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años 70, del llamado “Plafond legal de densité” o Techo legal de densidad. Que constituye una base sobre de la cual se

pueden articular dos procesos de gestión y de concepciones diversas.

En el primer caso, europeo, se trata de diferenciar los derechos de propiedad de la tierra y el de construcción, tendiendo

a su socialización. Así las leyes inglesas, francesa e italiana, de los años de la post guerra articularon estas formulas. Ver

la excelente descripción de la ficha A.2.2 sobre estos tipos de instrumentos, así como los motivos de su abandono. La

diferenciación de ambos derechos permitía no solo instrumentos fiscales o impuestos sobre el derecho de construcción,

sino la instrumentación de formulas de obtención de la tierra para la propiedad pública, como base de su gestión posterior.

Desde el derecho que llamaremos de tanteo y/o retracto, que en el caso francés, denominado “Droit de Préemption” que

se describe en detalle en la ficha A.2.7. Hasta otras formulas de compra de suelo o de terrenos, mediante formulas de

valor de la tierra fijado por ley, para la expansión de las ciudades, en los casos inglés y muy especialmente en Holanda.

Aunque estas formas de gestión del suelo, que se articulan sobre la división de los dos derechos, no han sido aplicadas

en el contexto latinoamericano. Excepto en el caso de Brasil que con el “solo creado” tiene un mecanismo muy similar

(ver la ficha 7).

Aunque sean diferentes en el destino de la compra o pago del derecho de edificar. En los casos europeos, el derecho de

construcción tenía un destino público. En el caso de Brasil el “solo creado” era y es generalmente de titularidad privada.

Se trata de pagar el valor del potencial constructivo por encima de ese nivel básico, antes comentado. Los instrumentos

que se han de combinar son el coeficiente de aprovechamiento básico (ver la ficha 36), y las instrumentaciones de cómo

adquirir y/o transferir los derechos de construcción, por encima de ese valor básico. Esto abre dos grandes campos o

grupos de instrumentos de gestión urbanística. Aquellos que transfieren, de los que hablaremos luego, y los que

administran esos potenciales, en la misma zona. Vamos pues a explicar esas dos instrumentaciones.

En el primer subgrupo, podemos relatar los procedimientos de las llamadas operaciones urbanas, llamadas “interligadas

o consorciadas” en Brasil, que son similares a la aplicación del concepto de coeficiente de aprovechamiento básico ( ver

la ficha 36) o de aprovechamiento medio del urbanismo español. En el interior de un área se administra los valores

derivados del exceso o potencial de edificabilidad o de aprovechamiento urbanístico, sobre una base. Que se puede

repartir con otros propietarios del área (en el caso español) para la obtención de los suelos de cesión pública y también

para el pago de los costes de la infraestructura y de los elementos de urbanización, entre todos. O bien mediante el pago

de ese exceso o potencial, en dinero, en obras o mediante los “Certificados de potencial adicional de construcción” o

CEPAC, en Brasil. Estas operaciones en su origen podían ser “discontinuas”, lote a lote, las llamadas Interligadas, que

tenían un precedente en los impuestos parcela a parcela por mayor edificabilidad de la ciudad de Boston (USA)

denominadas “LinKage”. Pero fruto del proceso de su gestión y derivado de consecuencias legales hoy se han de

instrumentar en áreas cerradas, constituyen las hoy llamadas “operaciones urbanas consorciadas” (ver la ficha 4). En la

actualidad están previstas en la Legislación del Estatuto de la Ciudad de Brasil del 2001 y deben articularse de acuerdo

a lo previsto en el Plan Director. Son todas ellas formas de gestión del exceso o potencial dentro de un área. Ver las fichas

4 y 7. Pero no hay transferencia de los derechos. Podemos hablar de una gestión de tipo cerrado, en áreas, polígonos o

unidades similares, que permite cargar a ese potencial con costes sociales.

• Instrumentos que transfieren los derechos potenciales de construcción entre zonas urbanas de la propia ciudad.

Son complementarias del concepto de “solo criado” o de la división del derecho de construir y del derecho de

propiedad. Deben articularse sobre la base de un índice o coeficiente de aprovechamiento básico, del que puede sacarse

un exceso o potencial. Este exceso se puede transferir de diversos modos, que luego vamos a detallar, a cambio de un

valor. Para obtener con esos valores, suelos (por compra o por otras formulas de gestión) para destino público, e incluso

ese valor se puede vender o aportar a otros lotes o solares de la ciudad. Esas transferencias se articulan por diversos

métodos.

El caso italiano, mediante las formulas de “Trasferimenti” y especialmente la de “Perecuazione”, ver la ficha 6, que

podemos traducir como transferencia e igualdad urbanística, respectivamente. Se trata de fijar índices o coeficientes

diversos, entre las partes de la ciudad que se pueden construir o densificar o transformar y las partes que se han de

destinar a usos no edificables. Porque están protegidos o destinados a los usos de carácter público, como los

equipamientos, zonas verdes, parques y similares. La fijación de una relación de igualdad o “Perequazione”, entre ellos,

obliga a la venta y la compra de los derechos de los suelos no edificables, por parte de los suelos edificables. Esa

ecuación que permite una transferencia de valor entre ambos, hace que las rentas o plusvalías de las zonas edificables

reviertan a favor de todos con la obtención gratuita de los espacios comunes.

En Brasil es donde en Latinoamérica se han aplicado mayormente las formas similares de transferencia. El concepto de

“solo criado” o “outorga onerosa do directo de construir”, según la reciente denominación del Estatuto de Ciudad del

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I

NSTRUMENTOS DE

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EDISTRIBUCIÓN DE LA

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U

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