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Además de las limitaciones, las cargas o costes del proceso de urbanización también deben revertir. Las formas más

habituales de esa reversión, en forma de cargas, son el pago de los costos de la urbanización, incluso de la conexión

exterior a las redes de los servicios públicos, la cesión de los suelos destinados a los elementos públicos y/o

comunitarios, esencialmente vialidad, zonas verdes y equipamientos. En alguna legislación, también se incluyen en esas

cargas la cesión de parte del aprovechamiento, que constituye una porción de suelo edificable cuya venta o uso, como

elemento base de la promoción inmobiliaria, da como fruto unas rentas urbanas. Ese esquema, referido en gran parte a

la legislación del suelo del estado español, define el marco deseable. Que los procesos de urbanización puedan ofrecer

una rentabilidad a la propiedad o tenencia privada del suelo, pero con unas limitaciones y unas cargas de base colectiva;

que permitan que parte de las rentas urbanas se recuperen por la comunidad y que se puedan reinvertir en ese mismo

entorno o en otros más necesitados. En este último caso, el proceso de reversión será mucho más importante desde el

punto de vista social.

Pero además es positivo constatar que diversas legislaciones de América latina avanzan también en esa dirección. Como

ejemplos más recientes están los procesos de gestión de algunas ciudades en Brasil (Claudia De Cesare, 1999) (8), además

del marco general “Estatuto de Ciudad” (Ley 10.257 del año 2001) y también cabe citar la reciente Legislación Colombiana

(Carolina Barco de Botero y Martin Smolka, 2000) (9)

En el primer caso citado, la definición de la función social de la propiedad debe regularse en los contenidos concretos del

“Plan Regulador”. O sea, es el plan el que determina como se aplican las limitaciones y los deberes que operaran sobre la

propiedad privada del suelo y sobre otras formas de tenencia del mismo. A partir de ese instrumento de planificación,

obligatorio en municipios de más de 20,000 habitantes, se determinan fórmulas de gestión urbanística de los costos o costes

y captación de rentas que permitan los procesos reversión. Los instrumentos citados en las fichas 04 (Operaciones urbanas

consorciadas y ligadas), 05 (Transferencia del derecho de construir) y 07 (Concesión onerosa del derechote construir),

constituyen las fórmulas concretas de esta instrumentación. Luego hay posibilidades de ir más allá de la situación

generalizada de captación de las rentas y de las plusvalías por los privados. Además de su contenido social evidente, objeto

de fondo de este trabajo, esa instrumentación de base legal es muy pertinente. Al centrarse en el plan local puede ajustarse

mejor a las condiciones locales el nivel y el lugar de la captación o gestión de esas rentas. Ese ejemplo de Brasil abre muchas

posibilidades operativas a estados, naciones y regiones, pero también a las ciudades, para que a nivel local o municipal se

puedan redactar ordenanzas, normativas o instrumentos de base legal para definir las reglas de esa función social de la

propiedad como recurso local directo y básico.

Hay ejemplos incorporados a las fichas del Anexo A1 en que se describen instrumentos legales, fiscales o de otro tipo, para

intervenir en esa dirección de la captación de plusvalías y de las rentas urbanas. En el continente europeo la sistematización

legal es más vertical, desde las constituciones a leyes de rango estatal, se pasa a los niveles territoriales, regionales y/o

locales. Hay una jerarquía más clara de esas definiciones que pautan o limitan la autonomía local. Por el otro lado, como

situación menos jerarquizada en el tema legislativo de la función social de la propiedad, en el continente americano hay más

posibilidades de que iniciativas locales o regionales o territoriales tomen cuerpo. Que se pueda articular incluso desde el plan,

como el ejemplo concreto y muy positivo en este campo del estatuto de la ciudad de Brasil. Que se pueda localizar mejor el

tema del reconocimiento de la formación de las rentas y/o de las plusvalías urbanas; y, en consecuencia, cómo cargar, limitar

o dirigir su formación y su captación. Y aún más allá, poder dirigir más directamente los procesos de reversión de las mismas

a las zonas de la ciudad que son más necesitadas.

En conclusión, la situación de debilidad aparente de la jerarquía de los instrumentos legales en América Latina, respecto de

la situación europea, debe convertirse en fuente de inspiración para fórmulas más justas de intervención. Hacer avanzar el

estatuto de la propiedad hacia una formula de estatuto de ciudadanía, con todas las limitaciones, deberes, cargas y también

impuestos, en los casos concretos. Pertinentes a situaciones diversas a partir de condiciones diversas de las ciudades, los

asentamientos humanos y también dentro de las diferentes situaciones de los mismos. Es decir, pensar les leyes de

urbanización y de ordenación del territorio desde una perspectiva de ajuste a las condiciones locales y territoriales concretas,

para que los conceptos de justicia igualitaria de la propiedad y de su función social sean, a su vez, ajustados a las

condiciones diversas de los lugares del mundo.

2.2.2 El planeamiento urbanistico-tipos

Los planes de desarrollo urbano, reguladores, urbanísticos, o como se les denomine en los distintos países, son también

considerados instrumentos, de formación y reversión de las rentas urbanas, en este trabajo. Pues generan, desde su

redacción, la formación de valores del suelo, elemento base en el proceso de la urbanización de las ciudades. Tanto en las

rentas de posición urbana como en las rentas diferenciales (aquellas que discriminan y diferencian entre las diversas partes

de cada ciudad).

23

I

NSTRUMENTOS DE

R

EDISTRIBUCIÓN DE LA

R

ENTA

U

RBANA



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