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instrumentos de recuperación de renta urbana, especialmente en lo relativo a la valorización de los incrementos y en la

individualización de los pagos que deben hacer los distintos propietarios según Fernanda Furtado, 2000 (6)

Por todo ello en este trabajo se adoptó un concepto amplio de renta urbana, que incluye tanto las rentas como las plusvalías,

para pensar más en su operatividad posterior, o sea en como recuperar todo o parte del incremento del valor del suelo fruto

del proceso de urbanización, como mecanismo de desarrollo social y económico, especialmente mediante su reversión o

redistribución como inversión general o local.

2.1.2  Recuperación y redistribución de rentas y/o plusvalías urbanas

En general, existe un consenso respecto a la definición de recuperación de la renta urbana o plusvalías. Martin Smolka y

Fernada Furtado lo sintetizan (7) como que "se entiende por movilización de parte (o al límite la totalidad) de aquellos

incrementos del valor de la tierra, atribuidle a los esfuerzos de la comunidad, para convertirlos en recaudación pública por la

vía fiscal (a través de impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o más directamente a través de mejorías de la tierra

in loco o “in situ” para beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general." 

Si es evidente que hay un objetivo común. También hay una condición básica, la recuperación y redistribución de las rentas

y/o plusvalías generadas por intervención pública requieren de una intervención explícita de las colectividades, tanto en la

aplicación de los instrumentos de captación, con un claro sentido re distributivo, y, como una forma de reestablecer una

equidad social que el mercado no resguarda. Pero además ello ofrece además la oportunidad adicional, mirar ese proceso

de inversión y de transformación de la urbanización como un mecanismo de desarrollo local. 

En el caso contrario, un término usado y bastante descriptivo de lo que significa la apropiación por privados de los

incrementos de valor producidos por acciones públicas es el concepto de “enriquecimiento sin causa” en Chile. Ejemplos de

éste enriquecimiento ocurren de manera continua y, mayoritariamente, son percibidos por los propietarios como un derecho

que les da poseer un bien inmueble localizado en un lugar de generación de plusvalías. Esta percepción es aún más fuerte

en países donde se considera que el mercado regula perfectamente el valor de los inmuebles y cualquier acción es percibida

como una intervención en el funcionamiento de éste. Sin reconocer que el mercado del suelo no es un mercado perfecto,

libre o concurrencial, al ser un bien económico, no solo escaso, sino también rígido, que no puede ser aportado o

transportado a mercados fuera del lugar concreto donde está ese suelo.

Desafortunadamente, no sólo los propietarios privados ven en la apropiación de la renta urbana un derecho “de por si”. En

muchos países la postura de los agentes públicos y políticos, reflejada en las políticas inmobiliarias que promueven, han

conducido a una actitud “permisiva” y de “laissez faire” del mercado en la conducción de los procesos de urbanización lo

que, en términos de la redistribución de la renta urbana, se traduce en su apropiación indiscriminada por parte de los

propietarios inmobiliarios.

La escasez de tierra urbanizada o urbanizable, producto en parte de la concentración de la propiedad y de la carencia de

mecanismos reguladores de la especulación inmobiliaria, conduce a un aumento constante de los precios de los terrenos.

Esto dificulta cada vez más la localización de viviendas de bajo monto, acrecentando los procesos de urbanización periférica

o la localización de los más pobres en terrenos no urbanizados. Con ello se muestra claramente como la falta de urbanización

y la especulación inmobiliaria constituye un factor más de pobreza y de inequidad. 

Las políticas inmobiliarias deben tener entonces como principal desafío la recuperación, control o repartición de las

plusvalías, además de gestionar y controlar la urbanización. Requiriendo un sector público activo en la gestión del desarrollo

urbano y con capacidad para fijar límites a los efectos dañinos del mercado. Esto permitiría prevenir efectos como la ganancia

sin causa, que impiden ejercer a la comunidad los derechos a recuperar el producto de las acciones que ella misma financia.

Cuando recuperar las plusvalías es una pregunta que forma parte de todas las reflexiones al respecto. En varios países de

la Unión Europea esto se realiza durante la transacción de un bien inmueble, al aplicar un impuesto al incremento de valor

experimentado entre transacciones. En una primera aproximación, esta acción parece la manera más evidente de resolver

la pregunta planteada. El hecho de que en muchos países dicho impuesto sea permanente y se adecue para su continuidad

valida la reflexión sobre su aplicabilidad en América Latina. Los instrumentos aplicados para capturar incrementos de valor

de los inmuebles por intervenciones urbanas públicas parecen la manera más legítima para que las colectividades recuperen

sus inversiones. 

Sin embargo este tipo de instrumentos se enfrenta a importantes dificultades de operación. Entre éstas las valorizaciones,

las áreas de influencia, las formas de cobro y pagos, los largos plazos de cobro. Lo anterior ha implicado una aplicación débil

y difícil de sostener en el tiempo.

21

I

NSTRUMENTOS DE

R

EDISTRIBUCIÓN DE LA

R

ENTA

U

RBANA



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