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2001. O el concepto más claro y directo de transferencia de esos derechos, que se llama “transferencia do direito de

construir”. Estas formulas que llevan ya varios años de aplicación en diversas ciudades de Brasil, como Sâo Paulo, Porto

Alegre, Recife y otras, se han consolidado como instrumentos de gestión urbana en la Ley antes citada. Pueden ser

aplicadas solo en los municipios que tengan un Plan Director y se pueden transferir edificabilidades entre diversas zonas.

No todas, sino aquellas que fije el plan, después de un proceso de estudio y diagnostico detallado. Su valor está en la

posibilidad de reversión en objetivos de vivienda social (como el caso de Porto Alegre) o de la construcción de obras de

infraestructuras y servicios públicos generales, en los otros casos. Revierten y redistribuyen las rentas porque captan un

exceso de valor de la propiedad urbana. Que luego va a destinos fijados por un plan como ley local de ordenamiento y

gestión urbana. Hay una descripción detallada de todos ellos en las fichas 4, 5, 6, 36, i 38.

• Instrumentos que permiten obtener una parte de la renta o plusvalía urbana por cesión de una porción de la

propia edificabilidad o aprovechamiento. Se trata de la formula de la cesión del 10% del suelo edificable, en las

áreas de expansión urbana, y en algunos casos en el suelo urbano aún no consolidado, y en procesos de

transformación o mejora urbana, prevista en la legislación española (ver la ficha 19). Con variantes en las leyes de

ámbito regional autonómico esta formula es muy directa. Supone una captación de propiedad urbana a favor del

gobierno local, puesto que la cesión se efectúa a favor de los Ayuntamientos o de las administraciones actuantes. Una

parte de los suelos edificables, con la contra parte del pago del coste del 10% por parte de las administraciones

actuantes o no según los casos, pasa a propiedad pública. De esos suelos se pueden obtener rentas por venta de los

mismos, con determinadas condiciones del destino de esos fondos, o en muchas leyes se han de destinar a la

construcción de vivienda social. Por lo que el incremento del valor del suelo generado por la urbanización de extensión

urbana o de transformación, reforma y mejora urbana, es reinvertido en el propio proceso de urbanización o en

destinos sociales de la gestión urbana. Se trata de una forma directa de recuperación y de reinversión de las rentas y

plusvalías urbanas, ya prevista por la Ley de 1976. Que combina con el tema de los patrimonios municipales de suelo

que se comenta en el bloque siguiente.

• Instrumentos que compaginan la gestión pública y privada, mediante acuerdos o reglas que combinan la

aportación de los terrenos y de la inversión, en los costes de las infraestructuras y de los elementos de

urbanización. Se trata de los acuerdos, sobre como complementar con inversión privada algunas obras o

actuaciones en Inglaterra (verla ficha 37 sobre Intervenciones Urbanas). Puede articularse también, en algunos casos,

mediante los Convenios urbanísticos. Ver sus 2 vertientes en Europa y en Latinoamérica en las fichas 23a y 23b,

respectivamente. 

Aunque hay formas mucho más reglamentadas como la figura de la Empresa Urbanizadora, dentro de las Juntas de

Compensación, del urbanismo español. Así como el modelo similar del Consorcio Inmobiliario o la Urbanización Asociada

(ver la ficha 35) en Latino América. En esos casos, se trata de que un actor aporte el suelo, de su propiedad, y el otro

aporta la inversión en los costes de la urbanización, repartiendo entre ambos el producto del proceso, que son los solares

edificables. Puede que se dude de que formulas de este tipo capten renta o plusvalía. Pero piensen en que siempre estos

procesos generan un incremento del valor del suelo, renta y plusvalía, interna al área pero también externa en las zonas

limítrofes. Y además si hay una estrategia urbana y un plan físico, claros, las partes de esa ciudad que se mejoran o

amplían pueden aportar a la estructura global de los mismos elementos base. Son ejemplos, un vial general que de

continuidad mejorando las conexiones entre partes de la ciudad. O el desarrollo de actividades productivas, logísticas o

terciarias, a favor de la función global económica de toda la ciudad. O la construcción de la trama urbana entre partes

desconectadas de barrios de esa ciudad. Hay muchos ejemplos. Pero siempre hay que pensar en la escala local de la

urbanización, por ello todo instrumento que mejora una parte del todo, si esta incardinado en un planteamiento de ese

todo, genera renta y plusvalía urbana. Que puede revertir a favor de todos. Mejorar una parte de la ciudad debe mejorar

toda la ciudad. Superando las actuaciones segregadas y de corte aislado en la estructura urbana general. Por ello el plan

es muy necesario.

Este conjunto amplio de instrumentos de gestión urbanística podría ampliarse con una explicación detallada de los

procedimientos base. Que podemos resumir en las formulas siguientes : obtención de cesiones de suelo, a favor de los

intereses generales, normalmente para su administración local; recuperación de todo o parte del coste de la urbanización;

gestión del potencial o exceso de construcción como recurso, transfiriendo esos derechos o no; convenir o acordar o

gestionar inversión mixta sobre el suelo, generando mayor grado de urbanización; y por último, aquellos que permiten captar

directamente parte del valor de la renta urbana, en forma de porciones de edificación ( el ejemplo del 10%). Presentada esta

amplia gama de instrumentos, debemos comentar se deberán ajustar a las condiciones regionales y locales de cada uno de

los procesos de urbanización. Pero nos permite afirmar que hay muchos caminos abiertos en ambos continentes, en especial

en Latinoamérica. No para copiar automáticamente, pero si para explorar las formulas de otros en las condiciones propias,

para mejorar las formas de redistribución de las rentas y de las plusvalías, que generan la urbanización.

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Proyecto Común de URB-AL



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