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Artículo 58º.- Duplicidad de partidas idénticas

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Artículo 58º.- Duplicidad de partidas idénticas

Cuando las partidas regístrales duplicadas contengan las mismas inscripciones o anotaciones, la Gerencia correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y la extensión de una anotación en la más antigua, dejando constancia que contiene los mismos asientos de la partida que ha sido cerrada, con la indicación de su número. Asimismo, en la anotación de cierre se dejará constancia que las inscripciones y anotaciones se encuentran registradas en la partida que permanece abierta.

ANTECEDENTES

Artículo 171º del ARGRP

Artículo 60º del Anteproyecto

Artículo 58º del Proyecto

Artículo 313º RH

CONCORDANCIAS

Artículos 49º, 56º y 57º del NRGRP

Comentario

1.- El artículo bajo comentario señala el supuesto más sencillo de duplicidad de inscripciones que se presenta en el Registro: la existencia de partidas totalmente “idénticas”. Sin embargo, queremos aclarar el concepto de que sean idénticas en cuanto a asientos registrales; es decir, la intención de la norma no es que cada asiento se haya escrito exactamente igual palabra por palabra, sino que el contenido informativo de cada una, conste en la otra partida, puesto que inclusive cuando se traten de partidas que hayan tenido diferente técnica de inscripción (tomos, fichas o partidas electrónicas) estaremos ante identidad de ellas cuando aparezcan los mismos actos o derechos registrados.

En este caso, el Gerente dispondrá a través de otra Resolución, el cierre de la partida cuya inmatriculación haya sido efectuada en forma posterior a la primera de ellas, por lo que, el Registrador designado procederá a efectuar las anotaciones de correlación donde deje constancia que las inscripciones y anotaciones de la partida que se está cerrando corren registradas en la partida que permanece abierta, debiendo indicarse el número de la partida correspondiente, así como el número de la Resolución que ordena el cierre.

Téngase presente, que la falta de identidad en un solo acto o derecho (aun aquellos de menor relevancia o referidos a descripción del predio) en una u otra partida registral, determinará, necesariamente, la imposibilidad de la aplicación del presente artículo, dando lugar más bien (en caso de inscripciones compatibles) a que se utilice la previsión contenida en el artículo siguiente (artículo 59º del NRGRP).

2.- A modo de ejemplo de la manera como se puede producir este supuesto, podríamos plantear el caso de un lote de una urbanización, en la que el Registrador omitió anotar su independización a favor de Juan Pérez, en mérito a la escritura de compraventa otorgada por la Inmobiliaria “X”, dando lugar a la apertura de la Ficha Nº 12345, en la que consta la descripción del lote independizado y la titularidad dominial de Juan Pérez. Sin embargo, como Juan Pérez no había tramitado la inscripción de dicha independización (sino la Inmobiliaria) desconocía la existencia de una partida ya aperturada para publicitar su dominio. En tal situación, Juan Pérez presenta al Registro un Testimonio de la misma Escritura Pública de Compraventa, que al ser calificada por el Registrador (dada la omisión en la anotación de independización), da lugar a la apertura de la partida electrónica 3453546543, en la que también se publicita la descripción del lote y la propiedad adquirida por Juan Pérez. Como puede apreciarse, siendo las partidas registrales idénticas e iguales los derechos publicitados, basta cerrar la partida registral de menor antigüedad para solucionar la duplicidad existente, siendo ello un asunto de mera técnica registral, sin posibilidad de incidencia alguna respecto a los derechos sustantivos materia de publicidad.

Jurisprudencia

Res. Nº 178-96-ORLC/TR de fecha 06-05-96, Tomo II, fojas 62 “... En caso de duplicidad de inscripciones prevalece la más antigua debiéndose dar cuenta a la Dirección cuando dicha duplicidad sea descubierta a efectos de que previa las investigaciones que juzgue conveniente ordene el cierre de la partida menos antigua, sin perjuicio de que correlacionar ambas partidas mediante notas marginales...”

Que, la referida Dirección corresponde a la Jefatura de la Oficina Registral de Lima y Callao, estando a lo dispuesto por la Ley Nº 26366 y su Estatuto aprobado Decreto Supremo Nº 04-95-JUS, ante la cual deben someterse las solicitudes de cierre de partida, a través de las respectivas gerencias de los Registros Públicos en este caso la Gerencia de Propiedad Inmueble”.

Artículo 59º.- Duplicidad de partidas con inscripciones compatibles

Cuando las partidas registrales duplicadas contengan inscripciones y anotaciones compatibles, la Gerencia correspondiente dispondrá el cierre de la partida menos antigua y el traslado de las inscripciones que no fueron extendidas en la partida de mayor antigüedad.

ANTECEDENTES

Artículo 171º del ARGRP

Artículo 61º del Anteproyecto

Artículo 59º del Proyecto

Artículo 313º del RH

CONCORDANCIAS

Artículos 49º, 56º y 57º del NRGRP

Comentario

1.- Este artículo regula otro supuesto de duplicidad de inscripciones, el cual si bien también referido a inscripciones compatibles, guarda mayor complejidad que el regulado por el artículo precedente. Se refiere a la existencia de partidas que no son idénticas sino que, conteniendo inscripciones o anotaciones compatibles entre sí, las mismas constan indistintamente en una u otra partida registral, sin existir, por ello, igualdad absoluta en los asientos registrales de ambas.

Por ejemplo, el departamento 301 del edificio F de la Calle 4 de la Urbanización Santa Patricia del distrito de La Molina, que se encuentra registrado en la partida 123456, es nuevamente registrado (5 meses después) en partida electrónica Nº 98765432. Sin embargo, como la independización de ambos se origina en la misma escritura de compraventa, las dos partidas consignan al Sr. Marco Becerra como propietario del departamento. Luego, tres meses después, el Sr. Marco Becerra hipoteca el departamento a favor del Banco Wiese Sudameris, inscribiéndose la hipoteca en la partida abierta en segundo lugar (la menos antigua). De lo expuesto, si bien el mismo departamento y la misma titularidad registral se encuentra en dos partidas registrales diferentes, en la de menor antiguedad consta una asiento más (la hipoteca a favor del Banco Wiese Sudameris), por lo que no resultaría posible aplicar el supuesto previsto en el artículo precedente, pues el solo cierre de la partida menos antigüa determinaría la afectación del derecho del acreedor hipotecario, no obstante que la inscripción de dicho gravamen es perfectamente compatible, al haber sido otorgada por el mismo titular registral.

En este caso, el artículo sub exámine, faculta al Gerente Registral, comprobada la existencia de la duplicidad y la compatibilidad entre las inscripciones, para que disponga el cierre de la partida menos antigua, pero ordenando, también, el traslado del asiento de inscripción de la hipoteca a la partida más antigua. Con ello reestablece, de manera completa, la correcta publicidad de todos los actos y derechos referidos al mismo predio. Obviamente, si la partida de mayor antigüedad fuese la que contuviera el asiento de la hipoteca, no sería necesario disponer traslado de asiento alguno, sino, simplemente, el cierre de la de menor antigüedad.

2.- Sobre este mismo supuesto se refiere Díez-Picazo comentando que: “La cuestión es relativamente fácil de resolver cuando es una misma persona, quien figura como titular registral de una misma finca, que aparece inscrita en dos folios. En este caso, ambos folios se pueden reducir a uno solo, sumando el contenido de los asientos válidos. La DGR ha resuelto en varias ocasiones que en los casos de doble inmatriculación a favor del mismo titular, procede trasladar, por certificación de los asientos, el contenido de la hoja más moderna, al de la hoja más antigua, extendiendo en la primera la oportuna nota de cierre”.(169)

Jurisprudencia

Res. Nº 305-99-ORLC/TR de fecha 17-11-99, Tomo IX, fojas 39 “...Que, de otro lado, en relación a la solicitud del usuario de cierre de la partida registral referente al predio sito en la calle Piura Nº 255 (altos), que corre inscrita en la Ficha Nº 129298, en mérito a la inscripción de la demolición de la edificación, debe señalarse que el cierre de una partida registral deberá tener lugar en los supuestos contemplados tanto por el Reglamento General de los Registros Públicos como por el Reglamento de las Inscripciones, supuestos como la duplicidad de partidas o el cierre como consecuencia de la acumulación de partidas no adecuándose por lo tanto el presente caso a ninguno de los precitados supuestos, por lo que resulta improcedente acceder a dicha solicitud..”

Artículo 60º.- Duplicidad de partidas con inscripciones incompatibles

Cuando las partidas regístrales duplicadas contengan inscripciones o anotaciones incompatibles, la Gerencia correspondiente dispondrá el inicio del trámite de cierre de partidas y ordenará se publicite la duplicidad existente, mediante anotaciones en ambas partidas. La Resolución que emita dicha Gerencia, será notificada a los titulares de ambas partidas, tanto en el domicilio que para éstos aparece señalado en el título inscrito con Fecha más reciente; como mediante su publicación en el Diario Oficial El Peruano y en uno de mayor circulación en el territorio nacional, a efecto de que cualquier interesado pueda formular oposición al cierre en la forma prevista en el artículo siguiente.

Transcurridos seis (6) meses desde la última publicación de la Resolución a que se contrae el párrafo precedente, la Gerencia dispondrá el cierre de la partida registral menos antigua, salvo que dentro del plazo indicado se formule oposición; en cuyo caso, dará por concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas, ordenando que se deje constancia de tal circunstancia en las partidas duplicadas. En este último caso, queda expedito el derecho de los interesados para demandar ante el órgano jurisdiccional correspondiente la declaración de cierre, cancelación, invalidez o cualquier otra pretensión destinada a rectificar la duplicidad existente.

ANTECEDENTES

Artículo 62º del Anteproyecto

Artículo 60º del Proyecto

CONCORDANCIAS

Artículos 55.7 y 131.3 de la LPAG

Artículos 49º, 56º, 57º y 63º del NRGRP

Comentario

1.- El último de los supuestos previstos para el tratamiento de la duplicidad de inscripciones, es el más complejo de todos, y se refiere a los casos en que las partidas registrales contienen asientos (inscripciones o anotaciones) incompatibles entre sí. En nuestro concepto, en este caso resulta particularmente relevante el tratamiento registral de la duplicidad de inscripciones, pues los supuestos anteriores se limitan a precisar la correcta técnica registral para unificar las partidas registrales que, conteniendo idéntica o complementaria información, no presentan ningún conflicto de derechos sustantivos. Sin embargo, como apunta Roca Sastre, la solución de los casos previstos en los artículos precedentes sí reviste importancia, puesto que “mientras esta doble inmatriculación de finca se mantenga con el mismo y sólo titular y con el estado de cargas y afecciones existentes, no hay de momento conflicto grave de doble inmatriculación, pero entre tanto subsiste el peligro de que este mismo titular, por ignorar incluso esta situación registral de anormalidad, enajene o grave la finca, con la consiguiente inscripción del acto en una sola de las hojas o registros particulares de la finca, o, incluso que, por ignorancia, los herederos enajenen la misma finca a personas distintas, creyendo que son fincas diferentes, cuya creencia vendrá propiciada por el Registro”(170).

Esto ha determinado que el NRGRP se aparte tanto de la opción elegida por la reglamentación abrogada (que determinaba siempre el cierre de la partida de menor antigüedad, conforme al artículo 171º del ARGRP) como de la propuesta contenida en el artículo 62º del Anteproyecto (en el que se habría la vía para la impugnación o reclamación a ser resuelta por la autoridad registral). La Comisión Revisora ha tenido en cuenta para ello que resulta inútil un cierre de partidas cuando exista oposición de alguna de las partes, pues siempre que existan conflictos de derechos sustantivos, el órgano competente será el Poder Judicial y no la autoridad registral. Asimismo, se tuvo en consideración (aunque no se adoptó el mismo criterio) lo establecido en el artículo 313º del Reglamento Hipotecario(171), en el cual ni siquiera la sola anotación de correlación (menos aún el cierre de la partida registral), es resuelta por el Registro, sino que debe ser solicitada y ordenada por la autoridad jurisdiccional.

Tomando el mismo caso propuesto en el artículo anterior, el departamento 301 del edificio F de la Calle 4 de la Urbanización Santa Patricia del distrito de La Molina, que se encuentra registrado en la partida 123456 a favor del Sr. Marco Becerra; es nuevamente registrado (5 meses después) en la partida electrónica Nº 98765432, pero, en este caso a favor del Sr. Daniel Estrada. Ello se produce debido a que la Inmobiliaria “X”, de manera fraudulenta, vendió dos veces el mismo inmueble a diferentes compradores, accediendo la segunda venta a una inscripción irregular, debido a la omisión de la extensión de la anotación de independización en la partida matriz. Aquí, nos encontramos con inscripciones totalmente incompatibles, que publicitan simultáneamente la titularidad contradictoria tanto del Sr. Becerra como del Sr. Estrada. ¿Cómo resolver esta grave irregularidad incurrida en sede registral?

2.- La opción adoptada por el NRGRP es una fórmula mixta, que da lugar a un verdadero procedimiento para determinar la posibilidad o no del cierre de la partida registral menos antigua. En ella se ha buscado conjugar la presunción de prevalencia de la partida de mayor antigüedad, con el necesario respeto a la exclusividad de la función jurisdiccional para la resolución de conflictos de derechos sustantivos, estableciendo un plazo para la formulación de oposición al cierre de la partida menos antigua, vencido el cual (a similitud de los asuntos no contenciosos de competencia notarial a que se refiere la Ley Nº 26662) se considera que existe consentimiento para el cierre de la misma.

Los actos que deberán verificarse en este procedimiento son los siguientes:

a) Expedición de resolución por parte del Gerente Registral competente, en la que se disponga el inicio del trámite de cierre de partidas, disponiéndose que se efectúe la anotación que publicite la duplicidad existente en ambas partidas (obviamente en caso de más de dos partidas deberá publicitarse la duplicidad en todas las partidas involucradas).

b) Notificación a los titulares de derechos en las partidas involucradas en la duplicidad. Para tal efecto, se ha previsto que la notificación se efectúe tanto de manera personal (en el domicilio que de ellos aparezca en el título registrado más reciente) así como de manera edictal, a través de la publicación en el Diario Oficial “El Peruano” y en uno de mayor circulación en el territorio nacional. Dicha notificación tiene por finalidad que cualquier interesado (no sólo los titulares dominiales) puedan formular oposición al cierre de partida. Así, el derecho de oposición podría ser ejercido también, por un acreedor hipotecario, un beneficiario de derecho de superficie y, con carácter general, todo quien tenga un derecho que pueda verse afectado por el eventual cierre de la partida menos antigua.

c) Efectuada la última publicación de la notificación edictal, se abre un plazo de seis meses, para que se ejerza el derecho de oposición, la cual deberá observar la forma establecida en el artículo 61º del NRGRP.

d) Vencido el plazo de oposición, sin que se formule ésta, el Gerente Registral deberá disponer el cierre de la partida registral menos antigua. Caso contrario, si es que se formula oposición, se da por concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas, efectuándose la anotación de dicha circuntancia en la partida registral. De este modo, si bien no se produce el cierre, consta en todas las partidas involucradas la existencia de la duplicidad (tanto por la anotación inicial como por la que da por concluido el procedimiento).

Consecuentemente, la sola formulación de la oposición al cierre de la partida registral, que enerva el consentimiento unánime presunto, implica la finalización del procedimiento administrativo. Por ello, el último párrafo del presente artículo pone de manifiesto lo evidente, que corresponderá a los interesados demandar judicialmente las pretensiones que estimen convenientes para dejar sin efecto la duplicidad existente. La pretensión que formulen deberá ser evaluada por el órgano jurisdiccional, por lo que sólo a modo enunciativo el NRGRP plantea las de cancelación, invalidez y declaración de cierre. En todo caso, la pretensión demandada dependerá de la relación sustantiva que dé origen a la duplicidad existente.

3.- Obviamente, en caso que todos los interesados (titulares de algún derecho registrado en las partidas afectas a duplicidad) lleguen a un verdadero acuerdo unánime respecto a la partida que debe ser cerrada, entendemos que podrá prescindirse de este procedimiento y proceder al cierre de la manera solicitada, siempre que el acuerdo (p .ej. una transacción extrajudicial) conste en escritura pública. En este mismo sentido se orienta Roca Sastre(172) al expresar que “el conflicto que surge de la doble inmatriculación, al estar una misma finca, en todo o en parte, inscrita a favor de personas distintas, podrá resolverse por acuerdo entre los interesados, si deciden hacer prevalecer uno de los folios en detrimento del otro. Parece lógico este acuerdo, ya que lo contrario repugnaría al más clásico concepto de economía procesal”.


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