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RESCISION
UNILATERAL DEL CONTRATO DE ALQUILER:
Por
Maria Alejandra Muchart
El
contrato de locación de inmuebles, se encuentra regulado
por la ley 23.091.-
En
dicho cuerpo legal, contempla el contrato afectado a bien de
familia y el contrato para fines comerciales.
Esta
ley, fija dos plazos mínimos de orden público, que son:
dos años para el contrato de locación de inmueble
afectado a vivienda y de tres años para la locación
comercial.-
Al
referirnos al plazo mínimo, excluímos las
excepciones a este prinicipio, como ser los contratos por temporada.
Si
un contrato de locación para vivienda, se estableciera un
plazo por debajo del mínimo fijado por la ley, el
locatario tiene derecho a mantenerse en la locación hasta que
se cumpla el plazo mínimo legal.-
Ahora
bien, esta ley contempla una novedad, que es la posibilidad de que
el inquilino, pueda rescindir el contrato de locación
antes del vencimiento del contrato.-
Este
derecho está contemplado en el art. 8 de la ley 23.091.
Este artículo fija un procedimiento y una sanción.
Con
esta normativa, el inquilino, a los seis meses de iniciada la
locación, puede, avisando al locador,con una antelación
de sesenta dias, rescindir unilateralmente el contrato vigente.
Esta
forma fehaciente, generalmente es por carta documento, telegrama
colacionado,etc..
Dijimos
que la ley le aplica una sanción, la que consiste en hacerle
perder parte del depósito según el momento en que
hizo conocer su decisión. Es decir se rescinde entre a
los seis meses hasta el año de iniciada la locación,
el inquilino pierde un mes y medio del depósito, en cambio si
lo hace luego del año hasta los dos años, pierde un
mes de depósito.
Pues,
debemos aclarar, que este derecho sólo es aplicable a
los contratos de locación afectados a la vivienda, no a los
que se afectan al comercio.
Esto
surge del análisis de la ley y de la jurisprudencia. Por
cuanto, cuando se realiza el depósito se pide un mes por cada
año de locación, por ende para vivienda se piden dos
meses, y para la locación tres y entonces si se pierde de
un mes y medio si se rescinde de los seis meses al año y un
mes del año a los dos, pues es obvio que no se refiere a la
locación comercial, que son tres. Asimismo, la jurisprudencia
así lo entiende por cuanto no puede rescindir
unilateralmente la locación comercial en forma unilateral,
salvo que se hubiere pactado en el contrato.
Esto
que significa, que cuando el inquilino comerciante, que no se
hubiere acordado contractualmente el derecho de rescindir,
tiene que negociar con el locador para ello.
La
rescisión contractual de la locación debe ser hecha
por escrito, pero a los fines pobatorios, por cuanto es la propia
ley referida, que exige que tanto el contrato, como sus
modificaciones, y otros deben ser hechos por escrito.-
Hasta
aquí hablamos de la novedad de rescindir el inquilino
el contrato de locación sin necesidad de ir a juicio, cosa que
no ocurre para el locador por cuanto si quiere rescindir el
contrato debe contar con la buena fe y voluntad del locatario. Por
qué digo esto, por la sencilla razón que el
locador debe respetar el plazo contractual y no puede exigir
unilateralmente que le dejen la propiedad.
Lo
único que puede hacer el locador, es o bien, tratar de firmar
un convenio de desocupación, fijando una fecha anterior a la
finalización del contrato y pedir su homologación,
o bien iniciar acción anticipada de desalojo. Todo ello en el
caso de que el inquilino pague. Si no paga dos meses de locación,
puede iniciar la acción de desalojo por falta de pago, previa
intimación del art.5, no siendo esta una garantía de
que recupere el inmueble antes de vencido el contrato, pero es una
posibilidad.-
Por
ello, un buen consejo para sus clientes comerciantes, incertar una
cláusula donde autorice a ambas partes a rescindir
unilateralmente el contrato, por aplicación del art. 8 de la
ley 23.091.
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