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Artículo 61º.- Forma de la oposición al cierre

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Artículo 61º.- Forma de la oposición al cierre

La oposición a que se refiere el artículo anterior, se formulará por escrito, precisando las causales que determinen la inexistencia de duplicidad o la improcedencia del cierre de partidas.

ANTECEDENTES

Artículo 62º del Anteproyecto

Artículo 61º del Proyecto

CONCORDANCIAS

Artículos 56º y 60º del NRGRP

Comentario

1.- El presente artículo tiene por finalidad determinar con claridad la forma y contenido de la oposición que pueda formularse al cierre de partidas, en el supuesto de inscripciones incompatibles regulado por el artículo 60º del NRGRP.

Se ha previsto para tal efecto, que la oposición revista forma escrita (presentada a través de la Oficina de Trámite Documentario de la Oficina Registral respectiva) y que en ella se indiquen las causales que determinen la inexistencia de la duplicidad o la improcedencia del cierre. Como puede apreciarse:

a) No se exige acreditar las causales que determinan la oposición, sólo se requiere manifestarlas, La manifestación del interesado no será objeto de comprobación por la Gerencia Registral, menos aún se evaluará su fundamento fáctico o jurídico. Por ello, la redacción del Proyecto y del NRGRP prescinde del término “impugnación” o “reclamación” (prevista en el Anteproyecto) que sería susceptible de resolución por la autoridad registral (en sus diversas instancias administrativas). Lo que interesa en la oposición es su mera formulación, que desvirtúa definitivamente el consentimiento de los interesados.

b) En cuanto a la legitimación activa para formular la oposición, en este caso el término “interesados” a que se contrae el artículo 60º del NRGRP, consideramos que debe ser interpretado referido a cualquier titular de derechos (inclusive los no inscritos) en alguna de las partidas involucradas en el procedimiento de cierre de partidas. Debe descartarse, entonces, la errada interpretación en el sentido que el término “titulares registrales” se refiere exclusivamente al propietario del bien predial, pues podría comprender también a los titulares de derechos de garantía, otros derechos reales y, en general, a cualquier titular de un acto o derecho referido a los predios materia de duplicidad.

2.- Finalmente, y aunque esta materia (una vez formulada la oposición) será de competencia del órgano jurisdiccional, conviene recoger algunos conceptos doctrinales respecto a la forma de determinar cuál será la partida registral que deberá prevalecer en un conflicto de derechos contradictorios. Al respecto, Díez-Picazo considera que: “Esta cuestión puede recibir dos soluciones, que aunque muy próximas y similares, son de naturaleza diversa. La primera solución consiste en entender que la recíproca neutralización de los efectos de la fe pública elimina la aplicación de las normas del Derecho Registral; y que la cuestión debe, por ende, resolverse de acuerdo con las normas generales del Derecho Civil, decidiendo con arreglo a ellas a quién corresponde el dominio. Todo problema de doble inscripción se transforma así en un problema dominial y exige el ejercicio de una acción declarativa del dominio o reinvindicatoria. La cuestión, puede, sin embargo, resolverse también con arreglo a puros criterio de Derecho Registral. Para ello, será preciso llevar a cabo un contraste entre ambos folios y determinar cuál de ellos tiene en su origen un vicio o inexactitud. En este caso, como dice LACRUZ, la prioridad en inmatricular no es decisiva, pero puede jugar en el terreno de la prueba del dominio, a través de la presunción del artículo 38º (N. de A. se refiere a la LH). El contraste entre los folios puede llevar también a la conclusión de que en uno de ellos existen terceros protegidos por el artículo 34º (N. de A. igualmente referido a la LH) y el otro no”(173).

Artículo 62º.- Inscripciones en partidas duplicadas

Extendidas las anotaciones que publicitan la duplicidad de partidas, y en tanto no se produzca el cierre respectivo, resultará procedente extender los asientos de inscripción que se soliciten sobre las partidas correlacionadas, sin perjuicio que el eventual cierre de partidas que se practique afectará a todos los asientos registrales de la partida de menor antigüedad.

ANTECEDENTES

Artículo 171º del ARGRP

Artículo 62º del Proyecto

CONCORDANCIA

Artículo VIII del TP del NRGRP

Comentario

1.- Este artículo tiene por finalidad regular la posibilidad de la extensión de inscripciones durante el proceso de cierre por duplicidad a que se contraen los artículos 60º y 61º de NRGRP. Como quiera que dicho proceso tendrá una duración no menor a seis meses, la Comisión Revisora estimó pertinente agregar este artículo (que no existía en el Anteproyecto), a los efectos de evitar interpretaciones diferentes de los Registradores. En él se plantea que, extendidas las anotaciones que publicitan la existencia de duplicidad de inscripciones (primer paso del Procedimiento de Cierre por Duplicidad), será procedente la extensión de nuevos asientos de inscripción en cualquiera de las partidas involucradas, en tanto no se produzca el cierre de partidas respectivo.

2.- La previsión indicada se fundamenta en el hecho que, una vez publicitada la duplicidad producida (a través de la correspondiente anotación de correlación), todo aquel interesado que contrate respecto al bien materia de la duplicidad tendrá conocimiento efectivo de la existencia del procedimiento, por lo que su derecho siempre se encontrará sujeto a ser afectado por el eventual cierre de la partida registral de menor antigüedad (lógicamente de no formularse oposición al cierre). Por ello, encontrándose la duplicidad sujeta a la presunción de conocimiento propia del contenido de los asientos registrales, se estimó que no debería equipararse el inicio del procedimiento al cierre mismo, puesto que negar la posibilidad de inscripciones durante dicha tramitación, hubiera implicado adelantar, innecesariamente, los efectos de un cierre que podría o no producirse.

Resulta claro, además, que en tanto no se produzca el cierre efectivo de alguna de las partidas involucradas, resultará factible la extensión de nuevos asientos de inscripción (en sentido amplio). De ello se desprende que, en caso de formularse oposición (lo que conlleva a la culminación del procedimiento sin disponer el cierre), ambas partidas quedarán abiertas para nuevas inscripciones, en tanto no se disponga lo contrario en sede jurisdiccional. En sentido contrario, de disponerse el cierre de una de las partidas, la no afectada por el cierre, por ser de mayor antigüedad, podrá seguir dando lugar a nuevos asientos registrales, sin perjuicio que los que contraten bajo la fe del Registro, no podrán hacer valer las presunciones de exactitud propias de la legitimación registral, en la medida que en el mismo registro consta la irregularidad que podría afectar su derecho, es decir, la existencia de una duplicidad de inscripciones.

3.- De la redacción de este artículo se desprende que, no será válido que los Registradores, durante el proceso de cierre por duplicidad, formulen observaciones sustentadas en la duplicidad existente, como se ha apreciado que venía ocurriendo, reiteradamente, durante la vigencia de la reglamentación abrogada. Como indica, expresamente, el artículo bajo comentario, serán los interesados los que deberán evaluar si conviene a su derecho contratar respecto a una partida sujeta a eventual cierre, con el pleno conocimiento que el cierre de partidas no distinguirá ni dará mejor derecho a asiento alguno (extendido antes o después de publicitarse la duplicidad), pues lo que se cerrará será la partida registral y no sólo alguno de sus asientos.

Jurisprudencia

Res. Nº 221-99-ORLC/TR de fecha 31-08-99, Tomo IX, fojas 112 “... Que, por Resolución de Gerencia de Propiedad Inmueble Nº 342-ORLC/TR-GPI de fecha 29 de abril de 1999, se dispuso el cierre de las Fichas Nºs. 87404, 87405 y 87245 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima por la superposición existente con la partida de fojas 39, asiento 5 del tomo 982 del referido Registro, empero no consta en dichas partidas la anotación de cierre respectiva..”

Artículo 63º.- Superposición parcial y eventual desmembración

Cuando la duplicidad sea generada por la superposición parcial de predios, se procederá de conformidad con lo establecido en el Artículo 60º, especificándose en el cierre de partida que pudiera generarse, que el mismo sólo comprende parte del área del predio inscrito en la partida menos antigua, dejándose constancia en su caso, del área que no se encuentra afecta al cierre parcial. Sin embargo, cuando pueda determinarse la compatibilidad entre los asientos de las respectivas partidas, el usuario podrá solicitar, o el Registro disponer, que se regularice la desmembración de área no efectuada en su oportunidad, indicando el área, linderos y medidas perimétricas a la que queda reducida el área mayor como consecuencia de la desmembración que se regulariza.

ANTECEDENTES

Artículo 63º del Anteproyecto

Artículo 63º del Proyecto

CONCORDANCIAS

Artículos 56º, 57º y 60º del NRGRP

Comentario

1.- Para concluir el tratamiento reglamentario de la duplicidad de inscripciones, se ha regulado en este artículo el supuesto de superposición parcial de predios, como una variante especial de duplicidad. En este caso no existe identidad entre los predios comprendidos en la duplicidad, sino que, solamente, un área de los mismos se encuentra afecta a superposición. Así, por ejemplo, en una partida registral correspondiente a una Comunidad Campesina se especifica que tiene un área de 600,000 m2. En otra partida registral, abierta posteriormente, se publicita la titularidad del Estado respecto a un terreno eriazo de 50,000 m2. Sin embargo, efectuada la comparación catastral, existe un área de 1,000 m2 que se encuentra inscrita dentro de los linderos de ambas partidas registrales. Obviamente, las partidas no se encuentran “duplicadas” en sentido estricto (pues comprenden áreas fundamentalmente distintas), pero respecto al área de 1,000 m2 que se encuentra registrada en ambas, consignando titularidad contradictorias, existe una superposición parcial, cuyos efectos pueden equipararse a los de una duplicidad de inscripciones, como reconoce expresamente el segundo párrafo del artículo 56º del NRGRP.

2.- En tal sentido, cuando se trate de inscripciones incompatibles, se aplicará el procedimiento previsto en el artículo 60º del NRGRP, con la única diferencia que de concluir éste con el cierre de una de las partidas (en este caso con la inscrita a favor del Estado por ser de menor antigüedad), deberá consignarse que el mismo sólo comprende parte de su área, quedando no afecta al cierre el área que no es materia de superposición. De este modo el asiento de cierre será uno de “cierre parcial”, quedando libre y susceptible de admitir nuevas inscripciones respecto al área restante. En este aspecto, el asiento de cierre, en nuestro concepto, debería no sólo consignar el área, sino los linderos y medidas perimétricas tanto de la parte del predio objeto de cierre como de la parte del mismo que no se encuentra comprendida dentro de dicho cierre. De esta manera, los terceros que contraten en función a la información registralmente publicitada, podrán evaluar con claridad si van a adquirir un área objeto de cierre parcial y asumen la imposibilidad de la inscripción de su derecho; o, si están adquiriendo un área que no se encuentra sujeta a vicio alguno que pueda invalidar su derecho, de acogerse a los supuestos necesarios para constituirse en un tercero registral protegido por el artículo 2014º del Código Civil concordante con el artículo VIII del Título Preliminar del NRGRP.

3.- Asimismo, atendiendo a la frecuencia con que se presenta esta posibilidad, se ha previsto un supuesto especial en el que, no procederá el cierre de ninguna de las partidas, sino más bien la regularización de una desmembración que debió practicarse en su oportunidad. Imaginemos el caso de una hacienda de 5´000,000 de m2, inmatriculada a favor de Santiago Pezet, en el año de 1906, a fs. 24 del Tomo 12 del Registro de la Propiedad Inmueble. Luego, en el año 1969, dicho titular registral vende una pequeña área (1,000 m2) de dicho terreno a favor de Mario Zapata. Al momento de calificar la escritura de compraventa a favor del Sr. Zapata, el Registrador no advierte (por carecer de información catastral precisa) que el área objeto de transferencia formaba parte de la ya inscrita a fs. 24 del Tomo 12 del Registro Propiedad Inmueble, y considerándola (erróneamente) una inmatriculación, abre una nueva partida registral (Ficha 232453) en la que inscribe la compraventa, y, consecuentemente la titularidad dominial de Mario Zapata.

En este supuesto, aplicando las categorías ordinarias establecidas en el artículo 60º, debería iniciarse un procedimiento destinado a lograr el cierre de la partida registral de menor antigüedad (la Ficha 232453). Sin embargo, puede advertirse, que en este caso no existen (verdaderamente) derechos en conflicto, sino solamente una inadecuada forma de extensión de los asientos registrales, puesto que la compraventa a favor del Sr. Zapata debió haberse inscrito como una desmembración de la hacienda de propiedad del Sr. Pezet, consignando que la misma quedaba reducida a un área menor (4´999,000 m2) y precisando en la Ficha 232453, que la misma tenía como antecedente dominial la partida de fs. 24 del Tomo 12 del citado Registro.

Por ello, como el caso que hemos descrito no constituye más que una regularización de la desmembración no registrada en su oportunidad, el artículo sub exámine plantea la posibilidad que, a pedido del usuario o por iniciativa del mismo Registro, se regularice la desmembración del área. Para tal efecto, entendemos que deberá dictarse una Resolución del Gerente Registral competente, debiendo precisarse en la anotación que regularice la desmembración, el área, linderos y medidas perimétricas a la que queda reducida el área mayor (predio matriz), como consecuencia de la independización del área menor.

Sin embargo, es conveniente indicar que debe tenerse especial cuidado en la evaluación de la compatibilidad de los asientos, puesto que esta compatibilidad se encuentra en función al estado registral actual del inmueble y no a la existente a la fecha en que se produjo el acto sustantivo que dio lugar a la apertura de la nueva partida. Así, en el mismo ejemplo planteado, si el Sr. Pezet hubiera vendido la hacienda al Sr. Fernández y éste hubiera registrado su dominio, no resultaría procedente la regularización de la desmembración, toda vez que la titularidad registral actual del Sr. Fernández (5´000,000 m2) es incompatible a la del Sr. Zapata (1,000m2), por lo que sólo cabría (de no mediar acuerdo unánime de los interesados), iniciar el procedimiento de cierre de partidas por inscripciones incompatibles a que se contrae el artículo 60 del NRGRP.


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