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2. Descripción de los instrumentos por bloques

En este capítulo se abordan inicialmente las reflexiones metodológicas y conceptuales, que fundamentan una descripción

analítica y operativa, facilitando la posterior definición conceptual de los bloques de instrumentos, cuyo detalle se desarrolla

en los anexos, mediante cada una de las fichas concretas.

2.1 Reflexiones metodológicas y conceptuales

2.1.1 Los conceptos de rentas y de plusvalías urbanas

Una diferencia conceptual debe establecerse entre rentas y plusvalías. Genéricamente, renta identifica cualquier ingreso que

recibe un factor de producción por su participación en el proceso productivo, cualquier generación de renta lleva implícita el

incremento de los bienes y servicios, es decir del PIB. En cambio, las plusvalías pertenecen al grupo de las rentas

especulativas, o sea, aquellos ingresos que se perciben por parte de los titulares de bienes sin que se incremente el PIB, el

número de bienes o servicios existentes en el mercado.

Las rentas especulativas o plusvalías son propias de los mercados secundarios, que acogen las relaciones de intercambio

entre bienes que ya han sido previamente objeto de compraventa. De todos modos, las ciudades no sólo son espacios

donde se manifiestan estos mercados secundarios, sino que también lo son de la generación de rentas especulativas

resultantes del esfuerzo productivo de toda la ciudad, no únicamente del propietario del inmueble objeto de esta

revalorización.

Los procesos de transformación territorial y urbana, su planificación, urbanización y edificación implican normalmente la

generación de rentas y/o plusvalías urbanas. Sin embargo debe advertirse que hay pocos caos de decrementos. Las

externalidades, o los costos y beneficios que el mercado no valora o asigna sin previa participación del beneficiario, en la

fase de inversión, son consustánciales en el ámbito del espacio urbano.

El incremento del valor de la tierra tiene distintas causas, pero generalmente es fruto de una combinación, según Vicent

Renard (2003) (5), de las dos o más de ellas siguientes: 

• La evolución general, que incluye tanto aquella de la economía y en particular aquella de los ingresos, como la de la

urbanización. En este caso es difícil aislar una causa específica del aumento. 

• La ejecución de una infraestructura y/o un equipamiento generalmente por la inversión pública. En este caso la causa del

aumento del valor puede ser de alguna manera claramente identificada.

• Cambios en la reglamentación urbanística o normativa aplicada a un terreno, por modificación o por nueva calificación de

la zona, donde también es factible aislar la causa del aumento.

Asimismo hay procesos que crean las que vamos a llamar rentas diferenciales. Como, por ejemplo, son la transformación

del espacio debida a la modificación de actividades y relaciones sociales, por parte de los usuarios de la ciudad; Nuevas

actividades de lujo o de ocio, con nuevos servicios terciarios; La implantación del comercio informal/ilegal; Los procesos

positivos en función de conflictos resueltos (Manifestaciones, delincuencia, ataques, guerras, por ejemplo), etc. Además de

las causas citadas en el tercer punto por V. Renard, como son el surgimiento o constatación de información técnica que

modifique las características de un lugar, o la falta de una información técnica detallada para la percepción de sus

condiciones físicas, por ejemplo el incremento de la vulnerabilidad a determinados riesgos urbano ambientales (Sismos,

deslizamientos, inundaciones, etc.); entre otros.

Pero vamos a añadir otras causas, más allá de las inversiones de todos los niveles del gobierno. Las promociones

inmobiliarias privadas con inversiones urbanísticas, que aunque se repercuten en el cliente final de la promoción, generan

unas plusvalías. Estas fruto de esas inversiones permiten la apropiación del incremento de valor por el propietario del suelo. 

Queremos destacar que los propios procesos de urbanización son una fuente activa de generación de rentas urbanas. Y

esos mismos procesos de urbanización se pueden dirigir o crear o canalizar desde las instancias locales de gobierno. Así

hay causas generales de “movilización” o de “generación” de rentas y de plusvalías urbanas que siempre hay que trabajar,

como una de las actividades base del gobierno local.

En los apartados anteriores se evidencia la dificultad para aislar el motivo único que provoca el aumento, el peso y la

interrelación de las causas que han intervenido. Ello se reflejará en las dificultades que presentan el diseño y la operación de

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Proyecto Común de URB-AL



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