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Hipoteca: sistema de amortización francés

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Hipoteca: sistema de amortización francés

Cuando se está estudiando contratar una hipoteca es muy común encontrarse calculadoras de las cuotas a pagar.

En dichas calculadoras se introduce la cantidad a pedir, el tipo de interés y el plazo, y automáticamente aparece la cuota a pagar mensualmente.

Si la calculadora es además un poco más avanzada, desglosará en todas las mensualidades a pagar la parte de la cuota que corresponde al pago de intereses y la parte que corresponde a amortizar el préstamo.

Y si se presta un poco de atención se ve que en las primeras cuotas a pagar casi toda la cuota corresponde a intereses, mientras que en las últimas casi toda la cuota corresponde a la amortización.

Por ejemplo, en una hipoteca de 300.000 euros a 30 años con un tipo de interés del 4%, las cuotas serían de 1432,24 euros.

El primer pago correspondería a 1000 euros de interés y 432,24 euros de amortización, mientras que el último pago correspondería a 4,76 euros de interés y 1427,49 euros de amortización.

Esta distribución de la cuota no es ni mucho menos arbitraria.

Corresponde al sistema de amortización de cuotas constantes, también llamado sistema francés.

Para calcular la cuota mensual y la distribución de intereses/amortización hay que contar con una serie de premisas.

1º) Que la cuota a pagar sea constante durante todo el plazo.

2º) Al finalizar el plazo la hipoteca debe estar pagada. Estas dos premisas parecen bastante lógicas, triviales.

3º) No menos importante, al menos para el banco, es que cada mes se paguen los intereses de la cantidad que queda por amortizar.

Por tanto, como al principio tenemos que amortizar todo el préstamo, los intereses son muy altos, y según pasan los años los intereses son menores.

Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio se amortiza menos cantidad del préstamos, y al final más.

Siguiendo con el ejemplo anterior de los 300.000 euros a 30 años al 4%, en el primer pago queda por amortizar los 300.000 euros.

Y el 4% anual de dicha cantidad son 12.000 euros.

En el primer pago mensual habrá que pagar una mensualidad de dicha cantidad de intereses, es decir, 1000 euros.

El resto de la cuota es amortización (432,24 euros).

En cambio en el último pago queda por amortizar 1427,49 euros, lo que nos da unos intereses anuales de 57,10 euros, cuya mensualidad (simplemente dividir entre 12 meses) es de 4,76 euros.

El resto de la cuota es amortización, que como es la última cuota, corresponde al total que queda por amortizar (1427,49 euros).

Otra forma posible de amortizar un préstamo o hipoteca sería que todos los meses se amortizara la misma cantidad.

Pero claro, como el banco quiere que todos los meses se paguen los intereses de la cantidad que queda por amortizar, al principio las cuotas serían mayores, y al final del plazo menores.

La consecuencia de tener una cuota constante es la distribución interés/amortización variable.

Siempre que se varíen los tipos de interés, se amortice una parte del préstamo fuera de las cuotas o se varíe el plazo del préstamos habrá que recalcular la couta mensual.

Y por supuesto, por mucho que se amplíe el plazo del préstamo siempre habrá que pagar los intereses, aunque se acuerde con el banco no amortizar nada (para 300.000 euros a 30 años y al 4% el mínimo a pagar es de 1000 euros al mes).

Enlace | Sistema francés: matemáticas, Calculadora de préstamos

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CComentarios

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  1. blanco el 24 jul 2006 - 22:02

No me sale el cáculo de las cuotas mensuales…

¿De dónde sale el 1432,24 de cuota mensual del ejemplo?

Gracias, un saludo.

  1. Xal el 24 jul 2006 - 22:36

300.000 € 30 años 4 %.
300.000/ 1-(1+0.04) ^-30 =
17.351,069 Euros/anuales.

No me cuadra tampoco, ¿podrían mandarme el resultado o la operación realiza por ustedes al e-mail?

  1. Alejandro Nieto González el 25 jul 2006 - 08:31

La cuota sale con cualquier calculadora de hipotecas del método francés, como la que dejé de enlace en el artículo o esta.

La fórmula para calcular la cuota se puede ver aquí.

XAL: Tu fórmula está bien, pero has de considerar que las cuotas se pagan mensualmente, no anualmente. Si la hipoteca se pagara anualmente esa sería la cuota. Como es mensualmente es algo distinto. Para que salga bien tienes que cambiar el 30 por 360 (los meses que tiene 30 años) y 0.04 por 0.04/12 (el interés mensual).

  1. blanco el 25 jul 2006 - 09:19

Si, ahora si que me ha salido.

Gracias!

(300000 * 0.04 / 1 - (1 + 0.04 /12)^-360) / 12

  1. Xal el 25 jul 2006 - 10:59

Ahora sí, sabía que se me pasaba algo por alto, muchisimas gracias.

  1. Andres De La Mota el 17 ago 2006 - 12:45

Alguien me puede ayudar con:

Si tengo un prestamo P y una cuota C, por el sistema frances. Si hago un pago mayor que una cuota (C), que se hace con la diferencia pagada de mas ?, como se calcula el interes anticipado ? para esa porcion pagada en exceso?

  1. Alejandro Nieto González el 17 ago 2006 - 12:53

Hola Andrés:

Si haces un pago mayor que la cuota estarías hablando de amortizar parte del préstamo, lo que es lo mismo que cancelar parcialmente parte de la hipoteca. Esto puede estar penalizado en tu hipoteca, así que antes de nada compruébalo.

La forma de calcular esto es saber cuánto del préstamo te queda por amortizar. Luego le restas el extra que quieres pagar, y vuelves a calcular la cuota, con el tiempo que queda para pagar el préstamo. Otra opción es seguir pagando la misma cuota, pero reducir el período de amortización.

Te recomiendo que leas Hipoteca: ¿reducir la cuota o reducir el plazo al cancelar anticipadamente?

  1. Andres De La Mota el 17 ago 2006 - 16:37

Muchas gracias amigo por la respuesta y por el link.. lo chequearé.

Saludos.

  1. henry bernal conde el 29 ago 2006 - 15:19

estoy necesitando la liquidacion francesa pero por meses, pero que a la vez si el desembolso es EJ: el 15 de julio pero la primera cuota sedebe pagar el 8 de agosto liquide los dias para la primera cuota o si el desembolso es el 7 de julio y el pago de la primera cuota es 20 de agosto tambien pueda liquidar

gracias

  1. José A. Lupiáñez el 01 sep 2006 - 11:46

Por favor ¿me puede decir alguien la fórmula del sistema francés cuando las cuotas son mensuales y no anuales?
Gracias de antemano

  1. Alejandro Nieto González el 01 sep 2006 - 12:42

La fórmula es la siguiente:

C=A*i*(1+i)^n/((1+i)^n-1)

donde C es la cuota, A es el importe prestado, i es el tipo de interés en tanto por uno (es decir, si es 4%, entonces i=0,04), n es el tiempo del préstamo en meses (12*número de años).

Aquí se puede calcular directamente.

  1. leyre el 14 sep 2006 - 12:50

En el sistema de amortización francés, si se ha pactado a 180 meses, el banco puede ampliarte las cuotas que quedan por pagar aleatoriamente? o las 180 cuotas han de ser fijas?
Muchas gracias y un saludo

  1. Alejandro Nieto González el 14 sep 2006 - 12:53

Las cuotas son fijas. Una cosa que puede hacer el banco si suben los tipos de interés, en lugar de subirte el importe de la cuota, es aumentar el número de cuotas para que la cantidad siga siendo fija, pero desconozco si hay algún banco que haga esto. Lo normal es que te aumenten la cuantía de la cuota.

  1. jose luis el 19 sep 2006 - 19:57

disculpa quiziera q me dieran un clase cibernauta por correo.
gracias

  1. Maica el 04 dic 2006 - 19:23

Si el tipo de interés sube de un año para otro, pero uno de las caracteristicas del sistema frances es que a medida que pasa el tiempo tu cuota de amortizacion en la parte de capital que amortizas aumenta, ¿como es que no esta sucediendo eso? este mes me han enviado la cuota de la hipoteca nueva para todo el año que viene, y he visto que ahora amortizaré menos capital que el año pasado

  1. Alejandro Nieto González el 04 dic 2006 - 21:06

Maica:

Precisamente porque el tipo de interés aumenta. La premisa de que cada año se amortiza más capital es válida si no suben los tipos de interés. Si suben los tipos hay que recalcular la cuota con los años que quedan y el capital que queda por amortizar, y luego en la nueva gráfica se ve cuanto amortizas y cuánto pagas de interés. Si sube mucho el tipo de interés es posible que amortices algo menos que el año anterior, aunque habría que hacer números para comprobarlo.



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