedio de la ciudad. Asimismo, 

el costo del alquiler de las habitaciones suele ser similar al de una unidad de vivienda 

digna en barrios más alejados del centro de la ciudad. Sin embargo, una proporción 

importante de este segmento de inquilinos privilegia la posibilidad de habitar dentro 

del radio céntrico de la ciudad con el fin de acceder a diversos servicios. 

Los hoteles e inquilinatos se caracterizan por generar una rentabilidad mayor