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Derógase el Acuerdo Ministerial No

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sobre la información de carácter cualitativo de la infraestructura básica, de
la infraestructura complementaria y servicios municipales, información que cuantificada
mediante procedimientos estadísticos permitirá definir la cobertura y déficit
de las infraestructuras y servicios instalados en cada una de las área urbana
del Cantón. Además se considera el análisis de las características del uso y
ocupación del suelo, la morfología y el equipamiento urbano en la funcionalidad
urbana del cantón, resultado con los que permite establecer los sectores
homogéneos de cada una de las áreas urbanas. Sobre los cuales se realiza la investigación
de precios de venta de las parcelas o solares, información que mediante un
proceso de comparación de precios de condiciones similares u homogéneas, serán
la base para la elaboración del plano del valor de la tierra; sobre el cual se
determine el valor base por ejes, ó por sectores homogéneos. Anexo N° 1 y Anexo
N° 2.

Del valor base
que consta en el plano del valor de la tierra se deducirán los valores
individuales de los terrenos de acuerdo a la Normativa de valoración individual
de la propiedad urbana, documento que se anexa a la presente Ordenanza, en el
que constan los criterios técnicos y jurídicos de afectación al valor o al
tributo de acuerdo al caso, el valor individual será afectado por los
siguientes factores de aumento o reducción:

Topográficos:
A nivel, bajo nivel, sobre nivel, accidentado y escarpado.

Geométricos:
Localización, forma, superficie, relación dimensiones frente y fondo.

Accesibilidad
a servicios: Vías, energía eléctrica, agua, alcantarillado, aceras, teléfonos,
recolección de basura y aseo de calles. Anexo N° 3.

Las
particularidades físicas de cada terreno de acuerdo a su implantación en la
ciudad, en la realidad dan la posibilidad de múltiples enlaces entre variables
e indicadores, los que representan al estado actual del predio, condiciones con
las que permite realizar su valoración individual.

Por lo que
para la valoración individual del terreno (VI) se considerarán: (Vsh) el valor
M2 de sector homogéneo localizado en el plano del valor de la tierra y/o
deducción del valor individual, (Fa) obtención del factor de afectación, y (S)
Superficie del terreno así:

VI = Vsh x Fa
x s

Donde:

VI = Valor
individual del terreno.

Vsh = Valor/m2
de sector homogéneo o valor individual.

Fa = Factor de
afectación.

S = Superficie
del terreno

b) Valor de
edificaciones.-

Se establece
el valor de las edificaciones que se hayan desarrollado con el carácter de
permanente, proceso que a través de la aplicación de la simulación de
presupuestos de obra que va a ser avaluada a costos actualizados, en las que constaran
los siguientes indicadores:

¯ De carácter general: tipo de
estructura, edad de la construcción, estado de conservación, reparaciones y número
de pisos.

¯ En su estructura: columnas, vigas y
cadenas, entrepisos, paredes, escaleras y cubierta.

¯ En acabados: revestimiento de pisos,
interiores, exteriores, escaleras, tumbados, cubiertas, puertas, ventanas,
cubre ventanas y closet.

¯ En instalaciones: sanitarias, pluviales
y eléctricas.

¯ Otras inversiones; sauna, turco,
hidromasaje, ascensor, escalera eléctrica, aire acondicionado, sistema y redes de
seguridad, piscinas, cerramientos, vías y caminos e instalaciones deportivas.

Para la
aplicación del método de reposición y establecer los parámetros específicos de
cálculo, a cada indicador le corresponderá un número definido de rubros de edificación,
a los que se les asignaran los índices de participación. Además se define una
constante de correlación de la unidad de valor en base al volumen de obra. Anexo
N° 4.

Para la
depreciación se aplicará el método lineal con intervalo de dos años, con una
variación de hasta el 20% del valor y año original, en relación a la vida útil
de los materiales de construcción de la estructura del edificio. Se afectará
además con los factores de estado de conservación del edificio en relación al
mantenimiento de este, en las condiciones de estable, a reparar y obsoleto. Anexo
N° 5.

Para proceder
al cálculo individual del valor metro cuadrado de la edificación se aplicará
los siguientes criterios: Valor M2 de la edificación = Sumatoria de factores de
participación por rubro x constante de correlación del valor x factor de
depreciación x factor de estado de conservación. Anexo N° 6.

Valor de la
edificación = Valor/m2 de la edificación x Superficies de cada bloque

Art. 21.-
DETERMINACIÓN DE LA BASE IMPONIBLE: La base imponible, es el valor de la propiedad
previstos en el COOTAD.

Art. 22.-
DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL: Para determinar la cuantía el impuesto predial
urbano, se aplicará la Tarifa de 1.17‰ (Uno punto diecisiete por mil),
calculado sobre el valor de la propiedad.

Art. 23.-
ADICIONAL CUERPO DE BOMBEROS: Para la determinación del impuesto adicional que
financia el servicio contra incendios en beneficio del cuerpo de bomberos del
Cantón, se aplicará el 0.15 por mil del valor de la propiedad. Ley 2004-44 Reg.
Of. No. 429, 27 septiembre de 2004.

Art. 24.-
IMPUESTO ANUAL ADICIONAL A PROPIETARIOS DE SOLARES NO EDIFICADOS O DE
CONSTRUCCIONES OBSOLETAS EN ZONAS DE PROMOCIÓN INMEDIATA: Los propietarios de solares
no edificados y construcciones obsoletas ubicados en zonas de promoción
inmediata descrita en el COOTAD, pagarán un impuesto adicional, de acuerdo con
las siguientes alícuotas:

El 1‰
adicional que se cobrará sobre el valor de la propiedad de los solares no
edificados; y,

El 2‰
adicional que se cobrará sobre el valor de la propiedad, o sea, de aquellas
consideradas obsoletas, de acuerdo con lo establecido con esta Ley.

Este impuesto
se deberá transcurrido un año desde la declaración de la zona de promoción
inmediata, para los contribuyentes comprendidos en la letra “a”. Para los contribuyentes
comprendidos en la letra “b”, el impuesto se efectivizará transcurrido un año
desde la respectiva notificación.

Las zonas de
promoción inmediata las definirá la municipalidad mediante ordenanza.

Art. 25.-
RECARGO A LOS SOLARES NO EDIFICADOS: El recargo del 2‰ (dos por mil) anual que se
cobrará a los solares no edificados, hasta que se realice la edificación, para
su aplicación se estará a lo dispuesto en el COOTAD.

Art. 26.-
LIQUIDACIÓN ACUMULADA: Cuando un propietario posea varios predios avaluados
separadamente en la misma jurisdicción municipal, para formar el catastro y
establecer el valor imponible, se sumaran los valores imponibles de los
distintos predios, incluido los derechos que posea en condominio, luego de
efectuar la deducción por cargas hipotecarias que afecten a cada predio. Se tomará
como base lo dispuesto por el COOTAD.

Art. 27.-
NORMAS RELATIVAS A PREDIOS EN CONDOMINIO: Cuando un predio pertenezca a varios condóminos
podrán éstos de común acuerdo, o uno de ellos, pedir que en el catastro se haga
constar separadamente el valor que corresponda a su propiedad según los títulos
de la copropiedad de conformidad con lo que establece el COOTAD y en relación a la Ley de Propiedad Horizontal
y su Reglamento.

Art. 28.-
ZONAS URBANO MARGINALES: Están exentas del pago de los impuestos a que se
refiere la presente sección las siguientes propiedades:

¯ Los predios unifamiliares
urbano-marginales con avalúos de hasta veinticinco remuneraciones básicas unificadas
del trabajador en general.

¯ Las zonas urbano-marginales las
definirá la municipalidad mediante ordenanza.

Art. 29.-
ÉPOCA DE PAGO: El impuesto debe pagarse en el curso del respectivo año. Los
pagos podrán efectuarse desde el primero de enero de cada año, aún cuando no se
hubiere emitido el catastro. En este caso, se realizará el pago a base del
catastro del año anterior y se entregará al contribuyente un recibo provisional.
El vencimiento de la obligación tributaria será el 31 de diciembre de cada año.
Los pagos que se hagan desde enero hasta junio inclusive, gozarán de las
rebajas al impuesto principal, de conformidad con la escala siguiente. Anexo N°
7.

De igual
manera, los pagos que se hagan a partir del 1 de julio, soportarán el 10% de
recargo sobre el impuesto principal, de conformidad con el COOTAD.

Vencido el año
fiscal, se recaudarán los impuestos e intereses correspondientes por la mora
mediante el procedimiento coactivo.

IMPUESTO A LA
PROPIEDAD RURAL.-

Art. 30.-
OBJETO DEL IMPUESTO: Son objeto del impuesto a la propiedad Rural, todos los
predios ubicados dentro de los límites del Cantón excepto las zonas urbanas de
la cabecera cantonal y de las demás zonas urbanas del Cantón determinadas de
conformidad con la Ley.

Art. 31.-
IMPUESTOS QUE GRAVAN A LA PROPIEDAD RURAL: Los predios rurales están gravados
por los siguientes impuestos establecidos en el COOTAD;

1. El impuesto
a la propiedad rural.

Art. 32.-
EXISTENCIA DEL HECHO GENERADOR: El catastro registrará los elementos
cualitativos y cuantitativos que establecen la existencia del hecho generador,
los cuales estructuran el contenido de la información predial, en el formulario
de declaración o ficha predial con los siguientes indicadores generales:

1.
Identificación predial.

2. Tenencia.

3. Descripción
del terreno.

4.
Infraestructura y servicios.

5. Uso y
calidad del suelo.

6. Descripción
de las edificaciones.

7. Gastos e Inversiones.

Art. 33.-
VALOR DE LA PROPIEDAD: Los predios rurales serán valorados mediante la
aplicación de los elementos de valor del suelo, valor de las edificaciones y valor
de reposición previstos en este Código; con este propósito, el Concejo
aprobará, mediante ordenanza, el plano del valor de la tierra, los factores de
aumento o reducción del valor del terreno por aspectos geométricos, topográficos,
accesibilidad al riego, accesos y vías de comunicación, calidad del suelo, agua
potable, alcantarillado y otros elementos semejantes, así como los factores
para la valoración de las edificaciones. La información, componentes, valores y
parámetros técnicos, serán particulares de cada localidad y que se describen a
continuación:

a) Valor de
terrenos.-

Se establece
sobre la información de carácter cualitativo de la infraestructura básica, de
la infraestructura complementaria, comunicación, transporte y servicios municipales,
información que cuantificada mediante procedimientos estadísticos permitirá
definir la estructura del territorio rural y establecer sectores debidamente jerarquizados,
Anexo N° 8.

Además se
considera el análisis de las características del uso actual, uso potencial del
suelo, la calidad del suelo deducida mediante análisis de laboratorio sobre
textura de la capa arable, nivel de fertilidad, Ph, salinidad, capacidad de
intercambio catiónico, y contenido de materia orgánica, y además profundidad
efectiva del perfil, apreciación textural del suelo, drenaje, relieve, erosión,
índice climático y exposición solar, resultados con los que permite establecer
la clasificación agrologica que relacionado con la estructura territorial
jerarquizada permiten el planteamiento de sectores homogéneos de cada una de
las áreas rurales.

Sobre los
cuales se realiza la investigación de precios de venta de las parcelas o
solares, información que mediante un proceso de comparación de precios de
condiciones similares u homogéneas, serán la base para la elaboración del plano
del valor de la tierra; sobre el cual se determine el valor base por sectores
homogéneos. Anexo N° 9 y Anexo N° 10.

El valor base
que consta en el plano del valor de la tierra de acuerdo a la Normativa de
valoración individual de la propiedad rural, será afectado por los siguientes
factores de aumento o reducción del valor del terreno:

¯ Geométricos: Localización, forma,
superficie.

¯ Topográficos: Plana, pendiente leve,
pendiente media, pendiente fuerte.

¯ Accesibilidad al Riego: permanente,
parcial, ocasional.

¯ Accesos y Vías de Comunicación: primer
orden, segundo orden, tercer orden, herradura.

¯ Calidad del Suelo: De acuerdo al
análisis de laboratorio se definirán en su orden desde la primera como la de
mejores condiciones hasta la octava que sería la de peores condiciones.

¯ Servicios básicos: Electricidad,
abastecimiento de agua, alcantarillado, teléfono, transporte. Anexo N° 11.

Las
particularidades físicas de cada terreno de acuerdo a su implantación en el
área rural, en la realidad dan la posibilidad de múltiples enlaces entre variables
e indicadores, los que representan al estado actual del predio, condiciones con
las que permite realizar su valoración individual. Por lo que el valor
comercial individual del terreno está dado por:

¯ El valor Hectárea de sector homogéneo
localizado en el plano del valor de la tierra, multiplicado por el factor de
afectación;

¯ De la calidad del suelo, topografía,
forma y superficie, resultado que se multiplica por la superficie del predio para
obtener el valor comercial individual.

Para proceder
al cálculo individual del valor del terreno de cada predio se aplicará los
siguientes criterios: Valor de terreno = Valor base x factores de afectación de
aumento o reducción x Superficie así:

Valoración
individual del terreno = VI = S x Vsh x Fa

Fa = CoGeo x
CoT x CoAR x CoAVC x CoCS x CoSB

Donde:

Vi = Valor
individual del terreno.

S = Superficie
del terreno.

Fa = Factor de
afectación.

Vsh = Valor de
sector homogéneo.

Cogeo = Coeficientes
geométricos.

Cot = Coeficiente
de topografía.

Coar = Coeficiente
de accesibilidad al riego.

Coavc = Coeficiente
de accesibilidad a vías de comunicación.

Cocs = Coeficiente
de calidad del suelo.

Cosb = Coeficiente
de accesibilidad servicios básicos.

Para proceder
al cálculo individual del valor del terreno de cada predio se aplicará los
siguientes criterios: Valor de terreno = Valor base x factores de afectación de
aumento o reducción x Superficie.

Art. 34.-
DETERMINACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL: Para determinar la cuantía el impuesto predial rural,
se aplicará la tarifa del 1.00‰ (uno punto cero por mil), calculado sobre el
valor de la propiedad.

Art. 35.-
FORMA Y PLAZO PARA EL PAGO: El pago del impuesto podrá efectuarse en dos
dividendos: el primero hasta el primero de marzo y el segundo hasta el primero
de septiembre. Los pagos que se efectúen hasta quince días antes de esas
fechas, tendrán un descuento del 10% (diez por ciento) anual.

Los pagos
podrán efectuarse desde el primero de enero de cada año, aún cuando no se
hubiere emitido el catastro. En este caso, se realizará el pago a base del
catastro del año anterior y se entregará al contribuyente un recibo provisional.
El vencimiento de la obligación tributaria será el 31 de diciembre de cada año.

Art. 36.-
VIGENCIA: La presente Ordenanza entrará en vigencia a partir de su aprobación
por parte del concejo municipal, sin perjuicio de su posterior publicación en
el Registro Oficial.

Art. 37.-
DEROGATORIA: A partir de la vigencia de la presente Ordenanza quedan sin efecto
Ordenanzas y Resoluciones que se opongan a la misma.

Dado en la
Sala de Sesiones del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de San Juan
Bosco, a los 09 días del mes de enero de 2014.

f.) Arq.
Cristiam Saquicela Galarza, Alcalde del Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal de San Juan Bosco.

f.) Dra.
Paquita Abad Toledo, Secretaria del Concejo.

CERTIFICO que
la presente La Ordenanza que Regula la Formación de los Catastros prediales Urbanos
y Rurales, la Determinación, Administración y Recaudación del Impuesto a los
Predios Urbanos y Rurales para el bienio 2014 -2015, fue discutida y aprobada
por el Concejo del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal de San Juan
Bosco, en tres sesiones: Sesión Ordinaria de fecha 06 de enero de 2014, Sesiones
Extraordinarias de fechas 08 y 09 de enero de 2014.

San Juan
Bosco, a los 09 días del mes de enero de 2014.

f.) Dra.
Paquita Abad Toledo, Secretaria del Concejo.

SECRETARÍA DEL
CONCEJO DEL GOBIERNO AUTONOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DE SAN JUAN BOSCO.- Remítase el original y copia de la presente
ordenanza ante el Sr. Alcalde, para su sanción y promulgación.

San Juan
Bosco, a los 09 días del mes de enero de 2014.

f.) Dra.
Paquita Abad Toledo, Secretaria del Concejo.

RAZÓN.- Siendo
las 15h00 del 09 de enero de 2014 notifiqué con el decreto que antecede al Arq.
Cristiam Saquicela Galarza, Alcalde del Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal de San Juan Bosco.- Lo Certifico.

f.) Dra.
Paquita Abad Toledo, Secretaria del Concejo.

LA ALCALDÍA
DEL GOBIERNO AUTÓNOMO DESCENTRALIZADO MUNICIPAL DE SAN JUAN BOSCO.- Por haberse
seguido el tramite establecido en el Art. 322 y 324 del Código Orgánico de
Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD), y por estar
de acuerdo con la Constitución y leyes de la República, sanciona la siguiente Ordenanza
que Regula la Formación de los Catastros prediales Urbanos y Rurales, la
Determinación, Administración y Recaudación del Impuesto a los Predios Urbanos
y Rurales para el bienio 2014 -2015, y ordena su PROMULGACIÓN a través de su
publicación en el Registro Oficial y Gaceta Oficial para que surta los efectos legales.
Cúmplase.

San Juan
Bosco, a los 09 días del mes de enero del 2014.

f.) Arq.
Cristiam Saquicela Galarza, Alcalde del Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipal de San Juan Bosco.

SECRETARÍA.- El
Arq. Cristiam Saquicela Galarza, Alcalde del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal
de San Juan Bosco, a los 09 días del mes de enero del 2014 a las 16h00 sancionó
y ordenó la promulgación de la siguiente Ordenanza que Regula la Formación de
los Catastros prediales Urbanos y Rurales, la Determinación, Administración y
Recaudación del Impuesto a los Predios Urbanos y Rurales para el bienio 2014
-2015, a través de su publicación en el registro Oficial y Gaceta Oficial.

San Juan
Bosco, a los 09 días del mes de enero del 2014.- Lo certifico.

f.) Dra.
Paquita Abad Toledo, Secretaria del Concejo.

Razón.- Es
fiel copia del original.

San Juan
Bosco, a los 09 días del mes de enero del 2014.- Lo certifico.

f.) Dra.
Paquita Abad Toledo, Secretaria del Concejo.


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