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Contrato de promesa compraventa

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CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA


Entre los que suscriben, a saber: , varón, mayor de edad, panameño, casado, empresario, vecino de esta ciudad, portador de la cédula de identidad personal No. - - , quien actúa en nombre y representación de ________________, sociedad organizada y existente de conformidad con las leyes de la República de Panamá e inscrita a Ficha ______, Documento _______, de la Sección de Mercantil, del Registro Público, con facultades suficientes para este realizar este acto, de conformidad con Acta de Junta General de Accionistas de dicha sociedad, que se adjunta al presente contrato para formar parte integral del mismo, y quién en lo sucesivo se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR, por una parte y por la otra , varón, mayor de edad, panameño, casado, vecino de esta ciudad, portador de la cédula de identidad personal No. actuando en nombre y representación de ________________, sociedad organizada y existente de conformidad con las leyes de la República de Panamá e inscrita a Ficha ______, Documento _______, de la Sección de Mercantil, del Registro Público, con facultades suficientes para este realizar este acto, de conformidad con Acta de Junta Directiva de dicha sociedad, que se adjunta al presente contrato para formar parte integral del mismo y quien en los sucesivo se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, y quienes cuando actúen en su conjunto, para los propósitos de este contrato, se denominarán en adelante LAS PARTES, han convenido celebrar, como en efecto celebran, el presente contrato de Promesa de Compraventa de bien inmueble, que se rige de conformidad con las siguientes cláusulas:


PRIMERA: Declara el PROMITENTE VENDEDOR que es propietario de la Finca No. , inscrita en el Documento Redi ________, Código de Ubicación _______, de la Sección de la Propiedad, Provincia de _______, del Registro Público, la cual consiste en __________________, localizado en , Avenida , Corregimiento de , de ciudad de ____________, cuyas medidas, linderos, superficie, descripción y demás detalles constan inscritos en el Registro Público de Panamá, y a ellas se atienen LAS PARTES, la cual en lo sucesivo se denominará LA FINCA.

SEGUNDA: Declara el PROMITENTE VENDEDOR que se obliga a venderle a EL PROMITENTE COMPRADOR y éste último se obliga, a su vez, a comprarle a EL PROMITENTE VENDEDOR, de conformidad con los términos y condiciones de este contrato, LA FINCA descrita en la cláusula PRIMERA anterior, por el convenido y ajustado precio de venta de Dólares con 00/100 (US$ .00), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América.

TERCERA: El Precio de Venta señalado en la cláusula SEGUNDA anterior, será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR a EL PROMITENTE VENDEDOR de la siguiente manera:

  1. Un primer abono equivalente al …. por ciento (..%) del precio de venta establecido en la cláusula SEGUNDA anterior, por la suma de Dólares con 00/100 (US$____________), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, cuyo importe declara EL PROMITENTE VENDEDOR haber recibido a su entera satisfacción, de parte de EL PROMITENTE COMPRADOR, con la firma del presente contrato de Promesa de Compraventa.

  2. El saldo insoluto del Precio de Venta, es decir, la suma de Dólares con 00/100 (US$____________), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, deberá cancelarse por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR, a favor de EL PROMITENTE VENDEDOR, contra la presentación de la Escritura Pública de compraventa, mediante la cual se traspasa, a título de venta real y efectiva, la propiedad de LA FINCA, a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, debidamente inscrita en el Registro Público.

A efectos de garantizar el pago del saldo insoluto del Precio de Venta de LA FINCA, EL PROMITENTE COMPRADOR entregará en manos de EL PROMITENTE VENDEDOR, una carta de promesa irrevocable de pago, emitida por un banco de la localidad, con licencia general para realizar el negocio de banca en la República de Panamá, aceptable a EL PROMITENTE VENDEDOR, y cuyo texto de dicha carta de promesa irrevocable de pago, haya sido además, previamente aceptado por EL PROMITENTE VENDEDOR, por medio de la cual, el banco respectivo se obliga a pagar a este último, por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR, la totalidad del saldo insoluto adeudado, tan pronto quede debidamente inscrita en el Registro Público, la correspondiente Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa, mediante el cual se traspasa, a título de venta real y efectiva, la propiedad de LA FINCA, a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR.

EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete a entregar a EL PROMITENTE VENDEDOR la carta de promesa irrevocable de pago antes mencionada, en un plazo no mayor de treinta (30) días calendarios contados a partir de la fecha del presente contrato de Promesa de Compraventa.

CUARTA: Declaran LAS PARTES que se comprometen a firmar la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA, a más tardar, treinta (30) días calendarios, contados a partir de la fecha de entrega, a EL PROMITENTE VENDEDOR, de la carta de promesa irrevocable de pago, debidamente acreditada mediante el correspondiente acuse de recibo que evidencie la fecha cierta de entrega.

Para los propósitos pertinentes, LAS PARTES acuerdan que EL PROMITENTE VENDEDOR tendrá la responsabilidad y deberá entregar al Banco Emisor de la carta de promesa irrevocable de pago, dentro de un plazo máximo de veinticinco (25) días calendarios, contados a partir de la fecha de entrega, a EL PROMITENTE VENDEDOR, de la carta de promesa irrevocable de pago, toda la documentación vigente, que sea necesaria y se requiera para poder inscribir en el Registro Público, la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR.

Entre la documentación que se compromete a entregar EL PROMITENTE VENDEDOR, se encuentra la siguiente:

  1. Formularios sellados y Boletas de Pago debidamente canceladas del Impuesto de Transferencia de Bien Inmueble (2%) y de Adelanto a Ganancia de Capital (3%) con motivo de la venta definitiva de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR;

  2. Paz y Salvo de Inmueble de LA FINCA vigente, en el que conste que EL PROMITENTE VENDEDOR es el actual propietario de LA FINCA y en donde conste además el valor catastral actualizado de LA FINCA. Si el Paz y Salvo de Inmueble es emitido por medios electrónicos, para tenga validez, a efectos de dar cumplimiento a este contrato, deberá tener el número de confirmación que da el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). Para los propósitos pertinentes, declara EL PROMITENTE VENDEDOR que para la obtención del paz y salvo de inmueble respectivo, ha cancelado la totalidad de lo adeudado en concepto de impuesto de inmueble de LA FINCA y que no ha hecho arreglo de pago, con el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), para la cancelación de saldo alguno con respecto a este impuesto. Queda entendido entre LAS PARTES, que cualquier suma de dinero que resulte o aparezca en Estado de Cuenta de LA FINCA, emitido por la Dirección General de Ingresos del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), en concepto de impuesto de inmuebles y que provenga de deudas anteriores a la inscripción en el Registro Público, de la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA, a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, será responsabilidad exclusiva de EL PROMITENTE VENDEDOR. Los efectos jurídicos de éste literal b) prevalecerán aún más allá de la inscripción de la correspondiente Escritura Pública de traspaso de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR.

  3. Paz y Salvo de I.D.A.A.N. vigente. Para los propósitos pertinentes, declara EL PROMITENTE VENDEDOR que para la obtención del paz y salvo de I.D.A.A.N. respectivo, ha cancelado la totalidad de lo adeudado en concepto de impuesto de agua y tasa de aseo de LA FINCA y que no ha hecho ningún arreglo de pago con el I.D.A.A.N. para la cancelación de saldo alguno de estos tributos. Queda entendido entre LAS PARTES que cualquier suma de dinero que resulte o aparezca en Estado de Cuenta de LA FINCA, emitido por el I.D.A.A.N. o por la entidad que por ley corresponda emitirlo, en concepto de agua o tasa de aseo y que provenga de deudas anteriores a la inscripción en el Registro Público de la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, será responsabilidad exclusiva de EL PROMITENTE VENDEDOR. Los efectos jurídicos de éste literal c) prevalecerán aún más allá de la inscripción de la correspondiente Escritura Pública de traspaso de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR;

  4. Paz y Salvo vigente de las cuotas de mantenimiento (si aplica);

  5. Formulario de Tasa Única debidamente cancelado y estado de cuenta en el que el propietario de LA FINCA, es decir, EL PROMITENTE VENDEDOR, tenga su saldo en cero para el período que corresponda a la inscripción de la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR;

  6. Cualquier otra documentación que se necesite o se requiera, por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR, para cerrar en la Notaría e inscribir en el Registro Público, la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR.

QUINTA: Queda entendido entre LAS PARTES que EL PROMITENTE VENDEDOR no será responsable si la Escritura Pública contentiva del contrato de compraventa definitivo a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, no pudiese otorgarse dentro de los plazos aquí convenidos por causas no imputables a él, tales como circunstancias fuera de su control, caso fortuito o fuerza mayor. En estos casos, dicha escritura se otorgará tan pronto hubiesen desaparecido las causas que impiden su otorgamiento.


SEXTA: Queda entendido entre LAS PARTES, que en el supuesto de que por razones imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR no se entregue la carta de promesa irrevocable de pago, dentro del plazo establecido en el literal b) de la Cláusula TERCERA del presente contrato o si éste no firma la Escritura Pública de compraventa de LA FINCA, objeto de este contrato, a más tardar, dentro del plazo establecido en la Cláusula CUARTA del presente contrato, o si EL PROMITENTE COMPRADOR incumple con cualquier otra de sus obligaciones, contraídas en el presente contrato, se entenderá que EL PROMITENTE COMPRADOR ha incumplido con su obligación de compra y ello, dará derecho a EL PROMITENTE VENDEDOR, a exigir el cumplimiento de la obligación de que se trate o dar por resuelto este contrato, de pleno derecho y sin necesidad de recurrir para ello ante los Tribunales de Justicia o Centro de Conciliación y/o Arbitraje alguno, quedando en todo caso facultado para retener para sí, el abono de que trata el literal (a) de la Cláusula TERCERA anterior, es decir, la suma de Dólares con 00/100 (US$ ) moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, en concepto de cláusula penal por daños y perjuicios, sin que EL PROMITENTE COMPRADOR pueda exigir su reembolso, ni presentar reclamación de naturaleza alguna ante los Tribunales de Justicia, o Centros de Conciliación y/o Arbitraje.

Por su parte, en caso de que por razones imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR, debidamente acreditadas: a) no se llegue a firmar, en tiempo oportuno, la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa, mediante la cual se traspasa a título de venta real y efectiva, la propiedad de LA FINCA, a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR; c) o si dicha Escritura Pública de compraventa, objeto del presente contrato, no se llegue a inscribir en el Registro Público, a más tardar dentro de los 30 días calendarios, siguientes a la firma del protocolo respectivo; o c) si EL PROMITENTE VENDEDOR incumple con cualquier otra de sus obligaciones dimanantes del presente contrato, ello dará derecho a EL PROMITENTE COMPRADOR, en cualquiera de los casos antes mencionados, a exigir el fiel y exacto cumplimiento de la obligación de que se trate o dar por resuelto este contrato de Promesa de Compraventa, de pleno derecho y sin necesidad de recurrir para ello ante los Tribunales de Justicia o Centros de Conciliación y Arbitraje, quedando en todo caso, facultado para exigir y obtener de EL PROMITENTE VENDEDOR, en un plazo no mayor de 5 días contados a partir de la notificación del incumplimiento pertinente, debidamente acreditado, la devolución del abono de que trata el literal (a) de la Cláusula TERCERA anterior, o sea, la suma de Dólares con 00/100 (US$ ) moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, más el pago de una suma igual, en concepto de cláusula penal por daños y perjuicios, sin que EL PROMITENTE VENDEDOR pueda presentar reclamación de naturaleza alguna ante los Tribunales de Justicia, o Centros de Conciliación y/o Arbitraje.

SÉPTIMA: Al momento de la firma del presente contrato de Promesa de Compraventa, EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a suspender e informará, a su vez, a sus respectivos corredores de bienes raíces, que suspendan todo trámite de promoción de venta de LA FINCA objeto del presente contrato de Promesa de Compraventa. En ese sentido, LAS PARTES convienen que cualquier acción u omisión, por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR y/o sus empleados, agentes de bienes raíces y/o representantes, tendiente a seguir promoviendo la venta de LA FINCA o a evitar que se lleve a cabo la compraventa definitiva de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, se entenderá como incumplimiento por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR de su obligación de vender.

OCTAVA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA FINCA libre de gravámenes, de vicios ocultos, a paz y salvo en el pago de todos sus impuestos, cuotas, tasas, cargas, contribuciones y/o tributos de cualquier índole, a la fecha de la inscripción en el Registro Público de la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa mediante la cual se traspasa LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, obligándose al saneamiento en caso de evicción o de vicios ocultos, pero sujeta a las restricciones legales que consten inscritas en el Registro Público.


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