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Jurisprudencia

Res. Nº 221-99-ORLC/TR de fecha 31-08-99, Tomo IX, fojas 112 “... Que, por Resolución de Gerencia de Propiedad Inmueble Nº 342-ORLC/TR-GPI de fecha 29 de abril de 1999, se dispuso el cierre de las Fichas Nºs. 87404, 87405 y 87245 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima por la superposición existente con la partida de fojas 39, asiento 5 del tomo 982 del referido Registro, empero no consta en dichas partidas la anotación de cierre respectiva...”

Que, sin embargo, mediante Resolución Jefatural Nº 506-99-ORLC/JE del 19 de agosto de 1999 se dispuso dejar sin efecto el mencionado cierre de partidas registrales por cuanto se llegó a determinar que la superposición inicialmente advertida fue consecuencia de un error cometido por el Registrador encargado de la calificación del Título Nº 152 el 16 de marzo de 1981, inducido por el informe de catastro Nº 051-81-OC del 24 de marzo de 1981, quien procedió a inmatricular el terreno materia de venta en lugar de independizarlo del que en mayor extensión corría inscrito a fojas 37 del tomo 982, cabiendo indicar que en la partida antes referida no se han hecho inscripciones posteriores a la fecha en que se inmatriculó (indebidamente) el terreno de 2893,400.00 m2 en la Ficha Nº 87245.”




CAPÍTULO III

ANOTACIONES PREVENTIVAS

Artículo 64º.- Definición

Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito.

ANTECEDENTES

Artículo 169º del ARGRP

Artículo 64º del Anteproyecto

Artículo 64º del Proyecto

Artículos 17º, 20º y 42º de la LH

CONCORDANCIAS

Artículo 79º del R. de las I.

Decreto Ley Nº 18278 (modificada por la Ley Nº 24681)

Artículo 1º del D.S. Nº 002-96-JUS

Artículo 20º del RIRPU

Artículo IX del TP del NRGRP

Comentario

1.- Dentro de los ordenamientos registrales en el Derecho comparado, se aprecia que además de los asientos definitivos o de inscripción existen otros asientos de carácter provisional, denominados “anotaciones preventivas” en el Derecho Registral Peruano. Estos asientos tienen diversas finalidades, como reconoce Manzano Solano(174), al señalar que “la anotación preventiva, en efecto, es un instrumento registral eficiente para asegurar y reforzar las posibilidades de ejecución de un fallo judicial (misión histórica del antiguo “pignus judiciale o hipoteca judicial), para garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía no pueden ser inscritos (...), o para asegurar el puesto registral a aquellos títulos que, por adolecer de algún defecto susceptible de ser corregido o subsanado, no pueden de momento, ser objeto de registración definitiva”.

Dentro de las notas características de las anotaciones preventivas, además de su naturaleza orientada a obtener una inscripción definitiva y su eficacia limitada, se encuentra la temporalidad de las mismas, puesto que a diferencia de las inscripciones nacen con una duración temporalmente limitada.

La naturaleza y efectos de estos asientos provisionales, que adoptan diversas terminologías en las legislaciones nacionales, fueron objeto de estudio por el VII Congreso Internacional de Derecho Registral celebrado en Río de Janeiro de 1987, arribándose, entre otras conclusiones a que son “esencialmente caducables” y que “deben ser, en todo caso, caducables en el plazo determinado por la ley, aunque subsista la situación jurídica que los motiva”(175). Como puede apreciarse, la temporalidad es, sino la más importante, una de las notas típicas de este tipo de asientos, pues como señala Pau Pedrón, entre otros muchos autores, su finalidad es publicar derechos, acciones y situaciones jurídicas también provisionales, determinadas por la ley.

El Código Civil peruano, a diferencia de la Ley Hipotecaria española (artículo 42º), no contiene una regulación específica de las anotaciones preventivas, sino que en su artículo 2020º se limita a señalar que los actos o contratos enumerados en el artículo 2019º del C.C. (vale decir los susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble), pueden ser anotados preventivamente, en los casos señalados en el Reglamento. Esta aparente “omisión” es, sin embargo, intencional, en la medida que en la Exposición de Motivos del Código Civil se indica, respecto al artículo 2020º, que: “Este artículo hace bien en establecer lo que ya se preveía en el artículo 1043º del Código Civil de 1936, en cuanto permite a los reglamentos correspondientes señalar cuáles son los casos de anotación preventiva. Definir lo que debe entenderse por anotación preventiva resulta muy difícil atendiendo a la distinta consideración que de ella se puede tener a nivel legislativo”.

El artículo 1043º del Código Civil de 1936 disponía que los actos inscribibles enumerados en el artículo 1042º del citado Código eran materia de simple anotación y que sería determinados por el Reglamento, norma que se reitera en el artículo 2020º del vigente Código Civil. En cumplimiento de la anterior norma acotada se aprobó el presente Reglamento de las Inscripciones, cuyo artículo 79º regula las anotaciones preventivas existentes en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin embargo, posteriormente, se han establecido numerosas normas que complementan dichos supuestos, inclusive respecto a otros Registros distintos al de Propiedad Inmueble, a cuyo análisis nos remitiremos en el comentario del artículo siguiente.

2.- Según la doctrina española entre las clases de asientos que pueden practicarse en los libros del Registro de la Propiedad están las llamadas ANOTACIONES PREVENTIVAS, conforme lo indica artículo 41º del Reglamento Hipotecario. La procedencia alemana de la figura hizo difícil el concepto de este asiento registral, pero actualmente se destacan dos claras notas que caracterizan al mismo y que son: la “provisionalidad”, pues su destino primordial es o convertirse en un asiento definitivo o caducar, y significar una “garantía registral” para derechos en formación, situaciones o expectativas dignas de ser tenidas en cuenta que, por diversas razones, no pueden optar a la inscripción definitiva. ROCA SASTRE señala tres grandes finalidades que puede tener la anotación preventiva, al ser extendida en los libros registrales:

a) Las que reflejan una “pretensión procesal” referida a bienes inmuebles y procedente de una acción real o derivada de un “ius ad rem” para asegurar el resultado de la misma.

b) Si en todo derecho puede distinguirse el nacimiento y su consumación, existen anotaciones que aseguran derechos “aún no consumados”.

c) En los estados formativos de las situaciones jurídicas las hay aquellas que no están plenamente consolidadas y para preparar el asiento definitivo y ganar rango que les asegure frente a todos, está la anotación preventiva que garantiza dicha situación.

Todas las características antes mencionadas, es decir el carácter provisional y transitorio, la finalidad de reservar la prioridad registral y la advertencia, para terceros, de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito, forman parte de la definición recogida en el presente artículo del NRGRP. Dicha definición se ha tomado (con una ligera precisión de redacción) del artículo 64º del Anteproyecto.

3.- En cuanto a la forma del tratamiento de las anotaciones preventivas, el NRGRP no ha tratado de unificar la totalidad de disposiciones que regulan los supuestos de anotación preventiva. Por el contrario, en el presente capítulo se ha tratado de establecer normas generales aplicables a toda clase de anotaciones preventivas, remitiendo los supuestos específicos a las normas que regulan a cada una de las numerosas clases de anotaciones preventivas, existentes en nuestra normatividad vigente. Consideramos que el marco general establecido en el NRGRP clarifica muchos aspectos derivados de la regulación (meramente remisiva) que efectuaba el inciso b) del artículo 169º del ARGRP, que daba lugar a que muchos de los aspectos generales que rigen las anotaciones preventivas en todos los Registros Jurídicos se encontraran únicamente planteados en el Título VI de la Sección Primera del Reglamento de las Inscripciones, que se encontraba destinado a las anotaciones preventivas en el Registro de la Propiedad Inmueble.

4.- Para efectos del mejor conocimiento de las distintas clases de anotaciones preventivas, podemos señalar (entre muchas otras clasificaciones posibles) las siguientes:

a) Por su función: de mera publicidad registral o constitutivas (p. ej. embargo)

b) Por su duración: de duración predeterminada o de duración indefinida (figura excepcional)

c) Por su origen: legales, administrativas, judiciales y voluntarias

d) Por su contenido: las que garantizan derechos reales (constitución, modificación y transmisión) ; y las que garantizan derechos personales.

e) Por su finalidad: las que tengan por finalidad publicar la posible inexactitud de las partidas registrales (las que originan, por ejemplo, de un proceso de reconstrucción de partidas registrales) o la afectación del inmueble a ciertas obligaciones; y las que provocan el cierre de la partida registral (incautación, bloqueo, por ejemplo).

Jurisprudencia

Res. Nº 101-96-ORLC/TR de fecha 08-03-96 Tomo II, fojas 159 “... Que, a mayor abundamiento la anotación preventiva de demanda por defecto subsanable, no está prescrita en el Reglamento General de los Registros Públicos, toda vez que la anotación de demanda, constituye en sí misma una de las anotaciones preventivas previstas en el artículo 79º del Reglamento antes glosado, a saber, en el Inc. 2, mientras que la anotación preventiva de títulos cuya inscripción no puede hacerse porque adolecen de defecto subsanable, está prevista en el inc. 3 del referido cuerpo de leyes...”

Res. Nº 446-98-ORLC/TR de fecha 30-11-98, Tomo VII, fojas 52 “Que de otro lado, en el escrito de apelación el recurrente solicita la anotación preventiva de aportes en virtud del numeral 3 del artículo 79º, es decir, por no encontrarse inscrito el derecho de donde emane la transmisión o el gravamen, no obstante que la propia anotación de aportes rogada constituye en sí misma una de las anotaciones preventivas previstas por el artículo 79º, inc. 5 del Reglamento de las Inscripciones, siendo que el citado reglamento no prevé la posibilidad de efectuar una anotación preventiva de otra anotación preventiva, no procede amparar la presente solicitud de inscripción...”

Res. Nº 342-97-ORLC/TR de fecha 27-08-97, Tomo V, fojas 100 “Que, si bien en las normas citadas no se precisan de manera específica en mérito al cual se deben extender las anotaciones preventivas, es de verse que el artículo 83º del Reglamento de las Inscripciones, al definir las faltas subsanables hace expresa referencia a los títulos que adolezcan de ellas, circunstancia que determina que en interpretación extensiva de dichas normas, sería también de aplicación para las anotaciones preventivas, más aún, si del propio texto del artículo 95 del precitado Reglamento, se establece que las inscripciones o anotaciones preventivas extendidas en virtud de Escritura Pública (entiéndase traslado instrumental) no se cancela sino por otra escritura otorgada por la persona a cuyo favor estuviesen extendidas o por sus representantes legales; de lo que se colige que dicho instrumento sería requisito tanto para su anotación como para su cancelación, por lo que la presentación de documento fotostático legalizado no constituiría traslado instrumental a la luz de las normas del Derecho Notarial...”

Res. Nº 103-2000-ORLC/TR de fecha 17-04-2000, Tomo X, fojas 10 “...Que, en mérito a lo señalado precedentemente se colige que las anotaciones preventivas tienen un carácter provisorio y excepcional, y que responden a un criterio de numerus clausus, de acuerdo a los casos expresamente previstos en el Reglamento de Inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble.”

Que aun cuando el registro tiene como principal objeto publicitar situaciones jurídicas referidas a derechos consolidados mediante las inscripciones; excepcionalmente, se prevé la procedencia de las anotaciones preventivas a fin de asegurar un derecho perfecto que adolece temporalmente de defecto subsanable.”

Artículo 65º.- Actos y derechos susceptibles de
anotación preventiva

Son susceptibles de anotación preventiva, las demandas y demás medidas cautelares, así como las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva. Asimismo se extenderán anotaciones preventivas en los demás casos autorizados por las disposiciones vigentes.

ANTECEDENTES

Artículo 169º del ARGRP

Artículo 65º del Anteproyecto

Artículo 65º del Proyecto

Artículo 79º y 82º del R. de las I.

Artículo 42º de la LH

Artículos 139º y siguientes del RH


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