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• Instrumentos que obligan a efectuar cesiones de suelo a favor de los intereses generales, normalmente para su

administración local. Con ellos se obtienen terrenos para los viales o espacios de circulación, para los equipamientos y

los servicios públicos, y las zonas verdes. Podemos citar los ejemplos europeos, donde por ley los planes determinan

esos espacios de cesión obligatoria y gratuita. Pero es mucho más ilustrativos son los ejemplos latinoamericanos, de la

Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcción de Chile, y de la Ley en Brasil, ambas obligan a unos porcentajes

de cesión obligatoria de los suelos antes citados, en proporciones entre el 44% y el 35%. 

La fórmula de las cesiones de suelo, determinadas normalmente por los planes urbanísticos, permiten recuperar

gratuitamente para la comunidad los espacios de destino público. La proporción de estas cesiones se suele determinar

mediante el concepto de estándares urbanísticos o porcentajes o reglas de relación entre los m2 destinados a los

espacios comunitarios o públicos y las cantidades de edificación o de población residente del área. Esos estándares están

en la base de muchas de las culturas urbanísticas. 

Hay un ejemplo muy interesante de instrumentación, la posibilidad de transformar las cesiones de suelo, que no pueden

ser efectivas (por ejemplo en centros históricos, o en áreas urbanas muy consolidadas y en transformación) porque no

hay suelos de cesión disponibles o suficientes, en dinero o pagos en otras materias. Se trata del que podemos llamar

proceso de “monetarización” en Italia, ver la ficha 8. En que la diferencia de cesión de suelo se paga con dinero o en

inversión a favor del municipio, para las finalidades generales del proceso de urbanización o desarrollo urbano local. Con

toda su complejidad y casuística, para ello están los casos particulares que cada ficha describe, la cesión de suelo o su

conversión en dinero o en inversión son todas formas de reinversión, o al menos de reducción de los costes generales

del proceso de urbanización.

En principio, podemos añadir que no redistribuyen renta, pero si se obtienen esos suelos a coste cero. Lo que si es seguro

es que no genera un coste adicional para el conjunto de la sociedad. Reducen los costes para todos de las urbanizaciones

de una parte y generan un mayor valor global de esa ciudad o núcleo. Por lo que tienen un efecto positivo doble, ahorran

del presupuesto público general, y mejoran el valor global de todo asentamiento humano. Esa es su doble formula de

reversión. Ver la ficha A.2.4 (Cesiones obligatorias-Chile, como ejemplo) y los comentarios relativos en todas las otras

fichas relativos a la cesión obligatoria de suelo públicos.

• Instrumentos que permiten recuperar todo o parte de la carga urbanística o de los costos o costes de la

urbanización, de las obras de infraestructura y de los servicios públicos. Constituyen normas legales que obligan al

pago de cuotas de urbanización (ver la ficha 16 Cuotas de urbanización por la Ley urbanística española) a todos los

propietarios de la zona, en proceso de desarrollo o de transformación urbana. Generalmente se instrumentan en los

planes y se gestionan mediante procesos regulados detalladamente de las formas de pago y distribución equitativa, a los

aprovechamientos o las edificabilidades de cada propiedad urbana. Hay varios métodos técnicos muy desarrollados

como el de la “re parcelación” del urbanismo español, así como en otros países europeos. 

Esas cuotas, costos o costes también se pueden cobrar en forma de contribuciones especiales, o de mejora o por

valorización o nombres similares, que han tenido fuerte implantación en diversos países latinoamericanos. Ver los

comentarios derivados de las fichas 17 y 18 (Contribuciones especiales y/o por mejora, respectivamente) o de la ficha

A.2.5. (Contribuciones por mejora en Perú). Incluso hay un ejemplo mucho más específico, para el caso de una gran

infraestructura del metro o subterráneo de la Ciudad de Buenos Aires (ver la ficha 10). Todos ellos son instrumentos que

regulan, en diversas formas, que los beneficiarios de las mejoras o incrementos de valor, fruto de la obra o inversión

(básicamente pública), deben costear parte de la misma. También en este apartado puede efectuarse la reflexión del

anterior, que no generan en si mismos redistribución. Pero también la doble función de ahorro general y de repercusión

directa de los costes, que luego tienen un beneficio más general, o más amplio que sobre la zona en que se implantan,

son los dos efectos de redistribución que podemos llamar indirecta. Además queremos añadir que ambos no son

instrumentos de carácter económico, porque más allá de la función de recuperar costes, tienen una finalidad física o de

gestión. Hacer viable la distribución de los costes o costos que han de permitir generar nuevos elementos urbanos,

normalmente partes de una trama más general, y que mejoran toda la ciudad en que se inscriben.

• Instrumentos que administran los potenciales derivados de los incrementos de edificabilidad sobre un índice

básico o incluso de los potenciales edificables, dentro de una zona urbana. Se trata de gestionar los procesos de

edificación, o de transformación o de densificación de partes de la ciudad, que generaran renta y/o plusvalías, por esa

potencial construcción, para obtener recursos públicos. Articulando formulas de captar el incremento del valor, sobre la

base de un coeficiente o índice de aprovechamiento básico (o también llamado aprovechamiento medio, en las leyes

españolas), de su potencial por encima. En todos ellos, aunque son de diverso tipo y de diversos orígenes, hay este

referente al Aprovechamiento básico, tipo o medio. Que pueden referirse al concepto, de la legislación francesa de los

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Proyecto Común de URB-AL



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