Página principal



Inscripciones

Descargar 471.12 Kb.

Inscripciones





Descargar 471.12 Kb.
Página1/15
Fecha de conversión02.09.2018
Tamaño471.12 Kb.
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   15

TÍTULO V

INSCRIPCIONES

CAPÍTULO I

INSCRIPCIONES

Artículo 46º.- Referencia obligatoria del acto causal e inscripción no convalidante

El asiento registral expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

ANTECEDENTES

Artículo 47º del Anteproyecto

Artículo 46º del Proyecto

Artículo 33º de la LH

Artículo 160º del ARGRP

CONCORDANCIAS

Artículos 94º, incs. b) y c) y 105º del NRGRP

Comentario

1.- Este artículo consagra dos temas que doctrinariamente se admiten de manera pacífica en la calificación registral en el sistema registral peruano y español. El primero, es el referido a la “causalidad” o causa material que debe, necesariamente, dar lugar al asiento registral de inscripción. El segundo, atañe a la falta de eficacia convalidante de los asientos de inscripción. En nuestro ARGRP y en el Reglamento de las Inscripciones, si bien se aludía a la causa (acto o derecho objeto de registro), al referirse a los diferentes requisitos que deben contener los asientos de inscripción, no se establecía una regulación general de dicha causalidad, como se ha considerado en la redacción reglamentaria materia de comentario.

2.- Respecto a la causalidad, diversos autores la consideran como un principio que informa a nuestro sistema registral y no, propiamente, como un acto que constituya requisito de los asientos de inscripción. Así, Delgado Scheelje expresa: “En cuanto al título material, el artículo 2001º del Código (N. de A. Código Civil), que también indica la forma del documento, hay que resolverlo aplicando el artículo 2010º que habla expresamente de la validez del acto. Aquí hay un tema importante en cuanto a la validez del acto que nos lleva a otro principio registral no categorizado y no expresado por la doctrina, pero que existe y que lo aplicamos todos los días y que alguna doctrina germana, no alemana pero suiza o austriaca y alguna doctrina moderna española lo ha destacado: el llamado principio de causalidad. Cuando yo estoy analizando como registrador el acto material que da origen a la inscripción, es decir, a la validez del acto a que hace referencia el artículo 2011º nuestro, estoy analizando la causa fuente, estoy hablando de la causa fuente, no de causa jurídica, no de causa motivo, que va a dar origen a la inscripción. Porque lo que voy a inscribir son situaciones jurídicas. En este caso, en una transferencia de propiedad voy a inscribir la situación jurídica de que la propiedad pasó de A a B y la causa fuente de ese traspaso de A a B es un contrato, por ejemplo de compraventa o de permuta o de donación, y lo que voy a analizar es la causa”.(153)

3.- El primer párrafo de este artículo recoge, precisamente, la necesaria causalidad que da lugar a la extensión de los asientos registrales. Esta será aplicable a todos los tipos de asientos de inscripción, incluyendo las anotaciones preventivas y los de cancelación. Si la causa fuente que da lugar a la transferencia de propiedad es una compraventa, donación, permuta, adjudicación por remate judicial o cualquier otra, el Registrador deberá consignarla en el asiento respectivo, obviamente, después de haber analizado su validez sustantiva. No podrá p. ej., inscribir un título en el que se indique “que se transfiere la propiedad del inmueble X por haberlo así acordado las partes”. Esta sola redacción, sin la especificación del acto jurídico que da lugar a la transferencia de propiedad, no es admisible dentro de nuestro sistema registral, en la medida que impediría la calificación de la validez del acto, puesto que no se podría establecer el tipo de contrato que da lugar a la mutación jurídica registral y, menos aún, si la misma se origina a título oneroso o gratuito o si está sujeta a vicios que determinen su invalidez.

En especial, respecto a los asientos de cancelación, en los que normalmente las partes omiten dicha expresión, se ha previsto en el inciso c) del artículo 105º del NRGRP, la necesaria expresión de la causa de la cancelación. De este modo, por ejemplo, no bastará que una escritura de cancelación de hipoteca que se limite a la enunciación del acreedor: “por convenir a su derecho, se levanta la hipoteca inscrita en el asiento 1-c) de la Ficha 12345”, sino que deberá especificarse si dicha cancelación obedece a una cancelación del crédito garantizado, renuncia del acreedor o cualquier otra forma de extinción prevista en el artículo 1122º del Código Civil.

4.- Cabe precisar, en cuanto a la redacción definitiva del primer párrafo del presente artículo, que tanto el artículo 47º del Anteproyecto como el artículo 46º del Proyecto, se referían al término “acto causal”, el mismo que fue modificado por el Directorio de la SUNARP, sustituyéndolo por el de “acto jurídico”, que en nuestro concepto, si bien se orienta a la misma finalidad, no refleja con la misma precisión el deseo de consagrar la “causalidad” como uno de las notas típicas de nuestro sistema de calificación e inscripción registral. Sin embargo, curiosamente, no se modificó la redacción de la sumilla, que continúa utilizando el término “acto causal”.

5.- Respecto al segundo párrafo del presente artículo, en él se consagra el carácter no convalidante de las inscripciones. Su redacción se encuentra inspirada en el artículo 33º de la LH(154), con la diferencia que se ha precisado en nuestro NRGRP que dicha nulidad comprende tanto la nulidad absoluta (nulidad propiamente dicha) como la nulidad relativa (anulabilidad). Resulta lógica consecuencia de la “causalidad” que origina el asiento registral, que la inscripción de un acto o derecho nulo no convalida o confirma los defectos o vicios que puedan afectar la validez del acto o derecho publicitado. Así, por ejemplo, en una escritura pública de compraventa que se otorga mediante suplantación del verdadero titular registral, no obstante que la misma sea inscrita, nada impedirá que, judicialmente, se demande la nulidad absoluta (por falta de manifestación de voluntad del pretendido vendedor) de dicho acto jurídico y que, declarada la nulidad por el órgano jurisdiccional, se cancele el asiento registral de inscripción de la compraventa, conforme establece el artículo 94º inciso b) del NRGRP.

Obviamente, que esta previsión encuentra no una excepción, sino una modalidad especial de protección al tercero registral, cuando el título que adolece de nulidad es el del transferente del derecho y no el del adquirente del mismo. Volviendo a la misma inscripción de una escritura pública de compraventa nula por haberse otorgado mediante suplantación del titular registral, si el comprador con derecho inscrito transfiere la propiedad del inmueble a un tercero, que reúne los requisitos necesarios para constituir un tercero registral, conforme al artículo 2014º del Código Civil y el artículo VIII del NRGRP, ya no será posible la anulación del derecho adquirido por el tercero, no obstante sustentarse en una titularidad registral derivada de un derecho nulo.

Al respecto, comentando el artículo 33º de la LH, Pau Pedrón expresa que: “Sin embargo, desde el punto de vista hipotecario, el acto o contrato nulo (inscripción que puede tener lugar, p. ej., por falsedad del título, por simulación o por errónea calificación registral), puede producir efectos hasta que no se rectique la inexactitud registral. El acto nulo, al estar inscrito, puede dar lugar a los drásticos efectos de la inscripción registral: los llamados principios de legitimación registral y de fe pública. De ahí la conveniencia de una urgente rectificación. Los artículos 33º y 34º de la LH pertenecen, sin embargo, a esferas distintas: el titular registral no queda a salvo de la nulidad de su título por el hecho de haberlo inscrito (ex artículo 32º); el tercero hipotecario queda protegido por el Registro aunque adquiera de un titular registral cuyo título es nulo –y esa nulidad no resulta del Registro– (ex artículo 34º). No puede decirse, por tanto, con rigor, que el artículo 34º sea una excepción al artículo 33º de la LH (aunque el TS lo haya dicho reiteradamente; entre las últimas S.S. la de 17 de octubre de 1989)”(155).

Artículo 47º.- Forma de extensión de los asientos de inscripción

Los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en estricto orden de presentación de los respectivos títulos, salvo los casos de títulos conexos.

Tratándose de títulos conexos presentados con asientos distintos, sólo será posible su calificación simultánea cuando lo solicite el o los presentantes de los mismos, se encuentre pagada la totalidad de los derechos registrales requeridos para su inscripción y no existan títulos intermedios incompatibles.

En los casos en que por error se hubiese inscrito un título, contraviniendo lo previsto en los párrafos anteriores, procederá la calificación e inscripción, de ser el caso, del título presentado con anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia en el asiento, sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiere lugar. Dicho error deberá ser comunicado al superior jerárquico y al titular del derecho perjudicado, en el domicilio consignado por éste en el título o, en el señalado en su documento de identidad.

ANTECEDENTES

Artículo 137º del ARGRP

Artículo 48º del Anteproyecto

Artículo 47º del Proyecto

Artículos 18º y 20º de la LH

CONCORDANCIAS

Artículo 18º del R de las I.

Artículo 3º inciso d) de la Ley Nº 26366

Artículos 5º, 12º 19º y 20º del NRGRP

Comentario

1.- Este artículo regula tres materias principales, a saber:

a) El orden de calificación y extensión de los asientos de inscripción.

b) La calificación simultánea de títulos conexos presentados en distintos asientos.

c) La forma de aplicación del principio de prioridad excluyente respecto a la inscripción de títulos incompatibles respecto a otros presentados con anterioridad.

2.- En cuanto atañe al primer punto materia de regulación, al igual que la extensión de los asientos de presentación en riguroso orden de ingreso (artículo 19º del NRGRP), la aplicación del principio de prioridad, en sus dos manifestaciones (de rango y excluyente) requiere que la calificación e inscripción de los títulos se produzca en el mismo orden de su presentación, a los efectos de evitar que se publiciten derechos incompatibles entre sí. De igual modo, esta disposición guarda armonía con el inciso 1 del artículo 55º de la LPAG, que establece como derecho de los administrados: “la precedencia en la atención del servicio público, guardando riguroso orden de ingreso”. Sin embargo, esta regla general tiene su excepción, sumamente útil, respecto al caso de los títulos conexos, de cuyos alcances ya se ha comentado al referirnos al artículo 5º del NRGRP y que trataremos de profundizar en los párrafos siguientes.

3.- Como se recuerda el artículo 5º del NRGRP define como títulos conexos a aquellos presentados al Registro, sea con uno o más asientos de presentación, siempre que estén referidos a la misma partida registral. Sobre el caso de los títulos conexos presentados con el mismo asiento nos hemos referido en el comentario del artículo 20º, no presentando mayores novedades, salvo el caso de la posiblidad de su inscripción (en mérito al mismo asiento) en Registros de distinta naturaleza.

Para el análisis del segundo párrafo del presente artículo nos interesan aquellos títulos conexos que han sido ingresados al Registro con diferentes asientos de presentación, para lo cual plantearemos dos ejemplos:

a) Un primer caso sería el de aquellos títulos que referidos a la misma partida y no resultando incompatibles entre sí, se refieren a derechos distintos entre sí, sin requerirse la inscripción previa de ninguno de ellos como acto previo o necesario para la inscripción del otro. Así, por ejemplo, A que es titular registral de un inmueble, otorga una hipoteca a favor de B; y, luego, otorga una nueva hipoteca que grava el mismo inmueble a favor de C. En este caso, si bien los derechos son diferentes, no existe incompatiblidad entre la inscripción de los mismos, en cuanto la prioridad de rango estará dada por la fecha del asiento de presentación de los títulos constitutivos de hipoteca otorgados a favor de B y C. Vale decir, que (en sentido contrario a la definición del artículo 26º del NRGRP), si primero se presentase el título de hipoteca a favor de C y luego se presentase la otorgada a favor de B, la inscripción del título presentado en primer lugar, no impediría ni excluiría la inscripción del presentado en segundo lugar. En tal sentido, la correcta aplicación de la regla general contenida en el primer párrafo del artículo sub exámine, determinaría que si bien deberá calificarse primero la hipoteca otorgada a favor de C, no importará si la misma es denegada o inscrita, para proceder a la calificación y eventual inscripción de la hipoteca otorgada a favor de B. Obviamente, en este caso no procederá la suspensión del plazo de vigencia del título presentado en segundo lugar, puesto que no siendo títulos incompatibles, no se produce el supuesto de hecho previsto en el artículo 29º inciso a) del NRGRP.

b) Un segundo supuesto sería el caso de aquellos títulos también conexos, pero en los que la inscripción de uno de ellos constituye un requisito previo o necesario para la inscripción del presentado en segundo lugar. Un ejemplo sería un título (presentado en primer lugar) referido a la compraventa de un inmueble que otorga A a favor de B y otro (presentado posteriormente) que contiene la hipoteca que, gravando el mismo inmueble, otorga B a favor de C. Evidentemente, para la inscripción de la hipoteca resulta indispensable (Principio de Tracto Sucesivo), la inscripción de la compraventa que otorga la titularidad registral al constituyente del derecho real de garantía. En este caso, la respuesta normal del Registro sería la calificación en el orden de presentación, inscribiendo primero el ingresado con anterioridad, y, luego, inscrita la compraventa, proceder a la inscripción del presentado en segundo lugar. Sin embargo, de haberse presentado en orden incorrecto, vale decir, primero la hipoteca y luego la compraventa, el pronunciamiento ordinario de las instancias de calificación registral, aplicando la regla general de calificación e inscripción en estricto orden de presentación, llevaría a la observación de ambos títulos, que sólo podría ser subsanada por el presentante con el pedido de tacha (desistimiento total de la rogatoria) del presentado en primer lugar y su nueva presentación en el orden correcto. Es precisamente respecto a esta posibilidad que se ha planteado la alternativa de calificación simultánea a que se contrae el segundo párrafo del presente artículo.

c) Dicho supuesto de calificación simultánea de títulos conexos permitiría que el Registrador, dada la compatibilidad y complementariedad de los títulos presentados, se encuentre facultado a calificar conjuntamente dos o más títulos conexos. Así, en el caso planteado en el literal precedente, el Registrador podría calificar e inscribir conjuntamente la hipoteca y la compraventa, aunque se hubieran presentado en el orden incorrecto. Lógicamente, dicha forma especial de calificación, exige que el o los presentantes de ambos títulos lo soliciten (entendemos que a través de escrito simple planteado como reingreso de la inicial observación); que la totalidad de derechos registrales (incluyendo los de inscripción) de el o los títulos se encuentren completamente pagados (puesto que si no se inscribiera el que constituye requisito previo para la inscripción del otro, debido a falta de pago de derechos registrales, tampoco se podría calificar positivamente e inscribir el otro título conexo); y que no existan títulos incompatibles intermedios (puesto que de existir estos se estaría perjudicando su prioridad registral con la calificación simultánea).

Como puede apreciarse, este segundo párrafo resulta de mucha utilidad en la calificación registral, habiendo sido propuesto por la Comisión Revisora en el artículo 47º del Proyecto. El Anteproyecto, si bien preveía la excepción de la inscripción en orden de presentación respecto a los títulos conexos, no precisaba en modo alguno la forma en que debía efectuarse la calificación, lo que ha sido corregido en el Proyecto y en el texto finalmente aprobado.

4.- Finalmente, el último párrafo de este artículo contiene la regulación de un supuesto especial, que sólo puede originarse cuando concurre un error por parte del Registrador, que al calificar un título presentado, omite verificar la existencia de títulos pendientes anteriores de naturaleza incompatible, procediendo, en lugar de formular la observación correspondiente y a disponer la suspensión del plazo de vigencia del asiento [conforme al artículo 29 inciso a) del NRGRP], a extender el asiento de inscripción.

A modo de ejemplo, sería el supuesto que respecto a un inmueble que registralmente es de propiedad de A, se presente un título que contenga la compraventa que otorga dicho Titular registral a favor de B. Luego, se presenta el título en el que A otorga una hipoteca del mismo inmueble a favor de C. Lo correcto sería, obviamente, que el Registrador inscriba, en estricto orden de presentación y respetando el principio de prioridad, la compraventa a favor de B y luego, deniegue la inscripción de la hipoteca otorgada a favor de C, en cuanto existiría incompatibilidad con el derecho de propiedad registrado a favor de B. Sin embargo, si por negligencia (o eventualmente dolo) el Registrador inscribe la hipoteca a favor de C, dicha irregularidad no impedirá la inscripción de la compraventa a favor de B, puesto que la inscripción de un título presentado con asiento posterior le resultaría inoponible.

Lógicamente, la inscripción de la hipoteca a favor de C sería indebida e inclusive podría demandarse judicialmente su nulidad, pero por aplicación del Principio de Legitimación lo único que podrá hacer el Registrador es dejar constancia de la correcta prelación registral, sin encontrarse facultado a cancelar la inscripción de la hipoteca. Este mismo supuesto podría ocurrir, con consecuencias mucho más graves, si los títulos presentados se trataran de dos ventas incompatibles del mismo inmueble, debiéndose proceder, no obstante la indebida inscripción de un título posterior que determinaría una titularidad registral diferente, a la inscripción del título presentado en primer lugar.

El Directorio de la SUNARP agregó en este tercer párrafo la obligación del Registrador que hubiera cometido un “error” de esta naturaleza, de comunicar el hecho al superior jerárquico y al titular del derecho perjudicado. Esta comunicación se encuentra destinada a la evaluación de la sanción disciplinaria que corresponda (en el caso del superior jerárquico) y a facilitar al perjudicado el conocimiento directo y efectivo de la irregularidad en que se haya incurrido, a los efectos que pueda, de estimarlo conveniente, hacer valer su derecho ante el órgano jurisdiccional correspondiente.


  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   15

Similar:

Inscripciones iconInscripciones a los cursos de lenguas extranjeras modernas
Bedelía del servicio correspondiente. No se realizarán inscripciones a través de la Bedelía de la fhce, con excepción de sus propios...
Inscripciones iconSolicitud de Inscripciones
Nombre: Sexo
Inscripciones iconFormulario 1853
Instrucciones para la confección de la nomina inscripciones y transferencias de aeronaves
Inscripciones iconCarta compromiso
Inscripciones y cancelaciones de derechos reales, anotaciones de medidas cautelares y levantamientos
Inscripciones iconActividades extracurriculares
De cara a facitar la gestión de inscripciones, este año se optará unicamente por la
Inscripciones iconTp 36-2015 Solución Inscripciones Bajas
A fin de gestionar la inscripción en la afip deberá observarse los requisitos
Inscripciones iconThe texas city independent school district
Inscripciones para los estudiantes aceptados y solicitudes tardías se aceptarán el


Descargar 471.12 Kb.