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2. Persona física menor:

  1. El menor debe ser representado por quien ostenta su patria potestad o, en su defecto, por el tutor. Indicar nombre completo y calidades (arts. 140 y 175 del Código de Familia y art. 83 del Código Notarial).

  2. Nombre completo del menor y sus calidades (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario deberá dar fe de la personería del representante del menor con vista de su inscripción y citar sus datos, ya sea del Registro Civil o del Registro de Personas (art. 84 del Código Notarial y art. 186 del Código de Familia).

  4. Cuando el menor es el comprador, y el vendedor es quien ostenta la patria potestad o el tutor, este no puede aceptar la venta por el menor, sino que el menor debe ser representado por un curador especial (arts. 140, 175, 213 y 217 del Código de Familia).

  5. Cuando el menor es el vendedor, se requiere una autorización judicial para la venta mediante las diligencias de utilidad y necesidad (arts. 140, 147, 213 y 216 del Código de Familia).


3. Persona física mayor inhábil:

  1. El inhábil debe ser representado en la venta por el curador. Indicar nombre completo y sus calidades (art. 230 del Código de Familia y art. 83 del Código Notarial).

  2. Nombre completo del inhábil y sus calidades (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario dará fe de la personería del curador con vista de su inscripción en el Registro de Personas (art. 466, inc. 1, del Código Civil; art. 232 del Código de Familia y art. 84 del Código Notarial).

  4. Cuando el inhábil es el comprador, y el vendedor es el curador, este no puede aceptar la venta por el inhábil, sino que deberá nombrarse un curador especial (arts. 217, 240 y 241 del Código de Familia).

  5. Cuando el inhábil es el vendedor, se requiere una autorización judicial para la venta (arts. 216 y 241 del Código de Familia).


4. Sucesiones:

  1. Debe ser representada en la venta por el albacea. Indicar nombre completo y sus calidades (art. 548 del Código Civil y art. 83 del Código Notarial).

  2. Nombre completo de la sucesión y sus calidades (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario debe dar fe de la personería del albacea con vista del Registro de Personas (art. 466, inc. 4, del Código Civil y art. 84 del Código Notarial).

  4. Cuando la sucesión es el vendedor, el albacea requiere autorización para vender (art. 549 del Código Civil).

  5. Cuando la sucesión es la que compra, se necesita una autorización judicial para que el albacea acepte la venta por la sucesión (arts. 548 y 1255 del Código Civil).


5. Sociedades:

  1. Debe ser representada en la compraventa por quien ostenta el poder suficiente para vender o aceptar la venta. Indicar el nombre completo y calidades del representante (art. 1253 del Código Civil y art. 83 del Código Notarial).

  2. Nombre completo de la sociedad e indicar su número de cédula jurídica y domicilio exacto (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario debe dar fe de la personería del representante con vista del documento en que consta, el cual deberá citar con indicación de su fecha y funcionario que lo autoriza. Cuando la personería consta en registros públicos, basta indicar las citas de inscripción respectivas (art. 84 del Código Notarial).

  4. Se requiere autorización:

d.1 Cuando así lo estipulan expresamente los estatutos.

d.2 Cuando la compraventa se efectúa entre el representante y la sociedad. La autorización debe ser de la asamblea de socios (art. 1263 del Código Civil).


6. Cooperativa:

  1. Los representantes que tengan suficientes facultades a nombre de la cooperativa, serán quienes la representen en la compraventa, ya sea comprando o vendiendo, por cuanto el gerente únicamente ostenta las facultades de un apoderado general. Indicar sus nombres y calidades (art. 51 de la Ley de Asociaciones Cooperativas y Creación del Instituto Nacional de Fomento Cooperativo, y art. 83 del Código Notarial).

  2. Nombre completo de la cooperativa, e indicar su número de cédula jurídica y domicilio exacto (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario deberá dar fe de la personería con vista de su inscripción en el Registro Público de Asociaciones Cooperativas, el cual es parte del Registro de Organizaciones Sociales del Ministerio de Trabajo (art. 84 del Código Notarial y art. 29 de la Ley de Asociaciones Cooperativas y Creación del Instituto Nacional de Fomento Cooperativo).

  4. Se requiere autorización:

d.1 Cuando así lo estipulan expresamente los estatutos. La autorización será de la asamblea general (art. 37 de la Ley de Asociaciones Cooperativas y Creación del Instituto Nacional de Fomento Cooperativo).

d.2 Cuando la compraventa se realiza entre el representante, quien actúa en su carácter personal, y la cooperativa, por existir intereses contrapuestos se requiere la autorización de la asamblea general (art. 1263 del Código Civil y art. 37 de la Ley de Asociaciones Cooperativas y Creación del Instituto Nacional de Fomento Cooperativo).


7. Asociaciones:

  1. Debe ser representada en la compraventa por el presidente cuando su poder no haya sido limitado en los estatutos, o bien, por quien ostenta la representación de la entidad con poder suficiente acorde con lo dispuesto en los estatutos. Indicar nombre completo y sus calidades (art. 83 del Código Notarial y arts. 7, inc. G, y 24 de la Ley de Asociaciones).

  2. Nombre completo de la asociación, e indicar su número de cédula jurídica y su domicilio exacto (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario debe dar de la personería del representante o representantes con vista del documento en que conste, el cual deberá citar con indicación de su fecha y funcionario que lo autoriza. Cuando la personería consta en registros públicos, bastan las citas de su inscripción. En el caso de asociaciones de desarrollo de la comunidad, el notario dará fe con vista del Registro Público de Asociaciones de Desarrollo de la Comunidad (art. 84 del Código Notarial y art. 26 de la Ley sobre el Desarrollo de la Comunidad).

  4. Para vender o comprar en Costa Rica, las asociaciones residentes en el extranjero deberán ajustarse a lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley de Asociaciones.

  5. Se requiere autorización:

e.1 Cuando así lo estipulan expresamente los estatutos.

e.2 Cuando la compraventa se realiza entre el representante y la asociación, se requiere la autorización de la asamblea general (art. 1263 del Código Civil).

e.3 Cuando la asociación es para el desarrollo de la comunidad, siempre se requiere la autorización de la asamblea general, por cuanto el presidente de la junta directiva tiene limitadas sus facultades a las de un apoderado general (art. 22 de la Ley sobre el Desarrollo de la Comunidad).

  1. Los contratos de compraventa en que participa una asociación de desarrollo de la comunidad, relativos a la realización de sus fines, están exentos únicamente de derechos de Registro y timbre municipal (art. 37 de la Ley sobre el Desarrollo de la Comunidad; art. 2, inc. p), de la Ley Reguladora de Todas las Exoneraciones Vigentes, su derogatoria y sus excepciones; art. 63 del Código de Normas y Procedimientos Tributarios, Ley de Timbre Municipal; y art. 104 del Decreto Ejecutivo 32493-J publicado el 5 de agosto de 2005). Consecuentemente se debe cancelar los demás rubros a los que se encuentra afecto el contrato de compraventa, incluyendo el impuesto de transferencia.



8. Fundaciones:

  1. Debe ser representada en la compraventa por quien tenga poder suficiente para vender o para aceptar la venta, ya que el presidente tiene limitadas sus facultades a las de un apoderado general. Indicar nombre completo y sus calidades (art. 83 del Código Notarial, art. 13 de la Ley de Fundaciones y art. 1255 del Código Civil).

  2. El notario debe dar fe de la personería del representante o representantes con vista del documento en que consta, el cual deberá citar con indicación de su fecha y funcionario que lo autoriza. Cuando la personería consta en registros públicos, bastan las citas de su inscripción (art. 84 del Código Notarial).

  3. Nombre completo de la fundación, número de cédula jurídica y domicilio exacto (art. 84 del Código Notarial).

  4. Se requiere autorización:

d.1 Cuando así lo estipulan expresamente los estatutos. La autorización debe ser de la junta administrativa (arts. 11 y 13 de la Ley de Fundaciones).

d.2 Cuando la venta se realiza entre el representante, en su carácter personal, y la fundación. La autorización debe ser de la junta administrativa (art. 1263 del Código Civil y arts. 11 y 13 de la Ley de Fundaciones).


9. Municipalidad:

  1. El alcalde municipal será quien represente a la municipalidad en la compraventa, ya sea vendiendo por esta o aceptando la venta en su nombre. Indicar nombre y calidades (art. 17, inc. N, del Código Municipal y art. 83 del Código Notarial).

  2. Nombre completo de la municipalidad, e indicar el número de cédula jurídica (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario debe dar fe de la vigencia del cargo del alcalde municipal con vista de su nombramiento y publicación en el diario oficial La Gaceta (art. 84 del Código Notarial).

  4. Cuando el precio de la venta es mayor de cinco millones de colones, se requiere que la venta se otorgue ante la Notaría del Estado.

  5. Cuando la municipalidad es la vendedora y la venta es producto del procedimiento de remate, la escritura pública deberá otorgarse ante los servicios legales de la respectiva municipalidad (del Reglamento General de Contratación Administrativa).

  6. Para comprar o vender, se requiere la autorización del concejo municipal (art. 17, incisos a y n, del Código Municipal).


  1. Los diferentes municipios, cuando deban actuar tanto como personas de derecho público como de derecho privado, realizando contratos de COMPRA O VENTA de bienes inscritos a sus nombres, deben respetar los principios establecidos en la Ley de Contratación Administrativa. (art. 1º y 68 de la Ley de Contratación Administrativa; y 1º y 158 de su reglamento).


Tales principios determinan tanto, qué personas se encuentran sometidas a la ley, como los procedimientos que deben utilizarse para contratar.


Según los artículos 41, 68 y 70 de la Ley de Contratación Administrativa: los procedimientos que – según convenga al interés público - serán utilizados son la LICITACIÓN PÚBLICA o el REMATE; ambos procedimientos ordinarios de carácter concursal.


La determinación de cuál de los procedimientos debe utilizarse, no es de responsabilidad registral.


  1. Los bienes inmuebles adquiridos por COMPRA DIRECTA, requieren previa autorización de la Contraloría General de la República, así como el posterior refrendo contralor (art. 71 de la Ley de Contratación Administrativa y Reglamento sobre el Refrendo de las Contrataciones de la Administración Pública).

  2. En lo concerniente al refrendo contralor, los contratos de compraventa que involucran municipalidades deberán ajustarse a lo normado en el Reglamento sobre el Refrendo de las Contrataciones de la Administración Pública, publicado en La Gaceta n.° 53 del 15 de marzo de 2006. En el caso particular de exclusiones del mencionado refrendo en razón de la cuantía, deberá concordarse con los montos presupuestarios promedios del período correspondiente a la fecha del otorgamiento de la escritura, los cuales publicará la Contraloría General de la República en el diario oficial La Gaceta. Cuando la venta se autoriza por una ley especial, no requiere el mencionado refrendo, salvo que la misma ley así lo condicione. De todo lo anterior, y al efecto de lo dispuesto en los artículos 30, 31 y 34 del Código Notarial, el notario público respectivo deberá dejar constancia en el documento presentado al Registro.

  3. Están exentos de los tributos respectivos, los contratos de compraventa a favor de las municipalidades (art. 20 ley 6575 y art. 2, inc. L, de la Ley Reguladora de Todas las Exoneraciones Vigentes, su derogatoria y sus excepciones).


10. El Estado:

  1. El procurador general de la República será quien represente al Estado en la compraventa, ya sea vendiendo por este o aceptando la venta a su nombre (art. 3, inc. c, de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República). Indicar nombre y calidades (art. 83 del Código Notarial).

  2. Indicar su nombre (Estado) y su número de cédula jurídica (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario debe dar fe de la vigencia del cargo del procurador, con vista de su nombramiento y publicación en La Gaceta (art. 84 del Código Notarial).

  4. Si lo que se vende es un bien inmueble de dominio público, requiere contar previamente con la respectiva desafectación, lograda por el mismo procedimiento utilizado para establecer su destino actual. En los casos donde no consta el procedimiento empleado para su afectación, se requiere la autorización expresa de la Asamblea Legislativa para su desafectación (art. 69 de la Ley de Contratación Administrativa y art. 158 del Reglamento General de Contratación Administrativa).

  5. En lo concerniente al refrendo contralor, los contratos de compraventa que involucran al Estado deberán ajustarse a lo normado en el Reglamento sobre el Refrendo de las Contrataciones de la Administración Pública, publicado en La Gaceta n.° 53 del 15 de marzo de 2006. En el caso particular de exclusiones del mencionado refrendo en razón de la cuantía, deberá concordarse con los montos presupuestarios promedios del período correspondiente a la fecha del otorgamiento de la escritura, los cuales publicará la Contraloría General de la República en el Diario oficial La Gaceta. Cuando la venta se autoriza por ley especial, no requiere el mencionado refrendo, salvo que la misma ley así lo condicione. De todo lo anterior, y a efecto de lo dispuesto en los artículos 30, 31 y 34 del Código Notarial, el notario público del Estado deberá dejar constancia en el documento presentado al Registro.

  6. Los bienes inmuebles adquiridos por compra directa, requieren previa autorización de la Contraloría General de la República, así como el posterior refrendo contralor (art. 71 de la Ley de Contratación Administrativa, y Reglamento sobre el Refrendo de las Contrataciones de la Administración Pública).

  7. Toda venta en la que participa el Estado, sea vendiendo o comprando, debe otorgarse ante la Notaría del Estado (art. 3, inc. c, de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, y Decretos 14935-J del 20 de octubre de 1983 y 15371-J del 10 de abril de 1984).

  8. Exento de pago de toda clase de tributos, cuando la venta es a favor del Estado (art. 9 de la Ley de Aranceles del Registro Público, reformado por el art. 179 del Código Notarial, art. 5 de la Ley 5790 y art. 2, inc. l, de la Ley Reguladora de Todas las Exoneraciones Vigentes, su derogatoria y sus excepciones).


11. Institución autónoma y ente descentralizado:

  1. Deben ser representados en la compraventa por quien tenga el poder suficiente para vender o para aceptar la venta. Indicar nombre completo y calidades (art. 83 del Código Notarial).

  2. El notario debe dar fe de la personería del representante o representantes con vista del documento en que consta, el cual deberá citar con indicación de su fecha y funcionario que lo autoriza. Cuando la personería consta en registros públicos, bastan las citas de su inscripción (art. 84 del Código Notarial).

  3. Nombre completo de la institución o ente descentralizado, e indicar su número de cédula jurídica (art. 84 del Código Notarial).

  4. Cuando el precio de la compraventa es mayor de cinco millones de colones, requiere que la venta se otorgue ante la Notaría del Estado. Si la venta constituye una actividad ordinaria de la institución o ente descentralizado, no será necesario su otorgamiento ante la Notaría del Estado, ni el refrendo contralor que se relaciona en el punto g siguiente (Decretos 14935-J del 20 de octubre de 1983 y 15371-J del 10 de abril de 1984, y art. 3, inc. I, del Reglamento sobre el Refrendo de las Contrataciones de la Administración Pública).

  5. Cuando la institución autónoma o el ente descentralizado es el vendedor y la venta es producto del procedimiento de remate, la escritura pública deberá otorgarse ante los servicios legales de la respectiva institución (Reglamento General de Contratación Administrativa).

  6. Si lo que se vende es un bien inmueble de dominio público, requiere contar previamente con la respectiva desafectación, lograda por el mismo procedimiento utilizado para establecer su destino actual. En los casos donde no consta el procedimiento empleado para su afectación, se requiere la autorización expresa de la Asamblea Legislativa para su desafectación (art. 69 de la Ley de Contratación Administrativa y art. 158 del Reglamento General de Contratación Administrativa)

  7. En lo concerniente al refrendo contralor, los contratos de compraventa que involucran instituciones autónomas o entes descentralizados deberán ajustarse a lo normado en el Reglamento sobre el Refrendo de las Contrataciones de la Administración Pública, publicado en La Gaceta n.° 53 del 15 de marzo de 2006. En el caso particular de exclusiones del mencionado refrendo en razón de la cuantía, deberá concordarse con los montos presupuestarios promedios del período correspondiente a la fecha del otorgamiento de la escritura, los cuales publicará la Contraloría General de la República en el diario oficial La Gaceta. Cuando la venta se autoriza por ley especial, no requiere el mencionado refrendo, salvo que la misma ley así lo condicione. De todo lo anterior, y a efecto de lo dispuesto en los artículos 30, 31 y 34 del Código Notarial, el notario público del Estado deberá dejar constancia en el documento presentado al Registro.

  8. Los bienes inmuebles adquiridos por compra directa, requieren previa autorización de la Contraloría General de la República, así como el posterior refrendo contralor (art. 71 de la Ley de Contratación Administrativa, y Reglamento sobre el Refrendo de las Contrataciones de la Administración Pública).

  9. Los entes descentralizados que cuentan con exoneración conferida con anterioridad a la Ley Reguladora de Todas las Exoneraciones Vigentes, su derogatoria y sus excepciones, no pagarán tributos en la parte que les corresponda. (art. 2, inc. l, de dicha ley).


12. Venta por medio de autoridad judicial:

  1. Comparecencia de la autoridad judicial en representación del vendedor o del comprador (renuente) en la compraventa. Indicar nombre y calidades (art. 698 del Código Procesal Civil).

  2. El notario debe dar fe del cargo que ostenta la autoridad judicial y citar la publicación de su nombramiento (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario debe citar la resolución que ordenó el otorgamiento de la escritura, y dar fe de que aquella se encuentra firme (art. 698 del Código Procesal Civil).

  4. Nombre y calidades del representado (art. 84 del Código Notarial).


13. Junta de educación:

  1. El presidente de la junta será quien la represente en la venta, ya sea vendiendo por ella o aceptando la venta en nombre de ella. Indicar su nombre completo y calidades (art. 36 del Código de Educación y art. 83 del Código Notarial).

  2. Nombre completo de la junta, su domicilio exacto y su número de cédula jurídica (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario debe dar fe de la vigencia de la personería del presidente, con vista de su nombramiento interno por parte de la junta y de su nombramiento por parte del concejo municipal (art. 84 del Código Notarial y art. 13, inc. g, del Código Municipal).

  4. Cuando el precio de la compraventa es mayor de cinco millones de colones, requiere que la venta se otorgue ante la Notaría del Estado.

  5. Cuando las juntas de educación venden o compran inmuebles y el precio de la venta es igual o superior a quince millones, requiere la aprobación de la Contraloría General de la República (Resolución R-SC-02-2006 de la Contraloría General de la República, de las 14 horas del 15 de febrero de 2006, punto II).

  6. Están exentos de los tributos respectivos, los contratos de compraventa a favor de las juntas administrativas de enseñanza media y juntas de educación (Ley Reguladora de Todas las Exoneraciones Vigentes, su derogatoria y sus excepciones, art. 20 ley 6575 y Pronunciamiento C-128-92 de la Procuraduría General de la República del 17 de agosto de 1992).


14. Conferencia Episcopal de Costa Rica y diócesis o jurisdicción eclesiástica:


  1. El representante de la Conferencia será su presidente, elegido por los miembros de la misma Conferencia de acuerdo con sus propios estatutos, y el de cada diócesis su correspondiente obispo diocesano. Nombre completo del representante y sus calidades (art. 3 de la Ley 6062 y art. 83 del Código Notarial).

  2. Nombre completo de la Conferencia o de la diócesis, su domicilio exacto y su número de cédula jurídica (art. 84 del Código Notarial).

  3. El notario debe dar fe de la personería, en cuanto al presidente de la Conferencia con vista del Registro de Personas, y en cuanto al obispo diocesano con vista del Registro de Personas o de su nombramiento y cita del acuerdo del Poder Ejecutivo en que se realiza el reconocimiento de su investidura (art. 3 de la Ley 6062, art. 84 del Código Notarial y art. 466 del Código Civil).


  1. Empresas instaladas en Zonas Francas de Exportación.


  1. Las personas físicas o jurídicas, tanto nacionales como extranjeras, que estén instaladas como empresas en las Zonas Francas de Exportación y comparezcan para vender o adquirir un inmueble, conforme al artículo 20 incisos d) y h) de la Ley 7210 que es la Ley de Zonas Francas de Costa Rica, estarán exentas por un período de diez años a partir de la iniciación de las operaciones (de lo cual dará fe el notario), del pago del impuesto de traspaso de bienes inmuebles, y de los timbres municipales en la parte que le corresponde.


  1. Todos los demás tributos tendrán que ser debidamente cancelados. (art. 3 de la Ley 4564)









-II-

DONACIÓN


A. Requisitos generales


  1. Comparecencia en escritura pública señalando las calidades completas del donante y del donatario. La comparecencia de éste último no es necesaria en el mismo acto; el donante puede realizar la donación, y el donatario tiene un año a partir de la fecha de esta para aceptarla, lo cual no surte efecto si no se hace en vida del donante. Para su inscripción es indispensable el trámite conjunto de ambos documentos. (art. 1399 del Código Civil, art. 83 del Código Notarial, art. 51, inc. f, del Reglamento del Registro Público y art. 450 del Código Civil).

  2. Citas del inmueble o inmuebles que se donan, e indicar descripción completa (art. 88 del Código Notarial y art. 51, inc. g, del Reglamento del Registro Público). Si lo que se dona es un derecho, deberá indicarse la submatrícula correspondiente.

  3. Estimación de la donación. En caso de donarse varios inmuebles, dar la estimación por separado para cada inmueble (art. 2, inc. b, de la Ley de Aranceles).

  4. Si se dona a varios donatarios, debe darse la proporcionalidad en que se adquiere el inmueble (Principio de especialidad, art. 67 del Reglamento del Registro Público).

  5. En caso de donarse una parte del inmueble, debe indicarse la proporción del derecho donado (Principio de especialidad, art. 67 del Reglamento del Registro Público).

  6. Número de plano catastrado (art. 30 de la Ley del Catastro Nacional).

  7. En casos de representación se debe ostentar poder especialísimo (art. 1408 del Código Civil)

  8. Pagar tributos (ver los puntos 7 y 8 de los requisitos generales de la compraventa).



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