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88


Guía de Calificación del Registro Inmobiliario- Área Registral-2011

ÍNDICE



Titulo

Pág.


Presentación…………………………………………………………………………….

4


Agradecimientos………………………………………………………………………..

5

Compra-venta…………………………………………………………………………..

6

Donación…………………………………………………………………………….....

13

Dación de fincas en pago ………………………………………………………………

13

Permuta…………………………………………………………………………………

14

Fideicomiso…………………………………………………………………………….

14

Retroventa………………………………………………………………………………

17

Rescisión o resolución de contrato………………………………………………….....

18

Adjudicación en proceso sucesorio notarial……………………………………………

18

Adjudicación en cuenta partición ……………………………………………………..

19

Adjudicación extrajudicial …………………………………………………………….

20

Remate ………………………………………………………………………………...

21

Ejecutorias …………………………………………………………………………….

22

Fraccionamientos………………………………………………………………………

23

XIV.

Localización de derechos …………………………………………………………….

37

XV.

Reunión de fincas ……………………………………………………………………..

38

XVI.

Usufructo………………………………………………………………………………

39

XVII.

Rectificación de medida……………………………………………………………….

40

XVIII.

Reserva de prioridad……………………………………………………………………

42

XIX.

Gravámenes hipotecarios……………………………………………………………....

42

XX.

Habitación familiar …………………………………………………………………….

48

XXI.

Arrendamiento Civil……………………………………………………………………

49

XXII.

Servidumbres………………………………………………………………………......

50

XXIII.

Mandamientos judiciales……………………………………………………………....

51

XXIV.

Procedimiento Administrativo de la Contraloría General de la República.…………...

53

XXV.

Limitaciones……………………………………………………………………………

53

XXVI.

Medianería……………………………………………………………………………...

54

XXVII.

Información posesoria………………………………………………………………….

54

XXVIII.

Inscripción de fincas del Estado por ley o por decreto ………………………………..

55

XXIX.

Instituto de Desarrollo Agrario…………………………………………………………

57

XXX.

Renuncia de gananciales……………………………………………………………….

58

XXXI.

Liquidación anticipada de bienes………………………………………………………

59

XXXII.

Propiedad en condominio ……………………………………………………………..

59

XXXIII.

Cierre de Fincas……………………………………………………………………….

62

XXXIV.

Zona marítimo-terrestre………………………………………………………………

62

XXXV.

Testimonios de escrituras ………………………………………………………….....

66

XXXVI.

Calificaciones y ocursos ……………………………………………………………...

68

XXXVII

Gestión administrativa……………………………………………………………......

69

XXXVIII

Procedimientos de saneamiento de la publicidad registral……………………………

71

XXXIX

XL

XLI

Solicitud de nota de prevención……………………………………………………….

Tributos………………………………………………………………………………..

Cuadro de defectos…………………………………………………………………….

78

81

84

XLII

Material de consulta…………………………………………………………………...

85













































PRESENTACIÓN




La efectiva tramitación de los documentos inscribibles, con vistas a su inscripción definitiva, es operativamente necesaria para poder, a su vez, obtener la seguridad jurídica del tráfico de Bienes Inmuebles, por medio de los efectos que otorga el ordenamiento jurídico a la publicidad de los asientos definitivos. Así, el artículo 1 de la Ley 3883 del 30 de mayo de 1967 y sus reformas establece que:


...el propósito del Registro Nacional es garantizar la seguridad de los bienes o derechos inscritos con respecto a terceros. Lo anterior se logrará mediante la publicidad de estos bienes o derechos. En lo referente al trámite de documentos, su objetivo es inscribirlos...

Conseguir la mayor efectividad y calidad en la inscripción de los documentos, compete tanto al Registro como a los notarios y demás autoridades cuya labor esté relacionada con la expedición de documentos inscribibles. El logro de este objetivo beneficia directamente a los usuarios en particular, y a la seguridad jurídica del tráfico de los bienes inmuebles en general.


La función de asesoramiento a las partes contratantes y la función redactora de los documentos inscribibles, incumben de manera exclusiva a los notarios (artículos 34 y 87 del Código Notarial). No obstante, resulta de gran apoyo práctico advertir los parámetros generales y comúnmente requeridos al momento de la calificación de los documentos, como una guía de requisitos para los diferentes contratos susceptibles de inscripción en este Registro, lo anterior sin pretender abarcar todos los contratos susceptibles de inscripción.


Si bien este esfuerzo no sustituye el asesoramiento jurídico del notario frente a las partes, esperamos que se constituya en un aporte valioso del Registro Inmobiliario, para la agilidad y seguridad de la inscripción de los documentos.


Estamos seguros de que será de gran ayuda.



Dirección Registro Inmobiliario

















Agradecimientos




La presente guía es el resultado del esfuerzo conjunto de los compañeros del Registro Inmobiliario, que año con año ayudan a mantener actualizada esta herramienta de trabajo, de utilidad tanto para los registradores, como para los notarios, dentro de la dinámica transaccional inmobiliaria.



En especial forma se debe reconocer el apoyo del Lic. Dagoberto Morales Sibaja, Director General del Registro Nacional, pues su trabajo de investigación sirvió de base para la elaboración de la presente guía.



Un agradecimiento especial al señor MSC. Jorge Enrique Alvarado Valverde por su encomiable labor en la actualización de la fundamentación jurídica de cada uno de los temas tratados. Además a los Licenciados Arturo Ortiz Castro, Orlando Solano Espinoza y Jorge Mora Cerdas por su importante aporte en la labor de edición y corrección de la presente guía.



MSc. Oscar Rodríguez Sánchez

Director

Registro Inmobiliario


- I -

COMPRA-VENTA



A. Requisitos generales


  1. Comparecencia del vendedor y del comprador en escritura pública, indicando las calidades completas (art. 83 del Código Notarial, art. 450 del Código Civil y art. 51, inc. F, del Reglamento del Registro Público).

  2. Citas del inmueble o inmuebles que se venden y su descripción completa (art. 88 del Código Notarial y art. 51, inc. G, del Reglamento del Registro Público). Si se vende un derecho, debe indicarse la submatrícula correspondiente.

  3. Precio de la venta. En caso de que sean varios los inmuebles que se venden, se debe dar el precio por separado de cada uno de ellos (art. 2, inc. b, de la Ley de Aranceles del Registro Nacional).

  4. Si se vende a varios compradores, debe darse la proporción en que se adquiere el inmueble (Principio de especialidad, art. 67 del Reglamento del Registro Público, art. 270 y 460 del Código Civil).

  5. En caso de venderse una parte del inmueble, debe indicarse la proporción del derecho vendido. (Principio de especialidad).

  6. Número de plano catastrado (art. 30 de la Ley del Catastro Nacional).

  7. Pagar tributos, según el mayor valor entre el precio señalado en el contrato y el valor fiscal tributario publicitado por el Registro Público Inmueble (derechos de Registro, art. 2, inc. b, de la Ley de Aranceles del Registro Nacional; timbre municipal, art. 84 del Código Municipal, Ley 7794; timbre agrario, art. 14, inc. d, de la Ley 5792, reformado por la Ley del Instituto de Desarrollo Agrario n.° 6735; timbre de Archivos Nacionales, art. 6 de la Ley del Sistema Nacional de Archivos, Ley 7202; timbre fiscal, arts. 240 y siguientes del Código Fiscal, reformado por la Ley 6955; timbre del Colegio de Abogados, art. 106 del Decreto 32493-J modificado por el Decreto Ejecutivo N° 34442-J; e impuesto de traspasos, art. 8 de la Ley 6999, Ley de Impuestos sobre los Traspasos de Bienes Inmuebles, reformado por la Ley 7764).

  8. En el caso de derechos proindivisos, el pago de los tributos deberá ser proporcional según el derecho vendido, acatando siempre el mayor valor entre el precio señalado en el contrato, y el valor fiscal tributario (Circular registral DRP-008-2004 del 20 de setiembre de 2004).

  1. Requisitos específicos según las partes que se detallan


*Según las partes contratantes se deben cumplir con los requisitos específicos que la legislación determine para cada uno de ellos, a modo de ejemplo podemos citar:


1. Persona física mayor hábil:

  1. Nombre completo y sus respectivas calidades (art. 83 del Código Notarial y art. 51, inc. f, del Reglamento del Registro Público).

  2. Si es por medio de representante, nombre completo y calidades de este, y el notario debe dar fe de la personería con vista del documento en que consta, el cual deberá citar con indicación de su fecha y funcionario que lo autoriza (art. 84 del Código Notarial).

  3. Cuando la personería consta en registros públicos, bastan las citas de su inscripción (art. 84 del Código Notarial).



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