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El documento que satisface estos requisitos es el plano de agrimensura, 

los planos tienen que inscribirse en la oficina de catastro municipal para su 

incorporación a los mapas catastrales en forma tal que mediante 

levantamientos cartográficos de alta calidad y por mediciones técnicamente 

ejecutadas, se establezca en forma efectiva la correcta vinculación que debe 

existir entre los títulos y el terreno. 

El elemento subjetivo, el dominio o posesión de la cosa, está 

fundamentado en el derecho de propiedad que faculta al titular del mismo para 

gozar y disponer de sus bienes dentro de los límites y con la observancia de las 

obligaciones que establecen las leyes. 

El documento que materializa este derecho se constituye en el acto 

notarial o judicial por medio del cual se adquiere el citado dominio o posesión 

de la cosa. Dicho documento perfeccionado en forma de titulo al ser 

debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, automáticamente otorga 

los derechos que asisten al adquiriente y los hace eficaces frente a terceros por 

razón de la publicidad catastral. 

Mediante el funcionamiento del catastro municipal y el Registro de la 

Propiedad, actuando este ultimo como la entidad pública registral inmobiliaria, 

se consigue la integración  de un eficaz sistema municipal de control 

inmobiliario que verifique simultáneamente la concordancia de los elementos 

físicos y legales constitutivos de los bienes inmuebles 


 

56

5.10 Análisis Catastral 

Figura 9. Diagrama de Flujo del análisis catastral 

 

El análisis catastral es una fase del establecimiento catastral, en la cual 

se realiza un proceso deductivo que comprende una serie de operaciones 

técnicas para determinar la relación entre lo que identifica a los datos físicos y 

sus correspondientes derechos inscritos en el Registro General de la Propiedad 

o cualquier otra fuente. 

El análisis catastral consiste en el estudio comparativo de la información 

obtenida en la investigación de campo con la proveniente de la fase de 

investigación de derechos  o cualquier otra fuente fidedigna, para establecer si 

la identificación física de cada predio está acorde con los datos regístrales 

respectivos. 


 

57

 Con el auxilio de fotografías aéreas, métodos de fotointerpretación, 

mapas cartográficos y como punto de comparación de los planos de 

agrimensura, cuando se dispone de ellos, así como de los datos resultante de 

levantamientos directos, cuando se cuenten con ellos. 

 Se efectúan los cálculos necesarios de áreas o conversiones de áreas 

que estén en el sistema español y por ley deben pasarse al sistema métrico 

decimal realizando las comprobaciones junto a las recopilaciones de datos 

adicionales que cada caso requiera, hasta obtener la seguridad que cada 

inmueble analizado está correctamente determinado, tanto en sus aspectos 

físicos, como legales. 

En caso de datos inseguros o incongruentes, se formulan dudas a la 

sección de campo o dudas a la sección de registro,  para su resolución posterior 

y se procede a un nuevo análisis, consistente en comprobar si las respuestas, 

provenientes de las áreas de campo e investigación de derechos, a las 

consultas planteadas durante el primer análisis catastral, resuelven las dudas 

formuladas. 

A la vez, se incorporan al expediente catastral los datos correspondientes 

debidamente comprobados y se describen las anomalías regístrales 

detectadas, que no son posibles depurar. 

Cuando surgen nuevas dudas se repite el proceso hasta que se obtiene 

la información necesaria. 

En el proceso de análisis, cuando el aérea identificada es mayor que la 

registrada,  se le denomina exceso, cuando es a la inversa se le llama defecto. 

El análisis da como resultado los predios irregulares que marca la Ley, 

estos son por irregularidades de áreas o no coincide el propietario de campo, 

con lo inscrito en el registro, cuando se ha perdido el tracto sucesivo y cuando 

no es posible ubicar físicamente una finca registrada. 

Las irregularidades de área se dan cuando: 



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