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Jurisprudencia

Res. Nº 342-97-ORLC/TR de fecha 27-08-97, Tomo V, fojas 100 “Que, si bien en las normas citadas no se precisan de manera específica el documento en mérito al cual se deben extender las anotaciones preventivas, es de verse que el artículo 83º del Reglamento de las Inscripciones, al definir las faltas subsanables hace expresa referencia a los títulos que adolezcan de ellas, circunstancia que determina que en interpretación extensiva de dichas normas, sería también de aplicación para las anotaciones preventivas, más aún, si del propio texto del artículo 95º del precitado Reglamento, se establece que las inscripciones o anotaciones preventivas extendidas en virtud de Escritura Pública (entiéndase traslado instrumental) no se cancela sino por otra escritura otorgada por la persona a cuyo favor estuviesen extendidas o por sus representantes legales; de lo que se colige que dicho instrumento sería requisito tanto para su anotación como para su cancelación, por lo que la presentación de documento fotostático legalizado no constituiría traslado instrumental a la luz de las normas del Derecho Notarial...”

Res. Nº 168-99-ORLC/TR de fecha 08-07-99, Tomo IX, fojas 221 “...Que, en tal sentido, el embargo en forma de depósito dispuesto por el Juzgado no constituye acto inscribible en el Registro Mercantil al no estar comprendido dentro de los supuestos establecidos en el Reglamento del Registro Mercantil que señala los actos que son materia de inscripción (artículo 25º) y de anotación preventiva (artículos 82º al 89º).

Res. Nº 103-2000-ORLC/TR de fecha 17-04-2000, Tomo X, fojas 10 “...Que, en mérito a lo señalado precedentemente se colige que las anotaciones preventivas tienen un carácter provisorio y excepcional, y que responden a un criterio de numerus clausus, de acuerdo a los casos expresamente previstos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble.”

Que aun cuando el Registro tiene como principal objeto publicitar situaciones jurídicas referidas a derechos consolidados mediante las inscripciones; excepcionalmente, se prevé la procedencia de las anotaciones preventivas a fin de asegurar un derecho perfecto que adolece temporalmente de defecto subsanable.”

Res. Nº 314-99-ORLC/TR de fecha 18-11-99, Tomo IX, fojas 98 “Que, en este sentido, tratándose el bloqueo por su naturaleza de una anotación preventiva regulada en norma especial, deviene improcedente aplicarle las normas relativas a las anotaciones preventivas sobre títulos que adolecen de defectos insubsanables o de títulos cuya inscripción no puede hacerse porque no se encuentra inscrito el derecho de donde emanan, ya que en los supuestos indicados, se trata de la imposibilidad de efectuar inscripciones definitivas en las situaciones expresamente señaladas..”

Artículo 67º.- Efectos no excluyentes de la anotación
preventiva

La existencia de una anotación preventiva no determina la imposibilidad de extender asientos registrales relacionados con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotación preventiva o la disposición normativa que la regula establezca expresamente lo contrario.

ANTECEDENTES

Artículo 66º del Anteproyecto

Artículo 66º del Proyecto

Artículos 46º, 50º y 69º de la LH

CONCORDANCIAS

Artículos 64º, 68º y 164º del NRGRP.

Artículos 67º y 87º del R. de las I.

Artículo 5º del Decreto Ley Nº 18278

Comentario

1.- Uno de los efectos naturales de la anotación preventiva, es la de preservar la prioridad registral para la inscripción del acto o derecho cautelado por ella. Siendo esto así, se ha previsto como regla general, que la extensión de una anotación preventiva no implique la imposibiidad de efectuar nuevas inscripciones (en sentido amplio) dado que la retroprioridad derivada de dicha anotación, garantiza de manera plena qué inscripciones posteriores (aun incompatibles) no podrán perjudicar la inscripción definitiva.

Así, por ejemplo, podría anotarse preventivamente una demanda de otorgamiento de escritura de compraventa (referida a la transferencia de propiedad que otorga A en favor de B), y cinco meses después registrarse un contrato de compraventa de A a favor de C. En este caso, si bien los títulos no son compatibles entre sí (pues publicitan transferencias de propiedad contradictorias), debido a los efectos retroprioritarios derivados de la anotación de demanda, además de enervar la presunción de buena fe que pueda alegar el tercero adquirente, en caso que se concluya el proceso judicial con el otorgamiento efectivo de la Escritura de Compraventa, no existiría obstáculo para la inscripción de la compraventa a favor de B, puesto que, al ser la inscripción del título de C posterior a la anotación preventiva, la titularidad dominial de C (o de cualquier otro tercero al cual éste hubiera transferido la propiedad) resulta inoponible al derecho cautelado por la anotación preventiva.

Lo expuesto se encontraba expresamente regulado por el artículo 87º del Reglamento de las Inscripciones y también se encuentra previsto en los artículos 656º (embargo en forma de inscripción) y 673º (anotación de demanda en los Registros Públicos) del Código Procesal, bajo formulaciones normativas diferentes, pero que se orientaban a la misma finalidad: hacer posible la continuación del tráfico jurídico respecto al bien embargado o sujeto a anotación de demanda.

2.- Lo señalado constituye la regla general consagrada en el presente artículo, que a diferencia del artículo 66º del Anteproyecto (referido sólo a la posibilidad de transferencia o gravamen de los bienes o derechos inscribibles), consagra una regla general aplicable a todos los Registros conformantes del Sistema Nacional, en el sentido que la existencia de una anotación preventiva no impide la extensión de nuevos asientos registrales (no necesariamente de transferencia o gravamen) respecto a los actos o derechos publicitados en la partida registral respectiva. Así, por ejemplo, saliendo de los ejemplos referidos a la transferencia de predios, un acuerdo societario inscrito de la Junta General de Accionistas de una Sociedad Anónima (p.ej. de modificación del objeto social) que se encuentra sujeto a impugnación ante el órgano jurisdiccional, impugnación que ha dado lugar a la anotación preventiva de la demanda correspondiente, podría ser objeto de ratificación, modificación o incluse revocación por la misma Junta General, sin que ello sea impedido por la existencia de la anotación preventiva de la demanda.

3.- Sin embargo, la regla general antes mencionada, tiene excepciones, como expresamente prevé el artículo bajo comentario, en las que la extensión de asiento de anotación preventiva determinará la imposibilidad (absoluta o específica) para la extensión de nuevos asientos de inscripción (en sentido amplio). Así, el ejemplo clásico de esta clase de anotaciones preventivas es el Bloqueo Registral, puesto que conforme al artículo 4º del Decreto Ley Nº 18278, durante su vigencia, el Registrador “no podrá inscribir ningún acto o contrato relacionado con el inmueble materia de anotación preventiva, celebrado por terceros y por los que se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales, salvo que se haya registrado el acto o contrato anotado preventivamente”. En este caso, la prohibición es específica respecto a la inscripción de ciertos actos o contrato, por lo que, entendemos, no existiría obstáculo para inscribir la cancelación de un embargo que grave el inmueble objeto de bloqueo, dado que este acto no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de prohibición.

En cambio, una anotación preventiva que sí da lugar al cierre registral absoluto, para toda clase de actos es la inscripción preventiva a favor del Estado respecto a la incautación de bienes vinculados con la investigación de delitos de tráfico ilícito de drogas (Decreto Supremo Nº 39-94-JUS de 23-07-1994, modificado por el Decreto Supremo Nº 43-94-JUS), pues por previsión específica del acotado Decreto Supremo, no procede la extensión de ninguna inscripción respecto al bien materia de dicha medida.

Otro caso similar, pero con efectos menos drásticos, es la medida de inhibición de disponer o gravar prevista en el inciso 4) del artículo 2º de la Ley Nº 27379. Si bien durante su plazo de vigencia no será posible la inscripción de actos de disposición o gravamen, nada obsta para la inscripción de otros actos que no tengan tal naturaleza como p. ej. la numeración municipal del predio.

Dentro del ámbito de las medidas cautelares de no innovar (artículo 687º del C.P.C.), el contenido de una medida de esta naturaleza, de acuerdo con la decisión que adopte el órgano jurisdiccional que la dicte), podría ordenar la imposibilidad de extensión de cualquier asiento en la partida registral respectiva o sólo respecto a una clase especial de inscripciones (p. ej. que modifiquen la titularidad dominial inscrita).

4.- De todo lo expuesto se concluye que en función a sus efectos respecto a nuevas inscripciones, existen dos clases principales de anotaciones preventivas: las que no afectan en modo alguno la extensión de inscripciones posteriores (regla general) y las que determinan el cierre registral (absoluto o parcial) respecto a otros asientos registrales. La misma distinción es recogida por Manzano Solano, al indicar, entre otras clasificaciones de las anotaciones preventivas, las “Anotaciones ordinarias y de cierre registral, según que produzcan los efectos registrales generales o bien impidan el acceso al Registro de los actos dispositivos que afectan a la finca o al derecho anotado (anotaciones de prohibición de disponer)”(182). Asimismo, debe destacarse que los efectos de cierre registral pueden encontrarse previstos en la misma anotación preventiva (p. ej. medida cautelar de no innovar) o en las disposiciones normativas que las regulan (Bloqueo Registral, Inhibición de Gravar o Disponer), como puntualiza la parte final del artículo sub exámine.

Jurisprudencia

Res. Nº 094-98-ORLC/TR de fecha 27-02-98, Tomo VI, fojas 302 “.. Que, cabe señalar que la anotación referida en el considerando que antecede tiene como fin enervar la eficacia de la Fe Pública Registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas no consolidadas, constituyendo a su vez una verdadera reserva de prioridad si se llegara a producir la inscripción;

Que, de conformidad con lo previsto por el artículo 86º del Reglamento de las Inscripciones, el bien sobre el cual recae una carga o gravamen puede ser enajenado o gravado, y quien lo adquiera o a favor de quien se haya establecido la carga, lo hace en base a la realidad jurídica del inmueble en ese momento, atendiendo a la publicidad que brinda el Registro, sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya extendido la primera anotación..”

Res. Nº 273-98-ORLC/TR de fecha 31-07-98, Tomo VII, fojas 40 “Que, aun cuando la fecha de presentación del título materia de grado sea anterior al de la mencionada constitución de garantía hipotecaria, el gravamen mantiene su prioridad, frente a la medida cautelar por cuanto los efectos de la inscripción del primero se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación de la solicitud de bloqueo, de conformidad con lo previsto por el artículo 5 del Decreto Ley Nº 18278, concordado con el artículo 2016º del Código Civil...”

Res. Nº 001-99-ORLC/TR de fecha 08-01-99, Tomo VIII, fojas 95 “Que, en atención a ello y en armonía con el Principio de Prioridad previsto en el artículo 2016º del Código Civil, por el cual la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro, si bien la presentación de este nuevo título no importa una prórroga del término del bloqueo que ya ha caducado y, consecuentemente, no impide la inscripción del título sub exámine, en caso de inscribirse el título mencionado en el considerando precedente, la hipoteca presentada durante la vigencia del bloqueo mantendría su prioridad de rango preferente, toda vez que en aplicación del artículo 143º del Reglamento General de los Registros Públicos los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación respectivo, el cual se retrotrae a su vez a la fecha de presentación del aviso del bloqueo, al subsistir la reserva de prioridad derivada de este último...”

Artículo 68º.- Retroprioridad derivada de la anotación preventiva

Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación.

ANTECEDENTES

Artículos 67º 87º del R. de las I.

Artículo 67º del Anteproyecto

Artículo 67º del Proyecto

Artículo 143º del ARGRP

Artículo 70º de la LH

Artículo 196º del RH

CONCORDANCIAS

Artículo 5º del Decreto Ley Nº 18278

Artículo IX del TP del NRGRP

Comentario

1.- Como se indicó en el comentario del artículo precedente y como consta también en la definición de anotaciones preventivas consagrada en el artículo 64º del NRGRP, uno de los efectos principales de las anotaciones preventivas es el de reserva de prioridad registral. En este caso, se produce un doble juego de retroprioridades que favorece al acto o derecho cautelado por la anotación preventiva. Presentado el título que contiene el acto o derecho, la calificación del mismo debe ser efectuada en función a la derivada de la anotación preventiva. Sin embargo, como quiera que la anotación preventiva retrotrae sus efectos a la fecha del asiento de presentación que dio mérito a su extensión (artículo IX del T.P. del NRGRP), los efectos del acto o derecho materia de inscripción definitiva deben retrotraerse no a la fecha en que se practicó el asiento registral de anotación preventiva, sino a la fecha del asiento de presentación del título que determinó la extensión de dicha anotación.

En tal sentido, en este artículo se corrige la defectuosa redacción del artículo 87º del Reglamento de las Inscripciones, que establecía que cuando la anotación preventiva de un derecho se convierte en la inscripción del mismo, surte sus efectos “desde la fecha de la anotación”, redacción que podría dar la idea equivocada que la prioridad se retrotraía a la fecha de extensión de la anotación y no (como es evidente por aplicación de los principios registrales) desde la fecha de su asiento de presentación. Nótese, que sobre todo en el caso de derechos en conflicto, aun unos segundos de diferencia en la prioridad registral pueden dar lugar a efectos sustantivos diferentes, por lo que la precisión efectuada en el NRGRP no carece de relevancia.

2.- De igual modo, en el artículo materia de comentario, se ha perfeccionado la redacción del artículo 87º del Reglamento de las Inscripciones que se refería a la “conversión en inscripción” de un derecho anotado. No siempre, sino sólo en determinados supuestos se produce la conversión de un derecho en la inscripción del mismo. En la mayor parte de casos, la anotación preventiva no publicita un derecho sino una situación jurídica, en la que el derecho es litigioso o se encuentra meramente en formación, preservando la prioridad registral y enervando la posible aplicación del principio de buena fe registral (p. ej. anotación preventiva de demanda). Sólo en limitados casos podremos hablar de conversión en inscripción de un derecho anotado, como p. ej. en el Bloqueo Registral, puesto que es el mismo acto o contrato anotado, el que (una vez formalizado a través de la escritura pública que dé cumplimiento al Principio de Titulación auténtica) será objeto de inscripción.

Igualmente ocurría en el caso de las anotaciones preventivas por defecto subsanable (derogadas por el artículo 66º del NRGRP), en las que era el mismo acto o derecho el que, corregido el defecto, se convertía en inscripción. No puede alegarse lo mismo respecto al embargo en forma de inscripción, pues la eventual consecuencia de la adjudicación por remate del bien embargado a favor del acreedor o de un tercero, da lugar al nacimiento de un derecho de propiedad distinto y diferente a la situación jurídica publicitada en la anotación preventiva de embargo. Ello ha sido corregido en la redacción del presente artículo en el sentido que la inscripción “del acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva”, lo que sí resulta ser formalmente correcto. Sin embargo, lamentablemente, no se efectuó la misma corrección respecto al artículo 92º del NRGRP, referido a la extinción de las anotaciones preventivas, en el que se aludió al término “conversión en inscripción”, cuando, debió haberse referido a “la inscripción del acto o derecho cuya prioridad se encuentra cautelada por la anotación preventiva”.

3.-


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