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DESMENBRACION DE LA PROPIEDAD

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DESMENBRACION DE LA PROPIEDAD


Durante la vigencia del Derecho Romano, se definía la propiedad como el derecho de gozar y disponer de las cosas con las limitaciones y modalidades que fijen las leyes.


El derecho de propiedad tiene como características el que es: limitado, exclusivo y perpetuo. Es limitado porque el Poder Público puede reducirlo, expropiarlo, marcarle modalidades que vayan a redundar en un mayor beneficio social. Es exclusivo, porque le pertenece al propietario o propietaria, con exclusión de los demás. Sólo el que tiene el derecho de propiedad sobre una cosa puede usarla, disfrutarla y disponer de ella. Le pertenece en exclusiva y puede usarla, disfrutarla y disponer de ella. Le pertenece en exclusiva y puede venderla, donarla o gravarla. Es perpetuo el derecho de propiedad porque no es limitado en el tiempo, y por ello el dueño de una cosa puede tenerla consigo hasta que muera, y disponer de ella mediante testamento para cuando muera.


De la propia definición, podemos ver que el derecho de propiedad tiene dos elementos fundamentales; el usufructo o derecho de usar y disfrutar de la cosa. A este elemento también se le puede identificar como dominio útil. El otro elemento es la disponibilidad de la cosa, o se a, el derecho de vender o enajenarla, también se le conoce como nuda propiedad o dominio directo.


Teniendo en consideración lo anterior cuando hablamos de la desmembración de la propiedad que es cuando el propietario de una cosa, tiene los elementos antes enunciados, o sea el dominio útil o usufructo, y el dominio directo o nuda propiedad, por tanto, el dueño de una casa, puede usarla, habitarla o rentarla, y puede venderla.



Pero hay casos en que estos dos elementos o derechos que componen la propiedad, pueden tener titulares diferentes, como en el caso de que un testamento, el autor del mismo, declare que es su voluntad dejarle en herencia a su esposa, el usufructo y a sus hijos la nuda propiedad de los bienes que formen la masa hereditaria.


En este ejemplo, la propiedad se desmembra; los elementos o miembros que la integran, se dan a diferentes titulares o dueños, por tanto, siguiendo el ejemplo propuesto, la esposa al ser sólo usufructuaria, únicamente puede usar y disfrutar del edificio que dejó su marido fallecido y con base en ese usufructo puede ella habitar un departamento y rentar el resto, percibiendo ella los frutos o sea lo que le paguen por renta los inquilinos, y los hijos serán sólo dueños del edificio en sí, pero no de los frutos, es decir, ellos no podrían rentar el edificio, sino su madre por ser la titular del usufructo. Y sólo se consolidará el derecho de propiedad de los hijos cuando le compraran a su madre el usufructo o cuando muera ella.


La desmembración de la propiedad no debe confundirse con la co-propiedad, pues ésta consiste en que una cosa tenga dos o más propietarios. Pero esa co-propiedad se ejerce sobre los dos elementos, o sea que los co-propietarios o condueños tienen derecho tanto sobre el uso y goce y sobre la disposición de la cosa.


LA COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE CON DESMENBRACION


Conocido como escritura pública, es aquel que está intervenido por Notario, quien, además de asesorar a las partes, garantiza la legitimidad de las firmas y da fe pública de la fecha y contenido de la compraventa: este documento público es el necesario para poder inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Para mayor garantía del adquiriente es aconsejable formalizar la adquisición en escritura pública, procediéndose seguidamente a la inscripción en el Registro.

Tendiendo ya claros lo que es la compraventa y sobre la propiedad podemos decir que el contrato de compraventa de bien inmueble con desmembración es cuado se desea vender solo una parte del bien inmueble, o sea, una porción del mismo.


Para realizar esta clase de contratos es necesario no solamente cumplir con lo establecido en el Código Civil y el Código de notariado sino también lo Regulado en la Ley de Parcelamientos Urbanos, Decreto 1427 del Congreso de la República, que exige la partición o desmembración de un bien inmueble urbano debe contar con la respectiva autorización municipal para desmembrar. En la práctica registral no exigen la autorización, cuando la desmembración se hace par si mismo.


La desmembración del bien inmueble, tal como lo indica el Licenciando Nery Muñoz, se puede hacer de dos formas:


  1. Desmembración a favor del mismo dueño, para formar un nuevo cuerpo y una nueva finca con número diferente de la finca matriz. En este caso solo comparece el propietario del bien inmueble en la escritura p’ublica y otorga la desmembración, o sea para si mismo, ya que tanto la finca matriz como la nueva, resultan a su nombre en el Registro de la Propiedad, y en otra escritura vende la finca desmembrada.


Esta desmembración a favor de s’i mismo es de utilidad cuando se va vender la fracción, pero se desconoce al comprador. En el Registro las fincas desmembradas tienen número propio.


  1. Cuando la desmembración se realiza dentro de la misma escritura de la venta. Es este caso, en l misma escritura de la compraventa se lleva a cabo la desmembración, compareciendo el vendedor y el comprador.


REQUERIMIENTOS PARA LA COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON DESMEMBRACIÓN


Obligaciones Previas


  1. Las cédulas de vecindad de los otorgantes si no son del conocimiento del Notario.



  1. En titulo donde se acedita la propiedad del bien inmueble objeto de la desmembración


En primer lugar, el futuro comprador debe asegurarse de la titularidad del vendedor, así como del régimen y situación jurídica del inmueble (si es libre o está acogido a protección oficial, si se rige por el régimen de propiedad horizontal o el de multipropiedad, existencia de cargas o gravámenes como hipotecas, embargos, etc.)


La comprobación en el Registro de la Propiedad tiene por finalidad asegurarse de que el inmueble que se compra coincide con el que aparece inscrito; es por ello conveniente tomar buena nota de los datos de situación, titularidad, superficie, cuota de comunidad asignada a efectos de participación en los gastos de mantenimiento y servicios del inmueble, etc.


  1. El plano de la finca a formarse


  1. Autorización municipal para desmembrar



El comprador del bien inmueble debe comprobar que éste ha sido construido cumpliendo todas las normas urbanísticas y ordenanzas municipales, en especial que ha obtenido la correspondiente autorización municipal que supone la existencia de proyecto de construcción aprobado y conforme al plan urbanístico vigente, etc.)


DECRETO NUMERO 1427

El Congreso de la República de Guatemala,

LEY DE PARCELAMIENTOS URBANOS


Disposiciones generales


Artículo 1. Parcelamiento urbano es la división de una o varias fincas, con el fin de formar otras de áreas menores. Tal operación debe ajustarse a las leyes y reglamentos de urbanismo y a los planos reguladores que cada municipalidad ponga en vigor de conformidad con la autonomía de su régimen.


Artículo 2. Toda persona individual o colectiva que directa o indirectamente se dedique con ánimo de lucro a efectuar operaciones de las conceptuadas en el artículo anterior, queda obligada a registrarse en la municipalidad a cuya jurisdicción corresponda el inmueble que se va a parcelar.


Artículo 3. Las disposiciones de la presente ley son de orden público y de interés social, siendo nulos ipso jure los contratos que en todo o en parte las disminuyan, restrinjan o tergiversen.


CAPITULO II

De los parcelamientos urbanos


Artículo 4. Las personas comprendidas en el Artículo 2 de esta ley deberán solicitar autorización a la municipalidad jurisdiccional, donde se encuentren el o los inmuebles destinados a ser parcelados. A toda solicitud de autorización deberán acompañar lo siguiente:

    1. Certificación de fecha reciente expedida por el Registro General de la Propiedad Inmueble correspondiente, haciendo constar la primera y última inscripción de dominio, desmembraciones, gravámenes, anotaciones o limitaciones del inmueble o Inmuebles que se pretenda parcelar;

    2. Testimonio de la escritura pública que establezca la personería con que actúa el solicitante, en su caso;

    3. Promesa formal de garantizar la construcción o el pago de las obras de urbanización y demás que establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad respectiva; y

    4. Planos del Parcelamiento urbano que contenga la distribución de los lotes, vías públicas o áreas de uso común y de servicios públicos, debidamente acotados y en curvas a nivel, así como localización del parcelamiento en relación con la cabecera municipal de que se trate, marcando las vías de acceso y su ajuste a los planos reguladores. Los planos que se presenten deberán ceñirse a las condiciones y requisitos que establezcan los reglamentos o disposiciones de la municipalidad autorizante. Los planos deberán ser certificados por ingeniero colegiado.


Una vez cumplidos los requisitos anteriores, la municipalidad correspondiente acordará la autorización pata llevar a cabo el parcelamiento, pero la venta de las fracciones de terreno se sujetara a nueva autorización.


Artículo 5. Las ventas de fracciones de terreno sólo podrán efectuarse con la previa autorización municipal, y para ello se comprobará antes de entregarlas:

    1. Que las obras, de urbanización que figuran en los planos aprobados al concederse la autorización para el parcelamiento, se han realizado o que por lo menos se han ejecutado los trabajos de introducción de energía eléctrica, agua potable y drenajes para cada lote y pavimento de las calles. En su defecto, deberá prestarse garantía suficiente a juicio de la municipalidad, de su realización o bien contratar con ésta la ejecución de los mismos;

    2. Que el propietario o gestor del parcelamiento ha fijado el precio de cada parcela de acuerdo con el valor de la totalidad del terreno, los gastos de urbanización, la libre competencia y otros factores que sean aplicables;

    3. Que se ha efectuado la nueva declaración fiscal del o de los inmuebles que van a ser parcelados con base en la revalorización a que se refiere el inciso anterior, para los efectos fiscales y catastrales; y

    4. Que han sido satisfechos todos los demás requisitos que establezcan los reglamentos municipales respectivos.


Todos los trabajos a que alude el inciso a) deberán realizarse de conformidad con las exigencias municipales para la zona en que esté ubicado y el tipo de parcelamiento de que se trate.


Artículo 6. La municipalidad que corresponda procederá de oficio a solicitar la inscripción en los registros correspondientes de las áreas que se hayan traspasado a la misma para uso común y servicios públicos, de conformidad con los reglamentos de la materia y a solicitar en igual forma la cancelación de los registros de impuestos y contribuciones fiscales, y a cancelar de oficio los registros que se refieran al pago de tributos municipales.


Artículo 23. La partición o desmembración de un inmueble urbano deberá ser revisada y autorizada por la municipalidad a cuya jurisdicción pertenezca el inmueble. Para este efecto, la municipalidad deberá resolver dentro del término de treinta días, quedando entendido que si así no lo hiciere, la autorización se entenderá tácitamente otorgada. En el testimonio de la escritura respectiva que se presente al registro, el notario deberá transcribir la autorización municipal o en su caso, dar fe que tal autorización fue solicitada y que transcurrido el término indicado en este artículo, la autoridad municipal no emitió pronunciamiento expreso, aprobando o denegando la autorización.


Artículo 27. Se regirán por esta ley todas las desmembraciones, fraccionamientos y operaciones de parcelación que a la fecha de su vigencia no estén debidam


es por ciento (3%) adicional será asignada íntegramente para el financiamiento de la paz y desarrollo y deberá destinarse a la ejecución de programas y proyectos de educación salud, infraestructura, introducción de servicios de agua potable, electricidad, drenajes, manejo de desechos o a la me jora de los servicios actuales. El Gobierno depositará este tres por ciento (3%) adicional en el Banco de Guatemala en una cuenta especial denominada "Fondo para el Desarrollo y la Paz", dentro de los 15 días inmediatos siguientes a su recaudación mensual. (Reformado por el Artículo 6 del Decreto Número 142-96 del Congreso de la Republica). "La distribución de los recursos y los intermediarios financieros para canalizarlos serán: Uno por ciento (1%) para las Municipalidades del país; Uno por ciento (1%) para los Consejos Regionales de Desarrollo; y Uno por ciento (1%) para los Fondos para la Paz, mientras existan. Cuando los fondos para la paz dejen de existir, dicha recaudación pasará al fondo común. Los recursos se aplicarán exclusivamente a programas y proyectos a que se refiere el segundo párrafo de este artículo, en la forma establecida en el Presupuesto General de Ingresos y Egresos del Estado aprobado para cada ejercicio fiscal, por el Congreso de la República. Los recursos destinados a las municipalidades serán distribuidos utilizando el mismo mecanismo que se aplica para la distribución del porcentaje constitucional asignado a las municipalidades".








BIBLIOGRAFIA


  • Rimli, Eugene Th. Historia Universal Ilustrada T. 1 editl Vergara Barcelona, España 1957

  • Boletín del Instituto de Legislación Comparada y Derecho Internacional No. 1 Julio-Diciembre 1944 Panamá

  • Messineo, Francesco Doctrina General del Contrato edit. Jurídicas Europa-América Buenos Aires 1952

  • Mazeaud, Henri León y Jean Lecciones de Derecho Civil edit. Jurídicas Europa-América Buenos Aires 1960

  • Petit, Eugene Tratado elemental de Derecho Romano editl Nacional SA México 1951

  • Sánchez Medal, Raúl Los Contratos Civiles edit. Porrúa México 1990

  • Treviño García, Ricardo Contratos Civiles y sus Generalidades edit. Mc GrawHill ed. 5a México 1995 pp. 778

  • Olvera de Luna, Omar Contratos Mercantiles editl. Porrúa ed. 1a México 1987 pp. 381

  • Arce Gargollo, Javier Contratos mercantiles atípicos edit. Trillas ed. 2a México 1994 pp. 270

  • Vázquez del Mercado, Oscar Contratos Mercantiles edit. Porrúa ed. 1ª México 1992 pp. 561

  • Pina Vara, Rafael de Diccionario de Derecho edit. Porrúa ed. 1a México 1983 pp.514

  • Cordera Martín, José María Diccionario de Derecho Mercantil edit. Pirámide ed. 3a España, 1987 pp.344

  • Oswaldo Gmo. Reyes Corona Director Area Legal Fiscal Centro y Occidente de “Consultores Internacionales de Negocios”, Investigador y postulante de varias empresas en el centro y noroeste del país, escritor y colaborador de varias revistas y periódicos a nivel nacional e internacional, autor del libro “Fomento a Microindustrias y Artesanías. Estrategias Legales y Fiscales”, Tax Editores Unidos S.A de C.V., MEXICO, 1999.
    Autor de: “ENCICLOPEDIA DE LOS CONTRATOS CIVILES EN MÉXICO. TRATAMIENTO Y ANÁLISIS JURÍDICO”, Tax Editores Unidos, México 2000.

  • INTRODUCCION AL ESTUDIO DEL ¡Error! Marcador no definido.DERECHO Y DEL DERECHO CIVIL.POR PROF. MARTIN GARCIA TOPETE

























ANEXOS




















Ejemplo (a lo que se refiere al traspaso del Servicio de Agua):


Teniendo a la vista el título del servicio de agua en su reverso tiene lugar para dos endosos los cuales van con firma legalizada cuy contenido es el siguiente:


En esta fecha he cedido al señor (comprador) la media paja de agua que ampara el presente título.


Guatemala veintitrés de octubre del año dos mil uno


F. (del titular o propietario)


1ª. Forma de legalización de firma del

(a lo que se refiere al traspaso de agua)


En la ciudad de Guatemala el día veintitrés de octubre del año dos mis uno, como Notario DOY FE que la firma que antecede es autentica por el señor (vendedor) quien se identifica con la cédula de vecindad extendida por el alcalde municipal de ... y que firma nuevamente conmigo.



Firma Vendedor



ANTE MI


Firma y Sello del Notario










2ª. Forma de legalización de firma del

(a lo que se refiere al traspaso de agua):


La 2ª. Forma que podemos encontrar es que como en la escritura pública de compraventa que incluye el servicio de agua municipal que se ampara con el título número ... y de registro....entonces tenemos que, notarialmente también, en el espacio que ocupa el primer endoso, podemos razonar el título de la siguiente forma:


RAZON: (esto se envía a la municipalidad para el registro de empagua)

(puede ir con números porque la municipalidad no es tan estricta en estos caso.


Ejemplo:


RAZON: por escritura pública número 10 que autorice en esta ciudad de Guatemala, con fecha 11 de octubre del año 2001, el señor “A” (vendedor) vendió al señor “C” (comprador) el SERVICIO DE AGUA POTABLE, que antecede el presente título.

Guatemala, 23 de octubre del año 2001.


Firma y Sello del Notario


Nota:

En ambos casos debe de dirigirse un aviso al Gerente de la Empresa Municipal de Agua--EMPAGUA- de la ciudad de Guatemala el cual puede se de la siguiente manera, dependiendo las 2 forma arriba indicadas:










Para la 1ª. Forma:

Aviso Empagua:


Señor Gerente de la Empresa Municipal de Agua –EMPAGUA-, para los efectos de la toma de razón respectiva a usted en forma respetuosamente:


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