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Guía para desarrollar proyectos de construcción en brasil

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Guía para desarrollar proyectos de construcción en Brasil 

4.5 Averbação

 

 

La Averbação se encarga de modificar el acto de registro. Cuando el propietario decide construir un 

edificio  en  un  terreno  de  su  propiedad,  por  ejemplo  se  produce  un  cambio  en  el  registro  del 

inmueble,  de  ahí  surge  el  caso  de  solicitar,  mediante  solicitud,  con  firma  reconocida  y  otros 

documentos exigidos por la ley, la Averbação de construcción. Para atender al requerimiento, la ley 

requiere una documentación específica que se entregará en la notaría. 

 

Se  ha  visto  que  antes  de  construir,  el  propietario  debe  solicitar  un  permiso  para  iniciar  la 

construcción (Albarán de Construcción), que emite el ayuntamiento, después de tener la aprobación 

del proyecto. Terminada la construcción, el ayuntamiento emite el Certificado de Construcción y el 

Habite-se, que, junto con el Certificado Negativo del INSS (CND), son inscritos en la matrícula de la 

parcela. En ese momento la construcción pasa a existir oficialmente en el terreno. 

 

Los documentos necesarios para solicitar la inscripción de construcción o ampliación de construcción 

son los que siguen: 

 

 

Solicitud del interesado, ante notario, dirigida al Registro de la Propiedad de la ubicación de 

la parcela, solicitando la inscripción de la construcción. 

 

Habite-se, emitido por el ayuntamiento, (sirve para demostrar que esta propiedad puede ser 

habitada). 

 

Certificado  de  fin  de  obras,  emitido  por  el  ayuntamiento,  informa  del  número  dado  al 

inmueble construido, así como el área de su construcción (algunos municipios, después de la 

finalización  de  la  obra  expiden  el  Habite-se,  como  acto  de  clausura  y  certificado  de 

construcción); 

 

Certificado Negativo de Débito (CND) es emitido por el INSS. Solamente si el edificio es mayor 

que 70 m². 

 

Hay que señalar, finalmente, que hay casos en que la persona está exenta de presentar la CND del 

INSS para la Averbação de la construcción. Para que esto ocurra es necesario que el titular sea una 

persona física, no posea otra propiedad y el edificio sea: residencial y unifamiliar; con una superficie 

total que no exceda de 70m2; destinada a uso propio; de tipo económico o popular; y ejecutada sin 

la mano de obra remunerada. Todo esto es preciso declararlo ante notario. 

 

El proceso de   Averbação es relativamente rápido, teniendo como referencia el resto de procesos, 

suele tardar entre 15 y 30 días. 

 

El cobro de la Averbação es relativo a los metros cuadrados siguiendo la tabla de Sinduscon. Para que 

tengamos  un  patrón  en  el  momento  de  diseñar  el  proyecto,  el  pago  de  INSS  se  rige  por  varios 

parámetros, uno es efectivamente el área construida, pero además está el número de baños y el tipo 

de acabados. En el lado de las reducciones, el parámetro que más afecta son las áreas destinadas a 

garaje, porche y terraza. 

 

Por último, es importante destacar que un proyecto de urbanización no necesita Averbação

 

4.5.1 CND 

 

La CND (Certidão Negativa de Débitos) es un certificado reglamentado por el INSS e imprescindible 

para poder realizar la Averbação. La CND certifica que el inmueble no tiene ningún tipo de deuda con 

la hacienda pública y el INSS. 

 



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