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Jurisprudencia

Res. Nº 006-94-JUS/JVR de fecha 20-01-1994, Tomo I, fojas 95 “Que, es finalidad de las anotaciones preventivas de demanda la preservación del derecho de la parte incoante y eventualmente de terceros, a través de la prelación y publicidad que el Registro otorga, evitando así –en caso que la acción sea amparada– que la Resolución que en tal proceso recaiga resulta obstaculizada en su ejecución por actos practicados por los representantes designados al amparo de los actos jurídicos impugnados...”

Res. Nº 059-98-ORLC/TR de fecha 30-01-98, Tomo VI, fojas 417, “...Que, en este sentido, no constituye acto inscribible ni anotable preventivamente la denuncia penal interpuesta ante el Ministerio Público de Panamá, máxime si se tiene en cuenta que sólo pueden inscribirse o anotarse mandamientos judiciales.”

Res. Nº 446-98-ORLC/TR de fecha 30-11-98, Tomo VII, fojas 52 “Que, el artículo 79º inciso 5 del Reglamento de las Inscripciones dispone que, son materia de anotación preventiva los títulos que deben anotarse conforme a las leyes, concordante con ello el numeral VI-1.00 del Decreto de Alcaldía Nº 103, Reglamento de Habilitación Urbana de la Provincia de Lima, publicado el 29 de agosto de 1991, disponía que al aprobarse los estudios preliminares, los propietarios de la Habilitación Urbana deberán gestionar ante los Registros Públicos la inscripción preventiva a favor de la municipalidad de Lima, de los lotes que correspondan a las áreas de aportes tales como Parques o Recreación Pública, otros fines, Educación, Serpar...”

... Que, es de verse que dicha anotación no sólo tiene la calidad de preventiva por existir un dispositivo legal que así lo disponga, sino que responde a una etapa previa del proceso de Habilitación Urbana en la que aún no se ha establecido de forma definitiva la ubicación y las reales dimensiones de las áreas de aporte, siendo factible la posibilidad de efectuarse un replanteo, por consiguiente sólo al tiempo de la culminación de dicho proceso con la recepción de las obras podrá efectuarse la transferencia de las áreas de aporte a las entidades correspondientes..”

El citado Reglamento no prevé la posibilidad de efectuar una anotación preventiva de otra anotación preventiva...”

Res. Nº 342-99-ORLC/TR de fecha 27-08-97, Tomo V, fojas 100 “Que, si bien en las normas citadas no se precisan de manera específica en mérito al cual se deben extender las anotaciones preventivas, es de verse que el artículo 83º del Reglamento de las Inscripciones, al definir las faltas subsanables hace expresa referencia a los títulos que adolezcan de ellas, circunstancia que determina que en interpretación extensiva de dichas normas, sería también de aplicación para las anotaciones preventivas, más aún, si del propio texto del artículo 95º del precitado Reglamento, se establece que las inscripciones o anotaciones preventivas extendidas en virtud de Escritura Pública (entiéndase traslado instrumental) no se cancelan sino por otra escritura otorgada por la persona a cuyo favor estuviesen extendidas o por sus representantes legales; de lo que se colige que dicho instrumento sería requisito tanto para su anotación como para su cancelación, por lo que la presentación de documento fotostático legalizado no constituiría traslado instrumental a la luz de las normas del Derecho Notarial...”

Res. Nº 168-99-ORLC/TR de fecha 09-07-99, Tomo IX, fojas 221 “...Que, en tal sentido, el embargo en forma de depósito dispuesto por el Juzgado no constituye acto inscribible en el Registro Mercantil al no estar comprendido dentro de los supuestos establecidos en el Reglamento del Registro Mercantil que señala los actos que son materia de inscripción (artículo 25º) y de anotación preventiva (artículos 82º al 89º).

Res. Nº 103-2000-ORLC/TR de fecha 17-04-2000, Tomo X, fojas 10 “...Que, en mérito a lo señalado precedentemente se colige que las anotaciones preventivas tienen un carácter provisorio y excepcional, y que responden a un criterio de numerus clausus, de acuerdo a los casos expresamente previstos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble.”

Que aun cuando el registro tiene como principal objeto publicitar situaciones jurídicas referidas a derechos consolidados mediante las inscripciones, excepcionalmente, se prevé la procedencia de las anotaciones preventivas a fin de asegurar un derecho perfecto que adolece temporalmente de defecto subsanable.”

Res. Nº 314-99-ORLC/TR de fecha 18-11-99, Tomo IX, fojas 98 “Que, en este sentido, tratándose el bloqueo por su naturaleza de una anotación preventiva regulada en norma especial, deviene improcedente aplicarle las normas relativas a las anotaciones preventivas sobre títulos que adolecen de defectos insubsanables o de títulos cuya inscripción no puede hacerse porque no se encuentra inscrito el derecho de donde emanan, ya que en los supuestos indicados, se trata de la imposibilidad de efectuar inscripciones definitivas en las situaciones expresamente señaladas..”

Res. Nº 327-99-ORLC/TR de fecha 03-12-99, Tomo IX, fojas 101 “...En este sentido, el bloqueo de las partidas registrales tiene pues por finalidad asegurar la inscripción de los actos o contratos presentados con la solicitud efectuada por el notario con el aviso respectivo.

Artículo 66º.- Improcedencia de la anotación preventiva

No procede la extensión de anotaciones preventivas que se originen en la existencia de defectos u obstáculos subsanables ni en la falta de inscripción del derecho de donde emanan.

ANTECEDENTES

Artículos 79º, 82º y 84º del R. de las I.

Artículo 65º del Proyecto

Artículos 20º, 42º y 65º de la LH

Artículo 105º del RH

Comentario

1.- Este artículo constituye una de las principales innovaciones introducidas en el NRGRP. Su aplicación deroga tácitamente los incisos 3) y 4) del artículo 79º del Reglamento de las Inscripciones, que expresamente establecían la posibilidad de la anotación preventiva de “los títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la transmisión o el gravamen” y de aquellos “cuya inscripción no puede hacerse porque adolecen de defecto subsanable”. Con ello se abandona, por las razones que expondremos a continuación, una vieja tradición inspirada en la legislación hipotecaria española y que fue aplicable en el Registro de la Propiedad Inmueble, en la medida que similar disposición no se encontraba prevista para los demás Registros, que limitaban sus anotaciones preventivas a las taxativamente establecidas en su normatividad específica.

2.- De la revisión del Anteproyecto puede verificarse que no existe una norma similar a la que es materia del presente artículo, la cual fue más bien introducida por la Comisión Revisora como un segundo párrafo del artículo 65º del Anteproyecto, y que, finalmente, en el texto definitivo aprobada por el Directorio de la SUNARP. Fue considerada como un artículo independiente (artículo 66º). No obstante ello, de las conversaciones que hemos sostenido con algunos miembros de la Comisión elaboradora del Anteproyecto del NRGRP, pudimos advertir que el criterio de dicha Comisión se orientaba, también, a la eliminación de este tipo de anotaciones, al no haberlas considerado en el artículo 66º del Anteproyecto.

Sin embargo, una revisión más detenida del Anteproyecto nos permitió concluir que esa apreciación era incorrecta, puesto que el artículo 66º del citado Anteproyecto (fundamentalmente similar al artículo 65º del NRGRP) no contenía una enumeración taxativa de los supuestos de anotación preventiva, sino que también se remitía a “las autorizadas conforme a ley”, redacción que no descartaba (salvo que su sentido se hubiera referido a norma con rango de ley, lo que era inaceptable pues la mayor parte de anotaciones preventivas se encuentran reguladas por normas reglamentarias) la continuidad de la aplicación de los incisos 3) y 4) del artículo 79º del Reglamento de las Inscripciones. En consecuencia con ello, compartiendo la Comisión Revisora la conveniencia de la eliminación de dichos supuestos de anotación preventiva, fue necesaria la inclusión de una norma, contenida en el artículo sub exámine, que estableciera la prohibición de su extensión, derogando tácitamente los indicados incisos del artículo 79º del Reglamento de las Inscripciones.

3.- Para los efectos de comprender los supuestos de anotación preventiva que han sido eliminados, procederemos a realizar un breve análisis de los alcances de cada una de las anotaciones preventivas previstas en los incisos 3) y 4) del artículo 79º del Reglamento de las Inscripciones.

El primer caso se refiere a “los títulos cuya inscripción no puede por no estar inscrito el derecho de donde emane la inscripción o el gravamen”. Esta previsión tenía su antecedente directo en el artículo 105º del Reglamento Hipotecario(178). Como puede apreciarse de la redacción del mismo Reglamento Hipotecario, no es más que una variante de la anotación preventiva por defecto subsanable. Sin embargo, el citado Reglamento Hipotecario no permite la anotación preventiva en todos los casos en que no se encuentre registrado el derecho de que emana la transmisión (falta de tracto sucesivo) sino que exige que el derecho a ser anotado emane del titular con derecho inscrito, siendo que el defecto se reduce a la falta de inscripción del título intermedio (o títulos, en su caso) que regularicen el tracto sucesivo. Caso contrario, cuando pueda advertirse que el derecho no proviene del titular registral (siendo inclusive contradictorio o incompatible), resulta aplicable el segundo párrafo del artículo 20º de la Ley Hipotecaria, en el que se prevé la denegatoria (tacha sustantiva en nuestro ordenamiento) de la inscripción rogada. Inclusive, puede advertirse que no bastaría la simple alegación por parte del rogante, en el sentido de ser causahabiente del titular registral sino que es necesario que ello se desprenda del mismo documento presentado. Manzano Solano comenta este aspecto, precisando que: “La Resolución de la Dirección General de los Registros de 9 de mayo de 1988, confirma que, alegándose por los otorgantes el ser causahabientes del titular registral, procede la suspensión (N. de A. equivalente a observación en nuestra legislación) y no la denegación de la inscripción. Pero la anterior Resolución de 6 de marzo de 1978 había declarado que no cabe practicar la anotación de suspensión por la simple alegación del transmitente de ser causahabiente del titular registral, si no consta claramente esta circunstancia”.(179)

Sin embargo, como puede apreciarse de la redacción del artículo 79º inciso 3) del Reglamento de las Inscripciones, nuestra regulación nacional, si bien inspirada en la legislación hipotecaria, no exigía la alegación o probanza en el sentido que el beneficiario de la anotación preventiva era causahabiente del titular con derecho inscrito. Ello originó que bajo el fácil expediente de una mera solicitud de anotación preventiva amparada en esta causal, resultase factible admitir la anotación de derechos que inclusive eran incompatibles o contradictorios con la titularidad registral inscrita. Esta grave distorsión, que alteraba sin beneficio considerable alguno el contenido de las partidas registrales, trató de ser evitada a través de interpretaciones registrales que recogían el sentido de la legislación hipotecaria, pero que, en estricto no encontraban amparo en normatividad legal o reglamentaria alguna. Lo expuesto hacía inevitable que, en el mejor de los casos, se efectuara una regulación más precisa en la nueva normatividad reglamentaria, quizás recogiendo lo establecido en el Reglamento Hipotecario. Sin embargo, al compartir la misma finalidad de la anotación preventiva por la existencia de defectos subsanables, a la que nos referimos a continuación, se optó mas bien por su eliminación.

4.- El supuesto de anotación preventiva de los “títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane la transmisión o el gravamen” [artículo 79º inciso 4) del Reglamento de las Inscripciones], sólo tenía la finalidad de otorgar un plazo mayor a los interesados para obtener la documentación necesaria para subsanar el defecto existente en el título presentado. Su fuente inmediata se encuentra en los artículos 49º y 65º de la Ley Hipotecaria(180), con las diferencias de términos antes señaladas (suspensión por observación y denegación por tacha sustantiva). Sobre el tema de la distinción entre los defectos subsanables e insubsanables ya nos hemos referido en los comentarios de los artículos 40º y 42º del NRGRP, por lo que no insistiremos respecto a dicho punto.

En cuanto a su plazo de vigencia, al igual que las extendidas por no encontrarse inscrito el derecho del otorgante, el artículo 92º del Reglamento de las Inscripciones contemplaba un plazo de caducidad de 60 días (hábiles) contados a partir del asiento de presentación. Por tanto, la conversión en definitiva, mediante la subsanación del defecto o la inscripción del derecho que perfeccione el tracto, debía presentarse al Registro durante ese plazo. Caso contrario, la anotación caducaba automáticamente, sin perjuicio que como reconocía la Jurisprudencia Registral en la Resolución Nº 136-95-ORLC-TR de 15-12-95, pudiera extenderse un asiento expreso de cancelación. Adicionalmente, existía la posibilidad de una prórroga del plazo de 60 días hasta 180 días (hábiles) por causa justa y en virtud de resolución judicial, conforme al mismo artículo 92º del Reglamento de las Inscripciones. La solicitud de prórroga, obviamente, debía ser presentada antes de la caducidad del plazo ordinario. Como se ha indicado anteriormente, los mismos autores españoles reconocen que “tiene por objeto mantener la vigencia del asiento de presentación, y, disponer así de un mayor tiempo para la subsanación de los defectos e interponer el recurso gubernativo conservando la prioridad derivada de aquel asiento”(181).

5.- Efectuado este breve análisis de la regulación derogada tácitamente de las anotaciones preventivas antes mencionadas, consideramos pertinente precisar las razones que, a criterio de la Comisión Revisora, sustentaron su eliminación. Ellas son las siguientes:

a) En primer lugar, la existencia de anotaciones preventivas de esta clase sólo complicaba innecesariamente el contenido de las partidas registrales, dando lugar (en muchas ocasiones) a incorrectas interpretaciones por los usuarios de los servicios de publicidad registral. No ha sido extraño que, se hayan producido muchas transferencias de propiedad, en las que los adquirentes han contratado sobre la base de anotaciones preventivas extendidas por defecto subsanable, sin percatarse del carácter provisional de dichos asientos o inclusive cuando sus efectos ya habían caducado.

b) Si de lo que se trata es de otorgar mayor tiempo para una eventual subsanación de defectos o la presentación del título que complete el tracto sucesivo, debe tenerse en cuenta que el NRGRP establece un mayor plazo de vigencia del asiento de presentación (35 días hábiles), prorrogables por un plazo igual. Asimismo, se ha establecido que procede el otorgamiento de la prórroga de la vigencia del asiento de presentación por el interesado (no prevista en el ARGRP) cuando éste requiera un plazo adicional para efectuar la subsanación de la observación (segundo párrafo del artículo 27º del NRGRP). Ello, aunado a la necesaria solicitud de prórroga cuando el Registrador exceda el plazo establecido para efectuar la primera calificación (primer párrafo del artículo 37º del NRGRP), determina que (a nuestro criterio) resultase innecesario otorgar una anotación preventiva destinada a lograr el mismo objetivo: otorgar un mayor plazo para la subsanación sin perjudicar la prioridad registral del título presentado.

c) Concurrentemente, la vigencia del asiento de presentación (en su plazo ordinario o prorrogado) garantiza plenamente los efectos retroprioritarios y de cierre temporal frente a inscripciones incompatibles, no siendo necesario que ellos se deriven de una anotación diferente.

d) De otro lado, la supuesta posibilidad de prórroga de la vigencia de la anotación preventiva por defecto subsanable o por falta de previa inscripción del título que completa el tracto sucesivo hasta 180 días, establecida por el artículo 92º del Reglamento de las Inscripciones, nunca fue una posibilidad verdaderamente aplicable, puesto que era sumamente difícil obtener la resolución judicial requerida para tal efecto y presentarlo al Registro, antes de la caducidad del plazo ordinario de la anotación preventiva (60 días hábiles contados a partir de la fecha del asiento de presentación respectivo).

e) Asimismo, la carencia de una regulación específica sobre los efectos de dicha clase de anotaciones preventivas originaba diversidad de interpretaciones sobre sus efectos (de mera publicidad o de cierre a nuevas inscripciones); respecto a la posibilidad de su anotación en más de una ocasión (lo que podría llenar la partida registral de anotaciones destinadas a la misma finalidad); en relación con la posibilidad que una anotación preventiva pudiera servir de soporte para la extensión de otra anotación preventiva; entre otras muchas interrogantes no resueltas expresamente en las normas reglamentarias. Más aún, en el caso de las previstas en el artículo 79º inciso 3) del Reglamento de las Inscripciones, su aplicación literal, tal como se ha precisado líneas arriba, podría dar lugar a la existencia de anotaciones preventivas eventualmente contradictorias o incompatibles con el derecho registrado. Todas estas cuestiones, por carencia de normatividad expresa, han sido frecuentemente objeto de diversos pronunciamientos (en algunas ocasiones contradictorios) de los Tribunales Registrales existentes. Entonces, mantener su aplicación hubiera hecho necesaria una amplia regulación, que no se justificaba por las consideraciones vertidas precedentemente.

6.- En esta línea de pensamiento, el artículo materia de comentario, no deja lugar a dudas respecto al criterio adoptado: la radical eliminación de dicha clase de anotaciones preventivas. En su texto, dado que el NRGRP distingue los defectos de los obstáculos subsanables, se ha precisado que la prohibición comprende a ambos supuestos. Como consecuencia de ello, entendemos que también se ha derogado la previsión de la apertura de una partida especial en el caso de inmuebles no inmatriculados (primer párrafo del artículo 81º del Reglamento de las Inscripciones), pues ésta es sólo una variedad de la anotación preventiva por no estar inscrito el derecho de donde emane la transmisión o el gravamen.


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