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Requisitos específicos


  1. Comparecencia de todos los adjudicatarios (herederos o cesionarios) en escritura pública, e indicar sus calidades completas y domicilio. (art. 928 del Código Procesal Civil y art. 83 del Código Notarial).

  1. La adjudicación extrajudicial puede llevarse a cabo solo cuando los herederos son mayores y hábiles y no hubiere controversia entre los interesados (art. 928 del Código Procesal Civil).

  2. Relacionar la publicación del edicto de ley en el Boletín Judicial y señalar la fecha de este. (arts. 917 del Código Procesal Civil).

  3. Nombre y calidades del causante. El estado civil no podrá omitirse bajo ninguna circunstancia, a efecto de corroborar que no existan sucesiones pendientes. En la acumulación de sucesiones el juez determinará y aprobará lo que corresponda (art. 125 del Código Procesal Civil).

  4. Indicar auto de declaratoria de herederos, con indicación de nombres y calidades de estos (art. 920 del Código Procesal Civil).

  5. Citas del inmueble o inmuebles que se adjudican y su descripción completa. Si son créditos hipotecarios, dar las citas completas de estos (art. 88 del Código Notarial y art. 51, inc. g, del Reglamento del Registro Público).

  6. Plano catastrado (art. 30 de la Ley del Catastro Nacional).

  7. Citar el avalúo pericial o fiscal (art. 922 del Código Procesal Civil). En sustitución del avalúo pericial es válido aceptar que las partes consientan que como avalúo de los bienes se tome el valor que consta en la Municipalidad respectiva o el que aparece en la Tributación Directa (Ministerio de Hacienda) Circular Registral 03-2007.

  8. Indicar auto de cesión, si lo hubiera, el cual deberá ser anterior al auto que autoriza a separarse de la prosecución del proceso judicial, por cuanto a partir de ese momento el derecho deja de ser litigioso.

  9. Indicar auto que autoriza a separarse del proceso judicial para tomar los acuerdos que se estimen convenientes (art. 928 del Código Procesal Civil).

  10. En caso de que sean varios los adjudicatarios de un bien o bienes, deberá consignarse la proporción en que se adjudican (Principio de especialidad, art. 67 del Reglamento del Registro Público).

  1. El notario dará fe de que todos los autos están firmes, y de que el bien o bienes no se adjudicaron por un valor menor del indicado en el avalúo pericial o fiscal (art. 922 del Código Procesal Civil).

  2. Estimación dentro del sucesorio.

  3. Pagar los tributos respectivos (ver los puntos 7 y 8 de los requisitos generales de la compraventa).

  4. Cuando el inmueble es del cónyuge supérstite y a él se le adjudica, este acto no implica traspaso; únicamente paga dos mil colones de derechos de Registro, timbre fiscal, timbre del Colegio de Abogados y timbre de Archivos Nacionales (Circular registral DRP-44-99).


-XI-

REMATE


Requisitos específicos

  1. Se realiza mediante la protocolización de piezas en instrumento público del expediente donde se llevó a cabo el proceso ejecutivo. Debe contener el edicto, el acta de remate, el auto que aprobó el remate, y cualquier otro auto que lo modifique, adicione o cancele gravámenes y anotaciones (Ley de Cobro Judicial Nº 8624, artículos 21, 23, 27 y 30).

  2. En caso de procesos ejecutivos hipotecarios el crédito que lo genere puede estar inscrito o no inscrito (artículo 2.2 de la Ley de Cobro Judicial Nº 8624).

  3. En el edicto debe indicarse (artículo 21 de la Ley de Cobro Judicial Nº 8624):

  1. Día, hora y sitio en que debe celebrarse el remate

  2. Citas de inscripción del inmueble o inmuebles en el Registro Público de la Propiedad

  3. Naturaleza, situación, linderos y medida del inmueble o inmuebles que se rematarán.

  4. Gravámenes que pesan sobre la finca o fincas. No será necesario indicar dichos gravámenes cuando el rematante deba recibir el inmueble libre de estos.

  5. Base para el remate.

  1. En el acta de remate se indicará:

  1. Lugar, hora y día en que se celebró el remate, lo cual debe coincidir con lo indicado en el edicto. Si el remate se efectúa a una hora distinta, podría deberse a que puede comenzarse válidamente hasta un cuarto de hora más tarde, e incluso puede practicarse más tarde si en ello estuvieran conformes las partes y no hubiere inconveniente en la oficina (arts. 134, 148 del C.P.C y artículo 23 de la Ley de Cobro Judicial).

  2. Quién se adjudicó el bien o los bienes, y el monto por el cual se los adjudicó. Si son varios los bienes, debe darse el monto por separado para cada uno.

  1. Debe transcribir el auto que aprueba el remate. Si por ese auto se cancelan gravámenes y anotaciones, debe indicarse específicamente cuáles y dar sus citas correctas (artículo 23 de la Ley de Cobro Judicial).


    1. Si existiera un auto posterior donde se adiciona o aclara el auto que aprueba el remate o se viene cancelando gravámenes y anotaciones, ese auto también debe protocolizarse.



  1. La cesión de derechos es procedente hasta antes de que adquiera firmeza el auto que aprobó el remate, de lo cual dará fe el notario. Una vez que el remate adquirió firmeza, la cesión se considera extemporánea y debe realizarse el traspaso mediante escritura pública, la cual pagará los respectivos tributos. (arts. 554 y 559 del Código Procesal Civil).


  1. Cuando se subasta una finca hipotecada y está afecta a las limitaciones del Instituto de Desarrollo Agrario o soporta limitaciones del Banco Hipotecario de la Vivienda, no se exigirá el refrendo o la autorización, respectiva. Si se tratara de un proceso ejecutivo simple y no constan los mencionados requisitos, deberá cancelarse el asiento de presentación (arts. 67 y 122 de la Ley de Tierras y Colonización y sus reformas, y art. 169 de la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y sus reformas).

  2. Pagar tributos (ver el punto 7 de los requisitos generales de la compraventa. Cabe advertir que, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Impuesto sobre Traspaso de Bienes Inmuebles, en caso de remate se calculará sobre el precio de la subasta).

  1. Acorde con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley sobre Inscripción de Documentos Públicos (que es ley especial), el registrador además de practicar las cancelaciones e inscripciones ordenadas por el juez de acuerdo con el artículo 27 de la Ley de Cobro Judicial, deberá practicar las cancelaciones que deban desaparecer a causa del remate, en virtud de su incompatibilidad con este. Cabe destacar que no deben cancelarse demandas ordinarias o demandas penales cuya existencia no impida la inscripción del remate. A su vez no es procedente cancelar gravámenes o anotaciones que tengan su origen en hipotecas legales tales como: deudas por impuesto territorial (art. 70 Código Municipal, art. 26 de la Ley Impuesto sobre Bienes Inmuebles), obligaciones que el propietario llegue a tener con el condominio ( art. 20 Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio), entre otros. En cuanto a los arrendamientos contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos N° 7527, valorar la aplicación del artículo 76 de dicha norma.

  2. Indicar plano catastrado (art. 30 de la Ley del Catastro Nacional).



-XII-

EJECUTORIAS


Requisitos específicos


  1. La ejecutoria es la resolución final y firme emitida por la autoridad judicial, quien la expide y se presenta al Registro Público de la Propiedad para su inscripción correspondiente (art. 450 del Código Civil y art. 51, inc. a, del Reglamento del Registro Público).

  2. Las ejecutorias deben contener:

  1. Nombre completo de las partes en el proceso y las calidades correspondientes (art. 5 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público y art. 51, inc. f, del Reglamento del Registro Público).

  2. Citas de inscripción de los bienes que se relacionan en el proceso y sobre los cuales hace referencia la resolución (art. 5 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público; art. 51, inc. g, del Reglamento del Registro Público y art. 157 del Código Procesal Civil). Debe advertirse que, si la ejecutoria ordena la inscripción de un nuevo inmueble, deberá cumplir lo dispuesto en los artículos 460 del Código Civil y 30 de la Ley del Catastro Nacional, referentes a la descripción completa del inmueble y a la indicación del plano catastrado, respectivamente.

  1. Toda ejecutoria será expedida por la autoridad judicial de primera instancia o el presidente del tribunal colegiado que haya conocido del asunto en primera o en única instancia (art. 157 del Código Procesal Civil).

  2. Las ejecutorias contendrán la sentencia firme y demás piezas del proceso que la parte solicite, y podrán extenderse mediante fotocopias (art. 157 del Código Procesal Civil).

  3. El funcionario que autorice la ejecutoria, hará constar al pie que es copia fiel del original, e indicará el lugar y fecha en que la expide, así como el número de sus folios, a los cuales pondrá su firma y el sello de la oficina y pagará las especies fiscales de ley (art. 157 del Código Procesal Civil).

  4. Los funcionarios que expidan las ejecutorias, podrán subsanar los errores u omisiones en que se haya incurrido, tal como lo dispone el párrafo tercero del artículo 5 de la Ley sobre Inscripción de Documentos en el Registro Público. En razón de la dificultad que representa subsanar errores materiales u omisiones en las ejecutorias, dichos errores u omisiones podrán subsanarse notarialmente aplicando los procedimientos establecidos en el criterio de calificación registral DGRN-0706-99 del 18 de noviembre de 1999.

  5. En el caso de las ejecutorias, no será necesario indicar el número de plano catastrado (Criterio de calificación registral DGRN-001-2000 del 12 de diciembre de 2000).

  6. Cuando a consecuencia de la resolución judicial se da un traspaso del bien inmueble, y tratándose de materia civil, deberá pagar los tributos respectivos (ver el punto 7 de los requisitos generales de la compraventa). Las materias agraria, laboral, penal y familia están exentas (art. 9 de la Ley de Aranceles del Registro Público).

  7. Para inscribir acuerdos conciliatorios en materia civil por medio de ejecutoria, deberán pagarse los tributos correspondientes (arts. 1, 2 y 55 de la Ley Reguladora de Todas las Exoneraciones Vigentes, su derogatoria y sus excepciones).





-XIII-

FRACCIONAMIENTOS


Requisitos específicos


  1. El fraccionamiento de una finca consiste en la segregación de uno o varios lotes, o en la división en lotes de esa finca.

  2. El dueño o dueños de la finca que se fracciona deben comparecer en escritura pública y realizar el fraccionamiento. Indicar nombre completo y calidades de los dueños (art. 51, incs. a y f, del Reglamento del Registro Público; arts. 450 y 460 del Código Civil y art. 83 del Código Notarial).

  3. Citas de inscripción del inmueble o inmuebles de los cuales se realiza el fraccionamiento (art. 51, inc. g, del Reglamento del Registro Público y art. 88, párrafo primero, del Código Notarial).

  4. Dar la descripción completa del lote o lotes que se fraccionan (art. 460, inc. 1, del Código Civil).

  5. Debe indicarse el número del plano catastrado correspondiente a cada fraccionamiento que se realiza (art. 30 de la Ley del Catastro Nacional).

  6. El notario debe dar fe de que la descripción dada a cada fraccionamiento realizado se ajusta en todo a su respectivo plano catastrado (art. 33 de la Ley de Planificación Urbana).

  7. Cuando el inmueble del que se realizan el (los) fraccionamiento(s) está situado en distritos urbanos y demás áreas sujetas a control urbanístico, debe solicitarse el visado municipal en la municipalidad respectiva, el cual se hará constar en el plano del lote fraccionado y de este debe dar fe el notario. Si no cumple este requisito, se suspenderá la inscripción del documento (arts. 33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana).

  8. Si se segrega un lote para ser reunido en el mismo acto con otro inmueble, de ubicarse en un distrito urbano, el correspondiente plano catastrado debe cumplir con el anterior requisito.

  9. La municipalidad debe extender el visado municipal dentro de los quince días siguientes a su presentación y en forma gratuita. Si se exige el pago de timbre o cualquier otro tributo o servicios que debieren las partes, y si no se entregara en el tiempo indicado el respectivo visado o su negativa fundamentada, valdrá como visado municipal una constancia notarial en el plano sobre esa circunstancia (art. 34 de la Ley de Planificación Urbana).

  10. Si en consecuencia del fraccionamiento no quedara resto, es una división; pero si quedara resto por la segregación realizada, debe darse la descripción completa de este (Principio de especialidad, art. 67 del Reglamento del Registro Público).

  11. Cuando se da la segregación de uno o varios lotes, estos y el resto deben colindar entre sí por rumbos opuestos, de no ser que existan entre ellos segregaciones intermedias o calles recientemente abiertas de lo cual el notario dejará constancia; además, la medida del lote o lotes sumada con la del resto debe ser igual a la medida de la finca donde se realiza la segregación (art. 66 del Reglamento del Registro Público).

  12. Debe expresarse si el lote o lotes fraccionados se traspasan por los medios legalmente establecidos, o si deben quedar a nombre del dueño de la finca de la que se segregan, o bien, si se los adjudica un condueño en pago de su derecho.

  13. Cuando se realiza una segregación y el resto continúa bajo la titularidad de varios condueños, debe indicarse la proporcionalidad en que queda perteneciendo este a los copropietarios en caso de ésta varíe. (Principio de especialidad, art. 67 del Reglamento del Registro Público).

  14. Puede fraccionarse o reunirse por una sola vez el inmueble que garantice un crédito hipotecario. Procederá la misma operación sobre las fincas resultantes, únicamente si se cuenta con el consentimiento del acreedor, y en cada caso se efectuará la respectiva sustitución de garantía. En los fraccionamientos donde se libere del crédito hipotecario alguna de las porciones, las partes deberán fijar la responsabilidad de las restantes y, consecuentemente, deberá realizarse la sustitución de garantía (arts. 409 y 413 del Código Civil).

  15. Si el lote o lotes fraccionados se venden, debe darse el precio por separado de estos. En cualquier otro caso, debe darse la estimación de cada lote fraccionado, para los efectos de pagar derechos y timbres (art. 2, inc. b, de la Ley de Aranceles del Registro Público).

  16. Cuando el fraccionamiento se realiza para efectos de traspaso, deberán pagarse los tributos respectivos (ver los puntos 7 y 8 de los requisitos generales de la compraventa). Tratándose de lotes que continúan bajo la titularidad del propietario, el pago de los referidos tributos será únicamente por derechos de Registro, timbre fiscal, timbre de Archivos Nacionales y timbre del Colegio de Abogados.



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