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En el caso que, los oficios remitidos por el Gerente Registral tengan respuesta favorable, es decir, que se le alcance el original o copia certificada de la anotación de inscripción correspondiente, se procederá, previa verificación del contenido de dicho documento, a expedir la Resolución que autorice la regularización, es decir, la suscripción del asiento registral y la anotación de inscripción (correspondiente al título archivado). Obviamente, aunque no encuentre previsto en el NRGRP, entendemos que, en el ejercicio de su competencia y responsabilidad funcional (sobre todo cuando la anotación es proporcionada por el interesado) el Gerente deberá efectuar algunas verificaciones básicas respecto a la autenticidad de la anotación de inscripción (p. ej., comprobar si quien aparece suscribiéndola se desempeñó como Registrador, si la misma reúne las características propias de la anotación expedida en la época de la inscripción, si sus datos guardan coincidencia con los consignados en el asiento sin firmar, etc.). La Resolución se remitirá al Registrador competente para efectos que extienda el asiento y la anotación correspondiente, luego de lo cual se procederá a anexar, tanto la resolución que autorizó la regularización como la copia certificada de la anotación de inscripción (proporcionada por la autoridad o persona a quien se solicitó ella) conjuntamente con el título archivado correspondiente. Cabe indicar, que si bien, por un defecto en la redacción del presente artículo se alude a la “suscripción del asiento respectivo”, conforme se ha expresado en los comentarios al artículo 71º del NRGRP, dicha suscripción no se efectuará en el mismo asiento sin firmar, sino que deberá extenderse un nuevo asiento de regularización, con el contenido previsto en el mismo artículo 71º.

5.- En el caso contrario, cuando no pueda obtenerse la anotación de inscripción requerida para autorizar la regularización, quedará a salvo el derecho de los interesados para solicitar una nueva calificación del título archivado como “si se tratara de una nueva presentación”. Ello determinará, que la calificación se efectuará de igual manera que si el título hubiera sido recién presentado, evaluando su compatibilidad con los asientos actualmente existentes y de acuerdo con el criterio autónomo y personal del Registrador competente, sin que el hecho que la existencia del asiento sin suscripción, pueda importar un beneficio o privilegio que favorezca su inscripción. No se ha previsto un plazo específico para la conclusión del procedimiento especial de regularización, por lo que la eventual obtención de la anotación de inscripción podría se muy posterior a la remisión de los oficios emitidos por el Gerente Registral, sin que ello impida la expedición de la resolución que autorice la regularización.

6.- Concluyendo el tratamiento de este artículo, es oportuno precisar que no obstante que en el mismo se aluda “al usuario”, no resulta necesario que se efectúe una solicitud expresa de parte interesada para que el Gerente Registral dé inicio al proceso de regularización. Ello se desprende de la mera lectura del presente artículo (que a similitud de lo establecido respecto a la actuación del Registrador en los artículos 71º y 72º del NRGRP) no condiciona su aplicación a pedido de interesado alguno, sino que se orienta a la inmediata actuación del Gerente, al tomar conocimiento de los supuestos de hecho previstos en la disposición reglamentaria. En atención a ello, la Comisión Revisora consideró innecesaria la estipulación contenida en el artículo 73º del Anteproyecto, que se refería a la actuación “de oficio” del Registrador en los supuestos de regularización de asientos o anotaciones de inscripción sin firmar. Sin embargo, nada obsta que, de estimarlo pertinente a su derecho o a los efectos de aportar instrumentos que coadyuven a los fines del procedimiento, el interesado presente solicitud expresa requiriendo la regularización.

Artículo 74º.- Responsabilidad

La responsabilidad que se derive de los asientos registrales y anotaciones de inscripción materia de regularización, recaerá en el Registrador que en su oportunidad incurrió en la omisión de suscripción.

ANTECEDENTES

Artículo 74º del Anteproyecto

Artículo 73º del Proyecto

Artículo 319º del RH

CONCORDANCIAS

Artículos 31º y 165º del NRGRP

Numeral 4 de la Primera Disposición Transitoria del D.S. Nº 04-95-JUS

Comentario

1.- En este artículo se ha precisado que la responsabilidad que pudiera derivarse respecto a los asientos registrales y anotaciones que sean materia de regularización (en cualquiera de los supuestos previstos en los artículos precedentes) corresponde exclusivamente al Registrador que incurrió en la omisión de suscripción. Consecuentemente, ni el Registrador que regulariza los asientos o anotaciones ni el Gerente Registral (en el caso que autoriza la regularización en el marco del procedimiento especial previsto en el artículo 73º del NRGRP) tendrán responsabilidad alguna respecto a la posible existencia de defectos u obstáculos que podrían haber determinado la calificación registral negativa del título ya inscrito.

Esto es evidente, pues la regularización de asientos o anotaciones de inscripciones sin firmar, no busca lograr una nueva calificación del título, sino que pretende superar las omisiones involuntarias incurridas en su extensión, pero siempre bajo la certeza que la inscripción fue efectivamente practicada (con omisión de suscripción) por el Registrador que, en su oportunidad, calificó el título archivado respectivo. Por esto, en el procedimiento especial de regularización, de no contarse con el documento que acredite que la inscripción se efectuó, sólo cabe someterse a una nueva calificación registral del título archivado respectivo, la que, además de regirse por la prioridad registral existente a la nueva presentación, no necesariamente determinará la procedencia de la inscripción de dicho título.

2.- En tal sentido, la improcedencia de una nueva calificación cuando se compruebe (por contarse con el asiento suscrito o la anotación de inscripción) se sustenta en el Principio de Legitimación (artículo 2013º del C.C y artículo VII del T.P. del NRGRP), en la medida que “recalificar” lo ya inscrito (aunque con omisiones formales regularizables) sería privar de sus efectos a la inscripción existente. Entonces, como lógica consecuencia de dicha imposibilidad de nueva calificación, la actuación tanto del Registrador como del Gerente (en su caso) sólo se orienta a verificar los supuestos de hecho que habiliten la regularización de suscripción, no pudiendo derivarse responsabilidades de una calificación efectuada por otro Registrador, que se realizó de manera autónoma, personal e indelegable, conforme establece el artículo 2011º del C.C. concordante con el artículo 3º inciso a) de la Ley Nº 26366 y los artículos IV del T.P. del ARGRP y 31º del NRGRP.

3.- Estando a lo señalado en el párrafo que antecede, la única responsabilidad que podría atribuirse al Registrador o al Gerente que regularice o autorice la regularización de los asientos o anotaciones de inscripción, será la derivada de su conducta negligente en efectuar las comprobaciones (de datos o de elementos que puedan determinar que la inscripción fue denegada) a las que nos hemos referido en los artículos precedentes. Más aún, en el caso del procedimiento especial de regularización, el Registrador que suscribe los asientos o anotaciones autorizadas por el Gerente Registral, actúa bajo subordinación funcional, no encontrándose facultado para revisar lo ya resuelto por dicho Gerente.

4.- Concurrentemente, resulta evidente que podría caber una responsabilidad funcional del Registrador que omitió la suscripción del asiento o anotación materia de regularización. Ello fluye de los supuestos de responsabilidad funcional del Registrador establecidos por los incisos a), d) e i) del numeral 4 de la Primera Disposición Complementaria del Estatuto de la SUNARP, referidos a “incumplimiento de las normas vigentes”, “falta de extensión indebida de alguna inscripción” y “negligencia en el cumplimiento de sus funciones”. Sin embargo, en el presente artículo, a diferencia de lo establecido en el numeral 4.6 de la Directiva Nº 03-97-SUNARP, no se ha previsto la obligación de la Gerencia Registral competente, de comunicar las resoluciones que expida en el procedimiento especial de regularización, a la Oficina de Control Interno. Esta omisión es intencional, puesto que no tenía sentido que, emitida la Resolución que dispone la regularización de los asientos y anotaciones, debiera necesariamente procederse a una investigación y eventual sanción del Registrador que incurrió en las omisiones de suscripción.

Dicho de otra manera, si ya se había producido la regularización de la omisión, no tiene sentido que se ponga en actividad un proceso sancionador, muchas veces orientado a convocar a personas que hace muchos años que habían dejado de ejercer funciones registrales. Por el contrario, si bien ello no obedece a una interpretación literal sino teleológica del supuesto eximente de responsabilidad previsto en el inciso a) del Numeral V de la Primera Disposición Complementaria del Estatuto de la SUNARP(185), consideramos que si no se ha acreditado ni menos alegado un daño efectivo y ya se ha regularizado la omisión (sin efectuar la literal pero irracional exigencia que la regularización sea efectuada por el mismo Registrador que omitió la suscripción), no cabría que, de oficio, se inicie un proceso de sanción sin utilidad práctica alguna.

En tal sentido, como el texto de la Directiva Nº 003-97-SUNARP ha quedado derogado por absorción de sus preceptos en el presente Capítulo del NRGRP, entendemos que también ha quedado derogado su numeral 4.6, al carecer de los supuestos remisivos que dan lugar a su aplicación. Queda, obviamente, a salvo el derecho del interesado de formular la Queja correspondiente, conforme a los artículos 165º y ss. del NRGRP, sobre todo cuando no se haya podido regularizar los asientos o anotaciones o se haya producido un efectivo daño (acreditado) derivado de la omisión de inscripción.

5.- Concluyendo el análisis del presente artículo, es de manifestar que su antecedente directo se encuentra en el Numeral 4.4 de la Directiva Nº 003-97-SUNARP antes mencionada. El artículo 319º del Reglamento Hipotecario español también contiene similar previsión al señalar que la firma del asiento se efectúa “bajo exclusiva responsabilidad del funcionario que los extendió”.



(153) DELGADO SCHEELJE, Álvaro, “Los Principios Registrales y la Reforma del Código Civil” en Temas de Derecho Registral, Tomo II, 2000, Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, Segunda Edición, diciembre del 2000, p. 58.

(154) Artículo 33 de la Ley Hipotecaria española.- La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

(155) PAU PEDRÓN, Antonio, Op. cit., pp. 89-90.

(156) RIVERA BUSTAMANTE, Raúl, “El Desarrollo Tecnológico al Servicio de la Seguridad Jurídica”, en Temas de Derecho Registral, Tomo IV, 2000, Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, pp. 118-121.

(157) PAU PEDRÓN, Antonio, Op. cit., p. 48.

(158) MANZANO SOLANO, Antonio, Op. cit., Vol. II, p. 660.

(159) Artículo 41º del Reglamento Hipotecario.- En los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

(160) MANZANO SOLANO, Antonio, Op. cit., Vol. II, p. 665.

(161) RIVERA BUSTAMANTE, Raúl, art. cit., p. 121.

(162) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco, Op. cit., p. 105.

(163) Artículo 99º del Reglamento Hipotecario.- “La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de este con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro”.

(164) GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier, La Calificación Registral: Estudio de las principales aportaciones doctrinales sobre la Calificación Registral, Edición a cargo de Francisco Javier Gómez Gálligo, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Editorial Civitas S.A., Tomo I, Madrid, 1996, pp. 1063-1064.

(165) Artículo 171 del ARGRP.- En caso de duplicidad de inscripciones prevalecerá la más antigua, descubierta la duplicidad, se dará cuenta a la Dirección, la que, previas las investigaciones que juzgue convenientes, ordenará el cierre de la partida menos antigüa y que se correlaciones ambas partidas mediante notas marginales. Dicha medida se tomará sin perjuicio de las acciones judiciales que pudieran derivarse sobre el mejor derecho de las personas a cuya solicitud extendieron las inscripciones.

(166) DÍEZ-PICAZO, Luis, Op. cit., Vol. III, p. 360.

(167) IBIDEM, Vol. III, p. 360.

(168) ROCA SASTRE, Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNILL, Luis, Derecho Hipotecario, Op. Cit., Tomo III, p. 258.

(169) DÍEZ-PICAZO, Luis, Op. cit., Vol. III, pp. 362 y 636.

(170) ROCA SASTRE Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNNIL, Luis. Op. Cit., Tomo III, p. 263.

(171) Artículo 313º del Reglamento Hipotecario.- Si el que tuviese inscrita a su favor una finca creyese que otra inscripción de finca señalada bajo número diferente se refiere al mismo inmueble, podrá pedir al Juez de primera instancia del lugar en que radique el Registro, que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

(172) Loc. cit. p. 263.

(173) DÍEZ-PICAZO, Luis. Op. cit., Vol. III. pp. 362 y 636.

(174) MANZANO SOLANO, Antonio, Derecho Registral Inmobiliario: Para Iniciación y Uso de Universitarios, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1994, Vol. II, p. 793.

(175) Ver una Síntesis del Desarrollo de dicho Congreso en García García, José Manuel, Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario, Tomo I, Editorial Civitas S.A., Madrid, 1988, pp. 528-529.

(176) Artículo 656 del Código Procesal Civil.- “Tratándose de bienes registrados, la medida puede ejecutarse inscribiéndose el monto de la afectación, siempre que esta resulte compatible con el título de propiedad ya inscrito. Este embargo no impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga hasta por el monto inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente”.

(177) Artículo 673º del Código Procesal Civil.- Cuando la pretensión discutida en el proceso principal está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de la demanda en el Registro respectivo. Para su ejecución, el Juez remitirá partes al Registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite y de la cautelar. El registrador cumplirá la orden por su propio texto, siempre que la medida resulte compatible con el derecho ya inscrito. La certificación registral de la inscripción se agrega al expediente. La anotación de la demanda no impide la transferencia del bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga prevalencia a quien ha obtenido esta medida.

(178) Artículo 105 del Reglamento Hipotecario español.- “No obstante lo dispuesto en el párrafo 2º del artículo 20º de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiere, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales, sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultase tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable”.

(179) MANZANO SOLANO, Antonio, Op. cit., Vol. II, p. 646.

(180) Artículo 42 de la Ley Hipotecaria Española.- Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: (…)

9º El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por falta de algún requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador.

Artículo 65 de la Ley Hipotecaria Española.- Las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables o insubsanables. Si el título tuviese alguna falta subsanable, el Registrador suspenderá la inscripción y extenderá la anotación preventiva cuando la solicite el que presentó el título. En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegará la inscripción, sin poder hacerse la anotación preventiva. Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su consecuencia, la anotación preventiva a que se refiere este artículo, atenderá el Registrador tanto el contenido como a las formas y solemnidades del título y a los asientos con él relacionados.

(181) PAU PEDRÓN, Antonio, Op. cit., p. 42.

(182) MANZANO SOLANO, Antonio, Op. cit., Vol. II, p. 796.

(183) DÍEZ-PICAZO, Luis, Op. cit, Vol. III, pp. 494-495.

(184) IBIDEM, Vol. II, pp. 495-496.

(185) Primera Disposición Complementaria del Estatuto de la SUNARP - D.S. Nº 04-95-JUS: (...)

5.- No habrá lugar a sanción en los siguientes casos:

a) Si la irregularidad cometida hubiera sido materia de rectificación por el Registrador Público responsable de aquélla antes de producir el daño. (…)


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